La priorité consentie à une municipalité pour les taxes impayées suit les acquéreurs subséquents d’un immeuble malgré la faillite. Cette priorité est indivisible et les acquéreurs sont tenus solidairement au paiement de l’entièreté de la créance, nonobstant le fait qu’ils ne sont propriétaires que d’une partie de l’immeuble qu’ils ont acquis.

July 7, 2014

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Glassco, qui était propriétaire d’un grand terrain sur la municipalité de Desbiens, n’a pas payé ses taxes foncières depuis 2007. Ce dernier est condamné au paiement de 144 201 $ le 12 janvier 2010. Le 13 juin 2011, Glassco est déclaré en faillite. L’immeuble est alors vendu en partie par le syndic de faillite à 9249-7007 Québec inc. L’immeuble demeure toutefois hypothéqué et l’acquéreur a l’obligation de payer tous les impôts fonciers échus et à échoir. Sous les mêmes conditions, 9249-7007vend une partie de l’immeuble à Mme Ghislaine Caron.

Le 7 mai 2012, la municipalité exige le paiement des taxes municipales à Glassco, 9249-7007 et Mme Caron, qui sont alors propriétaires du terrain. Puis, la municipalité procède, en juin 2012, à la vente pour taxes impayées. Il est précisé que les acquéreurs sont responsables des taxes municipales impayées en vertu de l’article 498 de la Loi sur les cités et les villes. De plus, les taxes sont indivisibles en vertu de l’article 2650 du Code civil du Québec.

Vu l’absence d’enchérisseur, la ville se porte adjudicataire. Les propriétaires (Glassco, 949 et Mme Caro) reçoivent un avis le 12 août 2012. 9249 et prétendent qu’elles ne doivent alors rembourser à la Municipalité que les taxes échues depuis la date de la faillite et uniquement pour la superficie qu’elles possédaient. La ville maintient que les taxes sont indivisibles et que les propriétaires sont responsable de paiement de façon solidaire.

En août 2013, les propriétaires déposent une requête introductive d’instance pour annuler le décret de vente pour taxe et font une offre de paiement en fonction de la grosseur de leur lot. La municipalité conteste les sommes proposées, jugeant ce qui lui est dû comme étant largement supérieur à ce qu’offrent les parties.

La Cour doit tout d’abord évaluer la validité de la vente. Elle conclut que l’avis a été émis de façon claire et qu’il ne laisse place à aucune interprétation : une seule vente aura lieu et les taxes dues sont indivisibles. Les parties n’ont pas contesté la vente en temps utile.

Pour ce qui est du droit de retrait, la Loi sur les cités et les villes, aux articles 536 à 538, régule ce qui peut être fait. La Cour conclut que le droit de retrait consiste en un paiement équivalent au prix de rachat avec intérêt de 10% et avec les sommes d’argent dues pour taxes impayées. Les demandeurs ne veulent pas payer les taxes sur les 43 lots en plaidant la division des taxes dans le temps et dans l’espace.

Pour trancher la question, la Cour doit alors s’attarder à la question de savoir si les taxes municipales sont dues par un acquéreur subséquent. Le CCQ, aux articles 2650 et 2654.1 concèdent que la ville détient une créance prioritaire pour les taxes impayées. Cette créance est un droit réel qui permet de suivre le bien en quelques mains qu’il soit. La priorité est d’autant plus indivisible et l’article 1520 C.c.Q. précise qu’une obligation indivisible fait en sorte que chacun des débiteurs peut être contraint au paiement de l’entité de la dette.

Ainsi, la Cour conclut que les dettes cumulées depuis 2007 sont prioritaires, rattachées à l’immeuble et sont indivisibles. Une créance pour taxe foncière ne peut non plus pas être écartée par faillite. La Cour confirme également que toute personne qui acquiert un immeuble supporte le poids de son histoire. Non seulement la date de la faillite d’un contribuable n’est pas un obstacle temporel à l’obligation de payer les taxes dues, mais il ne peut y avoir davantage division de l’immeuble. Chacun des nouveaux propriétaires se doit donc d’acquitter toute taxe foncière municipale due avant l’acquisition.


9249-7007 Québec Inc.
c. Municipalité de Desbiens et als C.S. 160-17-000030-136 et 160-17-000034-138, jugement du 7 février 2014, Juge Clément Samson.

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