Nouvelle Loi sur les privilèges de construction des Territoires du Nord-Ouest : principales modifications que les entrepreneurs, sous-traitants et propriétaires doivent connaître

Aperçu

La nouvelle Loi sur les privilèges de construction des Territoires du Nord-Ouest (la « LPC »)[1] est entrée en vigueur le 1^er septembre 2025. La LPC remplace la Loi sur le privilège des constructeurs et des fournisseurs de matériaux (la « LPCFM »)[2] et harmonise davantage la législation sur les privilèges des Territoires du Nord-Ouest (« T.N.-O. ») avec celle en vigueur dans d’autres administrations canadiennes. Malgré les progrès ainsi réalisés, certaines dispositions ajoutées récemment à plusieurs lois provinciales sur les privilèges sont toujours absentes de la LPC.

Le présent article résume les principales nouveautés figurant dans la LPC et compare cette dernière à la législation sur les privilèges en vigueur dans d’autres administrations canadiennes. Les ajouts à la LPC comprennent des modifications importantes concernant l’étendue des droits et recours dans le cadre d’un projet de construction en général et la procédure qui s’y rapporte, y compris les fiducies relatives aux fonds du projet, l’exécution substantielle, les retenues et les cautionnements, ainsi que l’extinction, la conservation, l’opposabilité et la priorité des privilèges.

Nouveautés de la LPC

Dispositions relatives aux fiducies

La LPCFM ne comprenait aucune disposition relative aux fiducies. La partie 2 de la LPC introduit un cadre de fiducie détaillé qui s’applique à plusieurs niveaux de paiement dans les projets de construction. Les particularités de ce nouveau cadre de fiducie mis en œuvre en vertu de la LPC sont présentées ci-dessous :

1. Propriétaire :[3]
   • Le propriétaire est explicitement considéré comme un fiduciaire de certains montants réputés constituer des fonds en fiducie, à savoir :
     • Les montants reçus par un propriétaire qui servent à financer les améliorations d’un bien-fonds (y compris les montants destinés au paiement du prix d’achat du bien-fonds amélioré et des grèvements antérieurs);
     • Les montants payables par le propriétaire reçus sur la foi d’un certificat de la personne qui autorise le paiement; et
     • Lorsqu’un certificat atteste ou qu’un tribunal déclare l’exécution substantielle d’un contrat, un montant égal au montant qui est échu relativement à la partie du contrat exécuté pour l’essentiel qui est reçu par le propriétaire.
   • Il est explicitement interdit au propriétaire de s’approprier ou d’affecter quelque partie que ce soit des fonds en fiducie avant que l’entrepreneur n’ait reçu tous les montants qui lui sont dus par le propriétaire relativement aux améliorations du bien-fonds.
2. Fiducie au bénéfice des entrepreneurs et des sous-traitants[4] :
   • Les montants dus à un entrepreneur ou à un sous-traitant, ou reçus par un entrepreneur ou un sous-traitant (qu’ils soient ou non échus ou exigibles), sont réputés constituer un fonds en fiducie au bénéfice des personnes suivantes :
     • Les sous-traitants; et
     • Toute autre personne qui a fourni des services ou des matériaux en vue des améliorations et que l’entrepreneur ou le sous-traitant n’a pas encore acquittée,
   • Tout entrepreneur ou sous-traitant qui reçoit les fonds en fiducie ou à qui les fonds en fiducie sont dus est explicitement déclaré fiduciaire.
   • Il est explicitement interdit aux entrepreneurs et aux sous-traitants qui sont fiduciaires de s’approprier ou d’affecter quelque partie que ce soit des fonds en fiducie avant que les bénéficiaires n’aient été payés.
   • Tout fiduciaire aux termes des présentes dispositions est tenu de respecter des exigences explicites concernant :
     • Le dépôt des fonds en fiducie dans un compte bancaire; et
     • La tenue de livres concernant les fonds en fiducie.
3. Fiducie au bénéfice du vendeur[5] :
   • Lorsque le propriétaire vend son intérêt sur des lieux, le montant de la vente (déduction faite des dépenses raisonnables engagées lors de la vente et du montant versé pour acquitter toute dette hypothécaire existante) constitue un fonds en fiducie au bénéfice de l’entrepreneur dont l’ancien propriétaire est fiduciaire.
   • Il est explicitement interdit à l’ancien propriétaire de s’approprier ou d’affecter quelque partie que ce soit des fonds en fiducie avant que l’entrepreneur n’ait reçu tous les montants qui lui sont dus par l’ancien propriétaire relativement aux améliorations du bien-fonds.

Dispositions générales relatives aux fiducies

La LPC comprend également les dispositions générales suivantes relatives aux fiducies :[6]

1. Lorsqu’un fiduciaire effectue un paiement relativement à des services ou des matériaux destinés à des améliorations d’un bien-fonds à la personne envers laquelle il est tenu (c.-à-d., si le fiduciaire effectue dûment un paiement conformément à ses obligations), le fiduciaire est acquitté de ses responsabilités jusqu’à concurrence du paiement effectué.
2. Un fiduciaire peut dûment retirer ou retenir des sommes du fonds en fiducie dans les cas suivants :
   • il effectue un paiement au bénéficiaire de la fiducie prélevé sur des sommes d’argent qui ne font pas partie du fonds en fiducie; ou
   • il effectue un paiement au bénéficiaire de la fiducie prélevé sur des sommes d’argent qui lui ont été prêtées.
3. Un mécanisme permet au fiduciaire de fonds en fiducie détenus au bénéfice d’un entrepreneur ou d’un sous-traitant d’effectuer dûment une compensation sur les montants que l’entrepreneur ou le sous-traitant est tenu de verser au fiduciaire, y compris les dettes, réclamations et dommages-intérêts; ce dernier peut ainsi déduire ces montants du fonds en fiducie. Si l’entrepreneur ou le sous-traitant est solvable, les montants visés par la compensation doivent se rapporter aux améliorations. Cependant, si l’entrepreneur ou le sous-traitant est insolvable, les montants visés par la compensation ne doivent pas obligatoirement se rapporter aux améliorations.

En ce qui concerne la responsabilité découlant d’un manquement aux obligations de fiducie[7] :

1. Sont tenues responsables du manquement les personnes (y compris les administrateurs, dirigeants, employés ou mandataires) qui consentent ou acquiescent à une action qui, en toute connaissance ou selon ce qu’elles auraient dû raisonnablement savoir, équivaut à un manquement aux obligations fiduciaires de la personne morale; et
2. Lorsque plus d’une personne est jugée responsable ou a admis sa responsabilité dans le cas d’un manquement aux obligations fiduciaires, ces personnes sont solidairement responsables et ont présumément le droit de recouvrer d’un codébiteur à cet égard une contribution qui aboutit à la répartition égale de la responsabilité entre les codébiteurs (à moins qu’un tribunal n’en décide autrement).

Exécution substantielle

La LPC fournit une définition complète du terme « exécution substantielle » d’un contrat[8]. Selon cette définition, un contrat est exécuté substantiellement si l’objet du contrat est essentiellement prêt à servir à l’usage auquel il est destiné ou s’il peut être achevé à un coût qui n’est pas supérieur à 3 % du prix du contrat.

L’exécution substantielle d’un contrat, et le certificat s’y rapportant, est un élément important de la législation sur les privilèges, car elle a des répercussions sur les retenues, les dates d’extinction des privilèges et les dispositions fiduciaires.

Retenues

La LPCFM comprenait une seule disposition sur les retenues. Cette disposition n’imposait pas au propriétaire l’obligation de retenir 10 % de la somme due pendant 45 jours après l’achèvement d’un contrat, mais lui en donnait le droit[9]. À l’inverse, la partie 4 de la LPC porte sur les retenues et comprend les principaux points suivants :

1. Il est obligatoire d’effectuer une retenue.
2. Les propriétaires sont responsables envers les créanciers privilégiés dont le privilège est valide jusqu’à concurrence du montant de la retenue que le propriétaire doit effectuer, lequel correspond à 10 % du prix des services ou des matériaux.
3. La LPC donne des précisions sur les conditions à respecter pour que la retenue soit versée, soit essentiellement l’extinction ou l’acquittement du privilège.
4. Des conditions s’appliquent au non-versement valide de la retenue.
5. Des dispositions sont prévues pour permettre à une partie (telle qu’un propriétaire) d’effectuer un versement à un titulaire de privilège de rang inférieur auquel il n’est pas directement lié dans la chaîne contractuelle (tel qu’un sous-traitant); il peut alors se soustraire à la partie intermédiaire (telle qu’un entrepreneur) dans le but de lever le privilège de la partie de rang inférieur, auquel cas le montant ainsi versé est porté au crédit du contrat conclu avec la partie intermédiaire.

Extinction, conservation et opposabilité du privilège

En vertu de la LPCFM, un privilège devait être enregistré dans les 45 jours suivant l’achèvement des travaux faisant l’objet de la revendication. Le créancier privilégié devait ensuite engager une procédure, en plus de l’enregistrement du privilège, dans les 90 jours suivant l’achèvement des travaux faisant l’objet de la revendication, faute de quoi le privilège s’éteignait[10]. La LPCFM ne comprenait aucune disposition relative à la conservation ou à l’opposabilité des privilèges.

La partie 5 de la LPC introduit des dispositions exhaustives concernant l’extinction, la conservation et l’opposabilité des privilèges. Plus particulièrement, en vertu de la partie 5, un privilège relatif à la fourniture de matériaux ou de services est éteint, à moins qu’il ne soit dûment conservé (enregistré) :

1. dans les 60 jours suivant l’exécution du contrat pour l’essentiel; et
2. en l’absence d’un certificat ou d’une déclaration attestant l’exécution du contrat pour l’essentiel, dans les 60 jours à compter de la moins récente des dates suivantes :
   • la date d’exécution du contrat principal; ou
   • la date de résiliation ou d’abandon du contrat principal.

Pour conserver un privilège, un créancier doit enregistrer sa revendication sur le titre des lieux auprès du bureau des titres avant l’extinction de la revendication. La revendication doit comprendre un affidavit faisant état des renseignements suivants : le nom du propriétaire des lieux, le nom de la personne au nom de laquelle les services ou les matériaux ont été fournis, le prix du contrat et le montant réclamé.

Même s’il a été dûment conservé, un privilège peut s’éteindre, à moins qu’il n’ait été rendu opposable dans les 90 jours qui suivent le dernier jour prévu pour sa conservation. Pour rendre opposable un privilège conservé, le créancier doit :

1. intenter une action en justice pour faire valoir son privilège; et
2. enregistrer un certificat d’affaire en instance à l’égard du titre des lieux auprès du registrateur des titres de biens-fonds.

Sur présentation d’une demande, le tribunal peut ordonner qu’un certificat d’affaire en instance expire si aucune démarche importante pour arriver à un procès n’a été prise après un délai de deux ans à compter de la date d’enregistrement du certificat en cause.

Priorités

Les dispositions de la LPCFM relatives à la priorité étaient limitées : elles prévoyaient simplement qu’un privilège avait priorité sur une hypothèque antérieure à hauteur de la plus-value apportée au bien-fonds par les travaux visés par le privilège[11] et que les revendications de privilège garantissant le paiement du salaire avaient priorité sur les autres revendications de privilège[12].

La partie 10 de la LPC prévoit un régime de priorité beaucoup plus robuste que la LPCFM. Ce régime comprend des dispositions régissant la priorité des privilèges en ce qui concerne :

1. Les jugements et ordonnances des tribunaux;
2. Les hypothèques, cessions et autres accords;
3. Les lieux visés par un cautionnement ou autrement assurés lors de la vente;
4. Les catégories de créanciers privilégiés;
5. Les ouvriers;
6. La réalisation d’un privilège général par rapport aux autres privilèges;
7. Le produit d’une assurance en cas de destruction des lieux; et
8. Les payeurs insolvables.

Cautionnements et administrations locales

La partie 11 de la LPC porte expressément sur les cautionnements. Les entrepreneurs participant à un contrat public doivent fournir, à tout le moins, un cautionnement garantissant le paiement de la main-d’œuvre et des matériaux, ainsi qu’un cautionnement d’exécution. La LPC exige par ailleurs que les cautionnements énoncent le processus de traitement des réclamations applicable à l’égard du cautionnement.

De plus, la LPC lie les municipalités et les administrations locales conformément à l’article 1 de la Loi sur les élections des administrations locales[13]. Il en va autrement dans d’autres territoires de compétence, comme l’Alberta, où l’incidence exacte de la législation sur les privilèges sur les municipalités demeure indéterminée. Cependant, la LPC[14] ne lie pas le gouvernement des Territoires du Nord-Ouest ni les organismes publics conformément au paragraphe 1(1) de la Loi sur la gestion des finances publiques[15].

Principaux points à retenir

Les modifications apportées à la LPC modernisent la législation sur les privilèges des T.N.-O. comme aucune autre province ni aucun autre territoire du Canada ne l’a fait. Fait intéressant à noter : bien que les modifications aient pour effet de créer un cadre de fiducie complet et solide comparable à celui des lois sur les privilèges du Manitoba et de la Saskatchewan[16], elles n’introduisent pas le cadre de paiement rapide et d’arbitrage qui a été intégré dans la législation sur les privilèges d’autres provinces. Les dispositions relatives au paiement rapide et à l’arbitrage adoptées dans l’ensemble du pays sont résumées dans notre blogue sur le sujet.

La LPC marque le début d’une nouvelle ère en ce qui concerne les obligations, les droits et les recours ayant une incidence sur les parties prenantes aux projets de construction et d’infrastructure dans les T.N.-O. De ce fait, elle protège les entrepreneurs non payés beaucoup mieux que ne le faisait la LPCFM, et mieux que ne le font les lois de bien des administrations canadiennes.

Les participants de tous les niveaux de la chaîne contractuelle devraient comprendre les principales modifications suivantes :

1. Cadre de fiducie : la LPC introduit un cadre détaillé de droits et d’obligations fiduciaires, qui s’applique d’office à tous les niveaux d’un projet prévoyant des travaux d’amélioration d’un bien-fonds. Toutes les parties à un projet de construction – aussi bien les sociétés que les particuliers – doivent être au fait de ces dispositions et des obligations qui leur sont imposées.
2. Harmonisation avec la législation moderne sur les privilèges : la LPC harmonise davantage la législation sur les privilèges des T.N.-O. avec la législation moderne en vigueur ailleurs au Canada, et comprend des modifications touchant les aspects suivants :
   • L’exécution substantielle;
   • Les retenues;
   • L’extinction, la conservation et l’opposabilité des privilèges;
   • L’ordre de priorité des privilèges; et
   • Les cautionnements.

Il faut tenir compte de tous ces facteurs au moment de conclure et de rédiger un contrat de construction.

3. Paiement rapide et arbitrage des différends : contrairement à la législation sur les privilèges de construction en vigueur dans d’autres provinces, la LPC n’introduit pas de dispositions relatives au paiement rapide et à l’arbitrage des différends.

Les modifications apportées à la législation sur les privilèges des T.N.-O. (à l’instar de celles adoptées dans d’autres administrations canadiennes) ont une incidence sur les droits et recours des participants à la plupart des projets de construction. Le groupe Construction et infrastructures de Miller Thomson peut vous aider à comprendre ces modifications et à vous préparer à surmonter toutes les difficultés qu’un projet pourrait vous poser.

[1] Loi sur les privilèges de construction, LTNO 2023, c 24 (la « LPC »)

[2] Loi sur le privilège des constructeurs et des fournisseurs de matériaux, LRTN-O 1988, c M-7 (la « LPCFM »)

[3] LPC, article 8

[4] LPC, articles 9 et 10

[5] LPC, article 11

[6] LPC, articles 12 à 14

[7] LPC, article 15

[8] LPC, article 2

[9] LPCFM, article 6

[10] LPCFM, article 24

[11] LPCFM, paragraphe 4(3)

[12] LPCFM, paragraphe 8(c)

[13] Loi sur les élections des administrations locales, LRTN-O 1988, c L-10

[14] LPC, article 3

[15] Loi sur la gestion des finances publiques, LTN-O 2015, ch. 13

[16] Voir la Loi sur le privilège du constructeur, CPLM c B91, articles 4 à 9 et la Builders’ Lien Act, SS 1984-85-86, c. B-7.1, partie II