Il est 16 h, et tout indique que votre première transaction immobilière (d’achat ou de vente) n’aboutira pas comme prévu. Naturellement, une question s’impose : que faire? En pratique, quatre possibilités s’offrent à vous :

  1. Les deux parties conviennent d’annuler la transaction;
  2. Les deux parties conviennent de reporter la date de clôture;
  3. L’une des parties fixe une nouvelle date de clôture;
  4. L’une des parties fait une offre à l’autre partie.

Il n’est pas rare qu’une transaction échoue à la date prévue, notamment si l’acheteur n’obtient pas son financement, si le vendeur ne parvient pas à obtenir la mainlevée d’une hypothèque privée toujours en attente ou si l’une des parties se désiste au dernier moment. 

Dans cet article, nous passons en revue les différentes options qui s’offrent à vous et les meilleures façons de gérer une telle situation.   

Les parties peuvent-elles décider d’annuler la transaction?

Oui. La première option consiste à convenir mutuellement de l’annulation de la transaction. En général, cette décision dépend de la volonté des parties de mener l’opération à terme et de leurs « objectifs » respectifs. Si le contrat d’achat et de vente (le « CAV ») ne prévoit aucune clause d’annulation – ce qui est plutôt rare –, il sera nécessaire de négocier les modalités de cette annulation. Dans la majorité des cas, une partie refuse ou se trouve dans l’impossibilité de conclure la transaction (la « partie réticente »), tandis que l’autre souhaite aller de l’avant (la « partie disposée »). 

En règle générale, l’annulation de la transaction s’accompagne souvent d’un versement compensatoire de la partie réticente à la partie disposée. 

  • Si le vendeur est la partie disposée, il peut exiger un versement compensatoire égal aux coûts, à toute diminution du prix d’achat prévue lors d’un achat ultérieur, au risque de devoir revendre le bien immobilier et au délai supplémentaire nécessaire pour vendre ce bien. 
  • Si l’acheteur est la partie disposée, il peut exiger un versement compensatoire pour les coûts, la différence entre le prix d’achat prévu pour un nouvel achat ou la perte d’occasion attribuable à des caractéristiques uniques en lien avec le bien immobilier en question. 

L’annulation prend presque toujours la forme d’un compromis négocié entre les parties, afin d’harmoniser leurs volontés et intentions respectives.

La date de clôture de la transaction peut-elle être reportée?

Oui. La deuxième option la plus courante consiste à reporter la date de clôture d’un commun accord Il arrive qu’une partie soit réticente à la date prévue, mais qu’elle soit en mesure de conclure la transaction quelques jours plus tard. 

  • Le fait que la partie réticente soit l’acheteur peut être attribuable à un délai de financement, soit parce que les fonds hypothécaires n’ont pas encore été reçus, ou que les transferts de fonds entre les parties sont en retard. Dans ces situations, les deux parties ont toujours l’intention d’aller de l’avant; mais l’acheteur a simplement besoin d’un peu plus de temps. Les parties peuvent convenir de reporter la date de clôture, qui peut aussi bien avoir lieu le lendemain matin. 
  • Le fait que la partie réticente soit le vendeur peut être attribuable à des obstacles en lien avec le bien immobilier avant la date de conclusion de la transaction, comme l’attente de la mainlevée d’une hypothèque, le refus d’un permis de construction par l’acheteur ou d’autres demandes formulées par l’acheteur, qui n’ont pas encore été résolues. Dans chacune de ces situations, la partie réticente est souvent en mesure de résoudre le problème en quelques jours. 

Il est possible d’accorder une prolongation à titre gracieux ou en échange d’un versement compensatoire, notamment pour couvrir des intérêts hypothécaires supplémentaires ou tout autre coût découlant du retard.

Que signifie présenter une offre formelle à l’autre partie?

La présentation d’une offre est le processus formel qui consiste à démontrer que la partie est prête, disposée et en mesure de conclure la transaction. L’offre constitue un élément de preuve qui pourrait être invoqué dans le cadre d’une poursuite en dommages-intérêts ultérieure.    

Les tribunaux ont longtemps imposé la perfection aux offres pour qu’elles puissent prendre effet, car toute imperfection pouvait exonérer la partie en défaut de ses obligations. Cette exigence a été assouplie afin de servir l’objectif principal de l’offre, qui consiste à démontrer que la partie qui n’est pas en défaut est prête, disposée et en mesure de conclure le contrat. Il demeure toutefois important que l’offre soit effectuée avec minutie afin de ne pas libérer par inadvertance la partie en défaut de ses engagements. 

Dans certaines situations, il n’est pas nécessaire que la partie disposée présente une offre, notamment si le CAV ou une clause spécifique a levé cette obligation, ou si un refus sans équivoque ou un manquement à une condition préalable est manifeste. Par exemple, une partie ou son avocat peut annoncer qu’elle n’a pas l’intention de conclure la transaction, ou le vendeur peut vendre le bien à une tierce partie, empêchant ainsi la conclusion du contrat. En cas d’incertitude quant à la nécessité de présenter une offre, il peut être judicieux de le faire quand même afin de protéger vos droits en vertu du contrat (là encore, assurez-vous que votre offre est parfaite). 

Même si cet article ne couvre pas les aspects techniques liés à la présentation d’une offre, il convient de noter que les conditions suivantes doivent être respectées :

  • Tous les documents nécessaires doivent être préparés, signés et remis à l’autre partie;
  • Le transfert de propriété ainsi que toute autre inscription foncière connexe doivent être signés pour être complets;
  • Si vous agissez à titre d’acheteur, le solde exigible à la clôture (les tribunaux acceptent une preuve de possession des fonds au lieu du paiement de ce solde), mais cela comporte un risque, car l’offre serait imparfaite);
  • Si vous agissez à titre de vendeur, une mainlevée d’hypothèque privée dûment signée et détenue par l’avocat du vendeur ou, dans le cas d’une hypothèque institutionnelle, état de mainlevée accompagné d’un engagement dûment signé de procéder à la mainlevée;
  • Si vous agissez à titre d’acheteur, les documents relatifs au droit de mutation immobilière doivent être remplis;
  • L’état des rajustements;
  • L’engagement d’effectuer des réajustements;
  • Les recherches pertinentes à la date de clôture;
  • Tout autre document signé exigé dans le CAV.

Par conséquent, la partie qui présente l’offre peut alors engager des poursuites contre la partie en défaut afin d’obtenir réparation pour les dommages attribuables au non-respect de la date de clôture fixée.

Qu’advient-il si aucune offre n’est présentée à la date de clôture?

Lorsqu’aucune offre n’est présentée alors que les circonstances l’exigent, le CAV ne prend pas fin automatiquement. C’est ce que l’on appelle la règle du « double défaut ». Le CAV demeure donc en vigueur, mais la « clause de rigueur des délais » ne s’applique plus.  

Chacune des parties peut alors convenir d’une date de clôture raisonnable et rétablir la « clause de rigueur des délais » pour finaliser le contrat. Si une partie cherche à mettre fin au contrat de manière unilatérale sans établir de nouvelle date de clôture, cette action peut constituer une négation du contrat et entraîner sa responsabilité pour les dommages-intérêts. 

Conclusion

Même lorsqu’une transaction immobilière semble tomber à l’eau, elle n’est pas forcément compromise. Les solutions possibles varient selon les circonstances, le pouvoir de négociation de chacun, l’élan déjà créé entre les parties et la conjoncture.

Lorsque votre transaction immobilière est en péril, les décisions que vous prenez peuvent avoir un poids considérable sur votre situation juridique et économique.

  • Communiquez avec un ou une membre du groupe Immobilier de Miller Thomson pour mieux comprendre les options dont vous disposez et protéger vos intérêts.
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