La Cour supérieure rappelle les conditions qu’un syndic doit respecter afin de maintenir le contrôle sur un bien immobilier d’un failli après avoir obtenu une libération.

Automn 2014

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Au moment de sa faillite, le requérant possédait un cinquième indivis d’un terrain. Ce terrain a été cédé en faveur du syndic le 25 mai 2004. Le syndic avait publié une inscription au registre foncier sur le lot en question, mais n’a pas été capable de le vendre jusqu’à la libération de son administration en 2008.

Selon l’article 40 de la Loi sur la faillite et l’insolvabilité, un bien non réalisable (un bien dont le syndic est incapable de disposer), doit être retourné au failli avant la demande de libération du syndic et par la suite, le tribunal peut rendre toute ordonnance qu’il juge nécessaire. Le syndic prétend qu’il n’a jamais renoncé à son droit sur le lot et qu’il détient toujours un droit sur ce lot.

Le tribunal se réfère à l‘arrêt Zemlak (Bankruptcy of) de la Cour d’Appel de la Saskatchewan, qui a énoncé les 3 critères que le syndic doit respecter afin de maintenir un « caveat » sur un actif, notamment : donner un avis clair aux créanciers qu’il entend enregistrer un « caveat » et donner l’opportunité au requérant d’obtenir une opinion légale indépendante sur des droits. Ces critères n’ont pas été respectés dans le cas présent.

Le bien en question était certainement un actif non-réalisable tel que l’a démontré l’ensemble des agissements du syndic. En effet, le syndic, au fil des ans a eu amplement de temps de tenter de vendre l’actif, mais il n’a posé aucun geste depuis sa libération, tel que déposer une procédure en partage pour mettre fin à l’indivision, publier un avis de vente par soumission ou d’entreprendre des négociations avec les frères et sœurs du failli pour tenter de leur vendre le terrain.

Le syndic avait une attitude pessimiste quant à la possibilité de réaliser une vente. De plus, depuis la libération, il s’est désintéressé du bien, il ne l’a pas administré, ne l’a pas fait évaluer par un professionnel et n’a rien payé sur cet actif (ni les taxes ni les assurances) et n’a pas vérifié la valeur de l’immeuble avant la requête.

La Cour a conclu que le syndic a été incapable de réaliser cet actif indivis et que le requérant avait, de par ce fait, le droit de se voir réattribuer le bien et obtenir la radiation du « caveat » sur son terrain, le tout en vertu de l’article 40 de la Loi.

Murdock (Syndic de), juge Carl Lachance, C.S. Chicoutimi, 150-11-002117-042, 2014-07-15, 2014 QCCS 3426

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