{"id":57680,"date":"2026-10-29T11:24:17","date_gmt":"2026-10-29T15:24:17","guid":{"rendered":"https:\/\/www.millerthomson.com\/?p=57680"},"modified":"2026-10-29T11:39:33","modified_gmt":"2026-10-29T15:39:33","slug":"choisir-une-strategie-dinvestissement-immobilier-acquisition-dune-plateforme-immobiliere-ou-dun-actif-isole","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.millerthomson.com\/fr\/perspectives-juridiques\/real-estate\/choisir-une-strategie-dinvestissement-immobilier-acquisition-dune-plateforme-immobiliere-ou-dun-actif-isole\/","title":{"rendered":"Choisir une strat\u00e9gie d\u2019investissement immobilier : acquisition d\u2019une plateforme immobili\u00e8re ou d\u2019un actif isol\u00e9"},"content":{"rendered":"\n

Le march\u00e9 canadien de l\u2019immobilier commercial continue de susciter un vif int\u00e9r\u00eat aupr\u00e8s des investisseurs canadiens et \u00e9trangers. Au deuxi\u00e8me trimestre de 2026<\/a>, le volume des investissements dans l\u2019immobilier commercial a atteint 16,2 milliards $, le plus \u00e9lev\u00e9 depuis le d\u00e9but de 2022. Les investisseurs \u00e9trangers repr\u00e9sentaient 43,9 % des acquisitions, tandis que les investisseurs canadiens comptaient pour plus du tiers des activit\u00e9s d\u2019acquisition.<\/p>\n\n\n\n

Cette dynamique est aliment\u00e9e par plusieurs facteurs<\/a>, notamment le taux de change favorable du dollar canadien, la diversit\u00e9 des cat\u00e9gories d\u2019actifs immobiliers et la r\u00e9putation du Canada en tant que march\u00e9 d\u2019investissement stable. Les pr\u00e9visions de croissance continue<\/a> dans plusieurs secteurs, combin\u00e9es \u00e0 des initiatives comme la M\u00e9gad\u00e9duction \u00e0 la productivit\u00e9<\/a>, laissent entrevoir que l\u2019immobilier commercial demeurera une occasion d\u2019investissement attrayante pour les ann\u00e9es \u00e0 venir.<\/p>\n\n\n\n

\u00c0 mesure que les activit\u00e9s d\u2019investissement s\u2019intensifient, les investisseurs doivent prendre une d\u00e9cision strat\u00e9gique importante : comment structurer leur entr\u00e9e sur le march\u00e9. Alors que certains investisseurs privil\u00e9gient la souplesse et le contr\u00f4le que procure l\u2019acquisition d\u2019un immeuble particulier, d\u2019autres recherchent l\u2019envergure, l\u2019expertise op\u00e9rationnelle et les possibilit\u00e9s de croissance qu\u2019offre une plateforme immobili\u00e8re bien \u00e9tablie. Cet article compare ces deux strat\u00e9gies d\u2019investissement et pr\u00e9sente certains des principaux avantages et risques associ\u00e9s \u00e0 chacune d\u2019elles.<\/p>\n\n\n\n

Quels \u00e9l\u00e9ments les investisseurs devraient-ils prendre en consid\u00e9ration lors de l\u2019acquisition d\u2019un actif isol\u00e9\u2009?<\/h2>\n\n\n\n

Pour de nombreux investisseurs canadiens et \u00e9trangers, l\u2019acquisition d\u2019un actif immobilier individuel, qu\u2019il s\u2019agisse d\u2019un terrain vacant, d\u2019un terrain destin\u00e9 \u00e0 un projet immobilier ou d\u2019un immeuble \u00e0 revenus, offre un degr\u00e9 \u00e9lev\u00e9 de contr\u00f4le sur la mani\u00e8re dont le capital est investi et sur les march\u00e9s vis\u00e9s. Plut\u00f4t que d\u2019acqu\u00e9rir une plateforme existante dot\u00e9e d\u2019un portefeuille pr\u00e9d\u00e9termin\u00e9, ou une participation dans celle-ci, les investisseurs peuvent cibler des actifs pr\u00e9cis qui correspondent \u00e0 leurs objectifs d\u2019investissement, \u00e0 leur tol\u00e9rance au risque et \u00e0 la cat\u00e9gorie d\u2019actifs qu\u2019ils privil\u00e9gient. Cette approche permet \u00e9galement aux investisseurs de s\u2019adapter directement aux conditions du march\u00e9 local et aux facteurs qui stimulent la demande.<\/p>\n\n\n\n

Les acquisitions d\u2019actifs isol\u00e9s peuvent \u00e9galement offrir d\u2019importantes possibilit\u00e9s de cr\u00e9ation de valeur gr\u00e2ce au d\u00e9veloppement immobilier, au red\u00e9veloppement et \u00e0 la gestion strat\u00e9gique des actifs. Les investisseurs peuvent concentrer leurs ressources sur un immeuble particulier et mettre en \u0153uvre un plan d\u2019affaires adapt\u00e9 aux caract\u00e9ristiques de cet actif et \u00e0 son potentiel sur le march\u00e9. Par exemple, la construction d\u2019un vaste centre logistique par DSV \u00e0 Innisfil, en Ontario<\/a>, illustre comment les investisseurs peuvent cr\u00e9er de la valeur en transformant un terrain en un immeuble construit sur mesure pour r\u00e9pondre \u00e0 des besoins op\u00e9rationnels et commerciaux pr\u00e9cis. En concentrant leurs efforts sur un actif isol\u00e9, les investisseurs peuvent \u00eatre mieux plac\u00e9s pour tirer parti des possibilit\u00e9s de d\u00e9veloppement immobilier et s\u2019adapter \u00e0 l\u2019\u00e9volution de la demande du march\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Un autre avantage de l\u2019acquisition d\u2019un actif isol\u00e9 r\u00e9side dans la plus grande souplesse et le meilleur contr\u00f4le qu\u2019elle procure. L\u2019investisseur peut ainsi mettre en \u0153uvre sa propre strat\u00e9gie d\u2019investissement ou de d\u00e9veloppement immobilier, sans avoir \u00e0 prendre en charge une structure organisationnelle existante. Les investisseurs peuvent prendre des d\u00e9cisions cibl\u00e9es quant \u00e0 l\u2019affectation de leur capital et r\u00e9aliser leurs projets selon leur propre \u00e9ch\u00e9ancier et leurs propres modalit\u00e9s de financement. Cette strat\u00e9gie offre \u00e9galement aux investisseurs une plus grande libert\u00e9 dans le choix des parties avec lesquelles ils concluent des contrats et font affaire, notamment les copropri\u00e9taires ou partenaires, les entrepreneurs en construction et autres fournisseurs de services, les gestionnaires immobiliers et les locataires. Elle leur permet aussi de tirer parti de leurs relations d\u2019affaires existantes.<\/p>\n\n\n\n

Malgr\u00e9 ces avantages, la concentration du capital dans un actif particulier peut exposer davantage les investisseurs aux risques propres \u00e0 cet actif et aux difficult\u00e9s li\u00e9es \u00e0 la r\u00e9alisation de leurs projets. De plus, le rep\u00e9rage d\u2019occasions d\u2019acquisition int\u00e9ressantes et la concr\u00e9tisation de la valeur escompt\u00e9e peuvent n\u00e9cessiter beaucoup de temps, de capitaux et d\u2019expertise. Bien que cette approche offre souplesse et contr\u00f4le, les investisseurs qui souhaitent prendre de l\u2019expansion pourraient constater que la constitution d\u2019un portefeuille par l\u2019acquisition successive d\u2019actifs isol\u00e9s peut constituer une voie plus lente pour atteindre une envergure suffisante, \u00e9tablir une pr\u00e9sence sur le march\u00e9 et r\u00e9aliser des gains d\u2019efficacit\u00e9 op\u00e9rationnelle.<\/p>\n\n\n\n

De quels \u00e9l\u00e9ments les investisseurs devraient-ils tenir compte lorsqu\u2019ils acqui\u00e8rent ou investissent dans une soci\u00e9t\u00e9 plateforme\u2009?<\/h2>\n\n\n\n

Bien qu\u2019une strat\u00e9gie ax\u00e9e sur l\u2019acquisition d\u2019actifs isol\u00e9s offre aux investisseurs souplesse et contr\u00f4le, d\u2019autres peuvent privil\u00e9gier une strat\u00e9gie d\u2019investissement dans une soci\u00e9t\u00e9 plateforme afin d\u2019atteindre plus rapidement une plus grande envergure et de r\u00e9aliser des gains d\u2019efficacit\u00e9 op\u00e9rationnelle. Cette strat\u00e9gie peut prendre la forme de l\u2019acquisition d\u2019une entreprise immobili\u00e8re \u00e9tablie ou d\u2019une participation dans celle-ci. Elle peut \u00e9galement reposer sur un partenariat avec un exploitant immobilier local exp\u00e9riment\u00e9 qui poss\u00e8de d\u00e9j\u00e0 les actifs, les infrastructures et l\u2019expertise n\u00e9cessaires pour soutenir la croissance sur le march\u00e9 canadien. Cette approche permet aux investisseurs d\u2019acc\u00e9der non seulement \u00e0 un portefeuille \u00e9tabli, mais aussi \u00e0 l\u2019expertise en gestion, aux infrastructures op\u00e9rationnelles et aux relations d\u2019affaires dans le secteur n\u00e9cessaires pour soutenir et \u00e9largir ce portefeuille au fil du temps, tout en offrant un rendement plus pr\u00e9visible.<\/p>\n\n\n\n

Cette approche est illustr\u00e9e par le partenariat conclu entre TPG et Oxford Properties Group en vue d\u2019acqu\u00e9rir une participation de 75 % dans le portefeuille immobilier industriel de cette derni\u00e8re<\/a> dans le cadre d\u2019une coentreprise \u00e9valu\u00e9e \u00e0 1,3 milliard $. Cette op\u00e9ration a permis \u00e0 TPG d\u2019acc\u00e9der imm\u00e9diatement \u00e0 une plateforme immobili\u00e8re \u00e9tablie et d\u2019acc\u00e9l\u00e9rer son entr\u00e9e sur le march\u00e9 canadien.<\/p>\n\n\n\n

Au-del\u00e0 de l\u2019acc\u00e8s \u00e0 un portefeuille existant, l\u2019acquisition de soci\u00e9t\u00e9s-plateformes peut offrir d\u2019importants avantages op\u00e9rationnels. En acqu\u00e9rant une soci\u00e9t\u00e9 d\u2019investissement \u00e9tablie ou en concluant un partenariat avec celle-ci, les investisseurs b\u00e9n\u00e9ficient d\u2019un acc\u00e8s \u00e0 des \u00e9quipes de gestion exp\u00e9riment\u00e9es, \u00e0 des syst\u00e8mes d\u2019exploitation \u00e9prouv\u00e9s et \u00e0 des relations d\u2019affaires bien \u00e9tablies dans le secteur, tout en jouant un r\u00f4le moins actif dans la gestion des activit\u00e9s. Cela peut r\u00e9duire la n\u00e9cessit\u00e9 de d\u00e9velopper ces capacit\u00e9s \u00e0 l\u2019interne et assurer une continuit\u00e9 dans la gestion et la croissance du portefeuille.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019investissement de GIC dans le portefeuille industriel de Dream<\/a> illustre bien cet avantage, la filiale de Dream continuant d\u2019agir \u00e0 titre de gestionnaire d\u2019actifs apr\u00e8s la transaction. Les investissements dans des soci\u00e9t\u00e9s-plateformes peuvent donc permettre aux investisseurs d\u2019acc\u00e9der non seulement \u00e0 des actifs existants, mais aussi \u00e0 l\u2019expertise, aux infrastructures et aux capacit\u00e9s d\u2019acquisition n\u00e9cessaires pour soutenir la croissance future.<\/p>\n\n\n\n

Bien que l\u2019acquisition de soci\u00e9t\u00e9s-plateformes puisse permettre aux investisseurs d\u2019atteindre une expansion imm\u00e9diate et de b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019une expertise op\u00e9rationnelle, elle peut \u00e9galement soulever des enjeux particuliers qui lui sont propres, notamment en ce qui concerne le respect des exigences fiscales et r\u00e9glementaires. De plus, si l\u2019acquisition d\u2019un portefeuille existant d\u2019immeubles \u00e0 revenus pr\u00e9sente des avantages potentiels ind\u00e9niables, notamment la reprise des contrats existants, des \u00e9quipes de gestion et des relations d\u2019affaires, elle peut \u00e9galement entra\u00eener la prise en charge de passifs impr\u00e9vus et de probl\u00e8mes pr\u00e9existants li\u00e9s aux actifs ou au personnel.<\/p>\n\n\n\n

Quelle strat\u00e9gie d\u2019investissement vous convient le mieux\u2009?<\/h2>\n\n\n\n

Il n\u2019existe pas de strat\u00e9gie universelle pour investir dans l\u2019immobilier commercial canadien. Qu\u2019ils privil\u00e9gient l\u2019acquisition d\u2019un actif isol\u00e9 ou l\u2019investissement dans une soci\u00e9t\u00e9 plateforme, les investisseurs devraient \u00e9valuer soigneusement dans quelle mesure chaque structure r\u00e9pond \u00e0 leurs objectifs strat\u00e9giques, \u00e0 leurs besoins op\u00e9rationnels et \u00e0 leurs attentes en mati\u00e8re de croissance. La compr\u00e9hension de ces enjeux d\u00e8s le d\u00e9part, avec l\u2019aide de conseillers juridiques et professionnels qualifi\u00e9s, peut aider les investisseurs \u00e0 d\u00e9ployer leurs capitaux plus efficacement et \u00e0 favoriser leur r\u00e9ussite \u00e0 long terme.<\/p>\n\n\n\n

Pour obtenir de plus amples renseignements sur ces structures d\u2019investissement et sur la mani\u00e8re dont elles pourraient s\u2019appliquer \u00e0 votre entreprise, veuillez communiquer avec une avocate ou un avocat de notre groupe Droit des soci\u00e9t\u00e9s<\/a> ou de notre groupe Immobilier<\/a>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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