Vous trouvez un terrain qui offre une vue exceptionnelle, puis votre voisin plante un rideau d’arbres qui l’obstrue. Qu’arrive-t-il ensuite?

La décision rendue récemment par la Cour du Banc du Roi de l’Alberta dans l’affaire Nelson v Whitney, 2026 ABKB 24 [Nelson], réaffirme un principe que les propriétaires pourraient trouver surprenant : la perte d’une vue ne peut donner lieu à une demande fondée sur une nuisance privée, même dans des circonstances exceptionnelles.

Dans le présent article, nous nous penchons sur les faits de l’affaire Nelson, le traitement des nuisances privées par les tribunaux canadiens et, surtout, les mesures que vous pouvez prendre pour protéger votre vue et gérer les situations de « voisin de mauvaise foi ». Si vous détenez, aménagez ou financez un bien, vous devez prendre ces risques en considération.

Comment un différend entre voisins au sujet d’une vue a abouti devant les tribunaux

Le demandeur et les défendeurs étaient propriétaires de biens avoisinants dans un lotissement situé au sud de Calgary, réputé et apprécié pour sa vue imprenable sur la ville et la Vallée-de-la-Bow. Une clause restrictive enregistrée à l’égard des deux biens limitait la taille des enveloppes de bâtiment de chaque bien afin de préserver la vue de chaque terrain. Le terrain du demandeur était situé sur une pente au-dessus de celui des défendeurs.

Après avoir emménagé dans leur bien, les défendeurs ont demandé le consentement du demandeur pour modifier la clause restrictive afin de pouvoir faire des aménagements que ne permettait pas la clause restrictive existante. Le demandeur a refusé d’accorder son consentement.

À la suite de ce refus, les défendeurs ont planté une rangée de douze épinettes de 25 pieds de hauteur censés atteindre de 40 à 60 pieds à maturité. Bien que cette démarche ait été, strictement parlant, conforme à la clause restrictive, le demandeur a allégué qu’elle était uniquement motivée par l’intention malveillante d’obstruer sa vue.

Le demandeur a fait valoir que les arbres constituaient une entrave substantielle et déraisonnable à l’utilisation de son bien, tandis que les défendeurs ont soutenu qu’une demande fondée sur une nuisance privée ne pouvait reposer sur une perte de vue ou de perspective. La Cour a eu à déterminer si la demande devait être rejetée au motif que le demandeur n’avait aucune chance raisonnable d’obtenir gain de cause[1].

Comment la Cour a tranché

Le critère à deux volets permettant de conclure à l’existence d’une nuisance privée a été établi dans l’affaire Antrim Truck Centre Ltd. c. Ontario (Transports) 2013 CSC 13 [Antrim]; selon ce critère, pour être qualifiée de nuisance, une entrave doit être à la fois substantielle et déraisonnable (le « critère Antrim »).

Dans Nelson, le juge Hartigan a affirmé que la perte de vue ne constituait pas une entrave substantielle et, par conséquent, la Cour n’a pas eu à déterminer si l’entrave était raisonnable. 

Le raisonnement juridique expliqué clairement

Invoquant la décision rendue par la Cour suprême du Canada dans l’affaire St. Pierre c. Ontario (Ministre des Transports et des communications) [1987] 1 RCS 906 [St. Pierre] et d’autres affaires remontant à 1610, la Cour a fait remarquer que [traduction] « dans la très grande majorité des cas de jurisprudence au Canada, il est établi qu’une perte de vue ne peut à elle seule justifier une demande fondée sur une nuisance privée[2] ». Bien que la Cour ait reconnu l’existence de décisions non contraignantes représentant un écart par rapport à cette règle, ces affaires concernaient des contenus offensants, des questions d’urgence, une atteinte à la vie privée ou avaient été jugées dans différents territoires de compétence. Le juge Hartigan a souligné que le droit américain diverge sur la question des nuisances privées depuis les années 1970[3]. La Cour a appliqué la jurisprudence canadienne et conclu qu’il n’y avait pas lieu d’intenter une poursuite en nuisance pour perte de vue[4].

Intention malveillante

Le demandeur a fait valoir que l’intention présumée des défendeurs d’utiliser les arbres pour obstruer sa vue devait permettre de distinguer cette affaire des cas de jurisprudence. Rejetant cette prémisse, le juge Hartigan a souligné que l’intentionnalité n’est pertinente que pour le deuxième volet (raisonnabilité) du critère Antrim[5]. Il a ajouté que les faits dans cette affaire n’étaient pas suffisamment nouveaux pour justifier un écart par rapport à la jurisprudence établie.

Il est intéressant de noter qu’aucune distinction n’a été faite entre les circonstances entourant l’affaire Nelson et celles entourant les affaires Antrim et St. Pierre, les décisions de la Cour suprême du Canada faisant autorité en matière de nuisance privée. Dans ces deux affaires, les défendeurs étaient des organismes publics, non des voisins agissant de mauvaise foi. Cependant, dans l’état actuel des choses, le critère juridique pertinent (le critère Antrim) ne fait pas de distinction entre les deux types d’affaires.

Répercussions pratiques

En ce qui concerne les propriétaires soucieux de préserver leur vue, la leçon est sans équivoque : le droit de la nuisance n’offre pratiquement aucune protection. Des clauses restrictives et des servitudes correctement rédigées peuvent contribuer à protéger une vue, mais, pour atteindre leur objectif, elles doivent porter expressément sur les corridors de vue ou les restrictions de plantation, car les tribunaux ne supposeront pas qu’elles s’appliquent à la protection de la vue ni qu’il y a eu une intention malveillante.

Si vous êtes partie à un litige concernant une vue obstruée, des arbres ou la construction réalisée par un voisin, ou si vous devez vous occuper d’une clause restrictive, il est beaucoup plus facile de protéger votre position de manière proactive que de demander réparation auprès d’un tribunal. Nos équipes spécialisées en droit immobilier et en litige offrent régulièrement des conseils sur les demandes fondées sur une nuisance et les clauses restrictives. Si vous avez des questions sur vos droits, communiquez avec notre équipe Litige commercial pour discuter de votre situation et des prochaines étapes à franchir.

[1] En vertu de la règle 3.68 des Rules of Court de l’Alberta, Alta Reg 124/2010.

[2] Nelson, par. 20.

[3] Nelson, par. 14.

[4] Nelson, par. 17 et 20.

[5] Nelson, par. 19.