Dans un contexte de marché immobilier en recul, le défaut de clôture d’un contrat préliminaire peut rapidement donner lieu à des litiges coûteux tant pour l’acquéreur que pour le vendeur. Dans une décision récente, Rhythm Living Ltd. c. Pereira, 2026 BCSC 555, la Cour suprême de la Colombie-Britannique (la « Cour ») a confirmé qu’un acquéreur ne peut pas se rétracter d’une transaction résidentielle en invoquant simplement des travaux inachevés ou des préoccupations liées à l’apparition de vices, même lorsque des problèmes légitimes touchant le bien se présentent peu de temps avant la signature. 

Cette décision confirme que les tribunaux font généralement respecter les contrats immobiliers et qu’ils sont réticents à exonérer les parties de leurs obligations de clôture, sauf en présence de droits de résiliation contractuels clairs ou lorsque le bien comporte des défauts majeurs.

Plus largement, cette affaire fournit aux promoteurs et aux acquéreurs des lignes directrices utiles concernant trois situations fréquentes dans les litiges liés à un défaut de clôture, à savoir :

  • quand des obligations contractuelles non-respectées ne sont que de simples « clauses » plutôt que de véritables « conditions »;
  • quand des vices de construction ou des problèmes d’humidité rendent un bien « inhabitable » et autorisent la résiliation du contrat;
  • la manière d’estimer les dommages-intérêts à la suite d’un défaut de clôture dans un contexte de marché à la baisse.

Contexte : contrat préliminaire et préoccupations de dernière minute

L’affaire trouve son origine dans l’achat sur plan d’une nouvelle résidence en copropriété à Sydney (Colombie-Britannique). Les acquéreurs avaient convenu d’acheter leur unité privative au prix de 799 000 $ et avaient négocié plusieurs éléments supplémentaires dans le contrat, notamment la construction d’une pergola, le prolongement de l’aménagement paysager du patio, l’installation d’une borne de recharge pour véhicule électrique et un téléviseur Samsung « The Frame ».

Après plusieurs reports de la date de signature, les acquéreurs ont finalement refusé de conclure la transaction : deux jours avant, une fuite d’eau et un problème d’humidité avaient été découverts dans les parties privatives.

Des sections de cloisons sèches ont dû être retirées en raison des travaux d’inspection et de remise en état. Lors de la visite du bien, les acquéreurs ont également constaté que la construction de la pergola et le prolongement du patio n’avaient pas encore commencé, et que le téléviseur ainsi que la borne de recharge n’avaient pas été installés.

Les acquéreurs ont fait valoir leur droit à se rétracter, puisque :

  1. les éléments non terminés constituaient des « conditions » du contrat;
  2. les dommages causés par l’humidité rendaient les parties privatives effectivement « inhabitables ».

La Cour a rejeté les deux arguments et a accordé au promoteur plus de 143 000 $ en dommages-intérêts, en sus de la confiscation de l’acompte de 75 000 $.

Tous les manquements ne permettent pas à un acheteur de résilier le contrat

L’un des éléments les plus pertinents de cette décision est la distinction minutieuse opérée par la Cour entre :

  • une clause contractuelle (dont le non-respect donne lieu à des dommages-intérêts);
  • une véritable condition (dont le non-respect autorise la résiliation).

La Cour a souligné que, dans les contrats immobiliers de la Colombie-Britannique, les éléments négociés sont considérés comme de simples clauses, à moins que le contrat ne stipule clairement le contraire.

Bien que la pergola, le prolongement du patio, le téléviseur et la borne de recharge fussent importants pour les acquéreurs, le contrat ne les présentait pas expressément comme des conditions. Par conséquent, les acquéreurs n’ont pu prétendre qu’à des dommages-intérêts, et non au droit de ne pas conclure la transaction.

Il est important de noter que la Cour n’a pas laissé entendre qu’il était interdit aux parties de créer des droits de résiliation contractuels relatifs à des manquements précis. De fait, la Cour a expressément réaffirmé le contraire : des parties disposant d’un pouvoir de négociation égal sont généralement libres de structurer le contrat comme elles le souhaitent, y compris en érigeant certaines obligations au rang de conditions essentielles dont le non-respect peut justifier la résiliation.

L’important, toutefois, être que ce soit clair. La Cour a souligné que si les parties souhaitent qu’une obligation particulière crée un droit de résiliation, le contrat doit le mentionner noir sur blanc. Toute ambiguïté sera généralement résolue de manière à préserver le contrat et à accorder à la partie non fautive uniquement des dommages-intérêts compensatoires. Cet élément est particulièrement important pour les promoteurs et les acquéreurs qui négocient des contrats préliminaires et des contrats de construction personnalisés.

Dans les faits, les parties négocient souvent des caractéristiques très précises, telles que des finitions de meilleure qualité, des équipements, de l’aménagement paysager, des espaces de stationnement et des protections de la vue, sans toutefois aborder expressément les conséquences d’un défaut de livraison. Or, la décision montre que les tribunaux sont peu enclins à reconnaître un droit de résiliation au motif qu’un élément négocié est important pour l’une des parties. Si ces dernières souhaitent véritablement que l’absence de livraison d’une caractéristique particulière permette à un acquéreur de se rétracter, elles doivent le préciser expressément et sans ambiguïté dans le contrat.

Quand un bien est-il suffisamment « inhabitable » pour justifier la résiliation du contrat?

Les acheteurs ont affirmé que l’infiltration d’humidité et les travaux d’inspection en cours rendaient les parties privatives « inhabitables ». La Cour a confirmé qu’un acquéreur peut refuser de conclure la transaction si le vendeur n’est pas en mesure de livrer une propriété résidentielle « habitable » le jour de la signature. Elle a toutefois établi des critères stricts.

La question était de savoir si « une personne raisonnable serait disposée à y vivre ».

En l’espèce, la Cour a constaté qu’une seule salle de bain était touchée, que le problème faisait l’objet d’une inspection et d’une remise en état et que le logement restait habitable dans son ensemble, tout en estimant que les résidents tolèrent généralement les travaux de réparation même lorsqu’ils occupent leur logement. Même en supposant la présence de moisissure visible, la Cour a conclu que la situation était « gênante et désagréable », mais ne suffisait pas à rendre les lieux inhabitables.

Il s’agit là d’une importante distinction. De nombreux acquéreurs supposent que la découverte d’une infiltration d’eau, de défauts, de problèmes de moisissure ou de travaux non achevés à l’approche de la clôture crée automatiquement un droit de résiliation. Cette décision suggère fortement le contraire.

À moins que le vice ne prive véritablement l’acquéreur de la quasi-totalité du bénéfice du contrat, les tribunaux ont tendance à considérer que le problème peut être résolu au moyen de dommages-intérêts, de retenues de fonds, de réclamations au titre de la garantie ou de réparations après la clôture.

Points pratiques à retenir pour les acquéreurs et les promoteurs immobiliers

1. Précisez expressément les conditions permettant la résiliation

L’une des leçons les plus évidentes de l’affaire Rhythm Living est que les tribunaux ne reconnaissent pas à la légère un droit de résiliation. Si les parties souhaitent que le manquement à une obligation particulière (qu’elle soit liée à la construction, à l’esthétique, aux aspects financiers ou à l’occupation) autorise la résiliation, le contrat doit le stipuler expressément.

Ce point est particulièrement important dans le cadre d’acquisitions comportant des achats sur plan, des améliorations ou personnalisations, des engagements relatifs à l’aménagement paysager ou aux équipements, des obligations de livraison par étapes, ou encore des travaux négociés après signature du contrat type.

En l’absence d’un libellé clair prévoyant une véritable « condition » ou un droit de résiliation exprès, les tribunaux ont tendance à considérer que les manquements peuvent plutôt se régler au moyen de dommages-intérêts, de retenues de fonds ou de remises en état après la clôture.

2. Faites la distinction entre les défauts ordinaires et les véritables problèmes d’habitabilité

La décision confirme que tous les défauts, retards ou problèmes de construction ne justifient pas un refus de conclure la transaction.

Dans le cas de manquements contractuels ordinaires ou du non-respect de certaines obligations, il s’agit de déterminer si le non-respect du contrat prive l’acquéreur de « la quasi-totalité du bénéfice du contrat ». Des améliorations absentes, un aménagement paysager incomplet, des travaux de finition retardés ou d’autres défauts non essentiels pourraient ne pas répondre à ce critère.

Outre cette analyse, la question est la suivante : le vendeur est-il en mesure de livrer la possession vacante d’un bien résidentiel « habitable » le jour de la signature? Dans ce contexte, la Cour a formulé le critère comme étant celui de savoir si une personne raisonnable accepterait d’habiter la partie privative malgré le défaut ou les réparations requises.

Le seuil juridique demeure élevé dans un cas comme dans l’autre. La question n’est pas de déterminer si le bien est imparfait, inconfortable ou temporairement endommagé. De nombreux problèmes, comme des infiltrations d’eau, des réparations incomplètes, des défauts non corrigés ou des travaux de remise en état, peuvent néanmoins laisser une partie privative légalement habitable et permettre la signature.

Avant de faire le choix de refuser la clôture, les parties doivent évaluer soigneusement :

  • l’ampleur et la gravité réelles du problème;
  • si l’acquéreur a véritablement perdu la quasi-totalité du bénéfice du contrat;
  • si le bien demeure raisonnablement habitable;
  • si le problème peut être corrigé après la clôture;
  • si des protections contractuelles existent déjà par l’intermédiaire de garanties, de retenues de fonds ou d’obligations relatives aux défauts.

3. Envisagez des solutions pratiques avant de considérer la transaction comme avortée

Lorsque des problèmes surviennent à l’approche de la clôture, les parties devraient déterminer s’il existe une solution viable permettant de procéder à la signature et qui répond aux préoccupations, plutôt que de renoncer immédiatement à la transaction.

Dans certains cas, il pourra s’agir de retenues de fonds, d’accords d’entiercement, de reports à court terme de la date de signature, de plans de remise en état convenus, d’ajustements du prix ou d’autres mécanismes permettant de répartir le risque tout en menant à bien la clôture. La recherche de solutions pratiques et structurées à un stade précoce peut réduire considérablement la durée, le coût et la complexité du différend, en particulier lorsque les enjeux ne justifient pas nécessairement une procédure judiciaire à part entière.

Cela dit, il convient de faire preuve de prudence quant à la manière dont ces discussions sont présentées et consignées. Selon les circonstances, des propositions qui partent du principe que la clôture aura lieu pourraient ultérieurement s’avérer incompatibles avec une position selon laquelle l’acheteur est en droit de résilier le contrat. Les parties doivent donc veiller à ce que les discussions préliminaires soient abordées de manière réfléchie et en s’appuyant sur des conseils juridiques.

4. Consignez minutieusement les manquements et les communications

Cette affaire met également en lumière l’importance de tenir des registres précis lorsque des différends surviennent à l’approche de la clôture. Photographies, listes des défauts, rapports d’enquête, calendriers de remise en état, comptes rendus de visites et communications écrites : tous ces éléments de preuve peuvent se révéler décisifs si la transaction donne lieu à un litige.

Ceci est particulièrement vrai dans les différends où la date de clôture approche et où les parties finissent par s’opposer sur :

  • la gravité des manquements;
  • les éléments communiqués;
  • l’existence de travaux de remise en état;
  • le caractère raisonnable des solutions proposées.

5. Gardez à l’esprit les risques financiers dans un marché à la baisse

Cette décision rappelle également que les réclamations pour défaut de clôture peuvent entraîner des conséquences financières sérieuses dans un marché à la baisse.

Une partie qui refuse à tort de mener à bien la transaction peut voir son acompte confisqué, être tenue de payer la différence entre le prix du contrat et le prix de revente, et devoir s’acquitter de coûts de possession supplémentaires et autres dommages-intérêts consécutifs.

Lorsque les conditions du marché ont évolué de manière importante entre la formation du contrat et sa clôture, le risque financier peut être considérable. Les parties sont invitées à demander des conseils juridiques dès l’apparition d’un différend susceptible de remettre en cause la transaction, afin de comprendre les recours à leur disposition et d’évaluer les conséquences financières potentielles de la position adoptée.

En conclusion

L’affaire Rhythm Living Ltd. c. Pereira réaffirme un principe bien connu, mais essentiel : en Colombie-Britannique, les contrats immobiliers ont pour objectif d’apporter une sécurité juridique, en particulier sur des marchés volatils. En l’absence de libellé explicite ou de manquements véritablement essentiels, il est peu probable que les tribunaux permettent aux acquéreurs d’invoquer des défauts ordinaires ou susceptibles d’être corrigés pour se rétracter d’une transaction. 

Pour les promoteurs et les vendeurs, cette décision confirme que les tribunaux veillent au respect des obligations de clôture et sont prêts à accorder des dommages-intérêts importants pour perte de marché si un acquéreur refuse à tort de conclure une transaction sans base juridique solide.

Pour les acheteurs, cette décision rappelle que le refus de mener une transaction à son terme comporte des risques considérables et ne sera généralement justifié que s’il repose sur des fondements contractuels ou factuels clairement établis.

Si vous faites face à une transaction immobilière contestée ou susceptible d’échouer en Colombie-Britannique, un avocat du groupe Litige commercial de Miller Thomson peut vous aider à évaluer vos droits contractuels, la solidité de votre position en cas de résiliation, ainsi que les risques financiers liés à la poursuite ou à l’abandon de la transaction.