En Alberta, les entrepreneurs en rénovation résidentielle sont tenus de se conformer à deux cadres juridiques distincts qui ont une incidence sur la manière dont ils sont payés ainsi que sur le moment du paiement, notamment :

  • la Prompt Payment and Construction Lien Act (la « Loi PPCLA[1]»);
  • le règlement relatif aux contrats avec paiements anticipés prévu par la loi sur la protection des consommateurs[2].

Ces cadres juridiques sont souvent une source de confusion, entre autres en matière d’acomptes, de paiements échelonnés, de facturation, de retenues et de délais de paiement. Cette confusion peut être coûteuse, car toute inadvertance peut entraîner la perte de droits liés aux privilèges de construction, des pénalités ou des litiges avec les propriétaires qu’il serait possible d’éviter.

Dans cet article, nous expliquons comment les contrats avec paiements anticipés s’articulent avec les dispositions de la Loi PPCLA, et comment les entrepreneurs peuvent structurer leurs projets pour se conformer à ces deux cadres juridiques.

Distinctions à retenir

En général, les distinctions sont simples :

  • les règles relatives aux contrats avec paiements anticipés déterminent si un entrepreneur est autorisé à accepter des paiements anticipés avant que les travaux aient été exécutés ou que les services liés à ces paiements aient été rendus;
  • la Loi PPCLA régit les délais de paiement du propriétaire à l’entrepreneur, notamment les exigences en matière de facturation, les retenues, les délais de paiement et les droits liés aux privilèges de construction et aux matériaux fournis.

Aucun de ces deux cadres juridiques ne remplace l’autre. Tous les entrepreneurs, quels que soient les projets sur lesquels ils travaillent, doivent se conformer à la Loi PPCLA, et ceux qui travaillent sur des projets résidentiels doivent respecter les deux.

  • Avant le début des travaux – Acomptes et protection des consommateurs

Avant le début des travaux, tout entrepreneur en rénovation résidentielle doit tenir compte de la loi de l’Alberta en matière de protection des consommateurs avant d’accepter un acompte ou tout autre paiement anticipé de la part des propriétaires.

Acomptes et contrats avec paiements anticipés

Lorsqu’un propriétaire verse une somme d’argent avant l’exécution des travaux ou la prestation des services, la manière de qualifier ce paiement revêt une importance particulière. En effet, tout paiement qualifié d’acompte peut, selon les circonstances, être considéré comme un paiement anticipé, un paiement progressif ou un paiement pour des travaux terminés.

En Alberta, la loi sur la protection des consommateurs et le règlement concernant les contrats avec paiements anticipés prévoient des dispositions pour régir la plupart de ces paiements anticipés, généralement désignés « paiements anticipés ». Ces dispositions visent à protéger les propriétaires et à réglementer ce qui suit :

  • les entrepreneurs qui peuvent légalement accepter des paiements anticipés ou des acomptes;
  • la manière dont ces paiements peuvent être structurés;
  • si les fonds provenant de paiements anticipés doivent être détenus en fiducie.

En Alberta, seuls les entrepreneurs qui respectent les exigences des lois régissant les contrats avec paiements anticipés peuvent percevoir des paiements d’avance de la part des propriétaires. Certaines entreprises qui acceptent un paiement avant que les travaux soient exécutés ou que les services soient rendus peuvent être dans l’obligation d’obtenir un permis d’exercer des activités de contrats avec paiements anticipés[3]. Pour obtenir ou renouveler ce permis, l’entrepreneur doit fournir les garanties prescrites[4]. Ces exigences visent à offrir une protection supplémentaire aux propriétaires qui versent des paiements anticipés avant la fin des travaux.

Les entrepreneurs doivent également savoir que certains paiements anticipés peuvent se rapporter à des travaux préparatoires ou à d’autres activités qui constituent des travaux de rénovation en vertu de la Loi PPCLA. Par conséquent, il est important de déterminer la nature réelle d’un paiement dès le début du projet afin d’identifier le cadre juridique applicable.

Qu’entend-on par acomptes échelonnés?

Les acomptes échelonnés sont souvent source de confusion. Même si les entrepreneurs divisent souvent les acomptes en versements échelonnés (p. ex., un à la signature du contrat et un autre avant la commande des matériaux), le fait d’échelonner un acompte ne le soustrait pas automatiquement au cadre juridique régissant les contrats avec paiements anticipés.

La véritable question n’est pas la structure du paiement, mais la contrepartie qu’il représente et le moment où les travaux auxquels il se rapporte sont exécutés. Un paiement demandé avant la fin des travaux ou des services correspondants peut tout de même être considéré comme un paiement anticipé assujetti aux exigences en matière de protection des consommateurs, même s’il est qualifié de versement échelonné, de prélèvement ou d’acompte. Le simple fait de diviser les paiements anticipés en étapes ne modifie pas nécessairement l’analyse juridique.

Application de la Loi PPCLA – Transition vers les règles de paiement sans délai

Les entrepreneurs chargés de rénovations résidentielles sont-ils assujettis aux règles de paiement sans délai?

Oui. Les projets de rénovation résidentielle peuvent être assujettis à la Loi PPCLA lorsque les travaux constituent une « amélioration » [5] au sens de la loi PPCLA et que le propriétaire répond à la définition de « propriétaire » prévue par cette loi.[6]

Une fois que la Loi PPCLA s’applique, les paiements pour les travaux effectués ou les matériaux fournis sont généralement régis par ses dispositions en matière de factures officielles, de délais de paiement et de retenues, plutôt que par les règles de protection des consommateurs qui régissent habituellement les acomptes et autres paiements par anticipation.

C’est dans ces situations que les problèmes de paiement surgissent. En effet, à mesure que le projet avance, il est fréquent que les entrepreneurs passent de la demande d’acomptes et de paiements anticipés à la facturation des travaux terminés. Par conséquent, il est essentiel de déterminer quel cadre juridique s’applique à toute demande de paiement, notamment pour les raisons suivantes :

  • les paiements liés à des travaux terminés doivent respecter les exigences de la Loi PPCLA en matière de facturation, de délais de paiement et de retenues;
  • les paiements demandés avant que les travaux correspondants ne soient exécutés peuvent toujours être assujettis aux exigences relatives aux contrats avec paiements anticipés, même après le début du projet.

L’enjeu consiste à veiller à ce que chaque demande de paiement soit correctement catégorisée et traitée selon le cadre juridique approprié.

Qu’entend-on par « facture officielle »?

En vertu de la Loi PPCLA, les entrepreneurs sont payés sur présentation de factures officielles, qui doivent respecter certaines dispositions précises, entre autres :

  • décrire les travaux effectués ou les matériaux fournis;
  • préciser la période au cours de laquelle les travaux ont été effectués;
  • indiquer le montant réclamé et les modalités de paiement;
  • indiquer clairement que la facture est une « facture officielle ».

Une facture officielle doit se rapporter à des travaux déjà effectués ou à des matériaux déjà fournis. Par conséquent, en général, les acomptes exigés uniquement à titre de garantie d’exécution des travaux ne sont pas considérés comme un moyen officiel de facturation.

Après la transmission de la facture officielle :

  • le propriétaire dispose de 14 jours pour délivrer un avis de non-paiement pour cause de contestation de la totalité ou de toute partie de la facture;
  • si aucune contestation n’est formulée, la facture doit être acquittée dans les 28 jours;
  • les entrepreneurs doivent payer les sous-traitants dans les sept jours qui suivent la réception du paiement.

Ces règles doivent obligatoirement être respectées. Toute clause contractuelle ayant pour effet de retarder, de restreindre ou de contourner les exigences applicables aux factures officielles est inopposable.

Dissiper toute confusion concernant les acomptes et les factures officielles

Une confusion surgit souvent lorsque les entrepreneurs utilisent le terme « facture » pour désigner à la fois les demandes d’acompte et les demandes de paiement pour des travaux terminés.

En général, un acompte exigé avant l’exécution des travaux ou la prestation des services correspondants ne déclenche pas les délais prévus par le régime de paiement sans délai de la Loi PPCLA.. En revanche, dès qu’un paiement est exigé pour des travaux effectués ou des matériaux fournis, les dispositions concernant des factures officielles peuvent s’appliquer.

Plus précisément, voici ce que cela signifie :

  • une demande d’acompte ne déclenche généralement pas les délais du régime de paiement sans délai;
  • tout défaut de paiement d’une demande d’acompte ne déclenche pas le processus de paiement prévu par la Loi PPCLA;
  • généralement, le délai de paiement prévu par la Loi PPCLA ne commence à courir qu’à compter de la date de transmission de la facture officielle.

Il est primordial de bien distinguer les demandes d’acompte des factures officielles, aussi bien dans les clauses contractuelles que dans les documents afférents au projet.

Retenues et paiement sans délai dans les projets de rénovation

Les retenues s’appliquent généralement aux paiements relatifs aux travaux de construction effectués, et non aux acomptes destinés à garantir l’exécution des travaux.

Par conséquent, les retenues s’appliquent généralement aux situations suivantes :

  • dès que les travaux constituant des rénovations ont été réalisés;
  • dès qu’une facture officielle a été transmise pour ces travaux.

En vertu de la Loi PPCLA, les périodes de retenue sont plus longues que celles prévues par l’ancienne loi Builders’ Lien Act. Il est donc primordial d’assurer un suivi rigoureux et une remise rapide des montants retenus. Toute retenue injustifiée ou toute libération tardive des montants retenus risque de compromettre les droits liés aux privilèges de construction et être source de conflits inutiles.

Gestion des litiges relatifs aux acomptes et aux travaux terminés

Des litiges en matière de paiement surviennent souvent lorsqu’il est difficile de déterminer si un paiement particulier se rapporte à un acompte, à des travaux préparatoires ou à des travaux de construction terminés.

Afin d’éviter les litiges et de préserver les recours disponibles en vertu de la Loi PPCLA et de la loi sur la protection des consommateurs, il est important que les renseignements suivants figurent au dossier :

  • la date à laquelle les travaux ont été effectués;
  • la description des travaux terminés;
  • ce que chaque paiement est censé couvrir.

D’un point de vue de gestion des risques, les entrepreneurs devraient :

  • faire clairement la distinction, dans leurs contrats, des acomptes par rapport aux versements effectués pour avancement des travaux;
  • s’assurer que les demandes de paiement correspondent aux travaux terminés;
  • délivrer des factures conformes à la Loi PPCLA lorsque cela s’impose;
  • harmoniser les échéanciers de paiement selon les exigences prévues par la loi;
  • adopter des pratiques rigoureuses en matière de facturation et de tenue des dossiers.

En accordant une attention particulière à la rédaction des contrats et à l’administration des paiements dès les premières étapes du projet, il est possible de prévenir efficacement les litiges relatifs aux paiements.

Points à retenir

En Alberta, les entrepreneurs en rénovation résidentielle doivent se conformer à la fois au cadre juridique des contrats avec paiements anticipés et à la Loi PPCLA.

Les règles relatives aux contrats avec paiements anticipés régissent généralement les acomptes et autres paiements anticipés versés avant que les travaux aient été exécutés ou que les services aient été rendus. Pendant toute la durée du projet de rénovation, les dispositions de la Loi PPCLA régissent les factures officielles, les délais de paiement, les retenues et les droits liés aux privilèges de construction.

Les entrepreneurs qui ont une bonne compréhension des cadres juridiques qui les régissent et qui structurent leurs contrats et leurs pratiques sont mieux équipés pour protéger leur flux de trésorerie, préserver leurs droits liés aux privilèges de construction et éviter les litiges susceptibles de surgir dans tout projet de rénovation résidentielle en Alberta.

Le présent article est fourni à titre indicatif uniquement et ne constitue pas un avis juridique. Il est recommandé d’obtenir des conseils adaptés à chaque situation particulière.

[1] Prompt Payment and Construction Lien Act, RSA 2000, chapitre P-26.4.

[2] Consumer Protection Act, RSA 2000 chapitre C-26.3 (la « loi sur la protection des consommateurs ») et Prepaid Contracting Business Licensing Regulation, Alta Reg 185/1999 (le « règlement concernant les contrats avec paiements anticipés »).

[3]Prepaid Contracting Regulation, art. 2.

[4]Prepaid Contracting Regulation, art. 5.

[5] Loi PPCLA, alinéa 1(d).

[6] Loi PPCLA, alinéa 1(j).