Développements récents du devoir d’information en droit de la construction : portée et limites

March 2019 | Stephan H. Trihey, Gerry Argento | Montréal

( Available in French only )

Introduction

L’industrie de la construction est en perpétuelle évolution. L’avènement de nouvelles technologies entraine sans cesse l’introduction de nouveaux matériaux, techniques et méthodes de travail.

Les rapports entre les divers intervenants sont également sensibles à cette évolution. Nous observons une tendance dans l’industrie de vouloir se départir des rôles et responsabilités individuels bien définis en droit, pour aspirer à une approche plus collective dans la conception et la construction des projets.

Nous n’avons qu’à penser au développement de la méthode dite de Modélisation des informations du bâtiment, mieux connue par son acronyme « BIM ». Cette méthode fait évoluer les rapports entre les divers intervenants d’un projet de construction et remet en question le rôle traditionnel généralement assumé par chacun dans le cadre d’un projet de construction. La démarcation entre la responsabilité (et les risques) associée à la conception et à la construction devient de plus en plus mince.

Un autre exemple est le contrat CCDC 30 (2018) – Contrat de réalisation de projet intégrée. Ce contrat bouleverse les modèles traditionnels bien connus et prône une collaboration étroite entre les divers intervenants en amont, dès le stade de la conception, et prévoit également un partage de risques/bénéfices réparti entre  les divers intervenants tout au long du projet de construction.

Dans ce contexte d’évolution constante, la question de la répartition des risques devient cruciale. Il est impératif que les acteurs agissent de façon transparente, de bonne foi, et donnent toute information pertinente ou déterminante aux cocontractants afin de s’assurer que les intervenants assument les risques en connaissance de cause.

C’est ainsi que le devoir d’information en droit de la construction, sa portée et ses limites, sont des éléments importants à considérer lors de la rédaction et de la négociation de contrats en période de soumission[1] et tout au long de l’évolution d’un projet de construction.

Évolution du devoir d’information

Il fut un temps, il n’y a pas si longtemps, où la jurisprudence imposait à l’entrepreneur l’entièreté des risques associés à l’exécution des travaux. L’entrepreneur devait se renseigner sur tous les aspects des travaux envisagés et, en principe, y compris pour des travaux additionnels ou coûts supplémentaires résultant de conditions imprévues ou différentes de ce qui était indiqué aux documents d’appel d’offres.

Une illustration de l’état de la jurisprudence à cette époque est l’arrêt H. Cardinal construction Inc.[2]. Il s’agissait d’un contrat de construction ayant pour objet l’excavation d’un lac et la construction de deux monticules dans le cadre du projet « Le Lac du Centenaire ». Selon les documents contractuels, la Ville de Dollard-des-Ormeaux, donneur d’ouvrage, exigeait que les travaux soient exécutés dans un délai de 120 jours consécutifs. Or, dans les faits, cette exigence de la Ville était irréalisable, car le véritable délai de réalisation est de quatre (4) ans ! Selon la preuve, ces délais ont été causés notamment parce que les conditions de sol étaient différentes de ce qui était indiqué aux documents d’appel d’offres.

Malgré cette situation difficile pour l’entrepreneur, le tribunal a conclu que son recours était illusoire considérant certaines clauses prévues à son contrat, lesquelles sont reproduites ci-dessous :

« 1. Excavation du lac

L’entrepreneur procédera aux travaux d’excavation suivant les plans et sections requises. Il devra de plus prendre connaissance du rapport relatif aux différents sondages effectués sur le site des travaux et qui est attaché à la présente demande de soumission. Ce document est fourni à titre de renseignement sur la nature du sol et, pour évaluer le travail à faire, l’entrepreneur devra prendre les sondages additionnels qu’il jugera nécessaires. La Ville de Dollard-des-Ormeaux ne sera pas tenue responsable des divergences qui pourraient survenir entre la nature du sol indiquée au rapport et la nature du sol trouvé lors de l’excavation du lac.

  1. Examen des documents et des lieux

Le soumissionnaire sera tenu, au moyen de calculs et de l’étude des documents relatifs à l’entreprise, de s’assurer par lui-même de l’étendue des obligations que les cahiers des charges générales et spéciales et les plans lui imposent. Il devra avant de soumissionner visiter et examiner les endroits et la nature du sol où les travaux doivent s’exécuter, étudier tous les documents, les cahiers des charges générales et spéciales, les plans, et vérifier les dimensions données. Il devra enfin, avant l’adjudication du contrat, aviser l’ingénieur de l’état incomplet et de toute erreur et divergence entre lesdits documents, cahiers des charges et plans; il ne pourra, sous aucun prétexte, élever une réclamation du chef d’erreurs qui existeraient dans lesdits documents. »

Ces clauses, non inhabituelles dans le cadre de contrats de construction, ont été qualifiées par la Cour d’appel de « léonines et draconiennes », d’une « rigueur impitoyable » pour l’entrepreneur.  Ceci dit, la Cour d’appel a jugé qu’il y avait néanmoins lieu de les appliquer[3]. Selon l’opinion du juge Lebel, compte tenu de l’obligation contractuelle de l’entrepreneur de vérifier l’état des lieux, si les devis et documents d’appel d’offres ne contenaient pas suffisamment d’informations, il revenait à l’entrepreneur de les rechercher et de les obtenir.[4]

La Cour a confirmé qu’en l’absence d’une clause contractuelle prévoyant expressément le droit de l’entrepreneur de réclamer pour des travaux additionnels résultant de conditions imprévues, l’entrepreneur était tenu à sa soumission ou au forfait convenu.

Si ces conditions peuvent être onéreuse, l’entrepreneur avait le choix et était libre de soumissionner ou de ne pas soumissionner. En soumissionnant, il a accepté les risques et devait les assumer.

C’était l’état du droit jadis. Au fil du temps, la jurisprudence a évolué pour introduire et imposer aux parties des obligations allant au-delà de ce qui était strictement prévu par les parties dans leurs contrats.

Dans l’arrêt Bail[5] rendu par la Cour suprême du Canada, il s’agissait d’un projet visant la construction et l’aménagement d’un poste électrique faisant partie d’une ligne de transmission desservant les centrales hydro-électriques de la Baie-James.

L’exécution des travaux d’excavation et de terrassement s’est avérée difficile. Le sous-traitant chargé de ces travaux s’est plaint qu’il avait éprouvé de nombreux problèmes qui ont causé de nombreux délais et coûts supplémentaires. Suite à une série de réunions, le donneur d’ouvrage accepte que l’entrepreneur emploie une méthode alternative pour pallier aux difficultés rencontrées, mais refuse toutefois d’assumer les coûts supplémentaires en lien avec ces modifications. Nous y voyons une illustration de l’approche traditionnelle jusqu’alors établie dans la jurisprudence.

Éventuellement, le sous-traitant chargé de l’exécution des travaux d’excavation et de terrassement fera faillite. Le cessionnaire des créances du sous-traitant, la Banque de Montréal, intente alors une action en responsabilité contractuelle contre l’entrepreneur général ainsi que sa caution. Le donneur d’ouvrage est appelé en garantie.

Selon la preuve, le donneur d’ouvrage avait, en période d’appel d’offres, mis plusieurs documents à la disposition des soumissionnaires, dont un rapport géotechnique. Ce rapport contenait une description de la nature et des conditions des sols sur le site retenu, ainsi que certaines recommandations relatives aux travaux de terrassement à exécuter. Cependant, le donneur d’ouvrage a omis d’inclure dans les documents d’appel d’offres copie des plans annexés au rapport géotechnique de 1977. Il est allégué que ce plan aurait permis au sous-traitant de se rendre compte d’une erreur de localisation du Poste, ce qui pourrait expliquer les problèmes rencontrés.

En première instance, la Cour supérieure décide à la lumière de la preuve que le donneur d’ouvrage savait pertinemment que des modifications importantes aux travaux seraient nécessaires, et ce, dès la période des soumissions. La Cour retient que le donneur d’ouvrage s’est comporté de façon cachotière et a manqué à ses obligations en n’informant pas les entrepreneurs qu’il avait constaté que le concept décrit à l’appel d’offres était erroné.

Selon le tribunal de première instance, les documents en possession du donneur d’ouvrage auraient permis aux entrepreneurs de mieux apprécier la nature et l’importance de l’erreur, et d’y remédier. Son défaut de communiquer ces documents en temps opportun constitue une faute. De plus, le tribunal conclut que pendant l’exécution des travaux, le donneur d’ouvrage a usé de sa position de force pour amener l’entrepreneur à poursuivre les travaux, et conclut à dol de la part du donneur d’ouvrage, qualifiant son attitude de « conspiration de silence et de déception ».

Dans sa décision, le tribunal accorde à la Banque de Montréal la différence entre le montant perçu par le sous-traitant et les coûts réels encourus lors de l’exécution du contrat, soit 6,4 millions de dollars ainsi que 2 millions de dollars pour la faillite du sous-traitant. Il s’agit d’un jugement sévère envers le donneur d’ouvrage. La cause sera portée en Cour d’appel et ultimement devant la Cour suprême du Canada.

En Cour suprême, la Cour a d’abord rappelé l’obligation générale des parties d’agir de bonne foi, et que cette obligation est reconnue par la jurisprudence et consacrée dans le Code civil. La Cour suprême aborde ensuite la question de l’obligation de renseignement dans le contexte du contrat d’entreprise. La Cour constate que cette obligation est déjà bien implantée en droit québécois (exemples : l’obligation de renseignement du fabricant à l’égard des utilisateurs de son produit; l’obligation d’information du médecin à l’égard de son patient; l’obligation de renseignement d’une banque envers les cautions).[6]

Fort de ces constats, la Cour énonce qu’il est possible d’esquisser une théorie globale de l’obligation de renseignement qui reposerait sur l’obligation de bonne foi dans le domaine contractuel. À cette fin, la Cour cite l’auteur J. Ghestin au soutien de ses arguments :

« Finalement, celle des parties qui connaissait, ou qui devait connaître, en raison spécialement de sa qualification professionnelle, un fait, dont elle savait l’importance déterminante pour l’autre contractant, est tenue d’en informer celui-ci, dès l’instant qu’il était dans l’impossibilité de se renseigner lui-même, ou qu’il pouvait légitimement faire confiance à son cocontractant, en raison de la nature du contrat, de la qualité des parties, ou des informations inexactes que ce dernier lui avait fournies. »[7]

Selon la Cour, les éléments principaux de cette obligation sont : (1) la connaissance, réelle ou présumée, de l’information par la partie débitrice de l’obligation de renseignement; (2)  la nature déterminante de l’information en question; et (3) l’impossibilité du créancier de l’obligation de se renseigner lui-même ou la confiance légitime du créancier envers le débiteur.[8]

La Cour explique par la suite que l’apparition de l’obligation de renseignement est reliée à un certain rééquilibrage du droit civil :

« Alors qu’auparavant il était de mise de laisser le soin à chacun de se renseigner et de s’informer avant d’agir, le droit civil est maintenant plus attentif aux inégalités informationnelles, et il impose une obligation positive de renseignement dans les cas où une partie se retrouve dans une position informationnelle vulnérable, d’où des dommages pourraient s’ensuivre »[9].

La Cour suprême a montré que trois facteurs propres aux contrats d’entreprise influencent la teneur de l’obligation de renseignement : la répartition des risques; l’expertise relative des parties; et la formation continue du contrat.

Quant à la répartition des risques, la Cour reconnaît que les risques sont généralement assumés par l’entrepreneur, qui est à même d’évaluer ceux-ci lors de la procédure de soumission. En effet, la partie qui assume les risques se doit de se renseigner. Toutefois, l’autre partie ne doit pas, par action ou par inaction, contribuer à fausser l’évaluation des risques de celle qui les assume.[10]

Quant à l’expertise relative des parties, la Cour précise que l’obligation de renseignement, dans le cadre de contrats d’entreprise pour de grands chantiers, peut varier selon l’expertise des parties. Dans le cadre de grands projets, le maître de l’ouvrage possède généralement une expertise non négligeable dans le domaine. L’expertise relative du maître de l’ouvrage par rapport à l’entrepreneur accroît l’obligation de renseignement du maître de l’ouvrage, surtout lorsqu’il transmet à l’entrepreneur des renseignements qui relèvent de son expertise, et que ceux-ci s’avèrent erronés. Même si l’entrepreneur doit vérifier les informations qui lui sont fournies par le maître de l’ouvrage, il ne doit pas nécessairement refaire en détail le travail accompli par les experts du maître de l’ouvrage.[11]

En ce qui a trait à la formation continue du contrat, la Cour se penche particulièrement sur des contrats à forfait relatif qui sont caractérisés par l’émission de nombreux avenants pouvant altérer la substance du contrat. Dans ces cas, lors de l’émission d’avenants, l’entrepreneur doit au moins recevoir suffisamment d’informations pour jauger de l’importance des modifications demandées.[12]

En application de ces principes, la Cour a conclu que le donneur d’ouvrage a manqué à son obligation de renseignement, parce que ce dernier savait que la conception était erronée et il a refusé d’admettre son erreur afin de pousser l’entrepreneur et le sous-traitant à exécuter les travaux sans avoir à renégocier leur contrat. Pour ces motifs notamment, la Cour a confirmé le jugement du juge de première instance.

Depuis l’arrêt Bail, la jurisprudence a développé différentes facettes de l’obligation d’information et confirmé que des clauses d’exonération de responsabilité prévues aux contrats ne libèrent pas le donneur d’ouvrage de son obligation de renseignement[13].

Les tribunaux rappellent également que l’obligation de renseignement n’est pas absolue. C’est d’abord et avant tout l’entrepreneur qui assume les risques relatifs à l’exécution des travaux envisagés. Ainsi, l’obligation de renseignement ne dispense pas les entrepreneurs d’effectuer les recherches qui relèvent de leur propre expertise. Dans l’arrêt Hôpital Maisonneuve-Rosement c. Buesco[14], la Cour d’appel a rappelé que celui qui s’apprête à passer un contrat doit prendre les mesures raisonnables pour bien connaître les enjeux importants et les faits susceptibles d’influencer sa décision. En effet, le devoir d’information entend protéger le contractant contre une inégalité informationnelle, mais non contre sa propre négligence.

Jurisprudence récente

Dans les prochains paragraphes, nous aborderons certaines décisions récentes illustrant l’application du devoir d’information (et du devoir de se renseigner) dans une variété de contextes.

Construction injection EDM inc. c. Procureure générale du Québec (Ministère des Transports du Québec) QCCQ 7060

Il s’agit d’un contrat visant la réfection d’un pont qui traverse la rivière des Envies, dans la municipalité de Saint-Stanislas, en Mauricie.  L’entrepreneur général, EDM, confia les travaux de revêtement du pavage du tablier du pont à l’entrepreneur DJL. Selon les documents contractuels, et plus particulièrement un « Devis spécial », ces travaux devaient être exécutés au moyen d’un procédé décrit comme un « enrobé à froid ».

Les travaux sont exécutés à l’automne 2013. Le 23 janvier 2014, le MTQ signe une  « Évaluation de rendement » finale relative à ces travaux, et donne la mention « satisfaisante » sous la rubrique relative à la qualité des services rendus.

Au printemps suivant cependant, le MTQ déplore l’état dans lequel se trouve la chaussée sur le pont. On observe que le revêtement lève par plaques un peu partout sur la surface. Cette situation est attribuée à des opérations de déneigement agressives effectuées pendant l’hiver. Les travaux sont alors repris à l’automne 2014, mais ne procurent pas le résultat escompté. Insatisfait des travaux, le MTQ applique une retenue spéciale au motif que les travaux ne sont pas conformes aux exigences des plans et devis.

L’entrepreneur intente alors un recours et allègue, entre autres, que l’enrobé à froid a été exigé par le MTQ alors que ce produit ne permettait pas d’offrir un rendement satisfaisant, et ce, à la connaissance même du MTQ. Selon l’entrepreneur, le fait de le contraindre à employer un matériau prédéterminé, alors que le MTQ savait que son usage demeure problématique, contribue à vicier le consentement de l’entrepreneur.

Quant au MTQ, celui-ci plaide que DJL a l’expertise voulue et s’y connaît dans l’utilisation de l’enrobé à froid. Les résultats sont insatisfaisants et EDM, en sa qualité d’entrepreneur général, doit y répondre.

Selon la preuve, le tribunal constate que le MTQ exigeait, spécifiquement par Devis spécial, un enrobé à froid dont il précisait à la fois la composition et la méthode de pose. Le tribunal constate également que ce matériau était relativement nouveau et peu usuel.

Le tribunal constate surtout que le MTQ a récemment eu une expérience similaire avec ce même produit, dans l’affaire référence à l’arrêt Procureure générale du Québec c Talon Sebeq inc[15]. Dans cette autre affaire, il a été décidé que le MTQ avait manqué à son devoir d’information, car il disposait d’informations indiquant un grand risque d’arrachement pour ce type d’enrobé, mais ces informations n’avaient pas été communiquées à l’entrepreneur.

« Le choix de ne pas dévoiler ces risques aux soumissionnaires n’est pas sans conséquence. En outre, le MTQ aurait pu choisir de transférer ces risques à l’entrepreneur. Dans un tel cas, il aurait été nécessaire de dévoiler les risques appréhendés aux soumissionnaires, ce qui n’a pas été fait. »[16]

Dans la présente affaire, le MTQ a invoqué une clause de garantie selon laquelle EDM devait garantir le bon comportement des surfaces pour une période de 24 mois. La Cour estime que même si une telle clause suffit à transférer les risques à l’entrepreneur, elle ne dispense pas le donneur d’ouvrage de l’obligation de « dévoiler les risques appréhendés aux soumissionnaires ». Or, les documents émis par le MTQ étaient muets à ce sujet.

Le tribunal indique que, fort de son expérience difficile vécue avec ce produit, le MTQ ne pouvait contraindre l’entrepreneur à l’utiliser – et même garantir – ce matériau, sans le mettre en garde contre les risques inhérents à son utilisation. Le tribunal conclut que dans les circonstances, le MTQ a manqué à son devoir d’information et a donné droit au recours de l’entrepreneur.

Catalogna & Frères ltée c. Construction DJL inc., 2018 QCCS 1918

Le 7 mai 2018, la Cour supérieure a rendu un jugement sur l’obligation de renseignement du donneur d’ouvrage et le devoir réciproque d’un sous-entrepreneur spécialisé de se renseigner avant de conclure son contrat de sous-traitance dans le dossier Catalogna & Frères ltée c. Construction DJL inc.

Au printemps 2011, l’entrepreneur général Construction DJL inc. (« DJL ») remporte l’appel d’offres de la Ville de Montréal (« Ville » ou « donneur d’ouvrage ») pour les travaux de construction de deux rues situées dans l’arrondissement de Verdun, pour lesquels DJL confie l’excavation à l’entreprise Catalogna & Frères ltée (« Catalogna » ou « sous-traitant »). Peu de temps après le début des travaux, à la demande de Catalogna, la Ville remet des rapports d’évaluation environnementale de site et d’étude géotechnique des sols (« Rapports »). Ces Rapports démontrent la présence de sols contaminés et saturés. Malgré le contenu de ces Rapports, Catologna poursuit ses travaux d’excavation et tente de trouver une solution pour gérer les sols, sans réclamer de frais supplémentaires, mais ses efforts s’avèrent infructueux.

Au bout de quelques mois, lorsque Catalogna présente une demande de changement pour les travaux imprévus exécutés, qui sont liés à la gestion de ces sols, la Ville refuse de lui payer les coûts réclamés de 210 375 $. Sans parvenir à une entente, Catalogna poursuit ses travaux et continue de réclamer des frais supplémentaires, sans succès.

Catalogna intente donc une poursuite contre DJL afin de lui réclamer la somme de 990 216,61 $ lui reprochant de l’avoir entraîné à soumissionner selon des conditions normales de sols, alors qu’elle soumet que la gestion des sols contaminés et saturés a entraîné des coûts supplémentaires importants. Pour sa part, DJL appelle en garantie la Ville pour avoir omis d’inclure les Rapports aux documents de l’appel d’offres.

La Cour reconnaît que dans les contrats d’entreprise, l’entrepreneur est habituellement responsable pour les risques d’imprévision et toutes les difficultés d’exécution, même celles qu’il n’a pas prévues. De plus, à la lumière de la jurisprudence, la nature et les conditions du sol sont des risques généralement assumés par l’entrepreneur. Cela s’explique du fait que généralement, l’entrepreneur est le spécialiste dans le domaine et, par conséquent, il devrait être en mesure d’évaluer correctement l’ampleur des risques de son engagement. Toutefois, son acceptation éclairée des risques a comme corollaire immédiat l’obligation de l’autre partie de ne pas contribuer par son action ou son omission à dénaturer ce risque, ce qui se traduit par une obligation de renseignement, mutuelle, découlant de la notion de bonne foi sous-tendant le contrat.

Ainsi, étant donné l’obligation du donneur d’ouvrage de fournir de façon complète les informations dont il dispose au soumissionnaire, la Cour est d’avis que la Ville a manqué à son obligation de renseignement envers DJL, mais également envers Catalogna. En effet, la Cour conclut que l’information sur la nature des sols dans les Rapports s’avérait déterminante pour les travaux d’excavation et que Catalogna avait un intérêt certain d’en bénéficier. Quant à DJL, la preuve révèle qu’elle ignorait l’existence des Rapports et de leur contenu jusqu’en juillet 2011. Pour sa part, Catalogna a appris l’existence de ces Rapports le 12 juillet 2011, soit avant de signer le contrat de sous-traitance, le surlendemain. De l’avis de la Cour, Catalogna pouvait dès lors demander à connaître leur contenu avant de conclure le contrat.

Par ailleurs, à titre de professionnel de l’excavation de sols, Catalogna était en meilleure position pour analyser la situation et les informations disponibles que DJL, qui est spécialisée dans les travaux de pavage en surface. Habituée de gérer la nature et les conditions des sols en profondeur, Catalogna devait savoir ce qui était nécessaire pour évaluer les risques d’excavation afférents avant de terminer sa soumission. Dans la présente affaire, Catalogna ne pouvait raisonnablement s’en remettre uniquement à l’opinion de DJL qui ne possède pas l’expertise requise.

Dans ces circonstances, selon la Cour, il ne faut pas donner à l’obligation de renseignement une portée telle qu’elle écarterait l’obligation fondamentale qui est faite à chacun de se renseigner et de veiller prudemment à la conduite de ses affaires. La Cour conclut donc que DJL n’a pas caché d’informations à Catalogna, ni commis de faute et elle rejette la demande de Catalogna ainsi que la demande en garantie contre la Ville.

Cette affaire constitue une autre illustration de l’étendue de l’obligation de renseignement applicable dans le cadre d’un contrat d’entreprise entre un donneur d’ouvrage, un entrepreneur général et un sous-traitant. Plus particulièrement, elle rappelle que la ligne est mince entre cette obligation de renseignement du donneur d’ouvrage et le devoir parallèle du sous-entrepreneur spécialisé de se renseigner.

Entreprises électriques LM inc. c. Société de transport de Montréal, 2018 QCCS 5375

Cette affaire a comme toile de fond la décision de la STM de garder certains wagons de métro (MR-73) en fonction pour une vingtaine d’années supplémentaires. Dans ce contexte, la STM décide de faire réparer les moteurs de ces wagons et, le 5 mars 2013, émet un appel d’offres visant ces travaux de réparation.

L’entrepreneur Entreprises électriques LM inc. (« LM ») obtient le contrat qui prévoit 1 162 induits à réparer, au coût unitaire de 4 900 $ chacun, pour un total de plus de 5,6 millions de dollars. Ces travaux consistent particulièrement à réparer l’induit situé à l’intérieur du moteur. L’opération consiste généralement à débobiner les fils de cuivre des pôles de l’induit, nettoyer ces derniers et la carcasse, et rembobiner avec des fils de cuivre neufs.

Typiquement, ce travail se fait par la méthode dite du palan. Cependant, considérant le nombre important d’induits à réparer, LM adopte une méthode dite de sciage des matrices, laquelle est plus rapide et plus efficace en termes de coûts. Un problème survient lorsque LM apprend que les matrices des induits, faites en ciment, contiennent de l’amiante. LM doit alors modifier ses méthodes pour contrôler les poussières d’amiante. La nouvelle méthode implique une augmentation de coûts de 404,50 $ par induit.

La STM refuse de compenser l’entrepreneur pour cette augmentation de coûts, car selon elle l’entrepreneur avait à sa disposition toute l’information requise dans les documents d’appel d’offres. Selon la STM, si LM avait examiné attentivement les documents d’appel d’offres, elle aurait décelé la présence d’amiante dans le ciment.

LM intente alors une poursuite contre la STM afin de réclamer les coûts additionnels encourus en raison de la présence de l’amiante imprévue dans les moteurs des wagons de métro.

La Cour rappelle en premier lieu qu’il appartient au donneur d’ouvrage de décrire les travaux à faire avec suffisamment de soin et de précision pour que les soumissionnaires sachent ce que l’on attend d’eux. La Cour rappelle également que les soumissionnaires ont le devoir de faire un exercice complet, sérieux et attentionné, d’agir selon les conditions de l’appel d’offres et de poser des questions en cas de doute ou d’ambiguïté.

La Cour reprend par la suite les modalités du devoir d’information développées depuis l’arrêt Bail : 1)   le défaut d’informer doit causer un préjudice sérieux; en d’autres termes, si l’information avait été communiquée, elle aurait joué un rôle certain dans la décision de l’autre partie de conclure un contrat ou d’en changer les conditions, par exemple, le prix; 2)   l’information doit avoir été connue, ou présumée connue, du débiteur de l’obligation; et 3)   le créancier de l’obligation d’information ne doit pas posséder l’information ni être capable de se la procurer ou encore entretenir une telle relation de confiance envers son cocontractant qu’il puisse s’attendre à ce que ce dernier lui communique l’information importante.

Selon la preuve, la Cour retient que les documents d’appel d’offres émis par la STM n’indiquaient pas, et ne permettaient de déceler la présence d’amiante dans le ciment composant la matrice des induits. Malgré une note aux documents d’appel d’offres référant à une « liste du matériel », la Cour retient que cette mention était à peine lisible et de plus que cette liste n’était pas incluse aux documents d’appel d’offres. En effet, ce n’est qu’après que l’entrepreneur a débuté l’exécution de ses travaux que la liste lui a été communiquée. La Cour reconnaît que LM aurait pu porter davantage attention aux caractéristiques du ciment à remplacer, mais retient qu’il était raisonnable pour LM de tenir pour acquis qu’il n’y avait pas de produit dangereux dans les composantes de l’enduit.

Le tribunal constate qu’il aurait été plus prudent pour l’entrepreneur de creuser davantage, malgré les écueils dans le dossier, mais elle n’est pas tenue à un standard de perfection. Par ailleurs, la STM savait que le produit qu’elle confiait pour réparation contenait de l’amiante, un produit dangereux. Le tribunal conclut que la STM avait l’obligation, en vertu des exigences de la bonne foi et du devoir d’information, d’informer LM de la présence d’amiante dans le ciment des induits à réparer et est responsable des dommages qui découlent de cette faute.

Monarque du Richelieu inc. c. Boisé Richelieu inc., 2018 QCCA 2168

Le 14 décembre 2018, la Cour d’appel a renversé une décision de la Cour supérieure dans le dossier Monarque du Richelieu inc. c. Boisé Richelieu inc.

Cet arrêt traite de l’étendue du devoir d’information entre deux promoteurs immobiliers et constructeurs d’immeubles résidentiels suivant la vente de terrains vacants affectés par un vice de sol. Comme nous le verrons plus loin, la Cour d’appel réitère le principe suivant lequel toute information susceptible d’influer sur le comportement d’une autre partie à l’occasion d’une vente, se doit d’être dévoilée.

En décembre 2000, Le Boisé Richelieu inc. et 9149-9178 Québec inc. (Groupe Levasseur) acquièrent des terrains d’une superficie de 19 millions de pieds carrés dans le secteur de Trois-Rivières-Ouest. Daniel Levasseur qui est l’âme dirigeante du Groupe Levasseur, a alors l’intention d’y développer un quartier résidentiel et un terrain de golf. Il débute par la construction de trois immeubles sur la rue de la Loire et au mois d’août 2001, les fondations de ces immeubles s’affaissent en raison de la présence d’argile sous-consolidée dans le sol. M. Levasseur effectue des travaux correctifs sur les trois immeubles. Il installe des pieux pour stabiliser leurs fondations, et ce, à la suite d’une expertise qu’il a demandée de Laboratoire de services spécialisés MBF, afin de déterminer la capacité portante des terrains achetés et la meilleure façon d’éviter que le problème ne se reproduise dans l’avenir (le « Rapport MBF »).

Fort des recommandations du Rapport MBF, Groupe Levasseur poursuit son projet de développement sans connaître de nouveaux problèmes et sans avoir à utiliser des pieux pour les fondations des immeubles qu’il construit. Au printemps 2008, le représentant de la compagnie Le Monarque du Richelieu inc. (« Monarque »), Jean-François Corbeil, rencontre M. Levasseur et se montre intéressé à lui acheter des terrains. S’ensuivent des négociations qui s’échelonnent durant une année et lors desquelles il sera question de remblayage, de drainage, de remplissage, des particularités des terrains, mais jamais de la présence de glaise ou d’argile.

Le 22 mai 2009, Monarque achète les terrains non encore développés du Groupe Levasseur d’une superficie de 12,5 millions de pieds carrés. Monarque ne fait aucune analyse du sol avant la signature du contrat de vente en raison des représentations qui lui ont été faites par M. Levasseur et aussi parce que après avoir construit plus ou moins sur 400 terrains dans différents secteurs, M. Levasseur n’a pas mentionné avoir connu des problèmes reliés à la nature du sol.

Par ailleurs, le contrat de vente contient une clause qui prévoit que Groupe Levasseur « n’accorde aucune garantie du sol, ce dernier n’ayant fait aucune expertise de quelque nature que ce soit » et que Groupe Levasseur « ne fournit aucune garantie et n’est aucunement responsable de tous travaux de drainage ou d’excavation qui pourraient être nécessaires sur ce terrain ». De plus, la clause prévoit que Monarque « déclare avoir été informé que le vendeur [Groupe Levasseur] a effectué du remplissage de souches, d’arbres et de bois à environ six cents (600) endroits. Il est entendu que le vendeur n’accorde aucune garantie à cet égard, l’acheteur achetant lesdits terrains à ses risques et périls à l’égard de tout remplissage qui a été effectué par le vendeur sur les terrains vendus ».

De 2009 à 2001, Monarque procède au développement de la phase I de son projet qui se déroule sans problème. À l’été 2011, elle débute la phase II par la construction de trois immeubles sur la rue de la Loire. Au mois d’août, elle constate que les fondations d’un des immeubles ne sont plus à niveau. Elle mandate alors le Groupe Qualitas inc. (« Qualitas ») pour déterminer la cause de cet affaissement. Qualitas en profite pour procéder à une analyse du sol sur lequel reposent les trois immeubles construits par Monarque. Des forages révèlent la présence d’argile sous-consolidée. Qualitas estime qu’en raison de cette présence, le problème des fondations s’aggravera avec le temps. Elle recommande donc à Monarque d’installer les trois immeubles sur des pieux pour assurer leur stabilité à long terme, ce qu’elle fait.

En 2012 et 2013, Qualitas procède à d’autres études du sol en prévision de la construction de futurs immeubles. Le résultat de ces études révèle la présence d’argile sous-consolidée, ce qui a pour conséquence que les fondations de certains immeubles devront reposer sur des pieux ou être excavées et remblayées.

À ce moment, Monarque ne communique pas avec Groupe Levasseur, étant d’avis que la clause de garantie empêche tout recours. Toutefois, sa vision des choses change lorsqu’elle apprend, au début de l’année 2013, que Groupe Levasseur a procédé, en raison de la présence d’argile sous-consolidée dans le sol, à l’installation de pieux sur les trois immeubles construits en 2001 sur la rue de la Loire, soit la rue où Monarque éprouve le même problème avec ses immeubles. Pour Monarque, il devient dès lors évident que Groupe Levasseur connaissait la situation avant la vente et qu’il a sciemment omis de l’informer de la situation.

Le 5 mars 2013, Monarque met en demeure Groupe Levasseur de lui payer 1,8 million de dollars pour rembourser le coût des correctifs apportés aux immeubles problématiques en raison de l’état du sol puis, le 13 février 2014, elle dépose une action contre Groupe Levasseur. Elle reproche à Groupe Levasseur d’avoir omis de lui divulguer la présence d’argile sous-consolidée dans le sol des terrains contigus ou à proximité des terrains vendus et ajoute que n’eût été de cette omission, elle aurait agi différemment lors des négociations qui ont conduit à l’achat des terrains et elle aurait utilisé d’autres méthodes de construction.

La Cour supérieure estime que Groupe Levasseur n’avait aucune obligation légale de dénoncer la présence d’une couche d’argile sous-consolidée sur les terrains voisins de ceux achetés par Monarque. Elle souligne que Monarque ne reproche pas à Groupe Levasseur d’avoir omis de lui divulguer une information concernant les terrains qu’elle a achetés, mais plutôt de ne pas l’avoir l’informé d’un problème affectant d’autres terrains que Groupe Levasseur a détenus avant la vente et qui ne sont pas visés par celle-ci.

La Cour affirme également que la problématique d’argile sous-consolidée dans le sol a peu d’importance au regard de l’ensemble du projet résidentiel développé par Groupe Levasseur avant la vente des terrains à Monarque. Ce problème ne s’est manifesté que sur trois immeubles sur les 400 construits et n’est guère plus important pour les terrains achetés par Monarque puisque la surface de sol affectée représente 300 000 pieds carrés sur une superficie de 12,5 millions de pieds carrés acquis de Groupe Levasseur. La Cour conclut donc que le caractère négligeable de la présence d’argile sous-consolidée constatée par Groupe Levasseur sur certains terrains voisins aux terrains vendus à Monarque en 2009 n’emportait aucune obligation de divulgation pour Groupe Levasseur.

Finalement, la Cour ajoute que Monarque est une acheteuse expérimentée et qu’elle n’a pas jugé bon de procéder à une analyse du sol avant d’acheter des terrains. De plus, rien dans la preuve ne démontre que Groupe Levasseur connaissait la présence d’argile sous-consolidée dans le sol des terrains vendus à Monarque. La Cour rappelle d’ailleurs que l’acte de vente excluait toute garantie de sol et que Groupe Levasseur avait informé Monarque qu’aucune expertise de sol n’avait été effectuée sur les lots vendus. L’action de Monarque a donc été rejetée.

La Cour d’appel renverse la décision de première instance et donne finalement raison à Monarque. Dans son arrêt, la Cour rappelle que le Code civil du Québec consacre le principe de la bonne foi, tant dans l’exercice des droits civils en général (art. 6 C.c.Q.) que dans la conduite des parties à un contrat, et ce, de sa formation à son extinction (art. 1375 C.c.Q.). C’est sur cette obligation pour les parties d’agir de bonne foi dans la conclusion du contrat (art. 1375 C.c.Q.) que repose l’obligation de renseignement ou d’information.

Se fiant aux enseignements jurisprudentiels de la Cour suprême dans l’arrêt Banque de Montréal c. Bail Ltée, la Cour d’appel souligne « qu’une partie ne peut plus se contenter de répondre honnêtement aux questions de l’autre partie : elle doit prendre l’initiative de lui divulguer tous les faits qui sont normalement susceptibles d’influencer son consentement de façon importante ».

La Cour d’appel précise que selon l’article 1401 C.c.Q., un manquement à l’obligation de renseignement par un silence ou une réticence peut en effet être qualifié de dol viciant le consentement du cocontractant. Selon la Cour d’appel, le manquement à l’obligation de renseignement offre une variété de sanctions disponibles pour le cocontractant lésé, dont le recours en dommages-intérêts. Elle précise également que, malgré qu’elle se recoupe, la violation de l’obligation de renseignement qui constitue un dol (par le silence ou une réticence) est une notion différente de la garantie légale contre les vices cachés en ce qu’elle couvre une réalité plus large que cette dernière :

Cependant, le domaine d’application du dol est plus étendu que celui de la garantie. Tandis que la garantie ne comprend qu’une protection à l’égard du vice caché, le dol englobe tout fait susceptible d’influer sur le consentement du contractant. En matière de dol, la garantie n’est en fait qu’un sous-ensemble d’une théorie plus vaste. La théorie du dol peut donc être d’un précieux recours à l’acheteur trompé là où la garantie est incapable de le protéger.

La Cour d’appel prend soin de rappeler que les tribunaux ont souvent reconnu que le vendeur connaissant un fait important qui pouvait influencer la décision de l’acheteur de contracter ou les conditions auxquelles l’acheteur accepterait de contracter, et sachant pertinemment que l’acheteur ignore ce fait, doit le dénoncer à l’acheteur avant la vente.

Selon la Cour d’appel, le juge de première instance a erré lorsqu’il limite l’obligation de renseignement du Groupe Levasseur aux seuls vices affectant le bien vendu. Le critère applicable étant celui du caractère déterminant de l’information dissimulée ou passée sous silence, elle déclare que Monarque a raison d’écrire « qu’une information relative à une vente peut très bien être déterminante sans pour autant se rapporter à un défaut affectant directement le bien vendu ». Or, c’est précisément le cas dans la présente réclamation. Tout dans la preuve indique, tant pour Monarque que pour Groupe Levasseur, l’importance de la présence d’argile dans le secteur de la rue de la Loire.

Finalement, pour la Cour d’appel, le nombre de terrains problématiques n’a pas d’impact sur l’obligation précontractuelle de renseignement. Selon elle, le juge de première instance devait simplement s’en tenir au constat que l’information était susceptible d’influencer le comportement de Monarque. Il revenait à Monarque d’évaluer son risque en ayant les informations nécessaires en main afin d’être en mesure de donner un consentement éclairé. En omettant de dévoiler à Monarque la présence, voire la possibilité de présence d’argile dans certains des terrains vendus, la Cour d’appel est d’avis que la conduite de Groupe Levasseur est suffisamment caractérisée pour engager sa responsabilité ainsi que la responsabilité personnelle de M. Levasseur. La Cour d’appel condamne ainsi Groupe Levasseur à payer la somme de 1 059 270,59 $ à Monarque.

Cette affaire illustre l’importance d’agir de manière transparente dans le cadre d’une relation contractuelle et de fournir à son cocontractant toute information susceptible d’avoir un impact déterminant sur sa décision ou non de contracter.

 

[1] Notamment lors de l’émission d’addenda ou dans le cadre des questions techniques et réponses.

[2] H. Cardinal construction Inc. c. Dollard-des-Ormeaux (Ville), 1987 CanLII 787 (QCCA), [H. Cardinal].

[3] Contrairement à l’affaire Corpex (1977) Inc. c. La Reine du chef du Canada, [1982] 2 RCS 643, en l’espèce, les parties n’avaient pas prévu dans leur contrat la possibilité de dépenses supplémentaires.

[4] H. Cardinal, paras 49 – 50.

[5] Banque de Montréal c. Bail ltée, 1992 2 RCS 554, [Bail].

[6] Ibid., pp 585-586.

[7] Ibid., p 586.

[8] Ibid., pp 586-587.

[9] Ibid., pp 587.

[10] Ibid., pp 590.

[11] Ibid., pp 591-592.

[12] Ibid., pp 593-594.

[13] Voir notamment : Sintra inc. c. Ville de Mascouche (C.A.) 1995; Régie d’assainissement des eaux du Bassin de Laprairie c. Janin Construction (1983) ltée, 1999; Walsh & Brais inc. c. Communauté urbain de Montréal (C.A.) 2001; Constructions du Saint-Laurent ltée c. Aluminerie Alouette inc., 1995 CanLII 5559 (QC CA);

[14] Hôpital Maisonneuve-Rosemont c. Buesco Construction inc., 2016 QCCA 739 (CanLII)

[15] Procureure générale du Québec c. Talon Sebeq inc., 2017 QCCA 363, [Talon Sebeq]

[16] Ibid., para 23.

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