Dans les projets de construction au Québec, la retenue contractuelle est un outil permettant notamment de protéger le donneur d’ouvrage contre les réclamations des sous‑traitants et autres intervenants en droit d’inscrire une hypothèque légale sur l’immeuble. Utilisée correctement, elle permet d’assurer le paiement de tous les intervenants avant la libération complète des fonds.

Toutefois, la retenue contractuelle ne doit pas devenir un moyen de financer le projet sur le dos de l’entrepreneur général. Dans Immobilier Multi‑Locatif Québec inc. c. Constructions Béland et Lapointe inc., 2026 QCCA 218, la Cour d’appel confirme la condamnation d’un donneur d’ouvrage qui a abusé de son droit de retenue pour imposer le financement du chantier à l’entrepreneur.

Cet arrêt rappelle deux messages clés :

  • la retenue contractuelle doit être exercée de bonne foi et en conformité avec son objectif juridique;
  • en cas d’abus, les tribunaux peuvent non seulement condamner le donneur d’ouvrage à payer les sommes retenues, mais aussi lui imposer des dommages pour abus de droit.

Les faits : quand le donneur d’ouvrage cesse de payer

En 2012, Immobilier Multilocatif Québec inc., autrefois Développement immobilier GCS inc. (ci-après « CGS ») a accordé à Les Constructions Béland et Lapointe inc. (ci-après « CBL ») un contrat à forfait au montant de 9 311 300$ pour la construction d’un immeuble à condominiums de 10 étages. Il a été convenu entre les parties que les paiements par CGS se feraient périodiquement suivant les demandes de paiements de CBL, lesquelles devaient être approuvées par les professionnels. Après le paiement de CGS, CBL payait à son tour les sous-traitants et obtenait leurs quittances. Le contrat prévoyait que CGS pouvait retenir un montant correspondant à 10% du prix du contrat pour se protéger des hypothèques légales.

Les travaux ont commencé en mai 2012. À partir de décembre 2013, CGS a arrêté de payer CBL, en invoquant son droit de retenue et en exigeant les quittances des sous-traitants avant que CBL ne soit payé. Les professionnels avaient pourtant approuvé les demandes de paiements soumises par CBL. Malgré l’absence de paiement de CGS, CBL a finalisé le projet à ses frais, et a payé la plupart des sous-traitants.

Le certificat d’achèvement substantiel est émis en janvier 2014, 8 mois après la date prévue contractuellement, le projet ayant nécessité la réalisation de plusieurs travaux imprévus par CBL. En juillet 2014, CBL a publié une hypothèque légale sur l’immeuble. Bien que le projet ait été finalisé, CGS a maintenu son refus de payer CBL, notamment en raison de l’inscription de l’hypothèque légale.

Au terme du projet, CBL a présenté une réclamation de près de 4 millions de dollars pour le solde contractuel et les extras impayés  ainsi que pour les coûts encourus par la prolongation du chantier. CBL a également réclamé 300 000$ à titre de troubles, ennuis, inconvénients, abus de droit et dommages exemplaires.

Première instance : une retenue abusive pour financer le projet

En première instance, la Cour a considéré que la retenue contractuelle de CGS était injustifiée et exercée de manière abusive. Rien ne permettait à CGS de déroger au mode de paiement prévu entre les parties, en exigeant les quittances des sous-traitants avant que CBL ne soit payée. Le fait que CBL ait inscrit une hypothèque légale n’était pas davantage un motif justifiant de retenir les paiements dus à CBL, étant donné que l’hypothèque légale avait été inscrite en réponse à la retenue abusive. La Cour a donc accueilli la réclamation de CBL pour le paiement du solde contractuel et des extras.

La Cour a sévèrement critiqué CGS qui a pris la décision d’arrêter les paiements, malgré l’approbation des demandes de paiement par les professionnels. Les représentants de CGS n’avaient aucune compétence en construction et ne pouvaient valablement contredire les professionnels. Ils se sont aussi montrés indifférents aux répercussions de leurs décisions sur CBL. En effet, la réputation de CBL fut gravement affectée auprès de ses sous-traitants. CBL a manqué des opportunités d’affaire et fut finalement forcée de payer les sous-traitants sans avoir reçu de paiement de CGS.

En fait, la preuve a révélé que CGS a exercé son droit de retenue dans le but de faire pression sur CBL, en espérant pouvoir profiter de sa précarité financière pour faire construire l’immeuble à moindres coûts, et pour lui imposer le financement du projet. Dans ces circonstances, la Cour a conclu que CGS a agi de mauvaise foi et a utilisé de manière abusive son droit de retenue. En conséquence, la Cour a utilisé son pouvoir discrétionnaire pour accueillir la réclamation de CBL au montant de 300 000$.

Cour d’appel : abus confirmé, dommages réduits

En appel, le débat ne portait que sur l’application des intérêts contractuels et sur la condamnation de 300 000$ pour abus de droit.

La Cour a confirmé que la retenue de CGS était abusive et empreinte de mauvaise foi. Les paiements à CBL étaient dus, exigibles et recommandés par les professionnels. CGS ne pouvait donc pas soulever son droit de retenue afin d’arrêter de payer CBL et empêcher l’application des intérêts contractuels sur les montants dus.

Par contre, la Cour a diminué le montant accordé pour l’abus de droit à 100 000$. En effet, dans ses procédures judiciaires, CBL ne réclamait que 100 000$ pour les dommages liés à l’abus de droit et 200 000$ à titre de dommages exemplaires. Bien que la juge de première instance disposait d’une certaine discrétion dans l’attribution des dommages liés à l’abus de droit, elle ne pouvait pas accorder plus que ce qui était réclamé à ce titre. Puisque la juge de première instance n’a pas octroyé de sommes sous forme de dommages exemplaires, un montant de 200 000$ devait être retranché de la condamnation contre CGS.

Enseignements pratiques pour donneurs d’ouvrage et entrepreneurs

Les droits conférés au donneur d’ouvrage n’ont de sens que s’ils sont exercés raisonnablement et en conformité avec les objectifs qu’ils sous-tendent. L’ensemble normatif qui régit les relations entre le donneur d’ouvrage et l’entrepreneur forme un équilibre qui ne tolère aucun abus par l’une ou l’autre des parties. Dans ces circonstances, la collaboration est essentielle pour éviter une escalade des mesures conservatoires qui s’opèrent au détriment de tous.

Face à une preuve d’abus de droit, le tribunal détient un pouvoir discrétionnaire pour accorder des dommages. Cette discrétion n’est toutefois pas sans limites. Le juge demeure lié par ce qui est réclamé dans les procédures des parties. Il appartient donc à ces dernières, et il va sans dire à leurs procureurs, d’établir avec précision le montant et la forme des dommages réclamés.

Pour toute question liée aux retenues contractuelles, hypothèques légales ou litiges en construction, les avocats en Construction et infrastructures de Miller Thomson sont là pour vous accompagner. Contactez‑nous pour discuter de votre dossier.