Le paragraphe 37(3) de la Loi de 1998 sur les condominiums de l’Ontario prévoit un certain degré de protection de la responsabilité des administrateurs de condominiums qui se fient de bonne foi aux conseils de personnes « dont la profession donne de la crédibilité au rapport ou à l’avis ». Cette protection constitue un avantage indéniable pour les administrateurs. Elle n’est toutefois accordée qu’à certaines conditions, la principale étant que les administrateurs doivent pouvoir se fier « de bonne foi » aux experts.

Se fier à quelqu’un signifie avant tout s’en remettre à cette personne et lui accorder sa confiance. Un administrateur peut faire confiance à un expert, tout simplement en appliquant à la lettre les conseils de ce dernier. Se fier « de bonne foi » à quelqu’un va au-delà de la simple confiance, mais de quoi s’agit-il exactement?

Cette question peut donner lieu à plusieurs réponses selon les situations et le type d’expertise, mais une constante demeure : se fier de bonne foi à quelqu’un signifie que les administrateurs peuvent interagir avec les experts et prendre en considération leurs conseils avec le même degré d’honnêteté, de soin, de diligence et de compétence que celui attendu d’eux en toutes circonstances.

Se fier de bonne foi à un expert appelle un processus de sélection rigoureux, appuyé par des raisons objectives de croire en sa compétence pour traiter le point en question.

À titre d’exemple, il ne serait pas avisé de consulter un avocat en droit de la famille pour des questions de copropriété, même si cet avocat est un ami personnel d’un administrateur et qu’il propose d’offrir ses services sans frais. De la même manière, un conseil d’administration manquerait de diligence et de prudence s’il confiait à un avocat ou à un comptable l’interprétation d’un plan d’arpentage (responsabilité des géomètres) ou la vérification de la solidité des structures (responsabilité des ingénieurs), ou s’il demandait à un ingénieur de valider l’exactitude des budgets (responsabilité des comptables) ou des livres comptables (responsabilité des auditeurs). Mobiliser l’expertise appropriée pour obtenir une réponse éclairée à la question, constitue une preuve de diligence et de prudence.

L’honnêteté, la prudence et la diligence impliquent également de poser les bonnes questions à l’expert et à lui transmettre les renseignements pertinents, afin d’obtenir une réponse fiable, notamment expliquer de manière générale la nature du problème et informer l’expert de tous les faits qui s’y rapportent. Toute modification des informations, intentionnellement ou par négligence, dans le but d’induire l’expert en erreur pour obtenir la réponse désirée, est inacceptable et ne répond pas à l’obligation de se fier de bonne foi à cette personne. Pour conclure, se fier de bonne foi à quelqu’un veut dire aussi qu’aucune raison valable ne justifie de remettre en cause les conseils de cette personne. Le problème ne réside pas dans la compétence ni dans les qualifications, mais dans le fait que, si un administrateur constate que l’expert manque d’éléments essentiels ou formule des déclarations erronées ou incohérentes, il est difficile de prétendre qu’il s’en remet de bonne foi aux conseils de cet expert, même si la conclusion du rapport vient confirmer exactement ses attentes.

Si un administrateur manque de bonne foi dans sa manière de recevoir et d’appliquer les conseils d’un expert, c’est l’ensemble de la communauté de copropriétaires qui s’expose à un risque, et pas seulement lui. Se contenter d’obtenir des conseils professionnels et s’y fier ne permet à aucun administrateur d’atteindre le degré de prudence imposé par la loi.

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