De nombreux Canadiens rêvent de posséder une résidence secondaire aux États-Unis. Que ce soit un appartement en copropriété en Floride, un chalet dans le Vermont ou un chalet de ski dans le Colorado, les biens immobiliers situés aux États-Unis apportent une valeur réelle, tant sur le mode de vie, que de l’investissement. Cependant, posséder ce genre de bien peut avoir des conséquences fiscales transfrontalières considérables et, à moins d’une bonne planification, entraîner des coûts importants qui auraient pu être évités.

La question suivante revient souvent : un citoyen canadien devrait-il détenir un bien immobilier aux États-Unis à titre personnel ou par l’intermédiaire d’une fiducie canadienne ? La réponse est nuancée et nécessite une analyse minutieuse de l’exposition au risque lié à l’impôt sur les successions des États-Unis, des règles canadiennes d’impôt sur le revenu, des obligations de retenue à la source en cas de disposition, du fonctionnement d’une fiducie en tant qu’instrument de planification ainsi que des réalités pratiques liées à l’administration d’une succession transfrontalière.

Le présent article traite des conséquences fiscales liées à la propriété d’une résidence secondaire aux États-Unis, que ce soit à titre personnel ou par l’intermédiaire d’une fiducie non testamentaire canadienne, ainsi que de ses répercussions du vivant du propriétaire et après son décès. Aux fins du présent article, il est présumé que l’acheteur et tous les membres de sa famille concernés sont des citoyens et résidents du Canada, et que le bien immobilier situé aux États-Unis ne sera pas loué.

Partie I : L’enjeu principal – l’impôt sur les successions des États-Unis réclamés aux propriétaires canadiens

A. Le régime de l’impôt sur les successions des États-Unis

Les États-Unis perçoivent un impôt fédéral sur les successions lors du transfert d’un bien au décès du propriétaire.

  • En ce qui concerne les citoyens américains et les personnes domiciliées aux États-Unis, cet impôt s’applique à l’ensemble de leur succession à l’échelle mondiale.
  • Dans le cas des étrangers non résidents, catégorie qui englobe la plupart des citoyens canadiens ne résidant pas aux États-Unis, l’impôt sur les successions s’applique uniquement aux actifs situés aux États-Unis, lesquels comprennent les biens immobiliers situés dans ce pays.

Depuis 2026, l’exonération de l’impôt sur les successions des États-Unis accordée aux personnes des États-Unis s’élève à 15 millions de dollars américains par personne physique, et sera désormais indexée chaque année sur l’inflation. À son décès, un citoyen canadien qui possède aux États-Unis une résidence secondaire d’une valeur de 500 000 $ US pourrait donc être assujetti à l’impôt sur les successions des États-Unis sur la quasi-totalité de la valeur du bien, à des taux progressifs allant de 18 % à 40 %.

Allègement au titre de la convention fiscale – utile, mais limité

La Convention fiscale entre le Canada et les États-Unis (la « Convention ») procure un certain allègement. En vertu de l’article XXIX B de la Convention, les résidents du Canada qui ne sont pas citoyens des États-Unis peuvent être admissibles à une part proportionnelle du crédit global des États-Unis. Le crédit est proportionnel au rapport qui existe entre les actifs d’un Canadien situés aux États-Unis et l’ensemble de sa succession à l’échelle mondiale. En ce qui concerne les personnes physiques qui possèdent d’importants actifs au Canada, le crédit proportionnel peut procurer un faible allègement seulement; elles doivent donc se tourner vers d’autres mesures de planification pour réduire au minimum leur exposition à l’impôt sur les successions des États-Unis.

B. Impôt canadien sur les gains en capital : l’autre défi

Le Canada ne perçoit pas d’impôt sur les successions. On considère plutôt qu’un contribuable décédé a disposé de toutes ses immobilisations immédiatement avant son décès, à leur juste valeur marchande. Cette disposition présumée donne lieu à l’imposition des gains en capital accumulés sur ses biens situés aux États-Unis.

Pour 2026, le taux d’inclusion des gains en capital pour les personnes physiques s’élève à 50 %, ce qui signifie que la moitié des gains en capital réalisés par une personne physique est incluse dans son revenu et imposée entre ses mains aux taux marginaux applicables.

L’interaction entre l’impôt sur les successions des États-Unis et l’impôt canadien sur les gains en capital en cas de décès est atténuée par le régime du crédit pour impôt étranger et la Convention; toutefois, le risque de double imposition est bien réel et nécessite une planification minutieuse.

Partie II : Propriété à titre personnel – analyse, avantages et inconvénients

A. Considérations fiscales à examiner du vivant du propriétaire

Lorsqu’un résident du Canada vend un bien immobilier situé aux États-Unis, la Foreign Investment in Real Property Tax Act (« FIRPTA ») impose une retenue de 15 % du prix de vente brut au moment de la conclusion de la vente à titre de paiement anticipé de l’impôt. Il s’agit là d’une simple retenue, non d’un impôt définitif, car le montant réel de l’impôt exigible dépend du montant des gains en capital réalisés; le vendeur doit ensuite remplir une déclaration de revenus aux États-Unis aux fins de rapprochement et demander le remboursement qui lui revient, le cas échéant. Ce gain doit également être déclaré au Canada, où un crédit pour impôt étranger est accordé relativement à l’impôt payé aux États-Unis. Les fluctuations du taux de change peuvent entraîner d’autres complications fiscales au Canada, étant donné que le prix de base rajusté et le produit de la vente sont convertis en dollars canadiens à des taux de change différents.

Utilisation à des fins personnelles

L’utilisation du bien à des fins personnelles n’entraîne aucune incidence fiscale au Canada. Le bien est considéré comme une immobilisation, et les gains ne sont réalisés qu’au moment de la vente ou de la disposition présumée au décès.

B. Au décès : considérations fiscales liées à la propriété à titre personnel

C’est au moment du décès que la propriété à titre personnel d’un bien immobilier situé aux États-Unis entraîne les conséquences fiscales les plus importantes pour les Canadiens.

  • Impôt sur les successions des États-Unis : la juste valeur marchande du bien au moment du décès est incluse dans la succession du défunt imposable aux États-Unis. Selon la valeur relative du bien, la succession du défunt à l’échelle mondiale et les règles relatives au calcul proportionnel prévues dans la Convention, l’impôt sur les successions peut s’appliquer à des taux maximums de 40 % de la valeur excédant le crédit global disponible[i].
  • Disposition présumée au Canada : un gain en capital est réalisé sur la totalité de la plus-value accumulée sur le bien. L’impôt canadien qui en résulte est calculé sur l’équivalent en dollars canadiens du gain, ce qui complique souvent les choses en raison des règles de conversion des devises étrangères[ii].
  • Procédure d’homologation accessoire aux États-Unis : les biens immobiliers situés aux États-Unis détenus à titre personnel doivent faire l’objet d’une procédure d’homologation dans l’État où ils se trouvent, vraisemblablement en plus de la procédure d’homologation exigée en Ontario. Les procédures d’homologation peuvent être coûteuses, longues et publiques.
  • Retenue effectuée en vertu de la FIRPTA en cas de vente ultérieure par la succession : si la succession ou les bénéficiaires vendent le bien après le décès, la retenue effectuée en vertu de la FIRPTA s’appliquera également à cette vente, ce qui nécessitera une déclaration fiscale supplémentaire aux États-Unis.

Partie III : Les fiducies non testamentaires canadiennes – structure et mécanisme

A. Qu’est-ce qu’une fiducie non testamentaire canadienne ?

Une fiducie non testamentaire canadienne est une fiducie réglée du vivant du constituant. Elle est considérée comme une personne morale distincte aux fins de l’impôt sur le revenu en vertu de la Loi de l’impôt sur le revenu (Canada) (la « LIR »). Le constituant, généralement l’un des conjoints, transfère des biens (par exemple, les fonds nécessaires à l’achat du bien immobilier) à un fiduciaire, souvent l’autre conjoint, qui achète et détient ensuite le bien immobilier situé aux États-Unis au profit des bénéficiaires désignés, généralement l’autre conjoint et les enfants.

La présente analyse porte principalement sur une fiducie familiale discrétionnaire, soit une fiducie qui accorde au fiduciaire un pouvoir discrétionnaire sur la répartition des revenus et du capital entre les bénéficiaires d’une même catégorie, généralement le conjoint, les enfants et d’autres membres de la famille du constituant. Pour préserver la protection relative à l’impôt sur les successions des États-Unis, le constituant ne doit pas détenir d’intérêt bénéficiaire dans le bien ni un pouvoir général de désignation[iii].

B. Pourquoi envisager d’établir une fiducie à l’égard d’un bien situé aux États-Unis ?

La principale motivation qui pousse une personne à détenir une résidence secondaire aux États-Unis dans une fiducie canadienne est d’éviter ou de réduire considérablement l’impôt sur les successions des États-Unis. Un bien détenu dans une fiducie bien structurée ne devrait pas être inclus dans la succession imposable aux États-Unis d’un bénéficiaire décédé; cependant, une telle issue n’est pas automatique. L’analyse dépend de la nature de la fiducie, de l’ampleur des droits conservés, le cas échéant, et du fait que le défunt ait détenu ou non un pouvoir général de désignation ou une participation conservée.

Partie IV : Considérations fiscales liées à la propriété en fiducie du vivant du propriétaire

A. Transfert d’un bien à la fiducie

Le transfert d’un bien immobilier existant situé aux États-Unis à une fiducie canadienne est considéré comme une disposition aux fins de l’impôt sur le revenu du Canada. En vertu du paragraphe 69 (1) de la LIR, le transfert d’un bien à une fiducie (autre qu’à certaines fiducies autorisées, comme une fiducie au profit du conjoint ou en faveur de soi-même admissible) est réputé être effectué à la juste valeur marchande. Par conséquent, les gains en capital accumulés, le cas échéant, au moment du transfert sont immédiatement réalisés et assujettis à l’impôt canadien sur les gains en capital à un taux d’inclusion de 50 %. Ce coût initial représente un élément de planification important à prendre en considération et doit être rigoureusement évalué avant d’opter pour la structure fiduciaire. Le prix de base de la fiducie est alors rétabli à la juste valeur marchande au moment du transfert, si bien que seule la plus-value réalisée après le transfert sera encore assujettie à l’impôt canadien.

Lorsqu’il s’agit d’un bien nouvellement acquis (c.-à-d. qu’il a été acheté dès le départ au nom de la fiducie), l’acquisition ne donne lieu à aucun gain en capital dans l’immédiat. C’est généralement l’approche à privilégier, car l’établissement de la fiducie avant l’achat permet d’éviter la réalisation d’un gain initial.

Le transfert d’un bien à une fiducie canadienne sans la conclusion d’une vente n’entraîne aucune incidence sur l’impôt sur le revenu aux États-Unis. La retenue effectuée en vertu de la FIRPTA ne s’applique pas aux fonds en fiducie; cependant, il convient de déposer une déclaration d’information aux États-Unis, et le transfert devrait être soigneusement structuré pour éviter qu’il donne lieu à une vente réputée en vertu des règles fiscales américaines.

B. La règle de disposition présumée après 21 ans

L’un des principaux coûts associés à l’utilisation d’une fiducie non testamentaire est la règle de disposition présumée après 21 ans qui s’applique en vertu du paragraphe 104 (4) de la LIR. Tous les 21 ans après l’établissement de la fiducie, celle-ci est réputée avoir disposé de toutes ses immobilisations à leur juste valeur marchande et les avoir acquises de nouveau à la même valeur. Les gains en capital accumulés, le cas échéant, sont alors réalisés et assujettis à l’impôt sur le revenu du Canada, même si aucune vente n’a réellement été effectuée.

Dans le cas d’une résidence secondaire située aux États-Unis détenue dans une fiducie pendant des décennies, cette disposition peut entraîner un important événement fiscal. Il faut effectuer une planification rigoureuse, qui comprend diverses stratégies comme la distribution du bien aux bénéficiaires avant le 21e anniversaire (qui entraîne elle-même des incidences fiscales et liées à la FIRPTA).

C. Le problème lié au contrôle et à la conservation

Si le constituant conserve un contrôle suffisant sur la fiducie ou ses actifs, par exemple, en faisant office de fiduciaire unique jouissant d’une entière discrétion ou en conservant tout intérêt bénéficiaire dans le bien, l’ARC peut contester la fiducie et un tribunal américain peut déterminer que le constituant détenait une participation conservée entraînant son inclusion dans la succession aux États-Unis. Dans un tel cas, la structure fiduciaire rate complètement l’objectif visé. Ce n’est pas le genre de structure que l’on devrait établir sans l’aide d’un avocat chevronné.

Partie V : Considérations fiscales liées à la propriété en fiducie au décès

A. Impôt sur les successions des États-Unis : le principal avantage

Si une fiducie bien structurée est irrévocable – sans participation conservée ni pouvoir général de désignation au profit du défunt –, l’IRS n’inclut généralement pas le bien en fiducie dans la succession du défunt imposable aux États-Unis. Voilà le principal avantage de la structure fiduciaire, qui peut faire économiser beaucoup d’argent à un Canadien qui dispose d’une importante succession à l’échelle mondiale et des biens de valeur aux États-Unis.

La fiducie subsiste après le décès du constituant ou du bénéficiaire initial. Il n’est pas nécessaire de vendre le bien pour payer l’impôt sur les successions, et les membres de la famille survivants désignés comme bénéficiaires peuvent continuer à utiliser le bien et à en jouir, sous réserve des dispositions de l’acte de fiducie.

B. Impôt canadien au décès d’un bénéficiaire

Contrairement à la propriété à titre personnel, dans le cadre de laquelle il y a automatiquement disposition présumée au décès en vertu de la LIR, la fiducie n’est pas réputée disposer de son bien aux États-Unis au décès d’un bénéficiaire. C’est la règle des 21 ans, et non le décès d’une personne physique en particulier, qui entraîne la disposition présumée du bien en fiducie. Ainsi, l’impôt canadien sur les gains en capital peut être reporté longtemps après le décès du propriétaire initial.

Cependant, si l’acte de fiducie prévoit la dévolution absolue de la participation au capital du bénéficiaire ou son versement au décès, la distribution peut elle-même entraîner une disposition du bien en fiducie. Le libellé de l’acte de fiducie doit prévoir et atténuer ce risque explicitement.

C. Procédure d’homologation accessoire non nécessaire

Comme le bien est détenu par la fiducie, non par le défunt à titre personnel, aucune procédure d’homologation n’est nécessaire dans l’État des États-Unis où il se trouve. Ce simple fait peut à lui seul justifier le coût et la complexité de la structure fiduciaire dans le cas des biens de grande valeur.

D. Transition et liquidation

La fiducie peut subsister après le décès du constituant ou du bénéficiaire initial, sous réserve des règles d’interdiction de perpétuités et de la règle des 21 ans. Les membres de la famille peuvent continuer à utiliser le bien à titre de bénéficiaires. La fiducie peut également être liquidée; les biens sont alors distribués aux bénéficiaires en nature ou vendus et le produit est distribué à ces derniers, auquel cas les retenues prévues par la FIRPTA s’appliquent aux biens vendus par la fiducie.

Conclusion : choisir entre la propriété à titre personnel et la propriété en fiducie

Choisir entre la propriété à titre personnel et la propriété en fiducie d’une résidence secondaire aux États-Unis figure parmi les décisions qui impliquent les plus lourdes conséquences pour un Canadien; il n’est d’ailleurs pas possible de revenir sur cette décision sans devoir payer de l’impôt une fois qu’un bien a été acquis et qu’il a pris de la valeur.

La propriété à titre personnel peut convenir davantage dans les cas suivants :

  • en raison de la faible valeur de la succession du client à l’échelle mondiale, l’exonération proportionnelle permise par la Convention devrait permettre de mettre entièrement ou en grande partie le bien situé aux États-Unis à l’abri de l’impôt sur les successions;
  • il est probable que le bien soit vendu dans un avenir relativement proche au lieu d’être conservé par la famille pendant plusieurs générations; ou
  • le client préfère la simplicité et le contrôle direct du bien, et se préoccupe moins de la procédure d’homologation aux États-Unis ou de la divulgation transfrontalière de renseignements.

La propriété en fiducie peut s’avérer plus intéressante dans les cas suivants :

  • le client dispose d’une importante succession à l’échelle mondiale et s’attend à payer beaucoup d’impôt sur les successions aux États-Unis, même compte tenu de l’allègement prévu par la Convention;
  • il est prévu que le bien soit conservé longtemps par la famille, possiblement pendant plusieurs générations; ou
  • les principaux objectifs sont d’éviter la procédure d’homologation accessoire aux États-Unis et de procurer à la famille un cadre de propriété structuré à long terme.

La fiducie devrait idéalement être établie avant l’achat du bien situé aux États-Unis de façon que la fiducie détienne directement le titre de propriété, ce qui permet d’éviter la réalisation immédiate des gains en capital au Canada et de simplifier la structure de propriété.

Étant donné la complexité et les importants aspects financiers en jeu, il est fortement recommandé aux Canadiens qui envisagent d’acquérir une résidence secondaire aux États-Unis d’obtenir des conseils coordonnés auprès d’un avocat compétent spécialisé en droit des successions en Ontario et d’un avocat spécialisé dans la fiscalité américaine avant de passer à l’action.

Si vous envisagez d’acquérir ou de vendre une résidence secondaire située aux États-Unis, ou de modifier la structure de propriété y afférente, notre groupe Services aux particuliers saura vous aider à évaluer vos options et à concevoir un plan adapté aux besoins de votre famille. Nous vous invitons à contacter un membre de notre équipe pour discuter de votre situation.

[i] Nota : on suppose dans le présent article qu’il n’y a qu’un acheteur. Si un bien immobilier situé aux États-Unis est détenu, par exemple, par des conjoints canadiens en tant que propriétaires en commun avec droit de survie, l’un des avantages est d’éviter la procédure d’homologation aux États-Unis lors du décès du conjoint qui décède en premier. Il existe toutefois un risque de double imposition. Le risque de double imposition résultant des différences de traitement de ces gains en capital entre les régimes d’imposition canadien et américain dépend principalement de la contribution relative de chaque conjoint à l’achat du bien situé aux États-Unis. Si les conjoints n’apportent pas une contribution égale, il y a lieu de se demander s’il serait préférable qu’un seul d’entre eux soit l’acheteur.

[ii] Un crédit canadien pour impôt étranger est accordé pour l’impôt sur les successions des États-Unis payé sur le bien situé aux États-Unis; toutefois, ce crédit est admissible uniquement aux fins de l’impôt fédéral du Canada. En règle générale, les provinces et les territoires n’accordent pas de crédit pour impôt étranger pour l’impôt payé sur les successions des États-Unis, ce qui peut entraîner une double imposition.

[iii] Une personne physique agissant à la fois à titre de fiduciaire et de bénéficiaire ne peut effectuer des distributions en sa faveur à son entière discrétion; cette discrétion doit plutôt se limiter aux domaines de la santé, de l’éducation, de l’entretien et de la subsistance. Dans ces circonstances, la fiducie devrait permettre la nomination d’un fiduciaire indépendant qui pourra effectuer des distributions à son entière discrétion.