Lorsqu’un litige survient dans le cadre d’un projet de construction, les privilèges de construction s’avèrent un outil efficace qui permet aux sous-traitants d’être payés pour les travaux qu’ils ont exécutés. Mais qu’arrive-t-il lorsque le montant d’un privilège déposé dépasse largement le montant réellement dû au sous-traitant? L’employé qui a signé l’affidavit de privilège au nom de l’entreprise peut-il être tenu personnellement responsable?

La Cour d’appel de la Saskatchewan a répondu à cette question dans JV&M Civil Constructors Inc. v. Farnham, 2025 SKCA 72. Elle a précisé que la personne qui signe un privilège au nom d’une entreprise ne peut être poursuivie à titre personnel au seul motif que le montant du privilège peut être excessif.

Cette décision apporte des éclaircissements utiles aux entrepreneurs, aux sous-traitants et aux personnes qui travaillent en coulisses pour préparer les dépôts de privilège.

Qu’est-il arrivé dans l’affaire JV&M Civil Constructors Inc. v. Farnham?

Cette affaire découle de travaux exécutés à l’usine de traitement de l’eau de Ministikwan Lake et à une station de pompage. Le maître d’ouvrage, la Nation crie de Ministikwan Lake, a retenu les services de JV&M Civil Constructors (« JV&M ») à titre d’entrepreneur général. JV&M a ensuite sous-traité les travaux mécaniques et électriques à Black & McDonald (« B&M »). Pendant les travaux, un désaccord est survenu entre JV&M et B&M concernant la qualité des travaux et la date de leur exécution. JV&M n’a pas payé à B&M la totalité du prix convenu dans le contrat, à la suite de quoi B&M a déposé une revendication de privilège au motif que des sommes lui étaient dues. Le privilège a été signé par Brian Farnham (« Farnham »), un directeur chez B&M.

Un litige est survenu et B&M a intenté une poursuite contre JV&M au titre des sommes impayées. JV&M a présenté une demande reconventionnelle au motif que le privilège avait été déposé pour un montant excessif. De plus, JV&M a tenté de tenir Farnham personnellement responsable étant donné que c’est lui qui avait déposé les documents relatifs au privilège.

Peut-on poursuivre une personne physique en raison d’un privilège déposé pour un montant « absolument excessif »?

La question reposait essentiellement sur l’article 53 de la Builders’ Lien Act, SS 1984-85-86, c B-7.1 (la « Loi »), qui prévoit des sanctions légales lorsqu’un privilège de construction est pour un montant « absolument excessif » ou déposé sans fondement valable. Selon JV&M, puisque Farnham avait signé l’affidavit de privilège et confirmé son montant, il devait être tenu personnellement responsable si le privilège s’avérait surestimé.

Quelle décision le juge en chambre a-t-il prise concernant la responsabilité personnelle?

Le juge en chambre a établi que le créancier privilégié était B&M, non Farnham. Selon lui, puisqu’en vertu de l’article 53, seule la responsabilité du créancier privilégié est en jeu, non celle du mandataire individuel, une action personnelle contre Farnham ne révélait aucune cause d’action raisonnable. Le juge a par ailleurs indiqué que cela constituait un abus de procédure. Certaines parties de la demande reconventionnelle visant la prise de mesures réparatoires contre Farnham ont été rejetées. JV&M en a appelé de la décision du juge en chambre.

Comment la Cour d’appel de la Saskatchewan traite-t-elle la responsabilité personnelle en vertu de l’article 53?

La Cour d’appel a estimé que la Loi vise à régir les privilèges entre les entreprises qui sont parties à un contrat de construction, non les employés individuels. Elle a fait remarquer que seul le créancier désigné dans le privilège, c’est-à-dire la société, peut être tenu responsable. Le créancier privilégié, soit la partie qui réclame les sommes dues, est celui qui bénéficierait du privilège et qui, de ce fait, assume le risque en cas d’enregistrement abusif.

Le mandataire individuel de la personne morale qui signe ou enregistre le privilège n’est pas un créancier privilégié et n’assume aucune responsabilité personnelle en vertu de la loi. Les mandataires individuels (tels que les employés) agissent au nom de l’entreprise et ne retirent aucun avantage personnel du dépôt d’un privilège. Autrement dit, la loi s’applique à l’entreprise à l’origine de la revendication de privilège, non à la personne qui s’occupe des formalités administratives.

Même si le montant d’un privilège s’avère erroné, la responsabilité incombe à l’entreprise, non à la personne qui a signé les formulaires.

Peut-on poursuivre un employé qui dépose un privilège pour négligence ou pour les dépens?

JV&M a également fait valoir que même si Farnham n’était pas responsable en vertu de la loi sur les privilèges, il pouvait tout de même être poursuivi pour négligence ou, à tout le moins, être tenu personnellement responsable des dépens. La Cour a également rejeté cet argument. Elle a conclu que l’employé d’un sous-traitant qui dépose une revendication de privilège n’est soumis à aucune obligation de diligence envers un entrepreneur.

En ce qui concerne les dépens, il a été noté que le paragraphe 97(1) de la Loi prévoit un mécanisme permettant d’imposer des dépens à un mandataire d’une partie. Étant donné que le libellé de l’article autorise explicitement la Cour à ordonner le paiement de dépens à un tiers, il n’est pas nécessaire de désigner un mandataire comme partie pour pouvoir obtenir le paiement de dépens à son encontre. Par conséquent, il n’était pas nécessaire de désigner personnellement Farnham à titre de défendeur. 

En conclusion, la Cour a estimé qu’aucun recours juridique raisonnable ne pouvait être exercé contre Farnham. Elle a également déclaré que JV&M n’avait pas le droit de présenter sa demande reconventionnelle contre Farnham au seul motif qu’il pourrait être tenu de payer des dépens à l’issue du procès. La décision du juge en chambre a été confirmée, l’appel a été rejeté et Farnham a été complètement exclu de la poursuite.

En quoi cette décision importe-t-elle pour le dépôt de privilèges en Saskatchewan?

Cette affaire présente un intérêt pratique pour quiconque prend part au dépôt d’un privilège en Saskatchewan. En ce qui concerne les employés des entités qui revendiquent un privilège, cette décision apporte un soulagement aux personnes qui s’occupent des formalités administratives au nom de leur employeur et précise que le dépôt d’un privilège au nom de leur employeur ne met pas leur responsabilité personnelle en jeu du simple fait qu’ils ont signé l’affidavit confirmant le montant de la revendication.

L’approche adoptée par la Saskatchewan contraste avec certaines interprétations proposées dans d’autres provinces (en particulier en Alberta) et confirme une interprétation stricte de la définition de « créancier privilégié ».

Pour ce qui est des entrepreneurs et des maîtres d’ouvrage, cette décision confirme que les contestations relatives aux privilèges pour un montant excessif doivent viser la société qui fait valoir le privilège. S’en remettre au cadre du privilège de construction et à la procédure judiciaire demeure la voie à préconiser. Tenter d’entraîner personnellement des employés individuels dans un litige relatif à un privilège est inutile et peut être considéré comme un abus de procédure. Dans l’ensemble, cette décision permet de préserver l’intégrité des droits à un privilège tout en garantissant que la responsabilité incombe à la partie qui bénéficie du privilège.

Dans bien des cas, les privilèges sont déposés dans des situations très tendues, lorsque les factures sont contestées et que l’échéancier de projet est serré. Cette décision permet de maintenir l’accent sur ce qui compte le plus, à savoir les relations commerciales qui sont au cœur du projet de construction.

Compte tenu de la décision de la Cour d’appel, il est également recommandé aux clients de faire signer leurs propres documents relatifs au privilège par un représentant autorisé de l’entreprise plutôt que par un conseiller juridique, afin d’établir sans ambiguïté l’identité du créancier privilégié et d’éviter toute confusion inutile concernant la responsabilité personnelle de personnes qui ne sont pas liées au créancier privilégié.

Comment les autres provinces traitent-elles les privilèges de construction pour un montant excessif?

Des tribunaux canadiens se sont penchés sur des questions similaires liées à des privilèges de construction déposés pour un montant prétendument excessif, notamment la portée des sanctions prévues par la loi et la cible appropriée des réclamations en question. Bien que les cadres législatifs varient d’une province à l’autre, les tensions politiques sous-jacentes sont les mêmes : trouver un équilibre entre la protection des droits à un privilège et les mesures de protection contre les abus.

Par exemple, dans Darwin Construction (BC) Ltd. v. PC Urban Glenaire Holdings Ltd.(« Darwin »), la Cour d’appel de la Colombie-Britannique a confirmé l’annulation pure et simple d’un privilège au motif qu’il avait été déposé pour un montant absolument excessif et constituait un abus de procédure. Si la décision rendue en Saskatchewan dans l’affaire JV&M porte principalement sur les personnes pouvant être tenues responsables en vertu de la Loi, celle qui a été rendue en Colombie-Britannique souligne la volonté du tribunal, dans certains cas, d’annuler l’entièreté d’un privilège lorsque le montant revendiqué est excessif et non justifié. Pour lire l’article que nous avons rédigé au sujet de la décision Darwin, cliquez ici.

Dans l’affaire 2708320 Ontario Ltd. cob Viceroy Homes v. Jia Development Inc. (« Viceroy »), la Cour supérieure de justice de l’Ontario a examiné les circonstances dans lesquelles un avocat peut être tenu responsable des dépens en vertu de l’article 86 de la Loi sur la construction de l’Ontario lorsqu’un privilège est jugé sans fondement ou pour un montant excessif. La Cour a confirmé qu’à l’étape de la conservation, la responsabilité est subordonnée à la connaissance réelle du caractère infondé du privilège, bien qu’une norme de négligence puisse s’appliquer en cours de procès. Bien que l’affaire entendue en Ontario concerne un avocat plutôt que des employés d’entreprise, elle illustre de façon similaire que l’engagement de la responsabilité personnelle dans le contexte d’un privilège dépend strictement du libellé de la loi et du rôle de la personne visée. Pour prendre connaissance d’un article que nous avons rédigé précédemment au sujet de la décision Viceroy, cliquez ici.

Quelles mesures les parties à un projet de construction en Saskatchewan devraient-elles prendre ensuite?

La décision rendue dans l’affaire JV&M Civil Constructors Inc. v. Farnham, 2025 SKCA 72, confirme qu’en Saskatchewan, la responsabilité d’un privilège déposé pour un montant « absolument excessif » en vertu de la Builders’ Lien Act, SS 1984‑85‑ 86, c B‑ 7.1, incombe à l’entreprise qui est le créancier privilégié, non à l’employé individuel qui signe les documents relatifs au privilège au nom de cette dernière. Parallèlement, cette décision souligne que les maîtres d’ouvrage et les entrepreneurs visés par des revendications de privilège pour un montant excessif doivent se servir des outils règlementaires mis à leur disposition à l’encontre de l’entité qui revendique le privilège, plutôt que de tenter d’entraîner des employés ou autres mandataires dans la mêlée en tant que défendeurs personnels.

En ce qui concerne les maîtres d’ouvrage, les entrepreneurs et les sous-traitants, le moment est venu de revoir les procédures internes relatives aux privilèges : qui signe les privilèges, de quelle manière les montants des privilèges sont-ils confirmés et comment réagissez-vous lorsque vous recevez une revendication dont le montant semble excessif ou abusif? Grâce à des politiques internes clairement établies, à des évaluations documentées du montant des privilèges et à des conseils précoces sur la stratégie à adopter, il est possible de protéger les droits des entreprises et ceux des employés sans entraver l’avancement des projets.

Nous pouvons vous aider

Les avocats du groupe Construction et infrastructures de Miller Thomson conseillent régulièrement les maîtres d’ouvrage, promoteurs, entrepreneurs et sous-traitants sur les différents aspects des privilèges – stratégies, exercice et défense – en Saskatchewan et dans les autres provinces. Que vous envisagiez d’enregistrer un privilège, que vous soyez visé par une revendication dont le montant vous semble absolument excessif ou que vous souhaitiez mettre à jour vos processus internes de signature et d’approbation des privilèges, notre équipe peut vous aider à évaluer vos options et à réagir efficacement. Si vous avez des questions sur les répercussions que la décision JV&M Civil Constructors Inc. v. Farnham ou d’autres décisions rendues récemment relativement à des privilèges peuvent avoir sur vos projets ou pratiques courantes, n’hésitez pas à contacter un membre de notre groupe Construction et infrastructures pour discuter de votre situation.