Demande de radiation d’une hypothèque légale de la construction au motif que l’entrepreneur qui a réalisé les travaux ne possède pas une licence appropriée.

September 27, 2013

( Available in French only )

La demanderesse Caisse Desjardins de Vaudreuil-Soulange (la « Caisse ») demande à la Cour de rendre un jugement sur la requête pour jugement sur des questions de droit préliminaires.  La Caisse détient une hypothèque immobilière sur l’immeuble de M. Rémy Brabant.  La Caisse demande de radier l’hypothèque légale de la construction inscrite par M. Serge Grondin faisant affaires sous la raison sociale Serge Grondin Rénovation Enr.  La Caisse prétend que M. Grondin n’avait pas la qualité requise pour procéder à l’inscription de l’hypothèque légale de la construction, laquelle devait être radiée tel qu’il est prévu en vertu de l’article 50 de la Loi sur le bâtiment.  Par ailleurs, la Caisse soumet également que le préavis d’exercice inscrit par M. Grondin ne respectait pas les conditions de forme édictées par l’article 41 du Règlement sur la publicité foncière et devait donc être radié.

Notons que des procédures avaient déjà été intentées entre M. Brabant et M. Grondin résultant en un jugement ordonnant à M. Brabant de payer la somme de 96 000 $ à M. Grondin pour les travaux exécutés sur l’immeuble.  M. Brabant a signifié une requête en radiation de l’hypothèque inscrite par M. Grondin, mais il s’est désisté avant même que cette requête ne soit entendue, suite à la signification d’une requête en rejet de la part de M. Grondin.

Il est prévu à l’article 50 de la Loi sur le bâtiment que :

« La personne qui n’est pas elle-même un entrepreneur et qui a conclu un contrat pour l’exécution de travaux de construction avec un entrepreneur qui n’est pas titulaire de licences appropriées peut en demander l’annulation.

Le propriétaire d’un immeuble grevé d’une hypothèque légale visée au paragraphe 2 de l’article 2724 du Code civil du Québec et inscrite à la réquisition d’un entrepreneur qui n’est pas titulaire de la licence appropriée peut demander la radiation de l’inscription de cette hypothèque, de même que celle de toute autre inscription s’y rapportant qu’aurait pu requérir l’entrepreneur.

Une demande d’annulation ou de radiation ne peut être reçue s’il est établi que le demandeur savait que l’entrepreneur n’était pas titulaire de la licence appropriée. »

Les parties admettent que M. Grondin ne détenait pas de licence appropriée.  Ainsi, la question en litige est la connaissance de M. Brabant du fait que Grondin ne détenait pas de licence appropriée.

La Cour procède à l’analyse des divers témoignages rendus au cours de l’audience, pour finalement conclure que M. Brabant savait et avait été informé avant le début des travaux que M. Grondin ne détenait aucune licence appropriée aux termes de l’article 50 de la Loi sur le bâtiment.

La Cour souligne de plus que ni la requête en radiation de l’inscription ni l’affidavit au soutien de cette dernière ne soulève aucunement le fait que M. Grondin ne détenait pas une licence appropriée.

La Caisse soulève par ailleurs la non-conformité du préavis d’exercice, en indiquant à la Cour que ce préavis comporte deux dates distinctes.  Ainsi, dans la rubrique « Date et lieu », la date indiquée est le 28 février 2012 alors que la signature du préavis et la déclaration d’attestation de ce dernier sont datées du 30 avril 2012.  La Caisse soumet que l’Officier de la publicité des droits aurait dû d’office refuser de procéder à l’inscription dudit préavis et puisque ce préavis indique deux dates différentes ce dernier devrait conséquemment être radié.

La Cour conclut cependant que la loi ou les règlements ne sont pas clairs quant à l’exigence d’une date unique, contenue au préavis et par conséquent, il ne s’agit pas là d’une condition de validité.  De plus, la Cour souligne que la Caisse n’a pas fait valoir aucun préjudice résultant du fait que le préavis comporte deux dates plutôt qu’une.  Ainsi, la décision de la Cour est claire à cet effet :  « Ia forme ne l’emporte [pas] sur le fond ».

Caisse Desjardins de Vaudreuil-Soulanges c. Serge Grondin, faisant affaires sous la raison sociale Serge Grondin Rénovations Enr. et Rémi Brabant, C.S. 760-17-003002-121, jugement du 27 mars 2013, Juge Marie-Anne Paquette.

Disclaimer

This publication is provided as an information service and may include items reported from other sources. We do not warrant its accuracy. This information is not meant as legal opinion or advice.

Miller Thomson LLP uses your contact information to send you information electronically on legal topics, seminars, and firm events that may be of interest to you. If you have any questions about our information practices or obligations under Canada's anti-spam laws, please contact us at privacy@millerthomson.com.

© 2020 Miller Thomson LLP. This publication may be reproduced and distributed in its entirety provided no alterations are made to the form or content. Any other form of reproduction or distribution requires the prior written consent of Miller Thomson LLP which may be requested by contacting newsletters@millerthomson.com.