L\u2019ex\u00e9cution en nature est un recours insaisissable, mais puissant, permettant de faire respecter des obligations contractuelles, particuli\u00e8rement dans le cadre de transactions immobili\u00e8res. Dans la d\u00e9cision r\u00e9cente, Moran c. 1715664 Alberta Inc.<\/em>,<\/a> 2026 ABKB 50[1]<\/a>, la Cour du Banc du Roi de l\u2019Alberta (la \u00ab\u2009Cour\u2009<\/strong>\u00bb) a conclu que le profil de cr\u00e9dit d\u2019une personne satisfaisait \u00e0 l\u2019exigence du caract\u00e8re unique et justifiait l\u2019octroi de l\u2019ex\u00e9cution en nature. La d\u00e9cision confirme en outre que, dans l\u2019interpr\u00e9tation de dispositions contractuelles, la Cour sera guid\u00e9e par les principes du r\u00e9alisme commercial et du caract\u00e8re raisonnable.<\/p>\n\n\n\n Cette affaire d\u00e9coule d\u2019une convention portant sur dix unit\u00e9s condominiales situ\u00e9es \u00e0 Lethbridge, en Alberta. Aux termes de la convention, les demandeurs ont transf\u00e9r\u00e9 au d\u00e9fendeur le titre de propri\u00e9t\u00e9 des unit\u00e9s en contrepartie de 1 $ et de la \u00ab\u2009prise en charge\u2009\u00bb par celui-ci des hypoth\u00e8ques aff\u00e9rentes. Bien que le titre de propri\u00e9t\u00e9 ait \u00e9t\u00e9 transf\u00e9r\u00e9 et que plusieurs unit\u00e9s aient par la suite \u00e9t\u00e9 vendues, le d\u00e9fendeur n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 en mesure d\u2019obtenir le financement n\u00e9cessaire pour prendre en charge les hypoth\u00e8ques grevant les unit\u00e9s restantes et ainsi lib\u00e9rer les demandeurs de leurs obligations envers les pr\u00eateurs.[2]<\/a><\/p>\n\n\n\n La convention ne traitait pas des obligations respectives des parties lorsque les hypoth\u00e8ques arrivaient \u00e0 \u00e9ch\u00e9ance et devaient \u00eatre renouvel\u00e9es. Par cons\u00e9quent, m\u00eame si le d\u00e9fendeur continuait d\u2019effectuer les versements hypoth\u00e9caires, les demandeurs demeuraient l\u00e9galement responsables des hypoth\u00e8ques et ont d\u00fb les renouveler en leur propre nom.[3]<\/a><\/p>\n\n\n\n Les demandeurs ont finalement intent\u00e9 une action contre le d\u00e9fendeur pour d\u00e9faut de prendre en charge les hypoth\u00e8ques \u00e0 titre de d\u00e9biteur hypoth\u00e9caire, all\u00e9guant une rupture de contrat et sollicitant l\u2019ex\u00e9cution en nature du contrat ou d\u2019une ordonnance enjoignant la vente des unit\u00e9s et l\u2019affectation du produit de la vente au remboursement des hypoth\u00e8ques restantes.[4]<\/a><\/p>\n\n\n\n Les principales questions soumises \u00e0 la Cour concernaient l\u2019interpr\u00e9tation correcte des expressions \u00ab\u2009prise en charge des hypoth\u00e8ques\u2009\u00bb et \u00ab\u2009prise en charge des soldes dus sur les hypoth\u00e8ques\u2009\u00bb, qui n\u2019\u00e9taient ni l\u2019une ni l\u2019autre d\u00e9finies dans la convention, ainsi que la question de savoir si l\u2019ex\u00e9cution en nature constituait le recours appropri\u00e9.[5]<\/a><\/p>\n\n\n\n La d\u00e9marche pratique, ax\u00e9e sur le bon sens, est un facteur primordial dans l\u2019interpr\u00e9tation contractuelle<\/p>\n\n\n\n Les demandeurs ont soutenu que, suivant une interpr\u00e9tation juste du contrat, le d\u00e9fendeur devait prendre en charge toutes les obligations \u00e0 titre de d\u00e9biteur hypoth\u00e9caire ou d\u2019emprunteur, c\u2019est-\u00e0-dire se substituer aux demandeurs \u00e0 titre de d\u00e9biteur hypoth\u00e9caire, et lib\u00e9rer les demandeurs de ces obligations. Le d\u00e9fendeur a soutenu que le contrat l\u2019obligeait uniquement \u00e0 effectuer les versements hypoth\u00e9caires, sans autre obligation contractuelle envers quelque cr\u00e9ancier hypoth\u00e9caire ou pr\u00eateur que ce soit.[6]<\/a><\/p>\n\n\n\n La Cour a rejet\u00e9 l\u2019argument du d\u00e9fendeur, en s\u2019appuyant principalement sur les r\u00e9alit\u00e9s commerciales d\u00e9coulant d\u2019une interpr\u00e9tation plut\u00f4t qu\u2019une autre. Il s\u2019agissait notamment des \u00e9l\u00e9ments suivants :<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n En r\u00e9sum\u00e9, la Cour a interpr\u00e9t\u00e9 la convention d\u2019une mani\u00e8re conforme au sens pratique commercial et au caract\u00e8re raisonnable. Elle a conclu que les intentions objectives des parties, consid\u00e9r\u00e9es \u00e0 la lumi\u00e8re des circonstances environnantes, \u00e9taient que le d\u00e9fendeur prenne en charge les hypoth\u00e8ques \u00e0 titre de d\u00e9biteur hypoth\u00e9caire et ainsi faire lib\u00e9rer les demandeurs de ces obligations. La Cour a conclu que le d\u00e9fendeur avait clairement manqu\u00e9 \u00e0 son obligation \u00e0 cet \u00e9gard.[11]<\/a> Pour en arriver \u00e0 cette conclusion, la Cour a soulign\u00e9 qu\u2019elle ne tiendrait pas compte des souvenirs subjectifs des parties quant aux discussions relatives \u00e0 la formation de la convention, ni de leur conduite ou de leurs communications ult\u00e9rieures, car cela contreviendrait \u00e0 la r\u00e8gle d\u2019exclusion de la preuve extrins\u00e8que.[12]<\/a><\/p>\n\n\n\n \u00c0 noter :<\/strong> Le d\u00e9fendeur, un avocat en droit immobilier, avait r\u00e9dig\u00e9 la convention. La Cour a fait remarquer que, si les parties avaient eu l\u2019intention que le d\u00e9fendeur assume seulement la responsabilit\u00e9 d\u2019effectuer les versements hypoth\u00e9caires, plut\u00f4t que de prendre en charge les hypoth\u00e8ques elles-m\u00eames, des termes diff\u00e9rents auraient pu et auraient d\u00fb \u00eatre employ\u00e9s.[13]<\/a> Bien que cela ne soit pas express\u00e9ment \u00e9nonc\u00e9, la d\u00e9cision laisse entendre que l\u2019interpr\u00e9tation de la convention propos\u00e9e par le d\u00e9fendeur a \u00e9t\u00e9 examin\u00e9e \u00e0 la lumi\u00e8re de son expertise juridique et de son r\u00f4le dans la r\u00e9daction de la convention.<\/p>\n\n\n\n La convention ne pr\u00e9cisait pas ce qui devait se produire si l\u2019une ou l\u2019autre des parties manquait \u00e0 ses obligations, et ne pr\u00e9voyait pas non plus les recours applicables en cas de manquement.[14]<\/a> Comme les demandeurs n\u2019avaient subi aucune perte p\u00e9cuniaire du fait du manquement du d\u00e9fendeur, ils ont plut\u00f4t sollicit\u00e9 l\u2019ex\u00e9cution en nature de l\u2019obligation du d\u00e9fendeur de prendre en charge les hypoth\u00e8ques, \u00e0 d\u00e9faut de quoi les biens devaient \u00eatre vendus et les hypoth\u00e8ques restantes rembours\u00e9es et radi\u00e9es.[15]<\/a><\/p>\n\n\n\n Pour trancher cette question, la Cour a pass\u00e9 en revue la jurisprudence de principe relative \u00e0 l\u2019ex\u00e9cution en nature, soulignant qu\u2019il s\u2019agit d\u2019un \u00ab\u2009recours discr\u00e9tionnaire relevant de l\u2019\u00e9quit\u00e9, par lequel le tribunal ordonne \u00e0 une partie d\u2019accomplir ce qu\u2019elle s\u2019est engag\u00e9e \u00e0 faire en vertu du contrat\u2009\u00bb.[16]<\/a> Il doit exister \u00ab\u2009une justification juste, r\u00e9elle et substantielle \u00e0 la pr\u00e9f\u00e9rence du demandeur pour l\u2019ex\u00e9cution plut\u00f4t que l\u2019octroi de dommages-int\u00e9r\u00eats\u2009\u00bb, et ce recours ne pourra \u00eatre accord\u00e9 que lorsque les dommages-int\u00e9r\u00eats sont insuffisants en raison d\u2019une \u00ab\u2009valeur particuli\u00e8re et sp\u00e9ciale\u2009\u00bb ou du \u00ab\u2009caract\u00e8re unique\u2009\u00bb du bien-fonds du demandeur, ce qu\u2019il incombe \u00e0 ce dernier d\u2019\u00e9tablir.[17]<\/a> Il s\u2019agit d\u2019un recours peu courant, puisque les dommages-int\u00e9r\u00eats suffisent souvent \u00e0 r\u00e9parer le pr\u00e9judice. En Alberta, les tribunaux n\u2019ont accord\u00e9 l\u2019ex\u00e9cution en nature que dans une poign\u00e9e d\u2019affaires au cours des 10 derni\u00e8res ann\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n Plut\u00f4t que de soutenir que les unit\u00e9s condominiales \u00e9taient \u00ab\u2009uniques\u2009\u00bb ou qu\u2019elles rev\u00eataient une valeur \u00ab\u2009sp\u00e9ciale\u2009\u00bb ou \u00ab\u2009particuli\u00e8re\u2009\u00bb, les demandeurs ont soutenu que l\u2019actif \u00ab\u2009unique\u2009\u00bb ou \u00ab\u2009sp\u00e9cial\u2009\u00bb expos\u00e9 au risque \u00e9tait leur cr\u00e9dit, ainsi que les r\u00e9percussions possibles sur celui-ci du fait qu\u2019ils continuent de conserver les hypoth\u00e8ques \u00e0 leur nom au b\u00e9n\u00e9fice du d\u00e9fendeur.[18]<\/a> En accueillant cet argument, la Cour s\u2019est exprim\u00e9e comme suit aux paragraphes 43 \u00e0 47 [Traduction libre] :<\/p>\n\n\n\n Le cr\u00e9dit, en tant qu\u2019actif, s\u2019entend d\u2019un bon historique, d\u2019une capacit\u00e9 d\u2019emprunt et de l\u2019endettement (lorsqu\u2019il est utilis\u00e9 strat\u00e9giquement) comme ressource permettant de constituer un patrimoine, d\u2019obtenir des conditions d\u2019emprunt favorables et d\u2019atteindre des objectifs financiers. Il s\u2019agit de tirer parti de sa capacit\u00e9 d\u2019emprunt pour r\u00e9aliser des investissements, notamment dans l\u2019immobilier ou la croissance d\u2019une entreprise. Un solide profil de cr\u00e9dit donne acc\u00e8s \u00e0 des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat plus bas et \u00e0 un plus large \u00e9ventail de possibilit\u00e9s financi\u00e8res. Le cr\u00e9dit est unique.<\/p>\n\n\n Le cr\u00e9dit, en tant qu\u2019actif, s\u2019entend d\u2019un bon historique, d\u2019une capacit\u00e9 d\u2019emprunt et de l\u2019endettement (lorsqu\u2019il est utilis\u00e9 strat\u00e9giquement) comme ressource permettant de constituer un patrimoine, d\u2019obtenir des conditions d\u2019emprunt favorables et d\u2019atteindre des objectifs financiers. Il s\u2019agit de tirer parti de sa capacit\u00e9 d\u2019emprunt pour r\u00e9aliser des investissements, notamment dans l\u2019immobilier ou la croissance d\u2019une entreprise. Un solide profil de cr\u00e9dit donne acc\u00e8s \u00e0 des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat plus bas et \u00e0 un plus large \u00e9ventail de possibilit\u00e9s financi\u00e8res. Le cr\u00e9dit est unique.<\/p>\n \u2026[L]e d\u00e9fendeur s\u2019est appuy\u00e9 sur le solide profil de cr\u00e9dit des demandeurs comme ressource lui permettant d\u2019obtenir des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat inf\u00e9rieurs \u00e0 ceux qu\u2019il\u2026 aurait pu obtenir autrement. Le d\u00e9fendeur utilise le profil de cr\u00e9dit des demandeurs pour acc\u00e9der, pour son propre compte, \u00e0 des possibilit\u00e9s d\u2019investissement plus vastes. Ce faisant, il met en p\u00e9ril le profil de cr\u00e9dit des demandeurs et r\u00e9duit leur capacit\u00e9 d\u2019emprunt.<\/p>\n Il est difficile d\u2019imaginer comment des dommages-int\u00e9r\u00eats pourraient indemniser les demandeurs pour l\u2019utilisation continue et persistante de leur profil de cr\u00e9dit par le d\u00e9fendeur.\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a0<\/p>\n \u2026<\/p>\n J\u2019ai d\u00e9j\u00e0 conclu que les attentes raisonnables des parties \u00e9taient que le d\u00e9fendeur, \u00e0 titre d\u2019acheteur, prenne en charge les obligations \u00e0 titre de d\u00e9biteur hypoth\u00e9caire et lib\u00e8re les demandeurs, \u00e0 titre de vendeurs, de ces obligations. La condition implicite n\u00e9cessaire pour donner une efficacit\u00e9 commerciale \u00e0 cette convention se trouve dans le recours que constitue l\u2019ex\u00e9cution en nature : si le d\u00e9fendeur ne prend pas en charge les obligations \u00e0 titre de d\u00e9biteur hypoth\u00e9caire, il devra vendre les biens et affecter le produit de la vente au remboursement et \u00e0 la radiation des hypoth\u00e8ques restantes\u2026<\/p>\n\n\n La d\u00e9cision Moran<\/em> met en lumi\u00e8re d\u2019importantes consid\u00e9rations pour les parties contractantes :<\/p>\n\n\n\n Si vous \u00eates confront\u00e9s \u00e0 un diff\u00e9rend concernant l\u2019un de vos contrats, nos avocates et avocats de l\u2019\u00e9quipe de Litige commercial<\/a> peuvent vous aider \u00e0 \u00e9valuer vos droits et obligations contractuels, les recours possibles et les mesures \u00e0 prendre pour y rem\u00e9dier. <\/p>\n\n\n\n [1]<\/a> Moran c. 1715664 Alberta Inc.<\/em>, 2026 ABKB 50 [Moran<\/em>].<\/p>\n\n\n\n [2]<\/a> Ibid<\/em>, par. 1-3.<\/p>\n\n\n\n [3]<\/a> Ibid, <\/em>par. 4 et 19.<\/p>\n\n\n\n [4]<\/a> Ibid, <\/em>par. 5.<\/p>\n\n\n\n [5]<\/a> Ibid, <\/em>par. 7.<\/p>\n\n\n\n [6]<\/a> Ibid, <\/em>par. 20 et 21.<\/p>\n\n\n\n [7]<\/a> Ibid, <\/em>par. 22.<\/p>\n\n\n\n [8]<\/a> Ibid, <\/em>par. 23.<\/p>\n\n\n\n [9]<\/a> Ibid, <\/em>par. 24.<\/p>\n\n\n\n [10]<\/a> Ibid, <\/em>par. 25.<\/p>\n\n\n\n [11]<\/a> Ibid,<\/em> par. 30 \u00e0 35.<\/p>\n\n\n\n [12]<\/a> Ibid, <\/em>par. 14.<\/p>\n\n\n\n [13]<\/a> Ibid, <\/em>par. 32.<\/p>\n\n\n\n [14]<\/a> Par. 36.<\/p>\n\n\n\n [15]<\/a> Par. 37.<\/p>\n\n\n\n [16]<\/a> Par. 38.<\/p>\n\n\n\n [17]<\/a> Par. 39 \u00e0 41, citant Southcott Estates Inc c. Toronto Catholic District School Board<\/em><\/strong>, 2012 SCC 51 aux par. 35 et 36 et Semelhago c. Paramadevan<\/em><\/strong>, 1996 CanLII 209 (SCC), [1996] 2 SCR 415 au par. 21. <\/p>\n\n\n\nContexte<\/h2>\n\n\n\n
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Quand l\u2019ex\u00e9cution en nature constitue-t-elle le recours appropri\u00e9?<\/h2>\n\n\n\n
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Principaux points \u00e0 retenir<\/h2>\n\n\n\n
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