Prêts commerciaux : cinq sources de retards et de coûts juridiques supplémentaires

Le prêteur a approuvé le financement, l’emprunteur a besoin des fonds et une date de clôture a été fixée. Pourquoi est-ce que l’opération traîne et coûte plus cher que prévu ?

Dans le monde du prêt commercial au Canada, il est facile de sous-estimer les étapes entre l’approbation du crédit et le financement. Il faut finaliser les documents, effectuer le contrôle diligent et satisfaire aux conditions de financement, et il faut souvent l’avis de plusieurs parties.

Les cinq enjeux qui suivent peuvent alourdir le travail et retarder la clôture, mais le fait de les cerner rapidement aide les prêteurs et les emprunteurs à planifier l’opération de façon réaliste et à mieux gérer les honoraires juridiques.

1. Les instructions données aux avocates et avocats sont-elles claires et complètes ?

Il est important de transmettre le plus tôt possible la lettre d’engagement ou le sommaire des modalités ainsi que les instructions formelles du prêteur aux avocats de l’emprunteur et du prêteur. Des instructions claires dès le début du dossier réduisent le nombre de demandes de directives et de questions de leur part en cours de route.

Elles devraient préciser l’identité de tous les emprunteurs et garants, les sûretés requises, les conditions du financement, les avocats de l’emprunteur, la procédure de financement et la date de clôture prévue.

2. L’emprunteur et ses avocats sont-ils organisés et coopératifs ?

Les retards et les dépassements de coûts trouvent souvent leur source dans le manque de réactivité et d’organisation des parties. Des documents internes incomplets et de longs délais de réponse peuvent ralentir la préparation de documents, l’obtention des approbations et des avis juridiques et la réalisation de l’opération.

Les emprunteurs ne doivent pas tarder à faire intervenir leurs avocats, à rassembler leurs documents et, s’il y a lieu, à établir un schéma de la structure de propriété de leur société. Ils devraient aussi recenser les financements et privilèges existants pour que leurs avocats évaluent les exigences en matière de remboursement, de quittance, de consentement ou de priorité.

Les modalités de signature méritent aussi d’être fixées tôt. Il est utile de confirmer qui doit signer, quand cette personne est disponible et si des garanties nécessitent un avis juridique indépendant ou des formalités particulières à la signature.

3. Où sont les parties et les actifs ?

Une opération transfrontalière peut nécessiter des recherches, des enregistrements et des documents supplémentaires ainsi que des conseils juridiques locaux. Tout dépend des parties, des actifs et des lois applicables.

Il est important de faire savoir au prêteur et à ses avocats où chaque emprunteur et garant est constitué et exerce ses activités, de même que l’emplacement et le propriétaire des actifs, pour leur permettre d’effectuer les recherches et les enregistrements nécessaires dans tous les territoires concernés. 

Plus tôt les avocats disposent de ces renseignements, plus tôt ils peuvent évaluer les exigences locales et prévoir les tâches, l’échéancier et l’estimation des honoraires en conséquence.

4. Quels sont les enregistrements et les exigences de tiers à considérer ?

Les recherches sur les sociétés et les recherches de titre et hors titre peuvent révéler des enregistrements qui touchent la sûreté et la priorité du prêteur et doivent être traités avant la clôture. Les résultats doivent être évalués et des aménagements acceptables pour le prêteur doivent être pris avant que des fonds soient avancés.

Selon les modalités du financement, les avocats pourraient devoir :

• obtenir des relevés de remboursement et la mainlevée des sûretés existantes ;
• préparer et négocier des ententes avec d’autres créanciers quant à leurs priorités respectives ;
• préparer et négocier des ententes avec des propriétaires.

Il faut remettre aux avocats les documents de prêt existants, les baux pertinents et les coordonnées tôt, pour que les demandes soient faites bien avant la clôture.

5. Les documents de prêt et de sûreté nécessiteront-ils des négociations ?

L’utilisation des documents standards du prêteur peut simplifier le financement. Les emprunteurs et leurs avocats doivent étudier rapidement la documentation, rassembler leurs commentaires si possible et justifier leurs demandes. Les commentaires à répétition, surtout ceux qui arrivent au compte-goutte ou qui nécessitent une approbation interne de la part du prêteur, peuvent faire gonfler la facture des avocats. Si les questions de fond sont réglées tôt dans le processus, les négociations peuvent être bien ciblées.  

Au bout du compte, comment les prêteurs et les emprunteurs peuvent-ils garder le cap sur la clôture et éviter les frais imprévus ?

Dès le début du dossier, il faut fournir aux avocats des instructions claires et formelles, et toutes les parties doivent s’entendre sur une liste de vérification pour la clôture (elle est généralement préparée par les avocats du prêteur) qui établit les responsabilités et les dates clés. Par ailleurs, le prêteur et ses avocats devraient recevoir toute l’information nécessaire de la part de l’emprunteur et ses avocats pour comprendre la structure de l’emprunteur, ses activités et l’emplacement des actifs.

Chaque partie doit discuter avec ses avocats des estimations d’honoraires et des hypothèses connexes. Les avocats doivent revoir l’échéancier et les honoraires avec leur client à mesure que le dossier évolue et lorsque sa portée change, et discuter sans tarder de toute incertitude et de ses incidences sur les délais et les coûts.

Les opérations de financement sont souvent en apparence simples, mais le travail à accomplir entre l’approbation et le financement peut avoir une incidence considérable sur les délais et les coûts. En réglant certains points clés dès le départ, comme les instructions aux avocats, le niveau de préparation de l’emprunteur, les questions territoriales, les exigences de tiers et les négociations sur les documents, les prêteurs et les emprunteurs peuvent réduire les délais, mieux gérer les honoraires de leurs avocats et se donner de meilleures chances d’arriver à la clôture sans heurts. Planification en amont, communication ouverte et attentes réalistes : voilà les clés d’une opération réussie.

Communiquez avec une avocate ou un avocat du groupe Services financiers de Miller Thomson pour discuter de votre projet de financement et pour repérer rapidement les enjeux potentiels liés à la clôture.