Une récente décision de la Cour suprême de la Colombie-Britannique apporte d’importantes précisions sur l’une des questions les plus fréquentes et déterminantes sous le régime de la Builders Lien Act (la « Loi ») : à quel moment commence réellement le délai de 45 jours pour l’enregistrement d’un privilège de construction ? Dans l’affaire 1,110,486 B.C. Limited c. Cancon Construction Ltd., 2026 BCSC 1532 (l’« arrêt Cancon »), la Cour suprême s’est penchée sur trois points de départ possibles du délai pour l’enregistrement du privilège prévu à l’article 20 de la Loi, notamment la délivrance d’un certificat de fin des travaux, accompagné de l’avis prescrit par la loi, l’exécution complète du contrat principal et la réalisation complète des travaux d’aménagement concernés. Cette décision est un important rappel que des erreurs de procédure en apparence mineures peuvent avoir d’importantes répercussions, autant pour les maîtres d’œuvre que pour les entrepreneurs, les sous-traitants et les consultants.

Pour les intervenants du secteur de la construction, la décision dans l’arrêt Cancon apporte des précisions utiles sur la manière dont les tribunaux évalueront le respect des exigences relatives aux avis, détermineront si un contrat constitue un « contrat principal » et établiront si les travaux sont suffisamment avancés pour que le délai pour l’enregistrement du privilège soit déclenché.

Mise en contexte : description du litige relatif au privilège dans l’arrêt Cancon

Le litige est né dans le contexte de la réalisation d’un projet de construction d’un lotissement de 13 maisons mitoyennes à Richmond, en Colombie-Britannique, connu sous le nom de « Reverie Kingdom ». Le maître d’œuvre avait engagé KPI Construction (Reverie) Ltd. (« KPI ») en tant qu’entrepreneur général pour le projet, tandis que Cancon Construction Ltd. (« Cancon Construction ») était chargée de la réalisation des travaux de génie civil, à la fois en qualité de sous-traitant de KPI et dans le cadre d’un contrat distinct conclu directement avec le maître œuvre.

Le 14 juin 2024, Cancon Construction a enregistré deux privilèges de construction grevant les terrains sur lesquels se déroule le projet. Le maître d’œuvre a demandé l’annulation de ces privilèges, faisant valoir qu’ils avaient été déposés hors du délai de 45 jours prévu à l’article 20 de la Loi. Plus précisément, le maître d’œuvre a fait valoir ce qui suit :

  • Un certificat de fin des travaux délivré le 6 février 2024 avait déclenché le délai prévu au paragraphe (1) de l’article 20 ; ou
  • Le contrat de KPI était un « contrat principal » qui avait été entièrement exécuté plus de 45 jours avant que les privilèges soient enregistrés ; ou
  • les travaux d’aménagement eux-mêmes avaient été achevés plus de 45 jours avant l’enregistrement des privilèges.

La Cour suprême a écarté les trois arguments avancés et a rejeté la requête.

L’avis de certification de fin des travaux a-t-il été affiché à un endroit « bien en vue » ?

L’argument principal du maître d’œuvre était fondé sur le fait qu’un certificat de fin des travaux en lien avec le contrat de KPI avait été délivré le 6 février 2024. En vertu de la Loi, un avis de certification de fin des travaux doit être affiché « à un endroit bien en vue sur les lieux des travaux d’aménagement » afin de déclencher le délai de 45 jours pour l’enregistrement d’un privilège prévu au paragraphe (1) de l’article 20.

L’avis en question avait été affiché sur la porte d’un local technique situé à l’intérieur d’un bureau de chantier se trouvant dans le garage de l’une des maisons mitoyennes. La Cour suprême a estimé que cet emplacement n’était pas suffisamment visible pour répondre à l’exigence prévue par la Loi.

Pour parvenir à cette conclusion, la Cour suprême a observé ce qui suit :

  • L’expression « bien en vue » signifie « particulièrement visible » ;
  • Deux témoins de Cancon Construction ont déclaré s’être rendus à plusieurs reprises sur le chantier pendant la période concernée sans jamais avoir vu l’avis en question ;
  • Rien ne prouvait qu’un autre entrepreneur avait vu l’avis ;
  • Le bureau de chantier servait principalement d’espace de travail privé pour le sous-traitant plutôt que de lieu de rassemblement commun pour les corps de métier.

La Cour suprême a également admis les éléments de preuve indiquant que les avis de certification de fin des travaux sont généralement affichés sur des panneaux extérieurs, dans des points de rassemblement ou à d’autres endroits bien visibles où le personnel du chantier a la possibilité de les voir. L’affichage de l’avis sur une porte à l’intérieur d’un local ne répondait pas à l’exigence prévue par la Loi. Par ailleurs, la Cour suprême a constaté que des exemplaires de l’avis n’avaient été affichés à l’extérieur qu’après le 8 mai 2024, au plus tôt, et que les photographies de ces avis fournies par le maître d’œuvre avaient probablement été prises après l’enregistrement des privilèges. Elle a considéré cet affichage tardif comme un indice supplémentaire que l’affichage initial n’était pas suffisamment visible.

La Cour a également observé que l’alinéa 7(4)c) impose au responsable de la certification des paiements l’obligation d’afficher l’avis, plutôt qu’au maître d’œuvre ou à l’entrepreneur, bien que ce point n’ait pas été déterminant en l’espèce.

L’entrepreneur général était-il un « sous-traitant principal » ?

Le maître œuvre a fait valoir que, même si le certificat de fin des travaux était sans effet, KPI était un « entrepreneur principal » et que son contrat avait été entièrement exécuté plus de 45 jours avant que les privilèges soient enregistrés. Si tel était le cas, le délai pour l’enregistrement des privilèges aurait été déclenché en vertu de l’alinéa a) du paragraphe (2) de l’article 20 de la Loi.

Par conséquent, la Cour suprême a dû se prononcer sur les deux questions suivantes :

  1. Qu’est-ce qui constitue les « travaux d’aménagement » en question ?
  2. La société KPI a-t-elle été engagée pour réaliser « la quasi-totalité » des travaux d’aménagement en question ?

La Cour suprême a estimé que l’aménagement en cause était le projet de construction d’un lotissement de maisons mitoyennes dans son ensemble, et pas uniquement les travaux réalisés dans le cadre d’un contrat particulier.

La Cour suprême a jugé que le maître œuvre n’avait pas démontré que KPI avait été engagée pour réaliser la quasi-totalité des travaux d’aménagement. n particulier, le maître d’œuvre n’avait pas suffisamment identifié ni quantifié les travaux confiés directement à d’autres entrepreneurs, alors qu’il était le mieux placé pour fournir cette preuve. Les éléments de preuve déposés ont néanmoins permis d’établir que des travaux importants avaient été sous-traités directement par le maître œuvre, notamment les infrastructures de BC Hydro, les raccordements aux réseaux municipaux, les raccordements aux égouts ainsi que d’autres travaux liés aux services publics. La Cour suprême a estimé que des travaux d’une valeur supérieure à 400 000 $ avaient probablement été sous-traités en dehors du contrat KPI.

Dans le contexte du contrat de KPI d’une valeur approximative de 5 M$, la Cour suprême a estimé que ces travaux sous-traités séparément étaient majeurs et qu’ils venaient appuyer la conclusion selon laquelle KPI n’avait pas été engagée pour réaliser la quasi-totalité des travaux d’aménagement. Par conséquent, le maître œuvre n’a pas réussi à établir que KPI était un sous-traitant principal au sens de l’alinéa a) du paragraphe (2) de l’article 20.

À quel moment les travaux d’aménagement ont-ils été réalisés dans leur intégralité ?

Après avoir rejeté les deux premiers arguments du propriétaire, la Cour suprême s’est penchée sur l’alinéa b) du paragraphe (2) de l’article 20 de la Loi, qui lie le délai pour l’enregistrement du privilège à l’achèvement des travaux d’aménagement en question.

Le maître d’œuvre a fait valoir que le projet avait effectivement été terminé à la mi-mars 2024, date à laquelle les visites des acquéreurs ont eu lieu. La Cour suprême a rejeté cet argument.

Au contraire, elle a relevé plusieurs éléments démontrant que le projet de construction était toujours en cours, notamment pour les raisons suivantes :

  • BC Hydro n’avait pas encore procédé au branchement de l’électricité sur le lieu des travaux ; L’importance d’une preuve contemporaine et fiable
  • D’importants travaux de génie civil et d’aménagement extérieur étaient toujours en cours ;
  • Les permis d’occupation n’avaient pas encore été délivrés ;
  • Les éventuels acquéreurs prenant part aux visites devaient porter des casques de chantier, des gilets de sécurité et d’autres équipements de protection.

La Cour suprême a conclu que le lotissement de maisons mitoyennes était prêt pour utilisation à des fins résidentielles lorsque les unités étaient prêtes à être transférées aux acquéreurs. En l’absence de preuve permettant d’établir la date de délivrance des permis d’occupation, la Cour suprême a déterminé que le délai pour l’enregistrement du privilège avait été déclenché le 23 mai 2024, lorsque les premières unités ont effectivement été transférées aux acquéreurs. La même date de fin s’appliquait aux deux privilèges, notamment celui découlant du privilège découlant du contrat distinct de Cancon Construction relatif aux services d’égout conclu avec le maître d’œuvre, pour lequel aucun certificat de fin des travaux n’avait été délivré.

Comme les privilèges ont été enregistrés le 14 juin 2024, ils se situaient largement dans le délai de 45 jours et n’étaient donc pas éteints.

Conseils pratiques à l’intention des acteurs du secteur de la construction

1. Il ne suffit pas d’afficher l’avis : il doit être placé bien en vue

L’aspect le plus important de cette décision réside dans l’analyse de la Cour suprême à l’égard de ce que constitue un emplacement « bien en vue » pour l’affichage d’un avis de certification de fin des travaux. Les maîtres d’œuvre, les sous-traitants, les architectes et les responsables de la certification des paiements doivent veiller à ce que les avis soient affichés à des endroits bien visibles, p. ex. sur les panneaux d’affichage du chantier ou dans des aires régulièrement fréquentées par les sous-traitants de tous les corps de métier. La Cour a également observé que l’alinéa c) du paragraphe (4) de l’article 7 impose l’obligation de transmettre l’avis au responsable de la certification des paiements, plutôt qu’au maître d’œuvre ou au sous-traitant, bien que ce point n’ait pas été déterminant dans la cause en question.

2. L’exclusion de certains travaux peut avoir une incidence sur la qualification du contrat principal

Dans de nombreux projets de construction, les maîtres d’œuvre concluent des contrats distincts pour les travaux de services publics, les travaux d’infrastructures municipales, les infrastructures de BC Hydro ou d’autres services spécialisés. Cancon suggère que l’exclusion de certains travaux peut être pertinente pour déterminer si un sous-traitant a été engagé pour réaliser « la quasi-totalité » des travaux d’aménagement. Les maîtres d’œuvre et les sous-traitants doivent tenir compte de ce point lorsqu’ils évaluent les délais applicables à l’enregistrement des privilèges.

3. Les travaux sont-ils réellement prêts pour l’usage prévu ?

La décision réaffirme que la fin de certains travaux d’aménagement n’est pas la même chose que l’exécution d’un contrat de manière substantielle. Dans le premier cas, les tribunaux s’attarderont à déterminer si les travaux d’aménagement, ou une partie importante de ceux-ci, sont effectivement prêts à être utilisés aux fins prévues. L’occupation des lieux, le raccordement aux réseaux des services publics, l’accès et la possibilité pour les acquéreurs de prendre possession de leur logement peuvent tous constituer des éléments pertinents à prendre en considération.

4. L’importance d’une preuve contemporaine et fiable

Plusieurs conclusions relatives à la crédibilité découlent des incohérences constatées dans la preuve. La Cour suprême a examiné minutieusement les photographies, les registres du chantier ainsi que les déclarations sous serment concernant l’affichage des avis et l’état d’avancement du projet. Les parties prenantes qui souhaitent fonder leur décision sur des certificats de fin des travaux ou sur les dates de réalisation complète du projet doivent s’assurer de conserver soigneusement les registres du projet et les documents récents qui s’y rattachent.

Regard vers l’avenir : modifications à venir de la Builders Lien Act

L’entrée en vigueur de la Construction Prompt Payment Act de la Colombie-Britannique aura pour effet d’entraîner des changements importants au régime provincial de paiement dans le secteur de la construction et de modifier certaines dispositions de la Builders Lien Act. Toutefois, ces changements n’auront pas pour effet de modifier le délai de 45 jours prévu à l’article 20 pour l’enregistrement des privilèges ni les obligations d’avis concernant les certificats de fin des travaux prévues à l’article 7. Par conséquent, les principes confirmés dans l’arrêt Cancon seront encore d’actualité dans le nouveau cadre législatif. Pour une analyse des changements à venir, consultez notre article précédent intitulé « La C.-B. adopte une loi sur les paiements rapides et modifie la Builders Lien Act : votre entreprise de construction est-elle prête ? ».

Conclusion

La décision rendue dans l’arrêt Cancon apporte un éclairage utile sur trois aspects importants relatifs aux délais pour l’enregistrement des privilèges de construction prévus dans la Builders Lien Act. Elle confirme que, avant de conclure que le délai d’enregistrement d’un privilège a commencé à courir, les tribunaux examineront attentivement si l’avis de certification de fin des travaux a été affiché à un endroit véritablement bien en vue, si l’entrepreneur peut être qualifié d’entrepreneur principal et si les travaux d’aménagement étaient réellement prêts pour l’usage auquel ils étaient destinés.

Pour les maîtres d’œuvre, les entrepreneurs, les sous-traitants, les consultants et les responsables de la certification des paiements, le message est clair : il demeure essentiel de porter une attention particulière aux exigences légales en matière d’avis, à la structure des contrats et à la documentation du projet afin de protéger les droits de privilège et d’éviter les litiges inutiles. Pour en savoir davantage sur les répercussions que cet arrêt pourrait avoir sur vos projets, n’hésitez pas à communiquer avec une avocate ou un avocat un membre du groupe Litige en construction, qui saura vous fournir des conseils d’expert adaptés à vos besoins.