Le Comité canadien des documents de construction (« CCDC ») a publié des versions modifiées de ses formules de contrat normalisées 5A, 5B, 17 et 30. Ces documents révisés introduisent plusieurs changements attendus depuis longtemps, qui influent directement sur les modes de répartition des risques, de gestion des paiements et de collaboration des équipes du projet en vertu du modèle de réalisation de projet intégrée (« RPI »). Pour les maîtres de l’ouvrage, gérants de construction et professionnels, ces changements sont bien plus que des mises à jour techniques : en saisir le sens maintenant peut contribuer à : (i) dissiper l’incertitude quant aux coûts, (ii) comprendre les modifications à apporter aux dispositions supplémentaires des formules normalisées, et (iii) améliorer de ce fait l’exécution des projets. Dans le présent article de blogue, nous traiterons de certaines modifications clés et exposerons les conséquences qu’elles pourraient avoir pour les différentes parties prenantes de la pyramide de la construction.

En quoi consistent les contrats 5A, 5B et 17 du CCDC?

Le CCDC publie une série de formules de contrat de construction normalisées adaptées aux divers modèles de réalisation de projet. La formule de contrat utilisée pour un projet donné dépend des objectifs du projet, du mode de répartition des risques entre les parties et de la relation contractuelle qui doit s’établir entre le maître de l’ouvrage, l’entrepreneur ou le gérant de construction, et les sous-traitants.

Exemple :

  • Les contrats 5A, 5B et 17 du CCDC sont utilisés dans le cadre des modèles de réalisation en gérance de construction, lorsque le maître de l’ouvrage passe un contrat avec le gérant de construction qui sera chargé de la supervision du projet.
  • Le contrat 5A du CCDC est utilisé lorsque le gérant de construction fournit des services, et le maître de l’ouvrage retient directement les services d’entrepreneurs spécialisés en utilisant le contrat 17 du CCDC dans bien des cas.

En revanche, le contrat 5B du CCDC – également appelé modèle du « gérant de construction à risque » – est utilisé lorsque le maître de l’ouvrage passe un contrat avec le gérant de construction pour la prestation de services et l’exécution de l’ouvrage. Dans le cadre de ce modèle « à risque », le gérant de construction a la responsabilité d’embaucher et de gérer des entrepreneurs spécialisés, et assume plus de risques en sous-traitant l’ouvrage. 

Modifications apportées aux contrats de gérance de construction (5A, 5B et 17 du CCDC)

Les dernières modifications apportées aux contrats 5A, 5B et 17 du CCDC remontaient à 2010. Les modifications apportées en 2025 visent à moderniser ces documents en raison de l’évolution de la législation et à intégrer les changements souvent effectués par les utilisateurs par l’ajout de dispositions supplémentaires.

Prêt à l’occupation

Les versions modifiées des contrats 5A, 5B et 17 comportent désormais le concept prêt à l’occupation,qui avait initialement été intégré dans les révisions du contrat CCDC 2 – 2020. Le concept prêt à l’occupation est une étape importante du projet qui est franchie après l’achèvement substantiel de l’ouvrage, mais avant la réalisation complète du projet et qui vise à pallier au manque de cohérence entre le concept d’achèvement substantiel prévu par la législation sur les privilèges et la réalité pratique de l’occupation par le maître de l’ouvrage. Il convient de noter que dans les nouvelles formules de contrat 5A, 5B et 17 du CCDC, le concept prêt à l’occupation a remplacé le concept d’achèvement substantiel de l’ouvrage pour marquer l’étape importante qui entraîne le début des périodes relatives à la garantie, à l’assurance, à la présentation d’une demande d’indemnisation et à la renonciation aux réclamations.

Paiement à effectuer en cas de résiliation

Aux termes de la version précédente du contrat 5A, si le maître de l’ouvrage résiliait l’accord, le gérant de construction avait droit au paiement de tous les services dûment fournis jusqu’à la date de prise d’effet de la résiliation. La version précédente du contrat 5B comprenait un concept similaire, selon lequel le gérant de construction avait droit aux coûts dûment engagés jusqu’à la date de prise d’effet de la résiliation, ainsi qu’à un montant proportionnel de ses honoraires.

Les versions révisées des contrats 5A et 5B adoptent désormais une approche différente : le maître de l’ouvrage et le gérant de construction conviennent à l’avance des frais de résiliation, qui correspondent à un pourcentage de la dernière estimation acceptée des coûts de construction. Ce pourcentage prédéterminé peut être ajusté en fonction de la variation de l’estimation des coûts au fur et à mesure de l’avancement du projet, ce qui procure plus de certitude aux deux parties.

Honoraires du gérant de construction pour la prestation de services

Aux termes des versions précédentes des contrats 5A et 5B, les honoraires du gérant de construction pour la prestation de services s’appliquaient à toute la durée du projet. Aux termes des versions révisées des contrats 5A et 5B, les honoraires du gérant de construction sont désormais répartis entre les différentes phases : la phase antérieure à la construction, la phase de construction et la phase postérieure à la construction. Ce changement assure une plus grande transparence quant à la manière dont les frais seront engagés pendant la durée du projet et au moment où ils le seront.

Loi sur le paiement rapide

Les modèles révisés des contrats du CCDC tiennent également compte de la loi sur le paiement rapide, qui est actuellement en vigueur dans certaines provinces canadiennes, dont l’Alberta et l’Ontario. Bien que la Colombie-Britannique ait annoncé récemment qu’une proposition législative concernant une loi sur le paiement rapide était en cours d’élaboration, aucune loi n’avait encore été déposée au moment de publier le présent article de blogue.

En quoi consiste la formule de contrat 30 du CCDC?       

La réalisation de projet intégrée (RPI) est une méthode collaborative qui permet d’aligner les intérêts des principaux participants du projet – généralement le maître de l’ouvrage, l’architecte, l’entrepreneur et les autres professionnels – dans le cadre d’un seul contrat multipartite. L’objectif est de favoriser la collaboration, d’accroître l’efficacité, de réduire le gaspillage et d’améliorer les résultats du projet. Dans le cadre du modèle de RPI, le contrat CCDC 30 – 2025 constitue une mise à jour de la version initiale de 2018 et introduit certains nouveaux concepts qui sont présentés plus en détail ci-dessous.

Modifications importantes apportées à la formule de contrat 30 du CCDC

L’espace de collaboration  

La version 2025 du contrat 30 du CCDC s’appuie sur divers outils introduits dans la version 2018 afin de favoriser la résolution proactive des problèmes et la collaboration. Parmi les ajouts dignes de mention, soulignons le concept d’ « espace de collaboration », qui consiste en un espace physique réservé où l’équipe de projet peut se réunir régulièrement pour discuter des difficultés rencontrées, coordonner les efforts de chacun et résoudre les problèmes en temps réel. 

Éléments incitatifs à valeur ajoutée

Les éléments incitatifs à valeur ajoutée sont des éléments d’un projet définis par l’équipe de gestion du projet (« EGP ») pendant la phase de validation. Il s’agit d’améliorations que le maître de l’ouvrage aimerait inclure, mais qui ne peuvent être financées au coût cible de base. Si des économies de coûts sont réalisées ailleurs dans le projet, le maître de l’ouvrage pourra les affecter à un ou plusieurs de ces éléments qu’il souhaite inclure. Ce mécanisme incite l’équipe à réaliser des gains d’efficacité et récompense le succès par l’ajout de valeur au projet.

Conseiller RPI

Aux termes du contrat 30 du CCDC modifié, l’EGP peut embaucher un conseiller RPI qui sera chargé de l’appuyer pendant toute la durée du projet. Le rôle du conseiller RPI est de fournir des conseils et de l’encadrement à l’équipe de la RPI relativement à la mise en œuvre des principes du modèle de RPI.  Sa présence contribue à assurer le respect des processus de collaboration et à voir à ce que l’équipe du projet continue d’agir conformément aux meilleures pratiques de la RPI.

L’essentiel à retenir pour les acteurs du secteur de la construction

  • La nouvelle étape importante appelée prêt à l’occupation remplace désormais l’étape d’achèvement substantiel comme élément déclencheur des périodes relatives à la garantie, à l’assurance et aux demandes d’indemnisation aux termes des contrats 5A, 5B et 17 du CCDC.
  • Dans les nouvelles versions des contrats 5A et 5B, les frais de résiliation et les honoraires de services ont été restructurés; le maître d’ouvrage et le gérant de construction doivent désormais convenir à l’avance des frais de résiliation et répartir les honoraires entre les différentes phrases du projet.
  • Les contrats modifiés tiennent désormais compte de la loi sur le paiement rapide et peuvent exiger que des modifications soient apportées aux dispositions supplémentaires existantes à des fins d’uniformité et de conformité.
  • La nouvelle version du contrat CCDC 30 (RPI) introduit de nouveaux outils de collaboration et mécanismes incitatifs (p. ex., la « grande salle », les éléments incitatifs à valeur ajoutée et le conseiller RPI), qu’il convient d’examiner au moment d’utiliser le modèle de RPI.

Prochaines étapes

Étant donné l’introduction de nouveaux concepts dans ces formules de contrat normalisées, les maîtres de l’ouvrage et les entrepreneurs devraient prendre le temps d’examiner attentivement leurs dispositions supplémentaires existantes et de les mettre à jour, au besoin. Si vous avez des questions ou avez besoin d’aide pour vous adapter à ces changements, n’hésitez pas à communiquer avec un membre du groupe Construction et infrastructures de Miller Thomson.