L’exécution en nature est un recours insaisissable, mais puissant, permettant de faire respecter des obligations contractuelles, particulièrement dans le cadre de transactions immobilières. Dans la décision récente, Moran c. 1715664 Alberta Inc., 2026 ABKB 50[1], la Cour du Banc du Roi de l’Alberta (la « Cour ») a conclu que le profil de crédit d’une personne satisfaisait à l’exigence du  caractère unique et justifiait l’octroi de l’exécution en nature. La décision confirme en outre que, dans l’interprétation de dispositions contractuelles, la Cour sera guidée par les principes du réalisme commercial et du caractère raisonnable.

Contexte

Cette affaire découle d’une convention portant sur dix unités condominiales situées à Lethbridge, en Alberta. Aux termes de la convention, les demandeurs ont transféré au défendeur le titre de propriété des unités en contrepartie de 1 $ et de la « prise en charge » par celui-ci des hypothèques afférentes. Bien que le titre de propriété ait été transféré et que plusieurs unités aient par la suite été vendues, le défendeur n’a pas été en mesure d’obtenir le financement nécessaire pour prendre en charge les hypothèques grevant les unités restantes et ainsi libérer les demandeurs de leurs obligations envers les prêteurs.[2]

La convention ne traitait pas des obligations respectives des parties lorsque les hypothèques arrivaient à échéance et devaient être renouvelées. Par conséquent, même si le défendeur continuait d’effectuer les versements hypothécaires, les demandeurs demeuraient légalement responsables des hypothèques et ont dû les renouveler en leur propre nom.[3]

Les demandeurs ont finalement intenté une action contre le défendeur pour défaut de prendre en charge les hypothèques à titre de débiteur hypothécaire, alléguant une rupture de contrat et sollicitant l’exécution en nature du contrat ou d’une ordonnance enjoignant la vente des unités et l’affectation du produit de la vente au remboursement des hypothèques restantes.[4]

Les principales questions soumises à la Cour concernaient l’interprétation correcte des expressions « prise en charge des hypothèques » et « prise en charge des soldes dus sur les hypothèques », qui n’étaient ni l’une ni l’autre définies dans la convention, ainsi que la question de savoir si l’exécution en nature constituait le recours approprié.[5]

La démarche pratique, axée sur le bon sens, est un facteur primordial dans l’interprétation contractuelle

Les demandeurs ont soutenu que, suivant une interprétation juste du contrat, le défendeur devait prendre en charge toutes les obligations à titre de débiteur hypothécaire ou d’emprunteur, c’est-à-dire se substituer aux demandeurs à titre de débiteur hypothécaire, et libérer les demandeurs de ces obligations. Le défendeur a soutenu que le contrat l’obligeait uniquement à effectuer les versements hypothécaires, sans autre obligation contractuelle envers quelque créancier hypothécaire ou prêteur que ce soit.[6]

La Cour a rejeté l’argument du défendeur, en s’appuyant principalement sur les réalités commerciales découlant d’une interprétation plutôt qu’une autre. Il s’agissait notamment des éléments suivants :

 

  • du fait qu’il restait 23 ans à la période d’amortissement des hypothèques au moment de la signature des contrats, les renouvellements devant avoir lieu dans un délai d’un à deux ans;[7]
  • l’interprétation du défendeur obligerait les demandeurs à utiliser leur cote de crédit personnelle pour continuer de refinancer les biens, au bénéfice du défendeur;[8]
  • l’objet du contrat, conclu entre un vendeur et un acheteur, était la vente par les demandeurs de leurs 10 unités condominiales au défendeur. La Cour a conclu que cet objet était incompatible avec le maintien, pour les demandeurs, d’une obligation de conserver les hypothèques à leur nom et de les renouveler pendant une période pouvant aller jusqu’à 23 ans. Cela aurait une incidence sur leur crédit et leur capacité d’emprunter d’autres fonds;[9]
  • le contrat ne prévoyait aucune contrepartie pour les demandeurs à l’égard de leur obligation continue de refinancer les biens au bénéfice du défendeur, ce qui permettrait notamment au défendeur de bénéficier d’un taux d’intérêt inférieur à celui qu’il aurait obtenu s’il avait lui-même été débiteur hypothécaire.[10]

En résumé, la Cour a interprété la convention d’une manière conforme au sens pratique commercial et au caractère raisonnable. Elle a conclu que les intentions objectives des parties, considérées à la lumière des circonstances environnantes, étaient que le défendeur prenne en charge les hypothèques à titre de débiteur hypothécaire et ainsi faire libérer les demandeurs de ces obligations. La Cour a conclu que le défendeur avait clairement manqué à son obligation à cet égard.[11] Pour en arriver à cette conclusion, la Cour a souligné qu’elle ne tiendrait pas compte des souvenirs subjectifs des parties quant aux discussions relatives à la formation de la convention, ni de leur conduite ou de leurs communications ultérieures, car cela contreviendrait à la règle d’exclusion de la preuve extrinsèque.[12]

À noter : Le défendeur, un avocat en droit immobilier, avait rédigé la convention. La Cour a fait remarquer que, si les parties avaient eu l’intention que le défendeur assume seulement la responsabilité d’effectuer les versements hypothécaires, plutôt que de prendre en charge les hypothèques elles-mêmes, des termes différents auraient pu et auraient dû être employés.[13] Bien que cela ne soit pas expressément énoncé, la décision laisse entendre que l’interprétation de la convention proposée par le défendeur a été examinée à la lumière de son expertise juridique et de son rôle dans la rédaction de la convention.

Quand l’exécution en nature constitue-t-elle le recours approprié?

La convention ne précisait pas ce qui devait se produire si l’une ou l’autre des parties manquait à ses obligations, et ne prévoyait pas non plus les recours applicables en cas de manquement.[14] Comme les demandeurs n’avaient subi aucune perte pécuniaire du fait du manquement du défendeur, ils ont plutôt sollicité l’exécution en nature de l’obligation du défendeur de prendre en charge les hypothèques, à défaut de quoi les biens devaient être vendus et les hypothèques restantes remboursées et radiées.[15]

Pour trancher cette question, la Cour a passé en revue la jurisprudence de principe relative à l’exécution en nature, soulignant qu’il s’agit d’un « recours discrétionnaire relevant de l’équité, par lequel le tribunal ordonne à une partie d’accomplir ce qu’elle s’est engagée à faire en vertu du contrat ».[16] Il doit exister « une justification juste, réelle et substantielle à la préférence du demandeur pour l’exécution plutôt que l’octroi de dommages-intérêts », et ce recours ne pourra être accordé que lorsque les dommages-intérêts sont insuffisants en raison d’une « valeur particulière et spéciale » ou du « caractère unique » du bien-fonds du demandeur, ce qu’il incombe à ce dernier d’établir.[17] Il s’agit d’un recours peu courant, puisque les dommages-intérêts suffisent souvent à réparer le préjudice. En Alberta, les tribunaux n’ont accordé l’exécution en nature que dans une poignée d’affaires au cours des 10 dernières années.

Plutôt que de soutenir que les unités condominiales étaient « uniques » ou qu’elles revêtaient une valeur « spéciale » ou « particulière », les demandeurs ont soutenu que l’actif « unique » ou « spécial » exposé au risque était leur crédit, ainsi que les répercussions possibles sur celui-ci du fait qu’ils continuent de conserver les hypothèques à leur nom au bénéfice du défendeur.[18] En accueillant cet argument, la Cour s’est exprimée comme suit aux paragraphes 43 à 47 [Traduction libre] :

Le crédit, en tant qu’actif, s’entend d’un bon historique, d’une capacité d’emprunt et de l’endettement (lorsqu’il est utilisé stratégiquement) comme ressource permettant de constituer un patrimoine, d’obtenir des conditions d’emprunt favorables et d’atteindre des objectifs financiers. Il s’agit de tirer parti de sa capacité d’emprunt pour réaliser des investissements, notamment dans l’immobilier ou la croissance d’une entreprise. Un solide profil de crédit donne accès à des taux d’intérêt plus bas et à un plus large éventail de possibilités financières. Le crédit est unique.

Le crédit, en tant qu’actif, s’entend d’un bon historique, d’une capacité d’emprunt et de l’endettement (lorsqu’il est utilisé stratégiquement) comme ressource permettant de constituer un patrimoine, d’obtenir des conditions d’emprunt favorables et d’atteindre des objectifs financiers. Il s’agit de tirer parti de sa capacité d’emprunt pour réaliser des investissements, notamment dans l’immobilier ou la croissance d’une entreprise. Un solide profil de crédit donne accès à des taux d’intérêt plus bas et à un plus large éventail de possibilités financières. Le crédit est unique.

…[L]e défendeur s’est appuyé sur le solide profil de crédit des demandeurs comme ressource lui permettant d’obtenir des taux d’intérêt inférieurs à ceux qu’il… aurait pu obtenir autrement. Le défendeur utilise le profil de crédit des demandeurs pour accéder, pour son propre compte, à des possibilités d’investissement plus vastes. Ce faisant, il met en péril le profil de crédit des demandeurs et réduit leur capacité d’emprunt.

Il est difficile d’imaginer comment des dommages-intérêts pourraient indemniser les demandeurs pour l’utilisation continue et persistante de leur profil de crédit par le défendeur.                                                  

…

J’ai déjà conclu que les attentes raisonnables des parties étaient que le défendeur, à titre d’acheteur, prenne en charge les obligations à titre de débiteur hypothécaire et libère les demandeurs, à titre de vendeurs, de ces obligations. La condition implicite nécessaire pour donner une efficacité commerciale à cette convention se trouve dans le recours que constitue l’exécution en nature : si le défendeur ne prend pas en charge les obligations à titre de débiteur hypothécaire, il devra vendre les biens et affecter le produit de la vente au remboursement et à la radiation des hypothèques restantes…

  • Pour en arriver à cette décision, la Cour a reconnu que sa décision constituait une « décision atypique » par rapport aux affaires habituelles d’exécution en nature axées sur le caractère unique d’un bien-fonds.[19] Néanmoins, elle laisse entendre que, lorsque le crédit d’une personne est mis à profit par l’autre partie contractante dans le cadre d’une transaction commerciale ou immobilière, l’exécution en nature pourrait éventuellement être offerte comme recours en cas de manquement, à moins que les modalités de la convention ne l’excluent par ailleurs.

Principaux points à retenir

La décision Moran met en lumière d’importantes considérations pour les parties contractantes :

  • Une rédaction rigoureuse et explicite, notamment l’utilisation de termes clairement définis et de clauses relatives aux recours, peut contribuer à éviter les litiges et à clarifier les droits et obligations. Le silence confère aux tribunaux une plus grande latitude quant aux recours possibles, comme l’exécution en nature.
  • Les interprétations raisonnables et pratiques sur le plan commercial qui cadrent avec l’objet de la convention et la relation entre les parties prévaudront sur les souvenirs subjectifs des parties.
  • Le caractère unique ne se limite pas aux caractéristiques matérielles du bien, mais peut s’étendre à des éléments incorporels, comme le profil de crédit et les obligations. La question déterminante dans l’analyse de l’exécution en nature consiste à savoir si les dommages-intérêts constituent un recours adéquat.

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[1] Moran c. 1715664 Alberta Inc., 2026 ABKB 50 [Moran].

[2] Ibid, par. 1-3.

[3] Ibid, par. 4 et 19.

[4] Ibid, par. 5.

[5] Ibid, par. 7.

[6] Ibid, par. 20 et 21.

[7] Ibid, par. 22.

[8] Ibid, par. 23.

[9] Ibid, par. 24.

[10] Ibid, par. 25.

[11] Ibid, par. 30 à 35.

[12] Ibid, par. 14.

[13] Ibid, par. 32.

[14] Par. 36.

[15] Par. 37.

[16] Par. 38.

[17] Par. 39 à 41, citant Southcott Estates Inc c. Toronto Catholic District School Board, 2012 SCC 51 aux par. 35 et 36 et Semelhago c. Paramadevan, 1996 CanLII 209 (SCC), [1996] 2 SCR 415 au par. 21. 

[18] Par. 42.

[19] Par. 41.