Le présent article examine si la division volumétrique d’un immeuble résidentiel, combinée à l’utilisation du droit de superficie, peut constituer une alternative juridiquement viable à la conversion en copropriété divise. Plus particulièrement, il explore la possibilité que cette technique cadastrale permette d’atteindre plusieurs des effets économiques et fonctionnels d’une copropriété divise tout en évitant certaines contraintes imposées par le régime juridique applicable à la conversion des immeubles locatifs.1

Introduction

La copropriété comprenant des parties privatives et des parties communes est un mode de détention du droit de propriété qui est bien connu depuis son introduction en droit québécois en 1969.2 Ce mécanisme a fait depuis l’objet d’ajouts législatifs visant notamment à ce que les copropriétaires disposent des ressources financières nécessaires à l’entretien de l’immeuble et des parties communes.

Le Code civil du Québec (« C.c.Q. ») impose désormais aux syndicats de copropriété des obligations beaucoup plus rigoureuses en matière de financement du fonds de prévoyance. Alors qu’autrefois les contributions étaient souvent déterminées en fonction d’un pourcentage minimal des charges communes, le législateur exige maintenant que les montants accumulés correspondent aux besoins réels de l’immeuble.

À cet égard, l’article 1071 C.c.Q. prévoit notamment ce qui suit :

« Le conseil d’administration obtient une étude du fonds de prévoyance établissant les sommes nécessaires pour que ce fonds soit suffisant pour couvrir le coût estimatif des réparations majeures et de remplacement des parties communes.

Les sommes à verser au fonds de prévoyance sont fixées sur la base des recommandations formulées à l’étude du fonds de prévoyance et en tenant compte de l’évolution de la copropriété, notamment des montants disponibles au fonds de prévoyance.

Jusqu’à ce que le promoteur obtienne l’étude du fonds de prévoyance, les sommes à verser à ce fonds doivent correspondre à 0,5 % de la valeur de reconstruction de l’immeuble. »

Ainsi, le fonds de prévoyance ne repose plus sur une contribution minimale arbitrairement fixée. Les sommes qui y sont versées doivent plutôt être établies en fonction des recommandations d’une étude professionnelle visant à assurer que le fonds soit suffisant pour couvrir le coût prévisible des réparations majeures et du remplacement des parties communes. Le législateur a ainsi adopté une approche fondée sur les besoins réels de l’immeuble plutôt que sur une formule uniforme applicable à toutes les copropriétés.

Pour ce qui est du promoteur qui procède à la construction d’un immeuble en copropriété, il est tenu, jusqu’à l’obtention de l’étude du fonds de prévoyance, de verser à ce fonds une somme correspondant à 0,5 % de la valeur de reconstruction de l’immeuble. Par la suite, il demeure tenu de contribuer au fonds de prévoyance à l’égard des unités privatives invendues dont il demeure propriétaire.3

Si les objectifs du C.c.Q. concernant le financement du fonds de prévoyance sont objectivement souhaitables, ils occasionnent néanmoins une pression financière pouvant être immédiate et importante sur les promoteurs en lien avec les unités invendues. Cette pression financière est également ressentie par les copropriétaires qui doivent contribuer au fonds de prévoyance, avant même que les besoins de réparation et d’entretien ne soient requis. Cette approche favorise une gestion financière prudente au bénéfice de l’ensemble des copropriétaires mais elle entraîne toutefois, tant pour le syndicat que pour les copropriétaires eux-mêmes, des obligations financières dès les premières années d’exploitation de l’immeuble.

Le présent article ne vise pas à remettre en question les objectifs poursuivis par le régime québécois de la copropriété divise. Il cherche plutôt à examiner si le droit de superficie et les lots volumétriques peuvent, dans certaines circonstances, permettre d’atteindre des résultats fonctionnels comparables à ceux d’une conversion en copropriété divise sans recourir au mécanisme actuellement applicable à la conversion d’immeubles détenus en indivision.

Certaines des alternatives mentionnées ci-après ont été utilisées avec succès et d’autres devront faire leurs preuves. Toutes ces alternatives sont tributaires des dispositions impératives du C.c.Q. en cette matière, mais aussi de celles en vigueur dans chaque juridiction municipale ayant des prérogatives en matière de zonage. Aucune nouvelle construction, ni aucune transformation d’un immeuble existant ne peut se faire et, par extension, ne peut être financée si les règlements de zonage applicables ne sont pas respectés. Certaines des alternatives exposées ci-après demeurent théoriques si les autorités municipales n’en autorisent pas l’application.

1. Lot volumétrique / propriété superficiaire

L’expression « lot volumétrique » n’est pas utilisée par le C.c.Q. ni par la Loi sur le cadastre.4 Il serait plus juste de référer à un « lot cadastral tridimensionnel délimité par des plans horizontaux et verticaux » ou à un « volume cadastré constituant une propriété distincte » mais, pour les fins de cet article, le terme « lot volumétrique » est suffisamment évocateur pour permettre au lecteur de visualiser un cube ou un volume d’air. La vente d’un lot volumétrique ne peut être publiée au Registre foncier que si le « volume d’air » n’est pas lui-même un immeuble distinct. Ce volume d’air doit impérativement être immatriculé au Registre foncier et porter un numéro de lot qui le distingue des autres.

Nous avons tous déjà vu des maisons en rangée, les unes jointes aux autres par un mur mitoyen formant le cadastre horizontal. Le cadastre vertical repose sur une logique similaire, à la différence que les volumes cadastrés sont superposés les uns aux autres plutôt qu’implantés côte à côte et ne sont pas visuellement perceptibles sans une construction physique qui en occupe l’espace. Une fois les volumes d’air occupés par une construction, le principe de la mitoyenneté des murs5 peut être appliqué aux planchers et plafonds qui deviennent alors mitoyens.

2. Avantages du cadastre vertical dans certains cas

2.1 Construction d’un nouvel immeuble

Si le système de la copropriété divise du C.c.Q. se prête bien à un immeuble à usages multiples, celui du cadastre vertical peut s’y prêter également car il permet la construction d’un immeuble en hauteur composé de lots volumétriques distincts, les uns au-dessus des autres et dont les usages peuvent être différents. De même, les propriétaires6 de chaque volume peuvent aussi être distincts et leurs prêteurs qui en financent l’acquisition et la construction peuvent également être différents, chacun d’eux pouvant par ailleurs être titulaire à part entière d’une hypothèque immobilière de premier rang grevant la totalité du lot volumétrique concerné.

Cette façon de procéder implique deux (2) étapes principales :

  1. Au départ, le propriétaire d’un lot de surface doit effectuer une opération cadastrale aux termes de laquelle il procède à la création d’un ou plusieurs lots volumétriques au-dessus du sol,7 l’un au-dessus de l’autre.8 En matière de droit de propriété, il est acquis que la propriété du sol donne droit à tout ce qui s’y trouve et également à tout ce qui s’y construit hors-sol. La création des lots volumétriques n’est pas à elle seule créatrice de propriété superficiaire. Les articles 1011 et 1110 C.c.Q. prévoient que le droit de propriété superficiaire existe ou se crée uniquement lorsqu’il y a renonciation au droit d’accession. Cette renonciation se produit notamment dès qu’il y a morcellement du droit de propriété entre le tréfoncier qui demeure propriétaire du fonds et le superficiaire qui acquiert le droit de propriété du lot volumétrique superficiaire.
  2. Ensuite, au moment du morcellement de l’immeuble entre le tréfonds et la propriété superficiaire, les parties initialement concernées par ce projet doivent s’entendre au préalable sur les modalités de leur coexistence. Cela implique une convention visant la création de diverses servitudes pour que l’immeuble, pris dans sa globalité, soit fonctionnel pour tous. Cette convention vient aussi gérer comment l’immeuble doit être entretenu. Ceci est très similaire aux ententes applicables aux copropriétés en lien avec des parties privatives et des parties communes. La grande différence entre les deux modes de détention du droit de propriété est que l’exigence du maintien d’un fonds de prévoyance n’est pas une obligation imposée aux propriétaires de lots volumétriques, qu’ils soient tréfonciers ou superficiaires.

Au niveau de la construction, tous les propriétaires de lots volumétriques doivent participer aux déboursés progressifs de construction et ce, dès le début de la construction. Le partage des coûts au fur et à mesure de la construction se fait suivant une répartition évolutive entre les différents propriétaires. Les différents propriétaires des lots volumétriques qui composent un même immeuble peuvent avoir des fins commerciales différentes mais dont les activités sont compatibles entre elles. Ainsi, pour un nouvel immeuble de cinq étages, le premier étage peut être la propriété d’une bannière commerciale, le deuxième étage, la propriété d’un centre de sport et les trois derniers étages peuvent être la propriété d’une troisième partie dont l’entreprise est la location de logements résidentiels.

Cette façon de procéder permet à chaque propriétaire d’être uniquement responsable de sa portion des coûts de construction de son lot volumétrique et de choisir son prêteur qui peut ne pas être celui des autres propriétaires. Dans le cas d’une pluralité de prêteurs différents qui détiennent chacun une hypothèque immobilière de premier rang sur des lots volumétriques distincts doivent également convenir entre eux du mode d’exercice des recours hypothécaires des uns et des autres.

Sans y être tenus par la législation applicable, les différents propriétaires peuvent juger approprié de s’assurer que tous contribuent aux charges communes de l’immeuble dans son ensemble. Il est envisageable de garantir cette contribution au moyen d’hypothèques croisées consenties par chacun des propriétaires. La mécanique des hypothèques croisées est bien connue et ne présente pas d’enjeu. Les hypothèques croisées sont évidemment de rang inférieur à celles détenues par les prêteurs de premier rang qui participent au financement de l’acquisition et de la construction de l’immeuble projeté.

2.2 Un immeuble déjà existant, tel un duplex ou un triplex résidentiel

Plusieurs municipalités ont adopté des mesures limitant ou interdisant la conversion d’immeubles locatifs en copropriété divise. Pour ce qui est des copropriétés indivises existantes, il demeure toutefois possible dans certains cas de procéder à leur transformation en copropriétés divises, mais uniquement avec l’autorisation préalable du Tribunal administratif du logement (le « TAL »)9.

Le présent article vise à explorer une avenue différente. La question est de savoir si la création de lots volumétriques distincts permettrait, dans certains cas et sous réserve des règlements municipaux applicables, de parvenir à un résultat fonctionnel comparable à celui d’une copropriété divise, sans avoir recours au mécanisme traditionnel de conversion qui présente des délais et des difficultés en raison du processus qui exige l’intervention du TAL.

La copropriété indivise constitue un mode de détention largement répandu, notamment à Montréal, pour les immeubles à logements multiples . Dans plusieurs cas, les copropriétaires occupent chacun un logement distinct dont ils ont l’usage exclusif. Toutefois, ce mode de détention présente des limites importantes, notamment en matière de financement, de disposition de l’immeuble et surtout en raison du non-accès au droit à la reprise du logement et de l’exercice du droit de reprise par le propriétaire qui choisit de rendre son logement disponible à la location résidentielle. Ces restrictions découlent de l’article 1958 C.c.Q. qui se lit comme suit :

Le propriétaire d’une part indivise d’un immeuble ne peut reprendre aucun logement s’y trouvant, à moins qu’il n’y ait qu’un seul autre propriétaire et que ce dernier soit son conjoint.

Si les règlements municipaux le permettaient, il pourrait être envisagé, au moyen d’une opération cadastrale de subdiviser un duplex ou un triplex en autant de lots volumétriques distincts qu’il comporte d’unités d’habitation. Chaque logement deviendrait alors une propriété autonome susceptible d’être vendue ou financée indépendamment des autres.

Une telle structure pourrait notamment avoir pour effet de soustraire chaque unité de logement aux contraintes particulières associées à l’indivision. À titre d’exemple, les restrictions découlant de l’article 1958 C.c.Q. relatives à la reprise du logement par un copropriétaire indivis ne trouveraient plus application dans un contexte où chaque unité constitue un immeuble distinct.

Cette possibilité présente un intérêt sur le plan économique et sur celui de l’utilisation du parc immobilier. En effet, plusieurs propriétaires hésitent à offrir leur logement en location lorsqu’ils savent qu’il leur sera difficile, voire impossible, d’en reprendre possession ultérieurement à leur seule initiative. Une plus grande flexibilité à cet égard pourrait encourager la mise en location d’unités actuellement occupées par leurs propriétaires ou maintenues vacantes par crainte de ne pouvoir ultérieurement en reprendre possession à des fins d’occupation personnelle.

Dans l’hypothèse où la réglementation municipale permettrait la création de propriétés distinctes au moyen de lots volumétriques, deux avantages importants pourraient être envisagés.

Premièrement, chaque unité deviendrait une propriété autonome dont la valeur marchande pourrait être supérieure à celle d’une quote-part indivise dans un immeuble. L’acquéreur bénéficierait alors d’une plus grande liberté de financement et d’une meilleure liquidité lors de la revente.

Deuxièmement, la disparition de certaines contraintes propres à l’indivision pourrait, dans certains cas, favoriser la mise en location d’un plus grand nombre d’unités résidentielles. Le propriétaire conserverait davantage de contrôle sur son immeuble et sur sa capacité éventuelle de reprendre possession du logement pour lui-même ou pour les personnes visées par la loi. Ainsi, sous réserve des contraintes imposées par le droit municipal et les règles d’urbanisme applicables, le lot volumétrique pourrait constituer un outil additionnel permettant de concilier les objectifs de développement immobilier, de financement et d’utilisation optimale du parc résidentiel existant.

2.3 Les obstacles juridiques à la conversion des lots volumétriques

Bien que la division volumétrique offre une grande souplesse dans l’organisation juridique et fonctionnelle d’un ensemble immobilier, la conversion d’un immeuble actuellement en indivision peut soulever des difficultés juridiques.

D’abord, les droits réels déjà consentis sur les volumes concernés peuvent constituer un obstacle significatif. Les hypothèques, servitudes, empiétements conventionnels, droits d’usage exclusif ou conventions d’exploitation intégrées à la structure volumétrique devront souvent être maintenus, modifiés ou radiés avant toute restructuration cadastrale. L’accord des créanciers hypothécaires et des titulaires de droits réels peut certainement devenir nécessaire, ce qui peut complexifier l’opération de façon notable.

Ensuite, la conversion peut exiger généralement une révision complète de l’organisation juridique de l’immeuble. Les mécanismes de gouvernance, d’entretien, de partage des charges et de gestion des équipements communs devront être remplacés ou adaptés afin d’assurer le fonctionnement cohérent du nouveau régime foncier. Cette transition peut nécessiter une refonte importante de la documentation contractuelle existante liant les différents indivisaires.

Des contraintes urbanistiques et cadastrales peuvent également limiter ou empêcher la conversion. La configuration des volumes n’est pas nécessairement compatible avec les exigences applicables aux subdivisions cadastrales ou aux lots projetés. Des autorisations municipales, des opérations cadastrales complexes ou des ajustements physiques à l’immeuble peuvent alors être requis.

Enfin, lorsque plusieurs propriétaires sont impliqués, la conversion nécessite fréquemment l’obtention d’un consentement unanime ou, à tout le moins, d’un niveau élevé de consensus suivant les exigences des ententes contractuelles existantes. Les intérêts économiques des différents titulaires peuvent diverger, particulièrement lorsque certains volumes présentent une valeur stratégique ou bénéficient de droits particuliers difficilement transposables dans le nouveau cadre juridique.

Un autre obstacle important découle du principe de spécialité de l’assiette hypothécaire. En droit québécois, l’hypothèque immobilière grève le bien spécifiquement désigné dans l’acte constitutif et inscrit au registre foncier. Or, une opération cadastrale menant à la création de lots volumétriques peut modifier l’identité cadastrale ou même la consistance juridique de l’assiette grevée. La disparition ou la reconfiguration d’un volume hypothéqué soulève alors la question du maintien des charges hypothécaires sur les nouveaux lots créés. Cette situation exige généralement l’intervention des créanciers hypothécaires afin de confirmer la continuité de leurs sûretés, d’obtenir les consentements requis et, le cas échéant, de procéder à une réduction de l’assiette hypothécaire des immeubles grevés.

2.4 Distinction fondamentale entre le lot volumétrique et la copropriété divise

Bien que la structure volumétrique puisse, sur le plan pratique, produire certains résultats comparables à ceux recherchés par la copropriété divise, ces deux régimes demeurent fondamentalement différents sur le plan juridique.

La copropriété divise repose sur le fractionnement du droit de propriété d’un même immeuble entre plusieurs copropriétaires. Chaque fraction comprend une partie privative ainsi qu’une quote-part indivise des parties communes. L’existence de ces parties communes entraîne la création obligatoire d’un syndicat de copropriété chargé de l’administration et de la conservation de

l’immeuble, ainsi que l’application d’un ensemble de règles impératives prévues au C.c.Q., notamment celles relatives au fonds de prévoyance, au carnet d’entretien, aux charges communes et à la gouvernance de la copropriété.

À l’inverse, la division volumétrique repose sur la création d’immeubles distincts constitués de volumes cadastrés autonomes. Chaque propriétaire détient alors un droit de propriété complet sur son lot volumétrique plutôt qu’une fraction d’un immeuble comprenant des parties communes. Les relations entre les différents propriétaires ne découlent pas d’une déclaration de copropriété ni de dispositions particulières du C.c.Q. applicables à la copropriété divise, mais plutôt de servitudes réciproques, de conventions contractuelles et, le cas échéant, de mécanismes de sûretés convenus entre eux.

Dans ce contexte, les éléments qui, en copropriété divise, relèvent de l’ordre juridique de la copropriété peuvent généralement être reproduits par voie conventionnelle dans une structure volumétrique. Les parties peuvent ainsi convenir des règles relatives à l’entretien de l’immeuble, à l’utilisation des infrastructures communes, à la répartition des dépenses, aux mécanismes de règlement des différends et aux garanties destinées à assurer l’exécution de leurs obligations respectives. Toutefois, ces obligations tirent alors leur source de la convention des parties plutôt que d’un régime légal spécialement conçu pour la copropriété.

En conséquence, même si la division volumétrique peut parfois atteindre un résultat économique similaire à celui d’une copropriété divise, elle ne constitue pas, sur le plan conceptuel, une simple variante de celle-ci. Elle repose plutôt sur une logique juridique différente dans laquelle l’unité de base n’est plus la fraction de copropriété, mais bien l’immeuble distinct créé par l’effet combiné du cadastre tridimensionnel et du droit de superficie.

Le débat ne porte peut-être pas tant sur la question de savoir si le lot volumétrique reproduit les effets de la copropriété divise, mais plutôt sur celle de savoir dans quelle mesure le législateur entend réserver certains effets économiques à un véhicule juridique particulier.

2.5 Le lot volumétrique constitue-t-il une conversion déguisée?

Il pourrait être soutenu que la division d’un immeuble résidentiel en lots volumétriques constitue, dans les faits, une conversion déguisée en copropriété divise. Cette qualification ne va toutefois pas de soi. La structure volumétrique repose sur le droit de superficie et sur la création d’immeubles distincts plutôt que sur l’établissement d’une déclaration de copropriété, d’un syndicat et de fractions de copropriété. Bien que le résultat économique puisse parfois s’apparenter à celui d’une conversion, la qualification juridique demeure différente. La question pourrait éventuellement être appelée à être tranchée par le législateur ou par les tribunaux.

Il pourrait également être soutenu que lorsqu’un immeuble est subdivisé en autant de lots volumétriques qu’il comporte d’unités d’habitation afin que chacune puisse être vendue isolément, l’opération vise essentiellement le même résultat économique qu’une conversion en copropriété divise. Une autorité administrative ou un tribunal pourrait être invité à rechercher la véritable nature de l’opération plutôt qu’à s’en tenir à sa forme juridique. La question demeure toutefois ouverte puisque le régime de la propriété superficiaire et celui de la copropriété divise reposent sur des fondements conceptuels distincts.

3. Le contrôle du parc locatif pourrait être transféré du tal vers l’autorité municipale

Pour conclure, la division d’un immeuble résidentiel au moyen de lots volumétriques peut produire un résultat très similaire à celui d’une conversion en copropriété divise. Chaque unité devient susceptible d’aliénation et de financement distincts, tout en demeurant détachée du régime juridique de la copropriété. Cette approche pourrait ainsi permettre d’atteindre plusieurs des effets recherchés par une conversion sans recourir au mécanisme actuellement soumis à l’autorisation du Tribunal administratif du logement.

La division volumétrique soulève une question de politique législative fondamentale : si une municipalité autorise les opérations cadastrales nécessaires à la création de propriétés superficiaires distinctes correspondant à des logements autonomes, elle dispose potentiellement d’un outil lui permettant de réorganiser son parc immobilier sans recourir au régime traditionnel de conversion des immeubles locatifs. Dans ce contexte, les contraintes actuellement associées au processus d’autorisation devant le TAL pourraient perdre une partie importante de leur efficacité pratique.

En conclusion, le débat n’est peut-être plus de savoir si le lot volumétrique constitue ou non une alternative à la copropriété divise. La véritable question est plutôt celle de savoir si le droit québécois souhaite permettre qu’un résultat fonctionnel équivalent à une conversion puisse être atteint par l’entremise du droit de superficie et des opérations cadastrales, sans intervention préalable du TAL. Ainsi, si les municipalités détiennent le pouvoir pratique de permettre ou d’empêcher la création de propriétés superficiaires correspondant à des logements autonomes, une partie importante du contrôle de la transformation du parc locatif pourrait se déplacer du TAL vers l’autorité municipale.

Si une telle utilisation des lots volumétriques devait se généraliser, le législateur pourrait éventuellement être appelé à déterminer si les mécanismes actuels de contrôle des conversions demeurent adaptés. Enfin, il faut considérer que la mise en œuvre d’une structure volumétrique soulève également des considérations fiscales qui dépassent le cadre du présent texte. Les conséquences relatives aux droits de mutation, à la TPS et à la TVQ ainsi qu’à certaines restructurations immobilières devront être examinées au cas par cas.

Me Maxime B. Rhéaume, avocat, associé de Miller Thomson, S.E.N.C.R.L, chargé de cours en droit des sûretés au programme de maîtrise en droit notarial de la Faculté de droit de l’Université de Montréal, chargé de cours en droit des sociétés par actions aux programmes de baccalauréat et de maîtrise en droit notarial de la Faculté de droit de l’Université de Montréal, chargé de cours en droit des sociétés par actions au programme de maîtrise en droit notarial de la Faculté de droit de l’Université d’Ottawa (hiver 2024), chargé de cours en droit des sociétés de personnes au programme de baccalauréat de la Faculté de droit de l’Université de Montréal et enseignant vacataire au programme de Master en droit des affaires de la Faculté de droit de l’Université Lumière Lyon 2.

  1. L’auteur est l’idéateur du sujet traité dans le présent article. Toutefois, certains passages ont été générés, proposés ou reformulés avec l’assistance de ChatGPT, puis révisés et approuvés par l’auteur. L’auteur a également utilisé ChatGPT en lien avec la revue et l’analyse de tout ou de parties des textes suivants : François BROCHU, « La copropriété divise et la propriété superficiaire notamment en droit civil québécois », dans La mise en copropriété de l’immeuble, Droit et Ville, no 72, 2011/2, Institut des Études Juridiques de l’Urbanisme, de la Construction et de l’Environnement (IEJUC), Toulouse, p. 21-30; Sylvio NORMAND, Introduction au droit des biens : le manuel de l’étudiant, 4e éd (Montréal : Wilson & Lafleur, 2026); François FRENETTE, La propriété superficiaire, 3e éd., Montréal, Chambre des notaires du Québec / Wilson & Lafleur, 2014, Collection bleue, Série Répertoire de droit; Christine GAGNON, « Applications contemporaines de la propriété superficiaire », dans Développements récents en droit immobilier (2002), Montréal, Éditions Yvon Blais, 2002, 61; Jean-Guy CARDINAL, Le droit de superficie, modalité du droit de propriété : étude historique et critique du concept juridique et exposé de ses applications, thèse de doctorat en droit, Université de Montréal, Montréal, Wilson & Lafleur, 1957. Les références aux articles des lois citées ont été vérifiées. ↩︎
  2. Loi concernant la copropriété des immeubles, L.Q. 1969, c. 76. ↩︎
  3. Article 1072 C.c.Q. ↩︎
  4. RLRQ c C-1, art 19.2. ↩︎
  5. Article 1003 C.c.Q. ↩︎
  6. Il s’agit d’un propriétaire à part entière et non d’un copropriétaire, divis ou indivis. ↩︎
  7. Les lots volumétriques peuvent également être des lots sous la surface du sol et destinés à des ouvrages souterrains. ↩︎
  8. On peut également avoir des lots volumétriques sous terre pour, par exemple construire des garages souterrains et disposer des espaces. ↩︎
  9. Article 51 de la Loi sur le tribunal administratif du logement, LRQ. cT-15.01. ↩︎