Cet article est la deuxième partie d’une série en quatre volets consacrée au respect des sanctions au Canada. La première partie – Vue d’ensemble– présentait le cadre législatif fondamental et expliquait comment déterminer si des sanctions s’appliquent à votre entreprise. La partie 2 se concentre sur le risque lié aux sanctions dans les transactions immobilières.

Pourquoi les sanctions sont-elles importantes dans les transactions immobilières au Canada ?

Saviez-vous que le fait d’effectuer des opérations portant sur des biens appartenant à une personne sanctionnée ou contrôlés par celle-ci peut exposer les professionnels à de graves conséquences juridiques, notamment à de lourdes amendes et à une éventuelle responsabilité criminelle ? En effet, l’application des sanctions canadiennes ne se limite désormais plus aux institutions financières et aux entreprises axées sur l’exportation. Le secteur immobilier est devenu un domaine particulier de surveillance réglementaire et les conséquences du non-respect des sanctions sont sérieuses. Selon la loi enfreinte, une violation des sanctions peut entraîner une amende pouvant atteindre 100 000 $, une peine d’emprisonnement maximale de 10 ans et le gel des avoirs.

Comme nous l’avons vu dans la partie 1 de cette série, le régime canadien des sanctions repose principalement sur trois lois : la Loi sur les Nations Unies, la Loi sur les mesures économiques spéciales et la loi Magnitski. Ensemble, ces lois interdisent aux Canadiens d’effectuer des opérations portant sur des biens détenus, possédés ou contrôlés par des personnes ou des entités désignées.

Alors que le Canada continue d’élargir son régime de sanctions en réponse aux événements mondiaux, les transactions immobilières font désormais l’objet d’une attention particulière en matière d’application des sanctions. Les biens immobiliers demeurent une catégorie d’actifs stable et de grande valeur, ce qui en fait un moyen attrayant pour les personnes sanctionnées qui cherchent à préserver ou à dissimuler leur patrimoine. Les lignes directrices du gouvernement ont expressément désigné ce secteur comme étant vulnérable au contournement des sanctions par le biais d’intermédiaires, d’entités fictives et de structures de propriété opaques.

Pour les avocats, les courtiers et les promoteurs immobiliers, le risque n’est plus purement théorique. Le respect des sanctions doit désormais être considéré comme un élément essentiel de la vérification diligente liée aux transactions, et non comme une préoccupation secondaire.

Quel cadre juridique régit les sanctions dans le secteur immobilier ?

Le régime canadien de sanctions repose sur un ensemble de lois qui imposent à la fois des interdictions et des obligations de conformité. Au Canada, les transactions immobilières font l’objet d’un encadrement rigoureux en vertu de la LMES et de la Loi sur le recyclage des produits de la criminalité et le financement des activités terroristes (« LRPCFAT »).

La LMES et la Loi sur la justice pour les victimes de dirigeants étrangers corrompus (« loi Magnitski ») interdisent aux Canadiens d’effectuer des transactions portant sur des biens détenus, possédés ou contrôlés par des personnes ou entités désignées. Ces lois permettent au Canada d’imposer des sanctions en réponse à des crises internationales, à des violations des droits de la personne et à des actes de corruption.

En complément de ces interdictions, la LRPCFAT impose aux professionnels de l’immobilier des obligations proactives en matière de conformité, notamment des exigences relatives à la vérification de l’identité, à la tenue de documents et à la déclaration des opérations.

Ensemble, ces lois créent un régime à plusieurs niveaux. La LMES et la loi Magnitski définissent les actes interdits, tandis que la LRPCFAT oblige les professionnels à prendre des mesures actives pour détecter et prévenir les violations. Le non-respect de l’un ou l’autre de ces régimes expose les professionnels à des risques juridiques et réglementaires distincts. Ainsi, un professionnel qui vérifie si les parties à une transaction figurent parmi les personnes désignées, mais qui omet de respecter les obligations applicables prévues par la LRPCFAT en matière de déclaration, de tenue de documents ou de vigilance à l’égard de la clientèle, peut tout de même s’exposer à des conséquences réglementaires.

Que se passe-t-il lorsqu’un bien immobilier est visé par des sanctions ?

Lorsqu’une personne sanctionnée possède ou contrôle un bien au Canada, celui-ci se trouve de fait « gelé ».

Un bien gelé ne peut généralement pas être vendu, transféré, hypothéqué, loué, ni faire autrement l’objet d’une opération sans autorisation. Les institutions financières et les fournisseurs de services refusent souvent de traiter les opérations portant sur un bien soumis à des sanctions, ce qui peut rendre difficile son utilisation ou la réalisation de sa valeur.

Ces restrictions s’appliquent tant aux opérations directes qu’indirectes. Une opération directe peut consister à acheter, à vendre, à louer ou à financer un bien appartenant à une personne sanctionnée. Une opération indirecte peut survenir lorsque les intérêts d’une personne sanctionnée sont dissimulés par l’intermédiaire d’une société, d’une fiducie, d’un prête-nom ou d’une autre structure intermédiaire. Par conséquent, des risques liés aux sanctions peuvent exister même lorsqu’une personne inscrite sur une liste de sanctions ne figure pas au titre de propriété.

Il est important de noter qu’un bien gelé n’est pas automatiquement confisqué. En règle générale, le droit de propriété reste inchangé, mais la capacité du propriétaire à utiliser, transférer ou monétiser ce bien est considérablement restreinte. Depuis 2022, toutefois, le Canada dispose, dans certaines circonstances, du pouvoir de saisir, de confisquer et de redistribuer les actifs des entités sanctionnées, ce qui rend cette distinction de plus en plus importante pour les parties détenant ou gérant les biens concernés.

Qu’entend-on par propriété effective et quels risques cachés peut-elle entraîner ?

Les risques liés aux sanctions ne sont pas toujours apparents. La propriété ou le contrôle d’un actif peut être dissimulé au moyen de sociétés, de fiducies, de prête-noms ou de mécanismes semblables qui rendent difficile l’identification de la personne qui, en définitive, contrôle cet actif.

Dans le cadre du régime de sanctions du Canada, la notion de propriété ne se limite pas à la personne dont le nom figure sur le titre de propriété. La LMES et la loi Magnitski comportent des dispositions selon lesquelles les biens détenus par une entité peuvent être réputés appartenir à une personne sanctionnée lorsque celle-ci contrôle l’entité. Depuis 2023, un seuil de 50 % est inscrit dans la LMES : lorsqu’une personne sanctionnée détient, directement ou indirectement, 50 % ou plus des actions, des titres de participation ou des droits de vote d’une entité, celle-ci est automatiquement réputée être contrôlée par la personne sanctionnée. Le contrôle peut également être établi en deçà de ce seuil lorsqu’une personne sanctionnée est en mesure d’influencer la composition ou les pouvoirs du conseil d’administration de l’entité ou qu’elle en dirige autrement les activités. Par conséquent, un bien immobilier détenu par l’intermédiaire d’une société, d’une société de personnes ou d’une fiducie de placement immobilier (FPI) peut être considéré comme un bien visé par des sanctions, même si la personne inscrite sur une liste de sanctions n’en est pas le propriétaire inscrit.

Les directives du gouvernement ont mis en évidence le recours à des prête-noms, à des intermédiaires et à des structures de propriété à plusieurs niveaux pour dissimuler la participation à des transactions. Pour les professionnels de l’immobilier, cela signifie que le seul examen du titre de propriété ne suffit pas. Une vérification diligente efficace exige d’identifier les bénéficiaires effectifs ultimes (BEU) et de déterminer qui exerce le contrôle sur l’entité concernée. Le registre public des bénéficiaires effectifs des sociétés, mis en place ces dernières années au Canada, a réduit l’utilité des sociétés-écrans anonymes, sans toutefois éliminer entièrement le risque, particulièrement dans le cas des structures impliquant des entités étrangères.

Quelles obligations de conformité s’appliquent aux professionnels de l’immobilier ?

Les professionnels de l’immobilier jouent un rôle important dans la prévention du contournement des sanctions et de la criminalité financière. Dans le cadre du régime canadien de conformité, il leur incombe d’effectuer une vérification diligente appropriée et de surveiller les opérations afin de déceler les risques.

Les principales obligations comprennent les suivantes :

  • Vérification de l’identité (KYC) : confirmer l’identité des parties et déterminer si elles agissent pour le compte d’une autre personne ou entité.
  • Vérification au regard des sanctions : Vérifier si les parties figurent sur les listes canadiennes de sanctions applicables.
  • Vérifications relatives à la propriété effective : prendre des mesures raisonnables pour déterminer qui, en définitive, possède ou contrôle l’entité concernée par la transaction.
  • Déclaration obligatoire : transmettre des déclarations au CANAFE ou aux organismes chargés de l’application de la loi, lorsque cela est exigé.

Ces obligations peuvent s’appliquer à divers intervenants dans les transactions immobilières, notamment aux courtiers, aux représentants commerciaux, aux promoteurs et à d’autres entités déclarantes, selon leur rôle et les exigences réglementaires applicables. Dans de nombreux cas, ces obligations s’inscrivent dans le cadre d’exigences de conformité plus larges qui s’appliquent également aux institutions financières et aux autres entités déclarantes en vertu des régimes canadiens de lutte contre le recyclage des produits de la criminalité et de sanctions.

La conformité n’est pas une démarche ponctuelle. Les risques doivent être réévalués tout au long du cycle de vie de la transaction, en particulier lors de changements de propriétaire ou lorsque de nouveaux renseignements sont obtenus.

Quels sont les principaux signaux d’alerte dans les transactions immobilières ?

Les professionnels de l’immobilier doivent être attentifs aux signaux d’alerte suivants :

1. Structures de propriété complexes

  • Sociétés étrangères, fiducies ou acheteurs agissant comme prête-nom
  • Multiples niveaux de propriété sans objectif commercial clair
  • Manque de transparence quant à l’identité de la personne qui, en définitive, possède ou contrôle le bien

2. Modalités de financement inhabituelles

  • Achats importants en espèces ou sources de fonds inexpliquées
  • Fonds provenant de juridictions à haut risque
  • Paiements impliquant plusieurs intermédiaires ou tiers

3. Indices comportementaux

  • Réticence à se soumettre à la vérification de l’identité ou à répondre aux demandes de renseignements sur la propriété effective
  • Pressions exercées pour accélérer la conclusion de la transaction sans motif commercial clair
  • Indifférence inhabituelle à l’égard des prix, des coûts de transaction ou des conditions commerciales

Les directives du gouvernement indiquent que ces indices peuvent révéler des tentatives visant à dissimuler la propriété effective, à masquer le contrôle des actifs ou à contourner les restrictions liées aux sanctions. Lorsqu’un ou plusieurs signaux d’alerte sont présents, il peut être justifié d’effectuer une vérification diligente supplémentaire avant de procéder à la transaction.

Quelles mesures concrètes les professionnels peuvent-ils prendre pour gérer les risques ?

La gestion des risques liés aux sanctions exige une approche proactive tout au long du cycle de vie de la transaction. Les principales mesures comprennent les suivantes :

  • Procéder à une vérification diligente approfondie: Ne pas se limiter au titre de propriété ni aux registres des sociétés pour identifier le bénéficiaire effectif ultime (BEU).
  • Soumettre les parties à un contrôle au regard des sanctions dès le début et tout au long de la transaction: Procéder à une vérification au regard des sanctions au début de la transaction, puis de nouveau avant sa conclusion.
  • Examiner les questions relatives à la propriété et au contrôle: Demander des documents supplémentaires lorsque les structures de propriété ne sont pas claires ou comportent plusieurs niveaux d’entités.
  • Réagir rapidement aux signaux d’alerte: Suspendre la transaction et demander des conseils juridiques ou en matière de conformité si des préoccupations surgissent.
  • Tenir des dossiers détaillés: Consigner les mesures de vérification diligente prises, les résultats des contrôles au regard des sanctions ainsi que toute décision prise en réponse aux risques identifiés.

Une approche fondée sur les risques est essentielle. Le degré de vérification diligente doit être adapté à la nature de la transaction, aux parties impliquées et à tout indice d’exposition à des risques liés aux sanctions. En repérant rapidement les problèmes potentiels, les professionnels peuvent contribuer à réduire les risques de retard dans la transaction, d’examen réglementaire accru et de responsabilité potentielle.

Principaux points à retenir pour les professionnels de l’immobilier

1. L’examen du titre de propriété ne suffit pas

La vérification du titre de propriété ne suffit pas. Une personne désignée peut ne pas figurer sur le titre si elle détient ou contrôle un bien par l’intermédiaire d’une société, d’une société de personnes ou d’une fiducie. Un filtrage efficace des sanctions exige d’aller au-delà du propriétaire inscrit et d’examiner les structures de propriété effective. En vertu de la LRPCFAT et des directives de CANAFE sur la propriété effective, les entités déclarantes doivent prendre des mesures raisonnables pour identifier les personnes qui, directement ou indirectement, possèdent ou contrôlent 25 % ou plus d’une entité. Ce seuil est distinct du seuil de 50 % établi en vertu de la LMES pour déterminer le contrôle réputé d’une entité par une personne désignée : le premier vise les obligations d’identification et de déclaration, tandis que le second détermine si un bien est assujetti aux sanctions. Par conséquent, la diligence raisonnable en matière de sanctions doit s’étendre au-delà du titre juridique.

2. Effectuer deux contrôles

à l’ouverture du dossier et à la conclusion de la transaction. Les listes de sanctions canadiennes peuvent être modifiées sans préavis. Une partie qui ne figurait sur aucune liste au début de la transaction peut y être ajoutée avant sa conclusion.

3. Documenter chaque étape

Le régime canadien de sanctions repose sur une responsabilité stricte. Les registres écrits et horodatés faisant état de votre processus de contrôle ainsi que des faux positifs que vous avez écartés constituent votre principal moyen de défense si une transaction fait ultérieurement l’objet d’un examen.

4. Prévoir une clause de résiliation en cas de sanctions

Tout contrat immobilier de grande valeur ou transfrontalier devrait comporter une clause permettant d’y mettre fin sans pénalité si, pendant la durée de la transaction, une partie, un propriétaire ou un intermédiaire bancaire correspond à une personne ou à une entité figurant sur une liste de sanctions.

5. En cas de doute, suspendre la transaction et demander conseil

Lorsqu’une violation potentielle est décelée, il peut être possible de procéder à une divulgation volontaire auprès d’Affaires mondiales Canada, mais le moment choisi et la manière de la présenter revêtent une grande importance. L’obtention rapide de conseils juridiques peut faire la différence entre un problème de conformité pouvant être géré et une affaire criminelle.

Vos processus actuels sont-ils suffisants ?

Le respect des sanctions est devenu un élément essentiel des transactions immobilières au Canada. À mesure que les structures de propriété se complexifient et que les obligations en matière de sanctions continuent d’évoluer, des risques peuvent surgir dans des transactions qui, autrement, pourraient sembler courantes.

La question fondamentale n’est plus de savoir si les enjeux liés aux sanctions peuvent être pertinents, mais plutôt si les processus de vérification diligente en place sont suffisants pour repérer et gérer ces risques avant qu’ils ne perturbent une transaction ou n’engagent éventuellement la responsabilité des parties concernées.

Notre équipe conseille les promoteurs, les investisseurs, les prêteurs, les courtiers et les autres professionnels de l’immobilier en matière de respect des sanctions, de vérification de la propriété effective, de vérification diligente liée aux transactions et de gestion des risques. Que vous achetiez, vendiez, financiez, développiez ou prodiguiez des conseils sur des actifs immobiliers, nous pouvons vous aider à cerner les risques, à renforcer vos processus internes et à gérer les enjeux liés aux sanctions avant qu’ils n’aient une incidence sur votre transaction.

Si vous avez des questions concernant l’impact que les lois sur les sanctions pourraient avoir sur une transaction immobilière en cours ou à venir, communiquez avec un avocat de notre groupe Commerce mondial et douanes.