Dans l’affaire Chandos Construction Ltd. v. Deloitte Restructuring Inc. (la « décision Chandos »), la Cour d’appel de l’Alberta (l’« ABCA ») s’est récemment penchée sur la question de savoir si l’expiration éventuelle du délai de prescription applicable avait empêché un créancier privilégié insolvable de faire valoir son privilège[1]. Cette décision soulève des questions importantes pour les avocats plaidants dans le domaine de la construction en Alberta concernant le début des délais de prescription dans les procédures de privilège et, plus particulièrement, ce qui constitue une demande « d’ordonnance de réparation » au sens de l’article 3(1) de la Limitations Act[2].

Contexte factuel et procédural

Capital Steel Inc. (« Capital Steel ») était un sous-traitant de Chandos Construction Ltd. (« Chandos ») dans le cadre d’un projet de construction d’un immeuble en copropriété à St. Albert appelé « The Botanica ». Capital Steel a déposé une cession de faillite le 8 septembre 2016 dans le cadre de laquelle Restructuration Deloitte Inc. a été nommée syndic de faillite.

Le 26 octobre 2016, le syndic de faillite a déposé un privilège de construction d’un montant de 150 720,58 $ au nom de Capital Steel. Le 8 novembre 2016, les parties ont conclu une ordonnance par consentement (l’« ordonnance par consentement de novembre 2016 ») visant l’obtention de la mainlevée du privilège après le paiement à la Cour par Chandos d’une somme de 165 801,44 $[3]. L’ordonnance par consentement de novembre 2016 est antérieure au modèle d’ordonnance publié par les tribunaux relativement au paiement d’une garantie servant à obtenir la mainlevée d’un privilège, et comprend le libellé suivant[4] :

  1. La présente ordonnance doit être déposée comme acte introductif d’instance dans le cadre de la présente action.
  2. Le demandeur est autorisé à verser le montant de 165 801,44 $ à la Cour. …
  3. Le registraire du Northern Alberta Land Registration District doit [lever le privilège dès réception du paiement par la Cour].
  4. Toute partie intéressée peut adresser à la Cour une demande visant à :
    1. contester la validité et le montant du privilège;
    2. contester la responsabilité du demandeur envers l’intimé;
    3. déterminer un montant de garantie moindre ou établir le montant du fonds de privilège; ou
    4. compenser un montant en le déduisant de la garantie lorsque la compensation est autorisée par la loi.
  5. Le règlement des questions litigieuses entre les parties est ajourné sine die.

À ce stade, le litige portait essentiellement sur un désaccord concernant le montant que Chandos pourrait devoir à Capital Steel, lequel était principalement fondé sur l’interprétation d’une clause contractuelle qui stipulait que Capital Steel perdrait une partie du prix du contrat de sous-traitance advenant sa faillite, entre autres choses. Selon l’ABCA, l’importance de cette question résidait dans le fait que si la clause était applicable, « le montant dû par Chandos à Capital Steel, et donc le montant protégé par le privilège, était de minimis voire “nul”[5] ».

Le 6 mars 2017, le syndic de faillite a déposé une demande d’avis et de directives concernant l’applicabilité de la clause. Le juge en chambre a estimé que la clause était applicable, mais cette décision a été infirmée en appel en janvier 2019[6]. La décision rendue par l’ABCA relativement à cette affaire a ensuite été confirmée par la Cour suprême du Canada (la « CSC »), en octobre 2020[7].

En mai 2021, le syndic de faillite a déposé une requête dans le cadre de la procédure de faillite de Capital Steel afin d’obtenir de Chandos un compte rendu des coûts d’achèvement estimatifs et de la valeur des éléments de garantie restants[8]. Chandos a affirmé que la question devait être tranchée dans le cadre de la procédure de privilège engagée par la voie de l’ordonnance par consentement de novembre 2016, et le juge a ordonné que la question soit entendue par un conseiller-maître en chambre[9].

En septembre 2021, le syndic de faillite a déposé une requête dans le cadre de la procédure de privilège dans le but d’obtenir une déclaration de validité du privilège et de demander le paiement des fonds consignés au tribunal conformément à l’ordonnance par consentement de novembre 2016[10]. Chandos a déposé une demande reconventionnelle visant à obtenir le remboursement d’une partie ou de la totalité des fonds consignés au tribunal, au motif que le délai de prescription pour intenter une action en justice relativement au privilège de Capital Steel avait expiré[11]. Le conseiller-maître en chambre a affirmé que la demande du syndic de faillite avait été déposée après l’expiration du délai de prescription de deux ans et a rejeté la demande[12]. L’appel de la décision du conseiller-maître en chambre interjeté par le syndic de faillite a ensuite été rejeté par le juge en chambre[13].

Le syndic de faillite en a ensuite appelé de la décision du juge devant l’ABCA, affirmant, entre autres choses, que le délai de prescription n’avait commencé à courir qu’au moment où la décision de l’ABCA avait été rendue, en janvier 2019, et que, dans tous les cas, l’« action » engagée par la voie de l’ordonnance par consentement de novembre 2016 pouvait être considérée comme une demande d’ordonnance de réparation[14].

La loi

Les éléments d’information ci-après étaient au cœur des questions adressées à l’ABCA :

  • La Builders’ Lien Act (la « BLA »), désormais intitulée Prompt Payment and Construction Lien Act (la « PPCLA »), stipule clairement que « [l]es procédures visant à faire valoir un privilège doivent être engagées par voie de déclaration[15] ».
  • La BLA prévoit par ailleurs qu’un privilège cesse d’exister au cours des 180 jours suivant son enregistrement si aucune action n’est engagée en vertu de la Loi (i) pour réaliser un privilège ou (ii) dans le cadre de laquelle le privilège peut être réalisé[16]. Cependant, si des fonds sont consignés au tribunal à titre de garantie du privilège, le délai de 180 jours ne s’applique pas[17]. Par conséquent, le délai de prescription applicable en l’espèce était établi au paragraphe 3(1) de la Limitations Act, qui stipule ce qui suit[18] :

3(1) Sous réserve des paragraphes (1.1) et (1.2) et des articles 3.1, 3.2 et 11, le défendeur qui invoque la présente loi comme moyen de défense est exonéré de toute responsabilité à l’égard de la demande si le demandeur ne cherche pas à obtenir une ordonnance de réparation

a) dans les deux années suivant la date à laquelle il a appris ou, eu égard aux circonstances, aurait dû apprendre :

(i) que le préjudice visé par la demande a été subi,

(ii) que le préjudice est attribuable à la conduite du défendeur, et

(iii) que le préjudice, en supposant que le défendeur en soit responsable, justifie l’introduction d’une instance;

ou

b) dans les 10 années suivant la date à laquelle la cause d’action a pris naissance,

selon le délai qui expire en premier.

Quand le délai de prescription a-t-il commencé à courir?

L’ABCA a affirmé que les deux premières conditions de l’alinéa 3(1)(a) de la Limitations Act avaient été remplies au plus tard à la date à laquelle le syndic de faillite a enregistré le privilège, étant donné que le « préjudice » était connu à ce moment-là et qu’il était manifestement attribuable à Chandos[19]. Par conséquent, la seule question était de savoir à quel moment le préjudice, en supposant que Chandos en soit responsable, justifiait l’introduction d’une procédure.

L’ABCA a soutenu que le litige concernant la force exécutoire de la clause contractuelle n’a pas eu pour effet de retarder le commencement du délai de prescription et a ajouté que « le commencement du délai de prescription ne dépend pas de l’assurance ou de la conviction du demandeur quant à l’issue favorable de la demande[20] ». L’incertitude quant à l’exécution de la clause ne pouvait retarder le commencement du délai de prescription, car les délais de prescription sont « déclenchés par la découverte des faits, et non par la connaissance des questions de droit[21] ».

Bien que le syndic de faillite ait fait valoir que l’introduction d’une action n’était pas justifiée avant le rendu de la décision de la CSC – moment où le montant exact dû par Chandos à Capital Steel a été déterminé –, l’ABCA a rejeté cet argument au motif que « le montant de la demande ne doit pas forcément être cristallisé pour que le délai de prescription commence à courir[22] ». Le simple fait que les parties aient porté le litige relatif à l’interprétation de la clause contractuelle devant la Cour suprême du Canada constituait une preuve suffisante démontrant que le « préjudice » justifiait l’introduction d’une procédure[23].

À la lumière de ce qui précède, l’ABCA a conclu que le délai de prescription avait commencé à courir au plus tard à la date d’enregistrement du privilège, soit le 26 octobre 2016. Par conséquent, la succession de Capital Steel avait jusqu’au 26 octobre 2018 pour demander une ordonnance de réparation; autrement, sa demande aurait été prescrite[24].

Qu’est-ce qui peut faire l’objet d’une demande d’ordonnance de réparation?

Chandos a fait valoir que l’« action » engagée par la voie de l’ordonnance de consentement de novembre 2016 n’était pas considérée comme une demande visant l’obtention d’une ordonnance de réparation en vertu de l’article 49 de la BLA, laquelle exige que les procédures de privilège soient engagées par voie de déclaration[25]. Cependant, l’ABCA a indiqué que bien que l’article 49 ait un « caractère obligatoire… le non-respect de celui-ci ne constitue pas pour autant une erreur fatale, comparativement à une irrégularité réparable[26] ». Dans le cadre de son évaluation, l’ABCA a observé ce qui suit[27] :

  • le cadre de la BLA prévoit deux procédures parallèles dans lesquelles un privilège fait l’objet d’une mainlevée dès le dépôt d’une garantie : une première procédure, généralement engagée par voie de demande introductive d’instance, vise à déposer une garantie et à lever le privilège; la deuxième procédure met en cause une action visant à exécuter le privilège, qui est généralement engagée par voie de déclaration conformément à l’article 49 de la BLA;
  • le modèle d’ordonnance publié par le tribunal peut prévoir le regroupement de ces deux procédures en une seule dans certains cas; et
  • il était évident que, dans cette affaire, on avait tenté de regrouper les deux procédures en vertu de l’ordonnance par consentement de novembre 2016.

L’ABCA a par ailleurs fait remarquer que les « Règles de procédures » reconnaissent que des erreurs de procédure peuvent se produire et permettent de les corriger si aucun préjudice irrémédiable n’a été commis[28] ». À cet égard, l’ABCA a fait référence à la règle 3.2(6)[29] :

3.2(6) Lorsqu’une action qui a été introduite avec une certaine formule aurait dû être introduite ou devrait être poursuivie par le biais d’une autre formule, la Cour peut rendre toute ordonnance procédurale visant à y remédier et à poursuivre la procédure, et à traiter toute question connexe.

Ainsi, l’ABCA a conclu que, dans la mesure où l’engagement de la procédure de privilège par voie d’ordonnance de consentement constituait une irrégularité, le tribunal a le pouvoir discrétionnaire de corriger l’irrégularité en vertu des Règles de procédures (les « Règles ») s’il décide de le faire. Par ailleurs, étant donné que Chandos avait consenti à engager la procédure de privilège par la voie d’une ordonnance par consentement – conformément au libellé de l’ordonnance par consentement de novembre 2016 elle-même –, l’ABCA a déterminé qu’elle pouvait « difficilement s’objecter à corriger une irrégularité » après le fait[30].

Enfin, l’ABCA a examiné le libellé de l’ordonnance par consentement de novembre 2016, qui, en plus de mentionner explicitement qu’il s’agissait de « l’acte introductif d’instance dans le cadre de la présente action », permettait également à toute partie intéressée de présenter une requête visant à contester la validité du privilège ou la responsabilité des parties[31]. Autrement dit, l’ordonnance par consentement de novembre 2016 « visait le règlement, dans le cadre de l’action qu’elle avait intentée, de toutes les questions relatives à la validité et au montant du privilège[32] ». L’ABCA a estimé que ce terme avait eu pour effet de faire de l’ordonnance par consentement de novembre 2016 une procédure dans laquelle le syndic de faillite cherchait à obtenir une ordonnance de réparation, conformément à la Limitations Act[33]. Autrement dit, le libellé de l’ordonnance par consentement de novembre 2016 ne visait pas simplement le remplacement de la garantie par le privilège dont Capital Steel bénéficiait sur le terrain. Au contraire, son libellé stipulait que toute autre ordonnance de procédure nécessaire pour préciser les droits des parties aux termes du privilège pouvait être rendue en vertu des règles 3.2(6) et 4.9 des Règles – concernant les ordonnances de procédure applicables lorsqu’une action a été intentée au moyen d’une formule inappropriée et les ordonnances de procédure visant à faciliter les procédures en général –, à moins que Chandos ne puisse démontrer l’existence d’un préjudice[34].

Étant donné que l’ordonnance par consentement de novembre 2016 avait été déposée au cours du délai de prescription de deux ans, la revendication de privilège de Capital Steel n’était pas prescrite en vertu de la Limitations Act[35] et l’affaire a été renvoyée devant le tribunal de première instance afin qu’il statue sur le montant de la revendication et sur le droit de Capital Steel à toucher les fonds détenus par la Cour[36].

Points à retenir

Importants points à retenir de la décision de l’ABCA dans l’affaire Chandos :

  • Bien que les délais de prescription puissent être strictement appliqués, les irrégularités de procédure peuvent être corrigées en vertu des Règles et n’entraînent pas la « nullité » d’une procédure. Cependant, le facteur déterminant de cette analyse est le suivant : un tribunal doit évaluer si la procédure utilisée dans le cadre d’une action était « fondée en droit, non si elle [était] souhaitable[37] ».
  • Dans le contexte d’une procédure de privilège, l’ABCA, dans l’affaire Chandos, a fait remarquer que la procédure « peu orthodoxe » entamée dans cette affaire pourrait être évitée dans l’avenir par l’utilisation du modèle d’ordonnance par consentement de la Cour du Banc du Roi aux fins des paiements versés à la Cour[38]. Il est important de noter que, bien que le modèle de consentement prévoie la possibilité de combiner ces deux procédures, dans la plupart des cas, comme l’a observé l’ABCA, les parties doivent s’attendre à ce qu’une déclaration – distincte d’une ordonnance de paiement de garantie – doive être préparée et déposée pour intenter une action dans le délai de prescription requis.
  • Les exigences relatives aux procédures de privilège engagées en vertu de la PPCLA engendrent des tensions entre la décision de l’ABCA dans l’affaire Chandos et la décision récente rendue dans l’affaire Lesenko v. Wild Rose Ready Mix Ltd (la « décision Lesenko »)[39]. Cette dernière affaire portait sur une disposition d’une ordonnance par consentement prévoyant la mainlevée d’un privilège moyennant le versement d’une garantie au tribunal, qui exigeait qu’une action soit intentée au cours des 180 jours suivant la date d’enregistrement initial du privilège afin de préserver celui-ci. Le juge Feasby a estimé que cette disposition n’était pas conforme au libellé de la PPCLA et qu’elle était par conséquent inopposable et nulle. La conclusion du juge Feasby reposait sur le fait qu’en vertu de l’article 44 de la PPCLA, le délai de 180 jours prévu par la loi ne s’applique plus après le versement de la garantie au tribunal et que, par conséquent, l’inclusion du délai de 180 jours dans l’ordonnance par consentement équivalait à un accord contraire à l’article 5, qui stipule ce qui suit[40] :

Tout accord conclu par une personne stipulant que la présente loi ne s’applique pas ou que les recours prévus par celle-ci ne peuvent être invoqués à son profit est contraire à l’ordre public et nul.

Ces décisions pourraient éventuellement être conciliées du fait que les deux interprétations de la législation favorisent autant que possible la préservation des droits des créanciers privilégiés. La décision Chandos soutient la proposition selon laquelle une irrégularité de procédure dans l’engagement d’une action par un créancier privilégié peut être corrigée, tandis que la décision Lesenko soutient la proposition selon laquelle un créancier privilégié ne peut accepter, même dans le cadre d’une ordonnance judiciaire, que des exigences plus strictes que celles prévues par la loi soient imposées pour la préservation de ses droits. Cependant, il reste à voir comment cette question potentielle sera traitée ultérieurement par les tribunaux de l’Alberta.

  • Les conséquences du non-respect d’un délai de prescription sont importantes et peuvent entraîner le rejet total d’une demande. C’est pourquoi il est toujours recommandé de gérer les délais de prescription avec prudence. En cas d’incertitude, il est fortement recommandé de recourir aux services d’un conseiller juridique.

Pour obtenir de l’aide concernant l’engagement d’une procédure de privilège ou pour toute autre question liée au droit de la construction, n’hésitez pas à communiquer avec le groupe Construction et infrastructures de Miller Thomson.

[1] Chandos Construction Ltd. v. Deloitte Restructuring Inc, 2024 ABCA 403 [« Chandos »]

[2] Limitations Act, RSA 2000, c L-12, art. 3(1)

[3] Chandos, note 1 ci-dessus, par. 3

[4] Ibid., par. 4

[5] Ibid., par. 5

[6] Voir Capital Steel Inc (Trustee of) v Chandos Construction Ltd, 2019 ABCA 32

[7] Voir Chandos Construction Ltd. c. Restructuration Deloitte Inc., 2020 CSC 25

[8] Chandos, note 1 ci-dessus, par. 7

[9] Ibid.

[10] Ibid., par. 8

[11] Ibid.

[12] Voir Chandos Construction Ltd v. Deloitte Restructuring Inc, 2022 ABQB 78

[13] Voir Chandos Construction Ltd v. Deloitte Restructuring Inc, 2023 ABQB 349

[14] Chandos, note 1 ci-dessus, par. 11

[15] Builders’ Lien Act, RSA 2000, c P-26.4, art. 49 [« BLA »]. Voir également Prompt Payment and Construction Lien Act, RSA 2000, c P-26.4, art. 49

[16] Ibid., art. 43

[17] Ibid., art. 44

[18] Limitations Act, note 2 ci-dessus

[19] Chandos, note 1 ci-dessus, par. 13

[20] Ibid., par. 14

[21] Ibid. par. 15, extrait de HOOPP Realty Inc v Emery Jamieson LLP, 2020 ABCA 159, par. 57

[22] Ibid., par. 16, extrait de Grant Thornton LLP c. Nouveau-Brunswick, 2021 CSC 31, par. 46

[23] Ibid.

[24] Ibid., par. 18

[25] Ibid., par. 19

[26] Ibid., par. 21

[27] Ibid., par. 20

[28] Ibid., par. 23, extrait de R 1.5(4)

[29] Ibid., par. 23, extrait de R 3.2(6)

[30] Chandos, note 1 ci-dessus, par. 23

[31] Ibid., par. 29

[32] Ibid., par. 31

[33] Ibid., par. 30

[34] Ibid., par. 31

[35] Ibid., par. 32

[36] Ibid., par. 34

[37] Ibid., par. 20

[38] Ibid., par. 32

[39] Lesenko v Wild Rose Ready Mix Ltd., 2024 ABKB 333 (« Lesenko »)

[40] PPCLA ci-dessus, art. 5