les promoteurs font progresser les projets jusqu\u2019\u00e0 un stade susceptible d\u2019\u00eatre financ\u00e9 sans engager d\u2019embl\u00e9e la totalit\u00e9 des capitaux et sans avoir \u00e0 prendre en charge la pr\u00e9construction des infrastructures pour r\u00e9pondre aux exigences sp\u00e9cifiques des locataires sur le plan op\u00e9rationnel.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\nDans les faits, il s\u2019agit souvent de la seule \u00e9tape \u00e0 laquelle de nombreux sites peuvent \u00eatre associ\u00e9s sans alourdir le besoin de capitaux ni augmenter les risques.<\/p>\n\n\n\n
Pourquoi construire un centre de donn\u00e9es de type \u00ab powered shell \u00bb?<\/h2>\n\n\n\n
Pour les promoteurs<\/strong>, le mod\u00e8le de type \u00ab powered shell \u00bb constitue un outil de gestion des capitaux et des risques. En effet, les centres de donn\u00e9es livr\u00e9s cl\u00e9s en main exigent un investissement de d\u00e9part consid\u00e9rable et augmentent les risques \u00e9conomiques pour les promoteurs. Le fait d\u2019opter pour le type \u00ab powered shell \u00bb permet aux promoteurs de limiter leurs risques tout en maintenant leur participation financi\u00e8re et en synchronisant le d\u00e9ploiement des capitaux avec les jalons du projet, notamment selon les engagements de location \u00e0 long terme.<\/p>\n\n\n\nLe type \u00ab powered shell \u00bb permet de pr\u00e9server une certaine latitude d\u00e9cisionnelle :<\/p>\n\n\n\n
\n- il peut \u00eatre adapt\u00e9 \u00e0 un locataire ou \u00e0 un exploitant sp\u00e9cifique (voir explication ci-dessous); ou<\/li>\n\n\n\n
- il peut \u00e9voluer vers des installations cl\u00e9s en main \u00e0 mesure que le financement et la demande \u00e9voluent.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
Certains promoteurs adoptent une approche opportuniste, c\u2019est-\u00e0-dire qu\u2019ils ont l\u2019intention de construire un centre de donn\u00e9es enti\u00e8rement \u00e9quip\u00e9 pour maximiser la rentabilit\u00e9 du site, tout en conservant la possibilit\u00e9 de s\u2019arr\u00eater au type \u00ab powered shell \u00bb si c\u2019est tout ce que les capitaux, l\u2019expertise, les relations et l\u2019\u00e9ch\u00e9ancier permettent. Ce seuil d\u00e9cisif, entre arr\u00eat et poursuite du projet, d\u00e9pend fr\u00e9quemment du degr\u00e9 d\u2019engagement du locataire et de la s\u00e9curisation du financement.<\/p>\n\n\n\n
Pour les locataires<\/strong>, la valeur r\u00e9side dans la rapidit\u00e9 et le contr\u00f4le du projet. Le mod\u00e8le de type \u00ab powered shell \u00bb permet de mettre plus rapidement sur le march\u00e9 des occasions partiellement achev\u00e9es (compte tenu du bassin plus large de promoteurs capables de les livrer par rapport aux installations cl\u00e9s en main) et peut permettre aux locataires, en particulier les centres de donn\u00e9es \u00e0 tr\u00e8s grande \u00e9chelle, de concevoir et de mettre en \u0153uvre des infrastructures adapt\u00e9es pr\u00e9cis\u00e9ment \u00e0 leurs besoins, plut\u00f4t que de r\u00e9am\u00e9nager des installations existantes.<\/p>\n\n\n\nDans la pratique, deux principaux mod\u00e8les d\u2019occupation se dessinent \u00e0 ce stade :<\/p>\n\n\n\n
\n- Dans certains cas, il arrive qu\u2019un centre de donn\u00e9es \u00e0 tr\u00e8s grande \u00e9chelle qui est locataire prenne \u00e0 bail directement le mod\u00e8le de type \u00ab powered shell \u00bb et r\u00e9alise lui-m\u00eame l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 de l\u2019am\u00e9nagement int\u00e9rieur, assumant ainsi le r\u00f4le d\u2019exploitant;<\/li>\n\n\n\n
- Dans d\u2019autres cas, un fournisseur de services de colocation ou un exploitant de centre de donn\u00e9es loue le mod\u00e8le de type \u00ab powered shell \u00bb, r\u00e9alise lui-m\u00eame une grande partie des travaux d\u2019am\u00e9nagement et c\u00e8de en sous-location les infrastructures \u00e0 des utilisateurs en aval de la cha\u00eene, notamment \u00e0 des entreprises, des fournisseurs de services g\u00e9r\u00e9s et des op\u00e9rateurs de r\u00e9seau.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n
Principales consid\u00e9rations juridiques<\/h2>\n\n\n\n
Les projets de type \u00ab powered shell \u00bb se caract\u00e9risent par la d\u00e9marcation entre les infrastructures de base du b\u00e2timent et les travaux d\u2019am\u00e9nagement r\u00e9alis\u00e9s par le locataire. Cette d\u00e9marcation doit \u00eatre clairement d\u00e9finie et indiqu\u00e9e dans la documentation du projet.<\/p>\n\n\n\n
1. Structure des baux<\/h3>\n\n\n\n
Les baux des centres de donn\u00e9es de type \u00ab powered shell \u00bb sont sensiblement diff\u00e9rents des baux commerciaux classiques. Leurs principales modalit\u00e9s sont, entre autres :<\/p>\n\n\n\n
\n- D\u00e9limitation du champ d\u2019application : <\/strong>r\u00e9partition claire des modalit\u00e9s relatives au b\u00e2timent de base fourni par le bailleur et aux travaux d\u2019am\u00e9nagement r\u00e9alis\u00e9s par le locataire.<\/li>\n\n\n\n
- Mod\u00e8le d\u2019alimentation en \u00e9lectricit\u00e9 :<\/strong> que l\u2019approvisionnement en \u00e9lectricit\u00e9 rel\u00e8ve du bailleur (au moyen d\u2019un compteur divisionnaire ou d\u2019un m\u00e9canisme de refacturation) ou du locataire, qui s\u2019approvisionne directement aupr\u00e8s des services publics locaux, les deux sc\u00e9narios sont assujettis \u00e0 la r\u00e9glementation provinciale sp\u00e9cifique r\u00e9gissant les compteurs divisionnaires, la facturation et la reconnaissance du locataire ou du bailleur \u00e0 titre de client des services publics.<\/li>\n\n\n\n
- Dur\u00e9e et tarification :<\/strong> dur\u00e9e initiale, g\u00e9n\u00e9ralement comprise entre cinq et dix ans, souvent assortie de droits de renouvellement. La tarification d\u00e9pend g\u00e9n\u00e9ralement de la capacit\u00e9 d\u2019alimentation r\u00e9serv\u00e9e contractuellement (kW ou MW) disponible sur le site, et non de la superficie, et peut comprendre des indexations li\u00e9es \u00e0 l\u2019inflation ou des augmentations fixes. Les locataires peuvent \u00e9galement n\u00e9gocier des droits de priorit\u00e9 ou d\u2019extension pour obtenir une alimentation en \u00e9lectricit\u00e9 suppl\u00e9mentaire et une plus grande superficie sur le site.<\/li>\n\n\n\n
- Acc\u00e8s et contr\u00f4le des op\u00e9rations :<\/strong> droits d\u2019acc\u00e8s du locataire et du bailleur, droits d\u2019installation et de mise en service, et r\u00e9partition du contr\u00f4le des protocoles de s\u00e9curit\u00e9 et de l\u2019acc\u00e8s aux locaux.<\/li>\n\n\n\n
- Propri\u00e9t\u00e9 et d\u00e9mant\u00e8lement des am\u00e9nagements :<\/strong> ces modalit\u00e9s comprennent des obligations de remise en \u00e9tat \u00e0 l\u2019expiration du contrat. <\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
2. Disponibilit\u00e9 de l\u2019\u00e9lectricit\u00e9 et risques<\/h3>\n\n\n\n
La disponibilit\u00e9 de l\u2019\u00e9lectricit\u00e9 est l\u2019enjeu le plus important. Les promoteurs doivent garantir une alimentation suffisante, souvent au moyen de contrats \u00e0 long terme avec les services publics, tandis que les locataires exigent des assurances contraignantes en mati\u00e8re de d\u00e9lais de livraison, de redondance et de fiabilit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n
L\u2019alimentation par \u00e9tapes est courante, le loyer ou les frais d\u2019approvisionnement augmentant \u00e0 mesure que des m\u00e9gawatts suppl\u00e9mentaires deviennent disponibles. La r\u00e9partition des risques li\u00e9s aux retards des services publics fait l\u2019objet d\u2019intenses n\u00e9gociations et d\u00e9termine souvent la conclusion ou non d\u2019un engagement contractuel. Dans les provinces et les territoires dans lesquels l\u2019approvisionnement en \u00e9lectricit\u00e9 est limit\u00e9, souvent l\u2019enjeu n\u2019est pas le prix, mais plut\u00f4t la possibilit\u00e9 d\u2019une alimentation selon un calendrier en synchronisation avec les phases de d\u00e9ploiement des op\u00e9rations du locataire.<\/p>\n\n\n\n
3. Financement<\/h3>\n\n\n\n
Moins l\u2019investissement est risqu\u00e9, plus le co\u00fbt des **capitaux** est r\u00e9duit. Des installations de type \u00ab powered shell \u00bb aliment\u00e9es en \u00e9lectricit\u00e9, avec un locataire engag\u00e9 et solvable, sont nettement plus faciles \u00e0 financer que des installations sp\u00e9culatives sans garantie concernant l\u2019approvisionnement et le locataire. Les investisseurs effectuant des placements par emprunt et en capitaux propres doivent \u00e9valuer ce qui suit :<\/p>\n\n\n\n
\n- Si le projet dispose d\u2019un locataire engag\u00e9 et d\u2019un approvisionnement garanti;<\/li>\n\n\n\n
- Les garanties de la soci\u00e9t\u00e9 m\u00e8re ou d\u2019un tiers concernant les obligations locatives du locataire \u00e0 l\u2019\u00e9gard du bailleur; <\/li>\n\n\n\n
- Un financement par \u00e9tapes li\u00e9 \u00e0 la construction des installations et \u00e0 la date de d\u00e9but du bail. <\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
Les montages de garantie des pr\u00eats doivent faire l\u2019objet d\u2019un examen particuli\u00e8rement attentif. Il pourrait \u00eatre n\u00e9cessaire d\u2019exclure explicitement les biens install\u00e9s par le locataire (p. ex., le mat\u00e9riel informatique de grande valeur) des garanties du bailleur. Les relations entre les institutions de pr\u00eat et les locataires sont clairement d\u00e9finies : les institutions de pr\u00eat exigent une clause de subordination, tandis que les locataires exigent des garanties de non-interruption afin d\u2019assurer la continuit\u00e9 en cas de mise en \u0153uvre.<\/p>\n\n\n\n
Les investissements en fonds propres peuvent prendre la forme d\u2019actions ordinaires ou privil\u00e9gi\u00e9es, de coentreprises ou d\u2019accord de gouvernance entre promoteurs et investisseurs, souvent assortis d\u2019exigences en mati\u00e8re d\u2019apport de capitaux, li\u00e9es aux jalons de la location et des travaux de construction.<\/p>\n\n\n\n
4. Jalonnement et contr\u00f4le du projet<\/h3>\n\n\n\n
La commercialisation d\u2019un site avant d\u2019en avoir obtenu le contr\u00f4le entra\u00eene un risque r\u00e9el d\u2019\u00eatre \u00e9cart\u00e9 de l\u2019entente. Les promoteurs peuvent r\u00e9duire ce risque de la mani\u00e8re suivante :<\/p>\n\n\n\n
\n- En obtenant la propri\u00e9t\u00e9 du site ou une option contraignante sur celui-ci; <\/li>\n\n\n\n
- En concluant des accords de confidentialit\u00e9 et de non-contournement avec les contreparties, afin de se prot\u00e9ger contre toute man\u0153uvre de contournement de la part de l\u2019une d\u2019entre elles.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
Lorsque des baux sont conclus avant la construction des installations, ils pr\u00e9voient g\u00e9n\u00e9ralement des conditions pr\u00e9alables (p. ex., le contr\u00f4le du terrain au moyen de la propri\u00e9t\u00e9 ou d\u2019un bail principal, la livraison de la structure et l\u2019approvisionnement en \u00e9lectricit\u00e9) ainsi que des dates limites. Le non-respect de ces conditions aux dates indiqu\u00e9es lib\u00e8re g\u00e9n\u00e9ralement les deux parties de leurs obligations. Dans la pratique, la synchronisation de ces jalons avec les \u00e9ch\u00e9anciers de financement et d\u2019approvisionnement de la part des services publics est cruciale; tout \u00e9cart en ce sens est souvent source de frustration lorsque des ententes doivent \u00eatre conclues.<\/p>\n\n\n\n
5. Contraintes en mati\u00e8re de zonage et de r\u00e9glementation<\/h3>\n\n\n\n
M\u00eame si les installations de type \u00ab powered shell \u00bb peuvent relever, \u00e0 l\u2019origine, des utilisations permises par les r\u00e8glements de zonage industriel ou d\u2019entrep\u00f4ts, l\u2019utilisation envisag\u00e9e <\/em>en tant que centre de donn\u00e9es doit \u00eatre \u00e9valu\u00e9e sans d\u00e9lai au regard des r\u00e8gles de zonage pertinentes. Ceci comprend la conformit\u00e9 aux exigences relatives \u00e0 l\u2019utilisation autoris\u00e9e, ainsi que les marges de recul, la hauteur des b\u00e2timents, le stationnement, les sources d\u2019alimentation de secours (p. ex., les groupes \u00e9lectrog\u00e8nes \u00e0 moteur diesel) et le stockage de carburant sur le site.<\/p>\n\n\n\nCes points doivent \u00eatre pris en consid\u00e9ration \u00e0 l\u2019\u00e9tape de la s\u00e9lection du site. Une fois que les travaux de construction sont amorc\u00e9s, la possibilit\u00e9 de rem\u00e9dier aux probl\u00e8mes de zonage ou de permis devient beaucoup plus restreinte.<\/p>\n\n\n\n
Positionnement sur le march\u00e9<\/h2>\n\n\n\n
Les installations de type \u00ab powered shell \u00bb constituent un choix d\u00e9lib\u00e9r\u00e9 dans le continuum des travaux de mise en \u0153uvre de centres de donn\u00e9es. Elles repr\u00e9sentent un choix strat\u00e9gique permettant d\u2019anticiper les risques les plus importants, notamment le contr\u00f4le foncier et l\u2019approvisionnement en \u00e9lectricit\u00e9, tout en reportant les travaux d\u2019am\u00e9nagement, tr\u00e8s co\u00fbteux en capitaux, aux exploitants ou aux locataires. Ce positionnement a des cons\u00e9quences sur le plan juridique. Les projets qui ne sont pas structur\u00e9s d\u00e8s le d\u00e9part pour s\u2019arrimer aux droits fonciers, \u00e0 l\u2019attribution d\u2019\u00e9nergie \u00e9lectrique, aux baux, aux options de financement, aux mesures de gouvernance et aux occasions de sortie\/vente peuvent perdre en flexibilit\u00e9 ult\u00e9rieurement, lorsqu\u2019il est plus difficile et plus co\u00fbteux d\u2019y rem\u00e9dier. Une structure juridique bien con\u00e7ue d\u00e8s le d\u00e9part et maintenue tout au long du cycle de vie du projet permettra \u00e0 ces projets d\u2019aller de l\u2019avant sans heurt \u00e0 mesure que les capitaux sont d\u00e9ploy\u00e9s et que les locataires sont attir\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n
Si vous \u00eates un promoteur, un exploitant, un locataire, un investisseur, une institution de pr\u00eat ou un fournisseur de services dans le domaine des centres de donn\u00e9es, n\u2019h\u00e9sitez pas \u00e0 communiquer avec un membre de notre \u00e9quipe Technologies<\/a>, y compris avec Kirk Emery<\/a>, coresponsable national de ce groupe de pratique.<\/p>\n\n\n\n<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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