L’importance de réserver un traitement équitable au gestionnaire d’un immeuble en copropriété par le conseil d’administration

On entend souvent des histoires au sujet des gestionnaires d’immeubles en copropriété, bonnes et moins bonnes, et on comprend parfois la frustration des conseils d’administration. Mais le fait est que même si certains gestionnaires peuvent être malintentionnés et que seuls quelques-uns d’entre eux sont de véritables héros, ce sont tous des êtres humains qui ont droit à un traitement équitable et humain.

Les pouvoirs des administrateurs comportent des devoirs légaux et éthiques

En tant qu’administrateur d’un immeuble en copropriété, vos seuls pouvoirs sont ceux qui vous sont conférés par la loi (en Ontario, la Loi de 1998 sur les condominiums), et ces pouvoirs sont en outre soumis à la déclaration et aux règlements administratifs de votre association. De plus, outre ces pouvoirs, la Loi vous impose certaines obligations. Plus particulièrement, la Loi vous impose l’obligation d’exercer vos pouvoirs honnêtement et de bonne foi, avec le soin, la diligence et la compétence attendus d’une personne qui occupe un poste de responsabilité tel que le vôtre. C’est ce que l’on appelle votre « degré de prudence ». En règle générale, les administrateurs d’immeubles en copropriété tiennent compte de ce degré de prudence dans le traitement des préoccupations des propriétaires de parties privatives, les processus d’acquisition pour les projets relatifs à l’immeuble, la gestion des fonds de l’association, etc. Or, il arrive trop souvent que ce degré de prudence soit complètement mis de côté dans les relations avec votre gestionnaire.

Vouer une confiance excessive au gestionnaire : quand la surveillance fait défaut

Cette critique est une lame à double tranchant :

  • Premièrement, il y a les conseils d’administration qui font excessivement confiance à leurs gestionnaires. Ils s’attendent à ce que la responsabilité d’exploitation de l’immeuble en copropriété incombe entièrement au gestionnaire (ce que certains gestionnaires exigent à tort). Ces conseils d’administration omettent de vérifier les certificats d’information et de prendre des décisions concernant les contrats importants, et négligent de faire signer chaque chèque par au moins un administrateur et de voir à ce que des états financiers à jour soient disponibles et examinés lors de chaque réunion ordinaire du conseil. Si tel est le mode d’exploitation de votre immeuble en copropriété, corrigez-le.

Rappel : siéger au conseil d’administration d’un immeuble en copropriété est une fonction qui repose sur la confiance. Si vous ne surveillez pas les aspects qui relèvent de votre fonction de gérance, c’est-à-dire l’état, les fonds et l’exploitation de votre immeuble en copropriété, vous devenez l’un de ses passifs. Vous faites partie de ses actifs lorsque vous assumez vos responsabilités plus sérieusement.

  • Deuxièmement, il y a les conseils d’administration qui sombrent dans l’autre extrême. Ils deviennent contrôlants, trop critiques et trop exigeants, n’apportent aucun soutien et manquent de respect. Il n’y a rien de bon dans tout ça. Certains agissent même illégalement. En vertu de la Loi sur la santé et la sécurité au travail de l’Ontario, les conseils d’administration de tous les immeubles en copropriété sont tenus de protéger les travailleurs des immeubles en copropriété, y compris leurs gestionnaires, contre la violence et le harcèlement au travail. Pour ce faire, le conseil doit évaluer régulièrement les risques de cette nature susceptibles de peser sur chaque employé et entrepreneur qui travaillent sur les lieux. Le conseil d’administration doit également observer ses propres agissements afin de déterminer s’il ne risque pas lui-même d’être l’auteur ou l’instigateur de tels actes de violence ou de harcèlement.

Formes possibles de harcèlement au travail dans un immeuble en copropriété

Envoyer sans cesse des courriels à un gestionnaire et lui accorder un délai de réponse déraisonnablement court; exiger une attention constante ou immédiate tout en sachant que le gestionnaire a plusieurs biens à gérer; réprimander le gestionnaire lors des réunions du conseil d’administration; amener régulièrement le gestionnaire à se tenir sur la défensive; le bombarder de questions; insinuer qu’il a fait preuve de négligence; menacer son emploi; ou même simplement se montrer excessivement pointilleux et tomber dans la microgestion – tous ces comportements peuvent contribuer à créer un environnement de travail oppressant et constituer de véritables actes de harcèlement passibles de poursuites judiciaires.

Gestes d’un conseil d’administration pouvant inconsciemment favoriser le harcèlement

Un conseil d’administration risque de favoriser le harcèlement lorsqu’il considère comme justifiée une plainte déposée par un propriétaire de partie privative sans procéder à une enquête adéquate, ou encore lorsqu’il se montre trop compréhensif envers les préoccupations des propriétaires de parties privatives; ces gestes peuvent isoler le gestionnaire et le rendre particulièrement vulnérable aux attaques.

Cette forme de harcèlement a été constatée il y a quelques années dans une affaire opposant le syndicat Amalgamated Transit Union, section locale 113, à la Toronto Transit Commission (TTC). La TTC avait reçu, par le biais de Twitter, des plaintes de clients dont plusieurs étaient truffées de langage grossier, de critiques sévères et de jugements personnels désobligeants à l’égard de ses employés. La TTC a répondu à plusieurs de ces gazouillis de manière empathique et compréhensive, par exemple en disant « nous sommes désolés de ce qui vous est arrivé » ou « ce n’était pas très agréable ». La TTC a été reconnue coupable d’avoir omis de protéger ses employés contre la violence et le harcèlement en ligne.

Qu’est-ce qui constitue du harcèlement? La norme juridique

L’arbitre a fait remarquer que la « violence » peut englober l’« intimidation », la maltraitance, les menaces…, le fait de proférer des jurons et de crier » ainsi que les agressions physiques. Le harcèlement est en soi une forme de violence qui comprend les « paroles, les gestes et les actes qui ont tendance à agacer, blesser, maltraiter, tourmenter, importuner, persécuter, déranger et embarrasser ». Tous les employés et gestionnaires d’immeuble en copropriété doivent être protégés contre ce type de comportement.

Toute bonne gouvernance prévoit un soutien aux gestionnaires

L’obligation, imposée en vertu de la Loi de 1998 sur les condominiums de l’Ontario, d’exercer de bonne foi et avec le niveau de soin approprié les activités relatives à l’immeuble en copropriété doit être considérée comme une exigence enjoignant aux conseils d’administration de bien connaître les risques de violence et de harcèlement au travail, de prendre les mesures qui s’imposent pour les prévenir et, surtout, de veiller à ne pas en être eux-mêmes la source.

Respect, conformité et responsabilisation à l’appui d’une meilleure gouvernance

Notre groupe Copropriétés aide les conseils d’administration à définir et à appliquer les meilleures pratiques qui soient pour gérer les relations, prévenir les risques juridiques et favoriser la santé des collectivités. Communiquez avec nous aujourd’hui même pour savoir comment nous pouvons aider votre conseil d’administration à promouvoir un lieu de travail respectueux et conforme à la loi.