en cas d\u2019abus, les tribunaux peuvent non seulement condamner le donneur d\u2019ouvrage \u00e0 payer les sommes retenues, mais aussi lui imposer des dommages pour abus de droit.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\nLes faits : quand le donneur d\u2019ouvrage cesse de payer<\/h2>\n\n\n\n
En 2012, Immobilier Multilocatif Qu\u00e9bec inc., autrefois D\u00e9veloppement immobilier GCS inc. (ci-apr\u00e8s \u00ab CGS \u00bb) a accord\u00e9 \u00e0 Les Constructions B\u00e9land et Lapointe inc. (ci-apr\u00e8s \u00ab CBL \u00bb) un contrat \u00e0 forfait au montant de 9 311 300$ pour la construction d\u2019un immeuble \u00e0 condominiums de 10 \u00e9tages. Il a \u00e9t\u00e9 convenu entre les parties que les paiements par CGS se feraient p\u00e9riodiquement suivant les demandes de paiements de CBL, lesquelles devaient \u00eatre approuv\u00e9es par les professionnels. Apr\u00e8s le paiement de CGS, CBL payait \u00e0 son tour les sous-traitants et obtenait leurs quittances. Le contrat pr\u00e9voyait que CGS pouvait retenir un montant correspondant \u00e0 10% du prix du contrat pour se prot\u00e9ger des hypoth\u00e8ques l\u00e9gales.<\/p>\n\n\n\n
Les travaux ont commenc\u00e9 en mai 2012. \u00c0 partir de d\u00e9cembre 2013, CGS a arr\u00eat\u00e9 de payer CBL, en invoquant son droit de retenue et en exigeant les quittances des sous-traitants avant que CBL ne soit pay\u00e9. Les professionnels avaient pourtant approuv\u00e9 les demandes de paiements soumises par CBL. Malgr\u00e9 l\u2019absence de paiement de CGS, CBL a finalis\u00e9 le projet \u00e0 ses frais, et a pay\u00e9 la plupart des sous-traitants.<\/p>\n\n\n\n
Le certificat d\u2019ach\u00e8vement substantiel est \u00e9mis en janvier 2014, 8 mois apr\u00e8s la date pr\u00e9vue contractuellement, le projet ayant n\u00e9cessit\u00e9 la r\u00e9alisation de plusieurs travaux impr\u00e9vus par CBL. En juillet 2014, CBL a publi\u00e9 une hypoth\u00e8que l\u00e9gale sur l\u2019immeuble. Bien que le projet ait \u00e9t\u00e9 finalis\u00e9, CGS a maintenu son refus de payer CBL, notamment en raison de l\u2019inscription de l\u2019hypoth\u00e8que l\u00e9gale.<\/p>\n\n\n\n
Au terme du projet, CBL a pr\u00e9sent\u00e9 une r\u00e9clamation de pr\u00e8s de 4 millions de dollars pour le solde contractuel et les extras impay\u00e9s ainsi que pour les co\u00fbts encourus par la prolongation du chantier. CBL a \u00e9galement r\u00e9clam\u00e9 300 000$ \u00e0 titre de troubles, ennuis, inconv\u00e9nients, abus de droit et dommages exemplaires.<\/p>\n\n\n\n
Premi\u00e8re instance : une retenue abusive pour financer le projet<\/h2>\n\n\n\n
En premi\u00e8re instance, la Cour a consid\u00e9r\u00e9 que la retenue contractuelle de CGS \u00e9tait injustifi\u00e9e et exerc\u00e9e de mani\u00e8re abusive. Rien ne permettait \u00e0 CGS de d\u00e9roger au mode de paiement pr\u00e9vu entre les parties, en exigeant les quittances des sous-traitants avant que CBL ne soit pay\u00e9e. Le fait que CBL ait inscrit une hypoth\u00e8que l\u00e9gale n\u2019\u00e9tait pas davantage un motif justifiant de retenir les paiements dus \u00e0 CBL, \u00e9tant donn\u00e9 que l\u2019hypoth\u00e8que l\u00e9gale avait \u00e9t\u00e9 inscrite en r\u00e9ponse \u00e0 la retenue abusive. La Cour a donc accueilli la r\u00e9clamation de CBL pour le paiement du solde contractuel et des extras.<\/p>\n\n\n\n
La Cour a s\u00e9v\u00e8rement critiqu\u00e9 CGS qui a pris la d\u00e9cision d\u2019arr\u00eater les paiements, malgr\u00e9 l\u2019approbation des demandes de paiement par les professionnels. Les repr\u00e9sentants de CGS n\u2019avaient aucune comp\u00e9tence en construction et ne pouvaient valablement contredire les professionnels. Ils se sont aussi montr\u00e9s indiff\u00e9rents aux r\u00e9percussions de leurs d\u00e9cisions sur CBL. En effet, la r\u00e9putation de CBL fut gravement affect\u00e9e aupr\u00e8s de ses sous-traitants. CBL a manqu\u00e9 des opportunit\u00e9s d\u2019affaire et fut finalement forc\u00e9e de payer les sous-traitants sans avoir re\u00e7u de paiement de CGS.<\/p>\n\n\n\n
En fait, la preuve a r\u00e9v\u00e9l\u00e9 que CGS a exerc\u00e9 son droit de retenue dans le but de faire pression sur CBL, en esp\u00e9rant pouvoir profiter de sa pr\u00e9carit\u00e9 financi\u00e8re pour faire construire l\u2019immeuble \u00e0 moindres co\u00fbts, et pour lui imposer le financement du projet. Dans ces circonstances, la Cour a conclu que CGS a agi de mauvaise foi et a utilis\u00e9 de mani\u00e8re abusive son droit de retenue. En cons\u00e9quence, la Cour a utilis\u00e9 son pouvoir discr\u00e9tionnaire pour accueillir la r\u00e9clamation de CBL au montant de 300 000$.<\/p>\n\n\n\n
Cour d\u2019appel : abus confirm\u00e9, dommages r\u00e9duits<\/h2>\n\n\n\n
En appel, le d\u00e9bat ne portait que sur l\u2019application des int\u00e9r\u00eats contractuels et sur la condamnation de 300 000$ pour abus de droit.<\/p>\n\n\n\n
La Cour a confirm\u00e9 que la retenue de CGS \u00e9tait abusive et empreinte de mauvaise foi. Les paiements \u00e0 CBL \u00e9taient dus, exigibles et recommand\u00e9s par les professionnels. CGS ne pouvait donc pas soulever son droit de retenue afin d\u2019arr\u00eater de payer CBL et emp\u00eacher l\u2019application des int\u00e9r\u00eats contractuels sur les montants dus.<\/p>\n\n\n\n
Par contre, la Cour a diminu\u00e9 le montant accord\u00e9 pour l\u2019abus de droit \u00e0 100 000$. En effet, dans ses proc\u00e9dures judiciaires, CBL ne r\u00e9clamait que 100 000$ pour les dommages li\u00e9s \u00e0 l\u2019abus de droit et 200 000$ \u00e0 titre de dommages exemplaires. Bien que la juge de premi\u00e8re instance disposait d\u2019une certaine discr\u00e9tion dans l\u2019attribution des dommages li\u00e9s \u00e0 l\u2019abus de droit, elle ne pouvait pas accorder plus que ce qui \u00e9tait r\u00e9clam\u00e9 \u00e0 ce titre. Puisque la juge de premi\u00e8re instance n\u2019a pas octroy\u00e9 de sommes sous forme de dommages exemplaires, un montant de 200 000$ devait \u00eatre retranch\u00e9 de la condamnation contre CGS.<\/p>\n\n\n\n
Enseignements pratiques pour donneurs d\u2019ouvrage et entrepreneurs<\/h2>\n\n\n\n
Les droits conf\u00e9r\u00e9s au donneur d\u2019ouvrage n\u2019ont de sens que s\u2019ils sont exerc\u00e9s raisonnablement et en conformit\u00e9 avec les objectifs qu\u2019ils sous-tendent. L\u2019ensemble normatif qui r\u00e9git les relations entre le donneur d\u2019ouvrage et l’entrepreneur forme un \u00e9quilibre qui ne tol\u00e8re aucun abus par l\u2019une ou l\u2019autre des parties. Dans ces circonstances, la collaboration est essentielle pour \u00e9viter une escalade des mesures conservatoires qui s\u2019op\u00e8rent au d\u00e9triment de tous.<\/p>\n\n\n\n
Face \u00e0 une preuve d\u2019abus de droit, le tribunal d\u00e9tient un pouvoir discr\u00e9tionnaire pour accorder des dommages. Cette discr\u00e9tion n\u2019est toutefois pas sans limites. Le juge demeure li\u00e9 par ce qui est r\u00e9clam\u00e9 dans les proc\u00e9dures des parties. Il appartient donc \u00e0 ces derni\u00e8res, et il va sans dire \u00e0 leurs procureurs, d\u2019\u00e9tablir avec pr\u00e9cision le montant et la forme des dommages r\u00e9clam\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n
Pour toute question li\u00e9e aux retenues contractuelles, hypoth\u00e8ques l\u00e9gales ou litiges en construction, les avocats en Construction et infrastructures<\/a> de Miller Thomson sont l\u00e0 pour vous accompagner. Contactez\u2011nous pour discuter de votre dossier.<\/p>\n\n\n\n<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Dans les projets de construction au Qu\u00e9bec, la retenue contractuelle est un outil permettant notamment de prot\u00e9ger le donneur d\u2019ouvrage contre les r\u00e9clamations des sous\u2011traitants et autres intervenants en droit d\u2019inscrire une hypoth\u00e8que l\u00e9gale sur l\u2019immeuble. Utilis\u00e9e correctement, elle permet d\u2019assurer le paiement de tous les intervenants avant la lib\u00e9ration compl\u00e8te des fonds. Toutefois, la […]<\/p>\n","protected":false},"author":122,"featured_media":25549,"parent":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[592],"insight-format":[470],"class_list":["post-49601","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-bulletin-droit-de-la-construction-et-fr"],"acf":[],"yoast_head":"\n
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