{"id":57881,"date":"2026-11-03T10:04:06","date_gmt":"2026-11-03T15:04:06","guid":{"rendered":"https:\/\/www.millerthomson.com\/?p=57881"},"modified":"2026-11-05T18:39:48","modified_gmt":"2026-11-05T23:39:48","slug":"lots-volumetriques-cadastre-vertical-et-conversion-des-immeubles-locatifs-une-alternative-a-la-copropriete-divise","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.millerthomson.com\/fr\/perspectives-juridiques\/immobilier\/lots-volumetriques-cadastre-vertical-et-conversion-des-immeubles-locatifs-une-alternative-a-la-copropriete-divise\/","title":{"rendered":"Lots volum\u00e9triques, cadastre vertical et conversion des immeubles locatifs : une alternative \u00e0 la copropri\u00e9t\u00e9 divise?"},"content":{"rendered":"\n

Le pr\u00e9sent article examine si la division volum\u00e9trique d’un immeuble r\u00e9sidentiel, combin\u00e9e \u00e0 l’utilisation du droit de superficie, peut constituer une alternative juridiquement viable \u00e0 la conversion en copropri\u00e9t\u00e9 divise. Plus particuli\u00e8rement, il explore la possibilit\u00e9 que cette technique cadastrale permette d’atteindre plusieurs des effets \u00e9conomiques et fonctionnels d’une copropri\u00e9t\u00e9 divise tout en \u00e9vitant certaines contraintes impos\u00e9es par le r\u00e9gime juridique applicable \u00e0 la conversion des immeubles locatifs.<\/em>1<\/a><\/sup><\/p>\n\n\n\n

Introduction<\/h2>\n\n\n\n

La copropri\u00e9t\u00e9 comprenant des parties privatives et des parties communes est un mode de d\u00e9tention du droit de propri\u00e9t\u00e9 qui est bien connu depuis son introduction en droit qu\u00e9b\u00e9cois en 1969.2<\/a><\/sup> Ce m\u00e9canisme a fait depuis l\u2019objet d\u2019ajouts l\u00e9gislatifs visant notamment \u00e0 ce que les copropri\u00e9taires disposent des ressources financi\u00e8res n\u00e9cessaires \u00e0 l\u2019entretien de l\u2019immeuble et des parties communes.<\/p>\n\n\n\n

Le Code civil du Qu\u00e9bec (\u00ab C.c.Q.<\/strong> \u00bb) impose d\u00e9sormais aux syndicats de copropri\u00e9t\u00e9 des obligations beaucoup plus rigoureuses en mati\u00e8re de financement du fonds de pr\u00e9voyance. Alors qu’autrefois les contributions \u00e9taient souvent d\u00e9termin\u00e9es en fonction d’un pourcentage minimal des charges communes, le l\u00e9gislateur exige maintenant que les montants accumul\u00e9s correspondent aux besoins r\u00e9els de l’immeuble.<\/p>\n\n\n\n

\u00c0 cet \u00e9gard, l’article 1071 C.c.Q. pr\u00e9voit notamment ce qui suit :<\/p>\n\n\n\n

\u00ab Le conseil d\u2019administration obtient une \u00e9tude du fonds de pr\u00e9voyance \u00e9tablissant les sommes n\u00e9cessaires pour que ce fonds soit suffisant pour couvrir le co\u00fbt estimatif des r\u00e9parations majeures et de remplacement des parties communes.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Les sommes \u00e0 verser au fonds de pr\u00e9voyance sont fix\u00e9es sur la base des recommandations formul\u00e9es \u00e0 l\u2019\u00e9tude du fonds de pr\u00e9voyance et en tenant compte de l\u2019\u00e9volution de la copropri\u00e9t\u00e9, notamment des montants disponibles au fonds de pr\u00e9voyance.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Jusqu\u2019\u00e0 ce que le promoteur obtienne l\u2019\u00e9tude du fonds de pr\u00e9voyance, les sommes \u00e0 verser \u00e0 ce fonds doivent correspondre \u00e0 0,5 % de la valeur de reconstruction de l\u2019immeuble. \u00bb<\/em><\/p>\n\n\n\n

Ainsi, le fonds de pr\u00e9voyance ne repose plus sur une contribution minimale arbitrairement fix\u00e9e. Les sommes qui y sont vers\u00e9es doivent plut\u00f4t \u00eatre \u00e9tablies en fonction des recommandations d’une \u00e9tude professionnelle visant \u00e0 assurer que le fonds soit suffisant pour couvrir le co\u00fbt pr\u00e9visible des r\u00e9parations majeures et du remplacement des parties communes. Le l\u00e9gislateur a ainsi adopt\u00e9 une approche fond\u00e9e sur les besoins r\u00e9els de l’immeuble plut\u00f4t que sur une formule uniforme applicable \u00e0 toutes les copropri\u00e9t\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n

Pour ce qui est du promoteur qui proc\u00e8de \u00e0 la construction d’un immeuble en copropri\u00e9t\u00e9, il est tenu, jusqu’\u00e0 l’obtention de l’\u00e9tude du fonds de pr\u00e9voyance, de verser \u00e0 ce fonds une somme correspondant \u00e0 0,5 % de la valeur de reconstruction de l’immeuble. Par la suite, il demeure tenu de contribuer au fonds de pr\u00e9voyance \u00e0 l’\u00e9gard des unit\u00e9s privatives invendues dont il demeure propri\u00e9taire.3<\/a><\/sup><\/p>\n\n\n\n

Si les objectifs du C.c.Q. concernant le financement du fonds de pr\u00e9voyance sont objectivement souhaitables, ils occasionnent n\u00e9anmoins une pression financi\u00e8re pouvant \u00eatre imm\u00e9diate et importante sur les promoteurs en lien avec les unit\u00e9s invendues. Cette pression financi\u00e8re est \u00e9galement ressentie par les copropri\u00e9taires qui doivent contribuer au fonds de pr\u00e9voyance, avant m\u00eame que les besoins de r\u00e9paration et d\u2019entretien ne soient requis. Cette approche favorise une gestion financi\u00e8re prudente au b\u00e9n\u00e9fice de l\u2019ensemble des copropri\u00e9taires mais elle entra\u00eene toutefois, tant pour le syndicat que pour les copropri\u00e9taires eux-m\u00eames, des obligations financi\u00e8res d\u00e8s les premi\u00e8res ann\u00e9es d\u2019exploitation de l\u2019immeuble.<\/p>\n\n\n\n

Le pr\u00e9sent article ne vise pas \u00e0 remettre en question les objectifs poursuivis par le r\u00e9gime qu\u00e9b\u00e9cois de la copropri\u00e9t\u00e9 divise. Il cherche plut\u00f4t \u00e0 examiner si le droit de superficie et les lots volum\u00e9triques peuvent, dans certaines circonstances, permettre d’atteindre des r\u00e9sultats fonctionnels comparables \u00e0 ceux d’une conversion en copropri\u00e9t\u00e9 divise sans recourir au m\u00e9canisme actuellement applicable \u00e0 la conversion d\u2019immeubles d\u00e9tenus en indivision.<\/p>\n\n\n\n

Certaines des alternatives mentionn\u00e9es ci-apr\u00e8s ont \u00e9t\u00e9 utilis\u00e9es avec succ\u00e8s et d\u2019autres devront faire leurs preuves. Toutes ces alternatives sont tributaires des dispositions imp\u00e9ratives du C.c.Q. en cette mati\u00e8re, mais aussi de celles en vigueur dans chaque juridiction municipale ayant des pr\u00e9rogatives en mati\u00e8re de zonage. Aucune nouvelle construction, ni aucune transformation d\u2019un immeuble existant ne peut se faire et, par extension, ne peut \u00eatre financ\u00e9e si les r\u00e8glements de zonage applicables ne sont pas respect\u00e9s. Certaines des alternatives expos\u00e9es ci-apr\u00e8s demeurent th\u00e9oriques si les autorit\u00e9s municipales n\u2019en autorisent pas l\u2019application.<\/p>\n\n\n\n

1. Lot volum\u00e9trique \/ propri\u00e9t\u00e9 superficiaire<\/h2>\n\n\n\n

L\u2019expression \u00ab lot volum\u00e9trique \u00bb n\u2019est pas utilis\u00e9e par le C.c.Q. ni par la Loi sur le cadastre<\/em>.4<\/a><\/sup> Il serait plus juste de r\u00e9f\u00e9rer \u00e0 un \u00ab lot cadastral tridimensionnel d\u00e9limit\u00e9 par des plans horizontaux et verticaux<\/em> \u00bb ou \u00e0 un \u00ab volume cadastr\u00e9 constituant une propri\u00e9t\u00e9 distincte<\/em> \u00bb mais, pour les fins de cet article, le terme \u00ab lot volum\u00e9trique<\/em> \u00bb est suffisamment \u00e9vocateur pour permettre au lecteur de visualiser un cube ou un volume d\u2019air. La vente d\u2019un lot volum\u00e9trique ne peut \u00eatre publi\u00e9e au Registre foncier que si le \u00ab volume d\u2019air \u00bb n\u2019est pas lui-m\u00eame un immeuble distinct. Ce volume d\u2019air doit imp\u00e9rativement \u00eatre immatricul\u00e9 au Registre foncier et porter un num\u00e9ro de lot qui le distingue des autres.<\/p>\n\n\n\n

Nous avons tous d\u00e9j\u00e0 vu des maisons en rang\u00e9e, les unes jointes aux autres par un mur mitoyen formant le cadastre horizontal. Le cadastre vertical repose sur une logique similaire, \u00e0 la diff\u00e9rence que les volumes cadastr\u00e9s sont superpos\u00e9s les uns aux autres plut\u00f4t qu\u2019implant\u00e9s c\u00f4te \u00e0 c\u00f4te et ne sont pas visuellement perceptibles sans une construction physique qui en occupe l\u2019espace. Une fois les volumes d\u2019air occup\u00e9s par une construction, le principe de la mitoyennet\u00e9 des murs5<\/a><\/sup> peut \u00eatre appliqu\u00e9 aux planchers et plafonds qui deviennent alors mitoyens.<\/p>\n\n\n\n

2.\u00a0Avantages du cadastre vertical dans certains cas<\/h2>\n\n\n\n

2.1\u00a0Construction d\u2019un nouvel immeuble<\/h3>\n\n\n\n

Si le syst\u00e8me de la copropri\u00e9t\u00e9 divise du C.c.Q. se pr\u00eate bien \u00e0 un immeuble \u00e0 usages multiples, celui du cadastre vertical peut s\u2019y pr\u00eater \u00e9galement car il permet la construction d\u2019un immeuble en hauteur compos\u00e9 de lots volum\u00e9triques distincts, les uns au-dessus des autres et dont les usages peuvent \u00eatre diff\u00e9rents. De m\u00eame, les propri\u00e9taires6<\/a><\/sup> de chaque volume peuvent aussi \u00eatre distincts et leurs pr\u00eateurs qui en financent l\u2019acquisition et la construction peuvent \u00e9galement \u00eatre diff\u00e9rents, chacun d\u2019eux pouvant par ailleurs \u00eatre titulaire \u00e0 part enti\u00e8re d\u2019une hypoth\u00e8que immobili\u00e8re de premier rang grevant la totalit\u00e9 du lot volum\u00e9trique concern\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Cette fa\u00e7on de proc\u00e9der implique deux (2) \u00e9tapes principales :<\/p>\n\n\n\n

    \n
  1. Au d\u00e9part, le propri\u00e9taire d\u2019un lot de surface doit effectuer une op\u00e9ration cadastrale aux termes de laquelle il proc\u00e8de \u00e0 la cr\u00e9ation d\u2019un ou plusieurs lots volum\u00e9triques au-dessus du sol,7<\/a><\/sup> l\u2019un au-dessus de l\u2019autre.8<\/a><\/sup> En mati\u00e8re de droit de propri\u00e9t\u00e9, il est acquis que la propri\u00e9t\u00e9 du sol donne droit \u00e0 tout ce qui s\u2019y trouve et \u00e9galement \u00e0 tout ce qui s\u2019y construit hors-sol. La cr\u00e9ation des lots volum\u00e9triques n\u2019est pas \u00e0 elle seule cr\u00e9atrice de propri\u00e9t\u00e9 superficiaire. Les articles 1011 et 1110 C.c.Q. pr\u00e9voient que le droit de propri\u00e9t\u00e9 superficiaire existe ou se cr\u00e9e uniquement lorsqu\u2019il y a renonciation au droit d\u2019accession. Cette renonciation se produit notamment d\u00e8s qu\u2019il y a morcellement du droit de propri\u00e9t\u00e9 entre le tr\u00e9foncier qui demeure propri\u00e9taire du fonds et le superficiaire qui acquiert le droit de propri\u00e9t\u00e9 du lot volum\u00e9trique superficiaire.<\/li>\n\n\n\n
  2. Ensuite, au moment du morcellement de l\u2019immeuble entre le tr\u00e9fonds et la propri\u00e9t\u00e9 superficiaire, les parties initialement concern\u00e9es par ce projet doivent s\u2019entendre au pr\u00e9alable sur les modalit\u00e9s de leur coexistence. Cela implique une convention visant la cr\u00e9ation de diverses servitudes pour que l\u2019immeuble, pris dans sa globalit\u00e9, soit fonctionnel pour tous. Cette convention vient aussi g\u00e9rer comment l\u2019immeuble doit \u00eatre entretenu. Ceci est tr\u00e8s similaire aux ententes applicables aux copropri\u00e9t\u00e9s en lien avec des parties privatives et des parties communes. La grande diff\u00e9rence entre les deux modes de d\u00e9tention du droit de propri\u00e9t\u00e9 est que l\u2019exigence du maintien d\u2019un fonds de pr\u00e9voyance n\u2019est pas une obligation impos\u00e9e aux propri\u00e9taires de lots volum\u00e9triques, qu\u2019ils soient tr\u00e9fonciers ou superficiaires.<\/a><\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

    Au niveau de la construction, tous les propri\u00e9taires de lots volum\u00e9triques doivent participer aux d\u00e9bours\u00e9s progressifs de construction et ce, d\u00e8s le d\u00e9but de la construction. Le partage des co\u00fbts au fur et \u00e0 mesure de la construction se fait suivant une r\u00e9partition \u00e9volutive entre les diff\u00e9rents propri\u00e9taires. Les diff\u00e9rents propri\u00e9taires des lots volum\u00e9triques qui composent un m\u00eame immeuble peuvent avoir des fins commerciales diff\u00e9rentes mais dont les activit\u00e9s sont compatibles entre elles. Ainsi, pour un nouvel immeuble de cinq \u00e9tages, le premier \u00e9tage peut \u00eatre la propri\u00e9t\u00e9 d\u2019une banni\u00e8re commerciale, le deuxi\u00e8me \u00e9tage, la propri\u00e9t\u00e9 d\u2019un centre de sport et les trois derniers \u00e9tages peuvent \u00eatre la propri\u00e9t\u00e9 d\u2019une troisi\u00e8me partie dont l\u2019entreprise est la location de logements r\u00e9sidentiels.<\/p>\n\n\n\n

    <\/a>Cette fa\u00e7on de proc\u00e9der permet \u00e0 chaque propri\u00e9taire d\u2019\u00eatre uniquement responsable de sa portion des co\u00fbts de construction de son lot volum\u00e9trique et de choisir son pr\u00eateur qui peut ne pas \u00eatre celui des autres propri\u00e9taires. Dans le cas d\u2019une pluralit\u00e9 de pr\u00eateurs diff\u00e9rents qui d\u00e9tiennent chacun une hypoth\u00e8que immobili\u00e8re de premier rang sur des lots volum\u00e9triques distincts doivent \u00e9galement convenir entre eux du mode d\u2019exercice des recours hypoth\u00e9caires des uns et des autres.<\/p>\n\n\n\n

    <\/a>Sans y \u00eatre tenus par la l\u00e9gislation applicable, les diff\u00e9rents propri\u00e9taires peuvent juger appropri\u00e9 de s\u2019assurer que tous contribuent aux charges communes de l\u2019immeuble dans son ensemble. Il est envisageable de garantir cette contribution au moyen d’hypoth\u00e8ques crois\u00e9es consenties par chacun des propri\u00e9taires. La m\u00e9canique des hypoth\u00e8ques crois\u00e9es est bien connue et ne pr\u00e9sente pas d\u2019enjeu. Les hypoth\u00e8ques crois\u00e9es sont \u00e9videmment de rang inf\u00e9rieur \u00e0 celles d\u00e9tenues par les pr\u00eateurs de premier rang qui participent au financement de l\u2019acquisition et de la construction de l\u2019immeuble projet\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

    2.2\u00a0Un immeuble d\u00e9j\u00e0 existant, tel un duplex ou un triplex r\u00e9sidentiel<\/h3>\n\n\n\n

    Plusieurs municipalit\u00e9s ont adopt\u00e9 des mesures limitant ou interdisant la conversion d’immeubles locatifs en copropri\u00e9t\u00e9 divise. Pour ce qui est des copropri\u00e9t\u00e9s indivises existantes, il demeure toutefois possible dans certains cas de proc\u00e9der \u00e0 leur transformation en copropri\u00e9t\u00e9s divises, mais uniquement avec l\u2019autorisation pr\u00e9alable du Tribunal administratif du logement (le \u00ab TAL<\/strong> \u00bb)9<\/a><\/sup>.<\/p>\n\n\n\n

    Le pr\u00e9sent article vise \u00e0 explorer une avenue diff\u00e9rente. La question est de savoir si la cr\u00e9ation de lots volum\u00e9triques distincts permettrait, dans certains cas et sous r\u00e9serve des r\u00e8glements municipaux applicables, de parvenir \u00e0 un r\u00e9sultat fonctionnel comparable \u00e0 celui d’une copropri\u00e9t\u00e9 divise, sans avoir recours au m\u00e9canisme traditionnel de conversion qui pr\u00e9sente des d\u00e9lais et des difficult\u00e9s en raison du processus qui exige l\u2019intervention du TAL.<\/p>\n\n\n\n

    La copropri\u00e9t\u00e9 indivise constitue un mode de d\u00e9tention largement r\u00e9pandu, notamment \u00e0 Montr\u00e9al, pour les immeubles \u00e0 logements multiples . Dans plusieurs cas, les copropri\u00e9taires occupent chacun un logement distinct dont ils ont l’usage exclusif. Toutefois, ce mode de d\u00e9tention pr\u00e9sente des limites importantes, notamment en mati\u00e8re de financement, de disposition de l’immeuble et surtout en raison du non-acc\u00e8s au droit \u00e0 la reprise du logement et de l\u2019exercice du droit de reprise par le propri\u00e9taire qui choisit de rendre son logement disponible \u00e0 la location r\u00e9sidentielle. Ces restrictions d\u00e9coulent de l\u2019article 1958 C.c.Q. qui se lit comme suit :<\/p>\n\n\n\n

    Le propri\u00e9taire d\u2019une part indivise d\u2019un immeuble ne peut reprendre aucun logement s\u2019y trouvant, \u00e0 moins qu\u2019il n\u2019y ait qu\u2019un seul autre propri\u00e9taire et que ce dernier soit son conjoint.<\/em><\/p>\n\n\n\n

    Si les r\u00e8glements municipaux le permettaient, il pourrait \u00eatre envisag\u00e9, au moyen d\u2019une op\u00e9ration cadastrale de subdiviser un duplex ou un triplex en autant de lots volum\u00e9triques distincts qu’il comporte d’unit\u00e9s d’habitation. Chaque logement deviendrait alors une propri\u00e9t\u00e9 autonome susceptible d’\u00eatre vendue ou financ\u00e9e ind\u00e9pendamment des autres.<\/p>\n\n\n\n

    Une telle structure pourrait notamment avoir pour effet de soustraire chaque unit\u00e9 de logement aux contraintes particuli\u00e8res associ\u00e9es \u00e0 l’indivision. \u00c0 titre d’exemple, les restrictions d\u00e9coulant de l’article 1958 C.c.Q. relatives \u00e0 la reprise du logement par un copropri\u00e9taire indivis ne trouveraient plus application dans un contexte o\u00f9 chaque unit\u00e9 constitue un immeuble distinct.<\/p>\n\n\n\n

    Cette possibilit\u00e9 pr\u00e9sente un int\u00e9r\u00eat sur le plan \u00e9conomique et sur celui de l’utilisation du parc immobilier. En effet, plusieurs propri\u00e9taires h\u00e9sitent \u00e0 offrir leur logement en location lorsqu’ils savent qu’il leur sera difficile, voire impossible, d’en reprendre possession ult\u00e9rieurement \u00e0 leur seule initiative. Une plus grande flexibilit\u00e9 \u00e0 cet \u00e9gard pourrait encourager la mise en location d\u2019unit\u00e9s actuellement occup\u00e9es par leurs propri\u00e9taires ou maintenues vacantes par crainte de ne pouvoir ult\u00e9rieurement en reprendre possession \u00e0 des fins d\u2019occupation personnelle.<\/p>\n\n\n\n

    Dans l’hypoth\u00e8se o\u00f9 la r\u00e9glementation municipale permettrait la cr\u00e9ation de propri\u00e9t\u00e9s distinctes au moyen de lots volum\u00e9triques, deux avantages importants pourraient \u00eatre envisag\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n

    Premi\u00e8rement, chaque unit\u00e9 deviendrait une propri\u00e9t\u00e9 autonome dont la valeur marchande pourrait \u00eatre sup\u00e9rieure \u00e0 celle d’une quote-part indivise dans un immeuble. L’acqu\u00e9reur b\u00e9n\u00e9ficierait alors d’une plus grande libert\u00e9 de financement et d’une meilleure liquidit\u00e9 lors de la revente.<\/p>\n\n\n\n

    Deuxi\u00e8mement, la disparition de certaines contraintes propres \u00e0 l’indivision pourrait, dans certains cas, favoriser la mise en location d’un plus grand nombre d’unit\u00e9s r\u00e9sidentielles. Le propri\u00e9taire conserverait davantage de contr\u00f4le sur son immeuble et sur sa capacit\u00e9 \u00e9ventuelle de reprendre possession du logement pour lui-m\u00eame ou pour les personnes vis\u00e9es par la loi. Ainsi, sous r\u00e9serve des contraintes impos\u00e9es par le droit municipal et les r\u00e8gles d’urbanisme applicables, le lot volum\u00e9trique pourrait constituer un outil additionnel permettant de concilier les objectifs de d\u00e9veloppement immobilier, de financement et d’utilisation optimale du parc r\u00e9sidentiel existant.<\/p>\n\n\n\n

    2.3\u00a0Les obstacles juridiques \u00e0 la conversion des lots volum\u00e9triques<\/h3>\n\n\n\n

    Bien que la division volum\u00e9trique offre une grande souplesse dans l\u2019organisation juridique et fonctionnelle d\u2019un ensemble immobilier, la conversion d\u2019un immeuble actuellement en indivision peut soulever des difficult\u00e9s juridiques.<\/p>\n\n\n\n

    D\u2019abord, les droits r\u00e9els d\u00e9j\u00e0 consentis sur les volumes concern\u00e9s peuvent constituer un obstacle significatif. Les hypoth\u00e8ques, servitudes, empi\u00e9tements conventionnels, droits d\u2019usage exclusif ou conventions d\u2019exploitation int\u00e9gr\u00e9es \u00e0 la structure volum\u00e9trique devront souvent \u00eatre maintenus, modifi\u00e9s ou radi\u00e9s avant toute restructuration cadastrale. L\u2019accord des cr\u00e9anciers hypoth\u00e9caires et des titulaires de droits r\u00e9els peut certainement devenir n\u00e9cessaire, ce qui peut complexifier l\u2019op\u00e9ration de fa\u00e7on notable.<\/p>\n\n\n\n

    Ensuite, la conversion peut exiger g\u00e9n\u00e9ralement une r\u00e9vision compl\u00e8te de l\u2019organisation juridique de l\u2019immeuble. Les m\u00e9canismes de gouvernance, d\u2019entretien, de partage des charges et de gestion des \u00e9quipements communs devront \u00eatre remplac\u00e9s ou adapt\u00e9s afin d\u2019assurer le fonctionnement coh\u00e9rent du nouveau r\u00e9gime foncier. Cette transition peut n\u00e9cessiter une refonte importante de la documentation contractuelle existante liant les diff\u00e9rents indivisaires.<\/p>\n\n\n\n

    Des contraintes urbanistiques et cadastrales peuvent \u00e9galement limiter ou emp\u00eacher la conversion. La configuration des volumes n\u2019est pas n\u00e9cessairement compatible avec les exigences applicables aux subdivisions cadastrales ou aux lots projet\u00e9s. Des autorisations municipales, des op\u00e9rations cadastrales complexes ou des ajustements physiques \u00e0 l\u2019immeuble peuvent alors \u00eatre requis.<\/p>\n\n\n\n

    Enfin, lorsque plusieurs propri\u00e9taires sont impliqu\u00e9s, la conversion n\u00e9cessite fr\u00e9quemment l\u2019obtention d\u2019un consentement unanime ou, \u00e0 tout le moins, d\u2019un niveau \u00e9lev\u00e9 de consensus suivant les exigences des ententes contractuelles existantes. Les int\u00e9r\u00eats \u00e9conomiques des diff\u00e9rents titulaires peuvent diverger, particuli\u00e8rement lorsque certains volumes pr\u00e9sentent une valeur strat\u00e9gique ou b\u00e9n\u00e9ficient de droits particuliers difficilement transposables dans le nouveau cadre juridique.<\/p>\n\n\n\n

    Un autre obstacle important d\u00e9coule du principe de sp\u00e9cialit\u00e9 de l\u2019assiette hypoth\u00e9caire. En droit qu\u00e9b\u00e9cois, l\u2019hypoth\u00e8que immobili\u00e8re gr\u00e8ve le bien sp\u00e9cifiquement d\u00e9sign\u00e9 dans l\u2019acte constitutif et inscrit au registre foncier. Or, une op\u00e9ration cadastrale menant \u00e0 la cr\u00e9ation de lots volum\u00e9triques peut modifier l\u2019identit\u00e9 cadastrale ou m\u00eame la consistance juridique de l\u2019assiette grev\u00e9e. La disparition ou la reconfiguration d\u2019un volume hypoth\u00e9qu\u00e9 soul\u00e8ve alors la question du maintien des charges hypoth\u00e9caires sur les nouveaux lots cr\u00e9\u00e9s. Cette situation exige g\u00e9n\u00e9ralement l\u2019intervention des cr\u00e9anciers hypoth\u00e9caires afin de confirmer la continuit\u00e9 de leurs s\u00fbret\u00e9s, d\u2019obtenir les consentements requis et, le cas \u00e9ch\u00e9ant, de proc\u00e9der \u00e0 une r\u00e9duction de l\u2019assiette hypoth\u00e9caire des immeubles grev\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n

    2.4 Distinction fondamentale entre le lot volum\u00e9trique et la copropri\u00e9t\u00e9 divise<\/h3>\n\n\n\n

    Bien que la structure volum\u00e9trique puisse, sur le plan pratique, produire certains r\u00e9sultats comparables \u00e0 ceux recherch\u00e9s par la copropri\u00e9t\u00e9 divise, ces deux r\u00e9gimes demeurent fondamentalement diff\u00e9rents sur le plan juridique.<\/p>\n\n\n\n

    La copropri\u00e9t\u00e9 divise repose sur le fractionnement du droit de propri\u00e9t\u00e9 d\u2019un m\u00eame immeuble entre plusieurs copropri\u00e9taires. Chaque fraction comprend une partie privative ainsi qu\u2019une quote-part indivise des parties communes. L\u2019existence de ces parties communes entra\u00eene la cr\u00e9ation obligatoire d\u2019un syndicat de copropri\u00e9t\u00e9 charg\u00e9 de l\u2019administration et de la conservation de<\/p>\n\n\n\n

    l\u2019immeuble, ainsi que l\u2019application d\u2019un ensemble de r\u00e8gles imp\u00e9ratives pr\u00e9vues au C.c.Q., notamment celles relatives au fonds de pr\u00e9voyance, au carnet d\u2019entretien, aux charges communes et \u00e0 la gouvernance de la copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

    \u00c0 l\u2019inverse, la division volum\u00e9trique repose sur la cr\u00e9ation d\u2019immeubles distincts constitu\u00e9s de volumes cadastr\u00e9s autonomes. Chaque propri\u00e9taire d\u00e9tient alors un droit de propri\u00e9t\u00e9 complet sur son lot volum\u00e9trique plut\u00f4t qu\u2019une fraction d\u2019un immeuble comprenant des parties communes. Les relations entre les diff\u00e9rents propri\u00e9taires ne d\u00e9coulent pas d\u2019une d\u00e9claration de copropri\u00e9t\u00e9 ni de dispositions particuli\u00e8res du C.c.Q. applicables \u00e0 la copropri\u00e9t\u00e9 divise, mais plut\u00f4t de servitudes r\u00e9ciproques, de conventions contractuelles et, le cas \u00e9ch\u00e9ant, de m\u00e9canismes de s\u00fbret\u00e9s convenus entre eux.<\/p>\n\n\n\n

    Dans ce contexte, les \u00e9l\u00e9ments qui, en copropri\u00e9t\u00e9 divise, rel\u00e8vent de l\u2019ordre juridique de la copropri\u00e9t\u00e9 peuvent g\u00e9n\u00e9ralement \u00eatre reproduits par voie conventionnelle dans une structure volum\u00e9trique. Les parties peuvent ainsi convenir des r\u00e8gles relatives \u00e0 l\u2019entretien de l\u2019immeuble, \u00e0 l\u2019utilisation des infrastructures communes, \u00e0 la r\u00e9partition des d\u00e9penses, aux m\u00e9canismes de r\u00e8glement des diff\u00e9rends et aux garanties destin\u00e9es \u00e0 assurer l\u2019ex\u00e9cution de leurs obligations respectives. Toutefois, ces obligations tirent alors leur source de la convention des parties plut\u00f4t que d\u2019un r\u00e9gime l\u00e9gal sp\u00e9cialement con\u00e7u pour la copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

    En cons\u00e9quence, m\u00eame si la division volum\u00e9trique peut parfois atteindre un r\u00e9sultat \u00e9conomique similaire \u00e0 celui d\u2019une copropri\u00e9t\u00e9 divise, elle ne constitue pas, sur le plan conceptuel, une simple variante de celle-ci. Elle repose plut\u00f4t sur une logique juridique diff\u00e9rente dans laquelle l\u2019unit\u00e9 de base n\u2019est plus la fraction de copropri\u00e9t\u00e9, mais bien l\u2019immeuble distinct cr\u00e9\u00e9 par l\u2019effet combin\u00e9 du cadastre tridimensionnel et du droit de superficie.<\/p>\n\n\n\n

    Le d\u00e9bat ne porte peut-\u00eatre pas tant sur la question de savoir si le lot volum\u00e9trique reproduit les effets de la copropri\u00e9t\u00e9 divise, mais plut\u00f4t sur celle de savoir dans quelle mesure le l\u00e9gislateur entend r\u00e9server certains effets \u00e9conomiques \u00e0 un v\u00e9hicule juridique particulier.<\/p>\n\n\n\n

    2.5 Le lot volum\u00e9trique constitue-t-il une conversion d\u00e9guis\u00e9e?<\/h3>\n\n\n\n

    Il pourrait \u00eatre soutenu que la division d’un immeuble r\u00e9sidentiel en lots volum\u00e9triques constitue, dans les faits, une conversion d\u00e9guis\u00e9e en copropri\u00e9t\u00e9 divise. Cette qualification ne va toutefois pas de soi. La structure volum\u00e9trique repose sur le droit de superficie et sur la cr\u00e9ation d’immeubles distincts plut\u00f4t que sur l’\u00e9tablissement d’une d\u00e9claration de copropri\u00e9t\u00e9, d’un syndicat et de fractions de copropri\u00e9t\u00e9. Bien que le r\u00e9sultat \u00e9conomique puisse parfois s’apparenter \u00e0 celui d’une conversion, la qualification juridique demeure diff\u00e9rente. La question pourrait \u00e9ventuellement \u00eatre appel\u00e9e \u00e0 \u00eatre tranch\u00e9e par le l\u00e9gislateur ou par les tribunaux.<\/p>\n\n\n\n

    Il pourrait \u00e9galement \u00eatre soutenu que lorsqu’un immeuble est subdivis\u00e9 en autant de lots volum\u00e9triques qu’il comporte d’unit\u00e9s d’habitation afin que chacune puisse \u00eatre vendue isol\u00e9ment, l’op\u00e9ration vise essentiellement le m\u00eame r\u00e9sultat \u00e9conomique qu’une conversion en copropri\u00e9t\u00e9 divise. Une autorit\u00e9 administrative ou un tribunal pourrait \u00eatre invit\u00e9 \u00e0 rechercher la v\u00e9ritable nature de l’op\u00e9ration plut\u00f4t qu’\u00e0 s’en tenir \u00e0 sa forme juridique. La question demeure toutefois ouverte puisque le r\u00e9gime de la propri\u00e9t\u00e9 superficiaire et celui de la copropri\u00e9t\u00e9 divise reposent sur des fondements conceptuels distincts.<\/p>\n\n\n\n

    3. Le contr\u00f4le du parc locatif pourrait \u00eatre transf\u00e9r\u00e9 du tal vers l’autorit\u00e9 municipale<\/h2>\n\n\n\n

    Pour conclure, la division d’un immeuble r\u00e9sidentiel au moyen de lots volum\u00e9triques peut produire un r\u00e9sultat tr\u00e8s similaire \u00e0 celui d’une conversion en copropri\u00e9t\u00e9 divise. Chaque unit\u00e9 devient susceptible d’ali\u00e9nation et de financement distincts, tout en demeurant d\u00e9tach\u00e9e du r\u00e9gime juridique de la copropri\u00e9t\u00e9. Cette approche pourrait ainsi permettre d’atteindre plusieurs des effets recherch\u00e9s par une conversion sans recourir au m\u00e9canisme actuellement soumis \u00e0 l’autorisation du Tribunal administratif du logement.<\/p>\n\n\n\n

    La division volum\u00e9trique soul\u00e8ve une question de politique l\u00e9gislative fondamentale : si une municipalit\u00e9 autorise les op\u00e9rations cadastrales n\u00e9cessaires \u00e0 la cr\u00e9ation de propri\u00e9t\u00e9s superficiaires distinctes correspondant \u00e0 des logements autonomes, elle dispose potentiellement d’un outil lui permettant de r\u00e9organiser son parc immobilier sans recourir au r\u00e9gime traditionnel de conversion des immeubles locatifs. Dans ce contexte, les contraintes actuellement associ\u00e9es au processus d’autorisation devant le TAL pourraient perdre une partie importante de leur efficacit\u00e9 pratique.<\/p>\n\n\n\n

    En conclusion, le d\u00e9bat n’est peut-\u00eatre plus de savoir si le lot volum\u00e9trique constitue ou non une alternative \u00e0 la copropri\u00e9t\u00e9 divise. La v\u00e9ritable question est plut\u00f4t celle de savoir si le droit qu\u00e9b\u00e9cois souhaite permettre qu’un r\u00e9sultat fonctionnel \u00e9quivalent \u00e0 une conversion puisse \u00eatre atteint par l’entremise du droit de superficie et des op\u00e9rations cadastrales, sans intervention pr\u00e9alable du TAL. Ainsi, si les municipalit\u00e9s d\u00e9tiennent le pouvoir pratique de permettre ou d’emp\u00eacher la cr\u00e9ation de propri\u00e9t\u00e9s superficiaires correspondant \u00e0 des logements autonomes, une partie importante du contr\u00f4le de la transformation du parc locatif pourrait se d\u00e9placer du TAL vers l’autorit\u00e9 municipale.<\/p>\n\n\n\n

    Si une telle utilisation des lots volum\u00e9triques devait se g\u00e9n\u00e9raliser, le l\u00e9gislateur pourrait \u00e9ventuellement \u00eatre appel\u00e9 \u00e0 d\u00e9terminer si les m\u00e9canismes actuels de contr\u00f4le des conversions demeurent adapt\u00e9s. Enfin, il faut consid\u00e9rer que la mise en \u0153uvre d’une structure volum\u00e9trique soul\u00e8ve \u00e9galement des consid\u00e9rations fiscales qui d\u00e9passent le cadre du pr\u00e9sent texte. Les cons\u00e9quences relatives aux droits de mutation, \u00e0 la TPS et \u00e0 la TVQ ainsi qu’\u00e0 certaines restructurations immobili\u00e8res devront \u00eatre examin\u00e9es au cas par cas.<\/p>\n\n\n\n

    \n\n\n\n

    Me Maxime B. Rh\u00e9aume, avocat, associ\u00e9 de Miller Thomson, S.E.N.C.R.L, charg\u00e9 de cours en droit des s\u00fbret\u00e9s au programme de ma\u00eetrise en droit notarial de la Facult\u00e9 de droit de l\u2019Universit\u00e9 de Montr\u00e9al, charg\u00e9 de cours en droit des soci\u00e9t\u00e9s par actions aux programmes de baccalaur\u00e9at et de ma\u00eetrise en droit notarial de la Facult\u00e9 de droit de l\u2019Universit\u00e9 de Montr\u00e9al, charg\u00e9 de cours en droit des soci\u00e9t\u00e9s par actions au programme de ma\u00eetrise en droit notarial de la Facult\u00e9 de droit de l\u2019Universit\u00e9 d\u2019Ottawa (hiver 2024), charg\u00e9 de cours en droit des soci\u00e9t\u00e9s de personnes au programme de baccalaur\u00e9at de la Facult\u00e9 de droit de l\u2019Universit\u00e9 de Montr\u00e9al et enseignant vacataire au programme de Master en droit des affaires de la Facult\u00e9 de droit de l\u2019Universit\u00e9 Lumi\u00e8re Lyon 2.<\/em><\/p>\n\n\n\n

    \n\n\n
    1. L\u2019auteur est l\u2019id\u00e9ateur du sujet trait\u00e9 dans le pr\u00e9sent article. Toutefois, certains passages ont \u00e9t\u00e9 g\u00e9n\u00e9r\u00e9s, propos\u00e9s ou reformul\u00e9s avec l\u2019assistance de ChatGPT, puis r\u00e9vis\u00e9s et approuv\u00e9s par l\u2019auteur. L\u2019auteur a \u00e9galement utilis\u00e9 ChatGPT en lien avec la revue et l\u2019analyse de tout ou de parties des textes suivants : Fran\u00e7ois BROCHU, \u00ab La copropri\u00e9t\u00e9 divise et la propri\u00e9t\u00e9 superficiaire notamment en droit civil qu\u00e9b\u00e9cois \u00bb, dans La mise en copropri\u00e9t\u00e9 de l’immeuble, Droit et Ville, no 72, 2011\/2, Institut des \u00c9tudes Juridiques de l’Urbanisme, de la Construction et de l’Environnement (IEJUC), Toulouse, p. 21-30; Sylvio NORMAND, Introduction au droit des biens : le manuel de l\u2019\u00e9tudiant, 4e \u00e9d (Montr\u00e9al : Wilson & Lafleur, 2026); Fran\u00e7ois FRENETTE, La propri\u00e9t\u00e9 superficiaire, 3e \u00e9d., Montr\u00e9al, Chambre des notaires du Qu\u00e9bec \/ Wilson & Lafleur, 2014, Collection bleue, S\u00e9rie R\u00e9pertoire de droit; Christine GAGNON, \u00ab Applications contemporaines de la propri\u00e9t\u00e9 superficiaire \u00bb, dans D\u00e9veloppements r\u00e9cents en droit immobilier (2002), Montr\u00e9al, \u00c9ditions Yvon Blais, 2002, 61; Jean-Guy CARDINAL, Le droit de superficie, modalit\u00e9 du droit de propri\u00e9t\u00e9 : \u00e9tude historique et critique du concept juridique et expos\u00e9 de ses applications, th\u00e8se de doctorat en droit, Universit\u00e9 de Montr\u00e9al, Montr\u00e9al, Wilson & Lafleur, 1957. Les r\u00e9f\u00e9rences aux articles des lois cit\u00e9es ont \u00e9t\u00e9 v\u00e9rifi\u00e9es. \u21a9\ufe0e<\/a><\/li>
    2. Loi concernant la copropri\u00e9t\u00e9 des immeubles<\/em>, L.Q. 1969, c. 76. \u21a9\ufe0e<\/a><\/li>
    3. Article 1072 C.c.Q. \u21a9\ufe0e<\/a><\/li>
    4. RLRQ c C-1, art 19.2. \u21a9\ufe0e<\/a><\/li>
    5. Article 1003 C.c.Q. \u21a9\ufe0e<\/a><\/li>
    6. Il s\u2019agit d\u2019un propri\u00e9taire \u00e0 part enti\u00e8re et non d\u2019un copropri\u00e9taire, divis ou indivis. \u21a9\ufe0e<\/a><\/li>
    7. Les lots volum\u00e9triques peuvent \u00e9galement \u00eatre des lots sous la surface du sol et destin\u00e9s \u00e0 des ouvrages souterrains. \u21a9\ufe0e<\/a><\/li>
    8. On peut \u00e9galement avoir des lots volum\u00e9triques sous terre pour, par exemple construire des garages souterrains et disposer des espaces. \u21a9\ufe0e<\/a><\/li>
    9. Article 51 de la Loi sur le tribunal administratif du logement<\/em>, LRQ. cT-15.01. \u21a9\ufe0e<\/a><\/li><\/ol>\n\n\n

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      Le pr\u00e9sent article examine si la division volum\u00e9trique d’un immeuble r\u00e9sidentiel, combin\u00e9e \u00e0 l’utilisation du droit de superficie, peut constituer une alternative juridiquement viable \u00e0 la conversion en copropri\u00e9t\u00e9 divise. Plus particuli\u00e8rement, il explore la possibilit\u00e9 que cette technique cadastrale permette d’atteindre plusieurs des effets \u00e9conomiques et fonctionnels d’une copropri\u00e9t\u00e9 divise tout en \u00e9vitant certaines […]<\/p>\n","protected":false},"author":90,"featured_media":25875,"parent":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":"[{\"content\":\"L\u2019auteur est l\u2019id\u00e9ateur du sujet trait\u00e9 dans le pr\u00e9sent article. Toutefois, certains passages ont \u00e9t\u00e9 g\u00e9n\u00e9r\u00e9s, propos\u00e9s ou reformul\u00e9s avec l\u2019assistance de ChatGPT, puis r\u00e9vis\u00e9s et approuv\u00e9s par l\u2019auteur. L\u2019auteur a \u00e9galement utilis\u00e9 ChatGPT en lien avec la revue et l\u2019analyse de tout ou de parties des textes suivants : Fran\u00e7ois BROCHU, \u00ab La copropri\u00e9t\u00e9 divise et la propri\u00e9t\u00e9 superficiaire notamment en droit civil qu\u00e9b\u00e9cois \u00bb, dans La mise en copropri\u00e9t\u00e9 de l'immeuble, Droit et Ville, no 72, 2011\/2, Institut des \u00c9tudes Juridiques de l'Urbanisme, de la Construction et de l'Environnement (IEJUC), Toulouse, p. 21-30; Sylvio NORMAND, Introduction au droit des biens : le manuel de l\u2019\u00e9tudiant, 4e \u00e9d (Montr\u00e9al : Wilson & Lafleur, 2026); Fran\u00e7ois FRENETTE, La propri\u00e9t\u00e9 superficiaire, 3e \u00e9d., Montr\u00e9al, Chambre des notaires du Qu\u00e9bec \/ Wilson & Lafleur, 2014, Collection bleue, S\u00e9rie R\u00e9pertoire de droit; Christine GAGNON, \u00ab Applications contemporaines de la propri\u00e9t\u00e9 superficiaire \u00bb, dans D\u00e9veloppements r\u00e9cents en droit immobilier (2002), Montr\u00e9al, \u00c9ditions Yvon Blais, 2002, 61; Jean-Guy CARDINAL, Le droit de superficie, modalit\u00e9 du droit de propri\u00e9t\u00e9 : \u00e9tude historique et critique du concept juridique et expos\u00e9 de ses applications, th\u00e8se de doctorat en droit, Universit\u00e9 de Montr\u00e9al, Montr\u00e9al, Wilson & Lafleur, 1957. Les r\u00e9f\u00e9rences aux articles des lois cit\u00e9es ont \u00e9t\u00e9 v\u00e9rifi\u00e9es.\",\"id\":\"12a65bd9-60f0-4900-9a8d-038b8b2053b8\"},{\"content\":\"Loi concernant la copropri\u00e9t\u00e9 des immeubles<\/em>, L.Q. 1969, c. 76.\",\"id\":\"8e72af5f-86a1-4e0f-9bf8-31de7b1df56a\"},{\"content\":\"Article 1072 C.c.Q.\",\"id\":\"1bac1e20-5d3e-4ee0-9f96-d67f9560fad6\"},{\"content\":\"RLRQ c C-1, art 19.2.\",\"id\":\"be820de6-eb8d-44de-9349-a82cd5d003ef\"},{\"content\":\"Article 1003 C.c.Q.\",\"id\":\"416b0bc9-b24e-43a0-af2a-6f3fa7891268\"},{\"content\":\"Il s\u2019agit d\u2019un propri\u00e9taire \u00e0 part enti\u00e8re et non d\u2019un copropri\u00e9taire, divis ou indivis.\",\"id\":\"cbda35ab-6563-421e-9ee2-30be0e44b36a\"},{\"content\":\"Les lots volum\u00e9triques peuvent \u00e9galement \u00eatre des lots sous la surface du sol et destin\u00e9s \u00e0 des ouvrages souterrains.\",\"id\":\"9a04e032-2e86-451c-8d92-7aa8b1602701\"},{\"content\":\"On peut \u00e9galement avoir des lots volum\u00e9triques sous terre pour, par exemple construire des garages souterrains et disposer des espaces.\",\"id\":\"5a58ff8f-c63d-4b4c-b3e9-e1ac8e79953a\"},{\"content\":\"Article 51 de la Loi sur le tribunal administratif du logement<\/em>, LRQ. cT-15.01.\",\"id\":\"a1751c12-39c8-48b4-9b58-298ada7114ec\"}]"},"categories":[619],"insight-format":[470],"class_list":["post-57881","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-immobilier"],"acf":[],"yoast_head":"\nLots volum\u00e9triques, cadastre vertical et conversion des immeubles locatifs : une alternative \u00e0 la copropri\u00e9t\u00e9 divise? | Miller Thomson<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Peut-on obtenir certains des avantages de la copropri\u00e9t\u00e9 divise sans cr\u00e9er de copropri\u00e9t\u00e9? 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