Dès 2027, tous les propriétaires de projets en Ontario ayant conclu des contrats à compter du 1er janvier 2026, ainsi que la plupart des propriétaires dont les contrats remontent au 1er juillet 2018, devront commencer à verser chaque année la retenue obligatoire à leurs entrepreneurs. Cette exigence est la dernière d’une suite de réformes relatives aux paiements dans le secteur de la construction prévues par la Loi sur la construction de l’Ontario. Elle remplace le modèle traditionnel consistant à conserver la retenue jusqu’à l’achèvement substantiel des travaux. Les propriétaires et les entrepreneurs qui ne respectent pas les délais de préavis et de paiement s’exposent à des réclamations d’intérêts, à des litiges relatifs au paiement et à des procédures d’arbitrage.

Processus pour la libération annuelle de la retenue : avis, délais et paiement

Mode de fonctionnement pour les contrats visés (plus de détails à ce sujet ci-dessous) :

  1. Après la date de chaque anniversaire du contrat principal, le propriétaire dispose de 14 jours pour publier un avis de libération annuelle de la retenue (formulaire 6) sur un site Web d’actualités du secteur de la construction. L’avis précise le montant de la retenue légale de base accumulée pour les services et les matériaux fournis au cours de l’année précédente, ainsi que la date de paiement prévue.
  2. Le propriétaire doit verser cette retenue accumulée entre 60 et 74 jours après la publication, à moins qu’il n’existe un privilège non résolu et préservé relatif au contrat. En cas de privilège, la retenue doit être libérée dès que le privilège est résolu conformément à la Loi sur la construction.
  3. Dans les 14 jours qui suivent la réception des fonds de la retenue, l’entrepreneur principal doit verser la retenue correspondante à ses sous-traitants. Les sous-traitants doivent ensuite payer leurs sous-sous-traitants et fournisseurs dans les 14 jours, et ainsi de suite.

Notez que ces règles s’appliquent uniquement à la retenue de base de 10 % prévue au paragraphe 22(1) de la Loi sur la construction, et non à toute autre retenue distincte liée à l’achèvement des travaux, à une retenue liée à un avis de privilège ou à une retenue contractuelle.

Quels sont les contrats concernés?

Entré en vigueur le 1er janvier 2026, le nouveau régime obligatoire s’applique à tous les projets pour lesquels le contrat principal a été conclu après le 1er juillet 2018, ou aux situations où le processus d’approvisionnement du propriétaire a été lancé après cette date. Il s’applique indépendamment du prix du contrat ou de la durée prévue du projet.

Pour les projets existants dont le contrat principal a été conclu ou dont le processus d’approvisionnement du propriétaire a démarré avant le 1er juillet 2018, la libération annuelle de la retenue ne s’applique pas.

À quel moment a lieu la première libération?

Pour les contrats concernés, la première libération de la retenue est enclenchée par la date anniversaire du contrat en 2027 ou après.

Ainsi, que votre contrat principal soit daté du 1er mai 2022 ou du 1er mai 2026, toute retenue de base accumulée à ce jour doit être libérée à la suite de l’anniversaire du 1er mai 2027. Une retenue sera alors prélevée sur les paiements effectués après le 1er mai 2027, et sera libérée après l’anniversaire du contrat suivant, c’est-à-dire le 1er mai 2028, et ainsi de suite.

Il est important que les parties s’entendent sur la date de conclusion du contrat principal.

Ce que cela signifie pour les participants

La libération annuelle de la retenue obligatoire constitue le troisième volet de l’architecture légale de la gestion des flux de trésorerie introduite pour la première fois en 2018 : le paiement rapide régit le moment où les paiements d’avancement ordinaires (90 %) doivent être versés en aval de la pyramide, l’arbitrage offre un mécanisme permettant de résoudre rapidement les différends qui menacent ce flux de fonds, et la libération annuelle de la retenue empêche que les 10 % restants ne deviennent du capital immobilisé à long terme.

Pour les entrepreneurs et les sous-traitants, les avantages sont évidents : la libération annuelle de la retenue améliore l’accès aux fonds et réduit le fardeau financier lié aux projets de longue durée.

Pour les propriétaires, ces changements représentent plusieurs défis. Par le passé, la retenue légale offrait aux propriétaires une forme (limitée) de garantie du projet, faisant office de réserve à long terme contre les problèmes d’exécution, les questions de garantie ou les réclamations pour cause de défaut qui n’ont pas encore été résolues. Ce n’est plus le cas maintenant. En effet, une fois les conditions légales de déblocage remplies, les propriétaires doivent se conformer aux obligations de préavis et aux exigences de déblocage sans compensation ni déduction. Tout manquement à cette obligation peut exposer les propriétaires à des litiges relatifs au paiement, à des réclamations d’intérêts et à des procédures d’arbitrage. Les propriétaires doivent garder à l’esprit que la procédure revêt autant d’importance que le bien-fondé de la réclamation.

Actualisation de vos contrats

Pour tous les participants au projet, les futurs contrats devraient être actualisés afin de corriger les formulations, les échéanciers et les processus désuets, et (en particulier pour les propriétaires) de veiller à ce que leurs intérêts soient protégés. Les parties doivent examiner avec attention les points suivants :

  • Toute référence à la retenue jusqu’à l’exécution substantielle des travaux;
  • Distinguer clairement les procédures annuelles relatives à la retenue, la définition des responsabilités en matière de préavis exigé et l’harmonisation des processus de certification des paiements avec les nouveaux délais prévus par la loi;
  • Le recours antérieur aux fonds liés à la retenue à titre de garantie en cas de défauts ou de problèmes d’exécution;
  • La négociation d’une clause de retenue en cas de défaut distincte des minimums prévus par la loi.

Le régime de retenue et la libération annuelle de la retenue obligatoire en Ontario marquent un changement important vers une plus grande liquidité pour les entrepreneurs et une discipline de paiement plus stricte. Même si ce changement est susceptible d’améliorer les flux de trésorerie dans le secteur de la construction, les propriétaires doivent envisager de nouvelles approches pour gérer les risques d’ordre financier.

Miller Thomson peut vous aider

Les avocats de Miller Thomson faisant partie de l’équipe Litige en construction conseillent les entrepreneurs, les propriétaires, les prêteurs et les consultants sur les obligations relatives aux retenues, les litiges relatifs aux paiements rapides et l’application des dispositions transitoires en Ontario. Notre équipe peut vous aider à évaluer de quelle manière les nouvelles dispositions relatives aux retenues s’appliquent à votre projet.