Le marché canadien de l’immobilier commercial continue de susciter un vif intérêt auprès des investisseurs canadiens et étrangers. Au deuxième trimestre de 2026, le volume des investissements dans l’immobilier commercial a atteint 16,2 milliards $, le plus élevé depuis le début de 2022. Les investisseurs étrangers représentaient 43,9 % des acquisitions, tandis que les investisseurs canadiens comptaient pour plus du tiers des activités d’acquisition.
Cette dynamique est alimentée par plusieurs facteurs, notamment le taux de change favorable du dollar canadien, la diversité des catégories d’actifs immobiliers et la réputation du Canada en tant que marché d’investissement stable. Les prévisions de croissance continue dans plusieurs secteurs, combinées à des initiatives comme la Mégadéduction à la productivité, laissent entrevoir que l’immobilier commercial demeurera une occasion d’investissement attrayante pour les années à venir.
À mesure que les activités d’investissement s’intensifient, les investisseurs doivent prendre une décision stratégique importante : comment structurer leur entrée sur le marché. Alors que certains investisseurs privilégient la souplesse et le contrôle que procure l’acquisition d’un immeuble particulier, d’autres recherchent l’envergure, l’expertise opérationnelle et les possibilités de croissance qu’offre une plateforme immobilière bien établie. Cet article compare ces deux stratégies d’investissement et présente certains des principaux avantages et risques associés à chacune d’elles.
Quels éléments les investisseurs devraient-ils prendre en considération lors de l’acquisition d’un actif isolé ?
Pour de nombreux investisseurs canadiens et étrangers, l’acquisition d’un actif immobilier individuel, qu’il s’agisse d’un terrain vacant, d’un terrain destiné à un projet immobilier ou d’un immeuble à revenus, offre un degré élevé de contrôle sur la manière dont le capital est investi et sur les marchés visés. Plutôt que d’acquérir une plateforme existante dotée d’un portefeuille prédéterminé, ou une participation dans celle-ci, les investisseurs peuvent cibler des actifs précis qui correspondent à leurs objectifs d’investissement, à leur tolérance au risque et à la catégorie d’actifs qu’ils privilégient. Cette approche permet également aux investisseurs de s’adapter directement aux conditions du marché local et aux facteurs qui stimulent la demande.
Les acquisitions d’actifs isolés peuvent également offrir d’importantes possibilités de création de valeur grâce au développement immobilier, au redéveloppement et à la gestion stratégique des actifs. Les investisseurs peuvent concentrer leurs ressources sur un immeuble particulier et mettre en œuvre un plan d’affaires adapté aux caractéristiques de cet actif et à son potentiel sur le marché. Par exemple, la construction d’un vaste centre logistique par DSV à Innisfil, en Ontario, illustre comment les investisseurs peuvent créer de la valeur en transformant un terrain en un immeuble construit sur mesure pour répondre à des besoins opérationnels et commerciaux précis. En concentrant leurs efforts sur un actif isolé, les investisseurs peuvent être mieux placés pour tirer parti des possibilités de développement immobilier et s’adapter à l’évolution de la demande du marché.
Un autre avantage de l’acquisition d’un actif isolé réside dans la plus grande souplesse et le meilleur contrôle qu’elle procure. L’investisseur peut ainsi mettre en œuvre sa propre stratégie d’investissement ou de développement immobilier, sans avoir à prendre en charge une structure organisationnelle existante. Les investisseurs peuvent prendre des décisions ciblées quant à l’affectation de leur capital et réaliser leurs projets selon leur propre échéancier et leurs propres modalités de financement. Cette stratégie offre également aux investisseurs une plus grande liberté dans le choix des parties avec lesquelles ils concluent des contrats et font affaire, notamment les copropriétaires ou partenaires, les entrepreneurs en construction et autres fournisseurs de services, les gestionnaires immobiliers et les locataires. Elle leur permet aussi de tirer parti de leurs relations d’affaires existantes.
Malgré ces avantages, la concentration du capital dans un actif particulier peut exposer davantage les investisseurs aux risques propres à cet actif et aux difficultés liées à la réalisation de leurs projets. De plus, le repérage d’occasions d’acquisition intéressantes et la concrétisation de la valeur escomptée peuvent nécessiter beaucoup de temps, de capitaux et d’expertise. Bien que cette approche offre souplesse et contrôle, les investisseurs qui souhaitent prendre de l’expansion pourraient constater que la constitution d’un portefeuille par l’acquisition successive d’actifs isolés peut constituer une voie plus lente pour atteindre une envergure suffisante, établir une présence sur le marché et réaliser des gains d’efficacité opérationnelle.
De quels éléments les investisseurs devraient-ils tenir compte lorsqu’ils acquièrent ou investissent dans une société plateforme ?
Bien qu’une stratégie axée sur l’acquisition d’actifs isolés offre aux investisseurs souplesse et contrôle, d’autres peuvent privilégier une stratégie d’investissement dans une société plateforme afin d’atteindre plus rapidement une plus grande envergure et de réaliser des gains d’efficacité opérationnelle. Cette stratégie peut prendre la forme de l’acquisition d’une entreprise immobilière établie ou d’une participation dans celle-ci. Elle peut également reposer sur un partenariat avec un exploitant immobilier local expérimenté qui possède déjà les actifs, les infrastructures et l’expertise nécessaires pour soutenir la croissance sur le marché canadien. Cette approche permet aux investisseurs d’accéder non seulement à un portefeuille établi, mais aussi à l’expertise en gestion, aux infrastructures opérationnelles et aux relations d’affaires dans le secteur nécessaires pour soutenir et élargir ce portefeuille au fil du temps, tout en offrant un rendement plus prévisible.
Cette approche est illustrée par le partenariat conclu entre TPG et Oxford Properties Group en vue d’acquérir une participation de 75 % dans le portefeuille immobilier industriel de cette dernière dans le cadre d’une coentreprise évaluée à 1,3 milliard $. Cette opération a permis à TPG d’accéder immédiatement à une plateforme immobilière établie et d’accélérer son entrée sur le marché canadien.
Au-delà de l’accès à un portefeuille existant, l’acquisition de sociétés-plateformes peut offrir d’importants avantages opérationnels. En acquérant une société d’investissement établie ou en concluant un partenariat avec celle-ci, les investisseurs bénéficient d’un accès à des équipes de gestion expérimentées, à des systèmes d’exploitation éprouvés et à des relations d’affaires bien établies dans le secteur, tout en jouant un rôle moins actif dans la gestion des activités. Cela peut réduire la nécessité de développer ces capacités à l’interne et assurer une continuité dans la gestion et la croissance du portefeuille.
L’investissement de GIC dans le portefeuille industriel de Dream illustre bien cet avantage, la filiale de Dream continuant d’agir à titre de gestionnaire d’actifs après la transaction. Les investissements dans des sociétés-plateformes peuvent donc permettre aux investisseurs d’accéder non seulement à des actifs existants, mais aussi à l’expertise, aux infrastructures et aux capacités d’acquisition nécessaires pour soutenir la croissance future.
Bien que l’acquisition de sociétés-plateformes puisse permettre aux investisseurs d’atteindre une expansion immédiate et de bénéficier d’une expertise opérationnelle, elle peut également soulever des enjeux particuliers qui lui sont propres, notamment en ce qui concerne le respect des exigences fiscales et réglementaires. De plus, si l’acquisition d’un portefeuille existant d’immeubles à revenus présente des avantages potentiels indéniables, notamment la reprise des contrats existants, des équipes de gestion et des relations d’affaires, elle peut également entraîner la prise en charge de passifs imprévus et de problèmes préexistants liés aux actifs ou au personnel.
Quelle stratégie d’investissement vous convient le mieux ?
Il n’existe pas de stratégie universelle pour investir dans l’immobilier commercial canadien. Qu’ils privilégient l’acquisition d’un actif isolé ou l’investissement dans une société plateforme, les investisseurs devraient évaluer soigneusement dans quelle mesure chaque structure répond à leurs objectifs stratégiques, à leurs besoins opérationnels et à leurs attentes en matière de croissance. La compréhension de ces enjeux dès le départ, avec l’aide de conseillers juridiques et professionnels qualifiés, peut aider les investisseurs à déployer leurs capitaux plus efficacement et à favoriser leur réussite à long terme.
Pour obtenir de plus amples renseignements sur ces structures d’investissement et sur la manière dont elles pourraient s’appliquer à votre entreprise, veuillez communiquer avec une avocate ou un avocat de notre groupe Droit des sociétés ou de notre groupe Immobilier.
