Lorsqu\u2019un litige survient dans le cadre d\u2019un projet de construction, les privil\u00e8ges de construction s\u2019av\u00e8rent un outil efficace qui permet aux sous-traitants d\u2019\u00eatre pay\u00e9s pour les travaux qu\u2019ils ont ex\u00e9cut\u00e9s. Mais qu\u2019arrive-t-il lorsque le montant d\u2019un privil\u00e8ge d\u00e9pos\u00e9 d\u00e9passe largement le montant r\u00e9ellement d\u00fb au sous-traitant? L\u2019employ\u00e9 qui a sign\u00e9 l\u2019affidavit de privil\u00e8ge au nom de l\u2019entreprise peut-il \u00eatre tenu personnellement responsable?<\/p>\n\n\n\n
La Cour d\u2019appel de la Saskatchewan a r\u00e9pondu \u00e0 cette question dans JV&M Civil Constructors Inc. v. Farnham<\/em><\/a><\/a>, 2025 SKCA 72. Elle a pr\u00e9cis\u00e9 que la personne qui signe un privil\u00e8ge au nom d\u2019une entreprise ne peut \u00eatre poursuivie \u00e0 titre personnel au seul motif que le montant du privil\u00e8ge peut \u00eatre excessif.<\/p>\n\n\n\n Cette d\u00e9cision apporte des \u00e9claircissements utiles aux entrepreneurs, aux sous-traitants et aux personnes qui travaillent en coulisses pour pr\u00e9parer les d\u00e9p\u00f4ts de privil\u00e8ge.<\/p>\n\n\n\n Cette affaire d\u00e9coule de travaux ex\u00e9cut\u00e9s \u00e0 l\u2019usine de traitement de l\u2019eau de Ministikwan Lake et \u00e0 une station de pompage. Le ma\u00eetre d\u2019ouvrage, la Nation crie de Ministikwan Lake, a retenu les services de JV&M Civil Constructors (\u00ab\u00a0JV&M\u00a0<\/strong>\u00bb) \u00e0 titre d\u2019entrepreneur g\u00e9n\u00e9ral. JV&M a ensuite sous-trait\u00e9 les travaux m\u00e9caniques et \u00e9lectriques \u00e0 Black & McDonald (\u00ab\u00a0B&M\u00a0<\/strong>\u00bb). Pendant les travaux, un d\u00e9saccord est survenu entre JV&M et B&M concernant la qualit\u00e9 des travaux et la date de leur ex\u00e9cution. JV&M n\u2019a pas pay\u00e9 \u00e0 B&M la totalit\u00e9 du prix convenu dans le contrat, \u00e0 la suite de quoi B&M a d\u00e9pos\u00e9 une revendication de privil\u00e8ge au motif que des sommes lui \u00e9taient dues. Le privil\u00e8ge a \u00e9t\u00e9 sign\u00e9 par Brian Farnham (\u00ab\u00a0Farnham<\/strong>\u00a0\u00bb), un directeur chez B&M.<\/p>\n\n\n\n Un litige est survenu et B&M a intent\u00e9 une poursuite contre JV&M au titre des sommes impay\u00e9es. JV&M a pr\u00e9sent\u00e9 une demande reconventionnelle au motif que le privil\u00e8ge avait \u00e9t\u00e9 d\u00e9pos\u00e9 pour un montant excessif. De plus, JV&M a tent\u00e9 de tenir Farnham personnellement responsable \u00e9tant donn\u00e9 que c\u2019est lui qui avait d\u00e9pos\u00e9 les documents relatifs au privil\u00e8ge.<\/p>\n\n\n\n La question reposait essentiellement sur l\u2019article\u00a053 de la Builders\u2019 Lien Act<\/em><\/a>, SS\u00a01984-85-86, c\u00a0B-7.1 (la \u00ab\u00a0Loi<\/strong>\u00a0\u00bb), qui pr\u00e9voit des sanctions l\u00e9gales lorsqu\u2019un privil\u00e8ge de construction est pour un montant \u00ab\u00a0absolument excessif\u00a0\u00bb ou d\u00e9pos\u00e9 sans fondement valable. Selon JV&M, puisque Farnham avait sign\u00e9 l\u2019affidavit de privil\u00e8ge et confirm\u00e9 son montant, il devait \u00eatre tenu personnellement responsable si le privil\u00e8ge s\u2019av\u00e9rait surestim\u00e9.<\/p>\n\n\n\n Le juge en chambre a \u00e9tabli que le cr\u00e9ancier privil\u00e9gi\u00e9 \u00e9tait B&M, non Farnham. Selon lui, puisqu\u2019en vertu de l\u2019article\u00a053, seule la responsabilit\u00e9 du cr\u00e9ancier privil\u00e9gi\u00e9 est en jeu, non celle du mandataire individuel, une action personnelle contre Farnham ne r\u00e9v\u00e9lait aucune cause d\u2019action raisonnable. Le juge a par ailleurs indiqu\u00e9 que cela constituait un abus de proc\u00e9dure. Certaines parties de la demande reconventionnelle visant la prise de mesures r\u00e9paratoires contre Farnham ont \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9es. JV&M en a appel\u00e9 de la d\u00e9cision du juge en chambre.<\/p>\n\n\n\n La Cour d\u2019appel a estim\u00e9 que la Loi vise \u00e0 r\u00e9gir les privil\u00e8ges entre les entreprises qui sont parties \u00e0 un contrat de construction, non les employ\u00e9s individuels. Elle a fait remarquer que seul le cr\u00e9ancier d\u00e9sign\u00e9 dans le privil\u00e8ge, c\u2019est-\u00e0-dire la soci\u00e9t\u00e9, peut \u00eatre tenu responsable. Le cr\u00e9ancier privil\u00e9gi\u00e9, soit la partie qui r\u00e9clame les sommes dues, est celui qui b\u00e9n\u00e9ficierait du privil\u00e8ge et qui, de ce fait, assume le risque en cas d\u2019enregistrement abusif.<\/p>\n\n\n\n Le mandataire individuel de la personne morale qui signe ou enregistre le privil\u00e8ge n\u2019est pas un cr\u00e9ancier privil\u00e9gi\u00e9 et n\u2019assume aucune responsabilit\u00e9 personnelle en vertu de la loi. Les mandataires individuels (tels que les employ\u00e9s) agissent au nom de l\u2019entreprise et ne retirent aucun avantage personnel du d\u00e9p\u00f4t d\u2019un privil\u00e8ge. Autrement dit, la loi s\u2019applique \u00e0 l\u2019entreprise \u00e0 l\u2019origine de la revendication de privil\u00e8ge, non \u00e0 la personne qui s\u2019occupe des formalit\u00e9s administratives.<\/p>\n\n\n\n M\u00eame si le montant d\u2019un privil\u00e8ge s\u2019av\u00e8re erron\u00e9, la responsabilit\u00e9 incombe \u00e0 l\u2019entreprise, non \u00e0 la personne qui a sign\u00e9 les formulaires.<\/p>\n\n\n\n JV&M a \u00e9galement fait valoir que m\u00eame si Farnham n\u2019\u00e9tait pas responsable en vertu de la loi sur les privil\u00e8ges, il pouvait tout de m\u00eame \u00eatre poursuivi pour n\u00e9gligence ou, \u00e0 tout le moins, \u00eatre tenu personnellement responsable des d\u00e9pens. La Cour a \u00e9galement rejet\u00e9 cet argument. Elle a conclu que l\u2019employ\u00e9 d\u2019un sous-traitant qui d\u00e9pose une revendication de privil\u00e8ge n\u2019est soumis \u00e0 aucune obligation de diligence envers un entrepreneur.<\/p>\n\n\n\n En ce qui concerne les d\u00e9pens, il a \u00e9t\u00e9 not\u00e9 que le paragraphe 97(1) de la Loi pr\u00e9voit un m\u00e9canisme permettant d\u2019imposer des d\u00e9pens \u00e0 un mandataire d\u2019une partie.<\/em> \u00c9tant donn\u00e9 que le libell\u00e9 de l\u2019article autorise explicitement la Cour \u00e0 ordonner le paiement de d\u00e9pens \u00e0 un tiers, il n\u2019est pas n\u00e9cessaire de d\u00e9signer un mandataire comme partie pour pouvoir obtenir le paiement de d\u00e9pens \u00e0 son encontre. Par cons\u00e9quent, il n\u2019\u00e9tait pas n\u00e9cessaire de d\u00e9signer personnellement Farnham \u00e0 titre de d\u00e9fendeur. <\/p>\n\n\n\n En conclusion, la Cour a estim\u00e9 qu\u2019aucun recours juridique raisonnable ne pouvait \u00eatre exerc\u00e9 contre Farnham. Elle a \u00e9galement d\u00e9clar\u00e9 que JV&M n\u2019avait pas le droit de pr\u00e9senter sa demande reconventionnelle contre Farnham au seul motif qu\u2019il pourrait \u00eatre tenu de payer des d\u00e9pens \u00e0 l\u2019issue du proc\u00e8s. La d\u00e9cision du juge en chambre a \u00e9t\u00e9 confirm\u00e9e, l\u2019appel a \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9 et Farnham a \u00e9t\u00e9 compl\u00e8tement exclu de la poursuite.<\/p>\n\n\n\n Cette affaire pr\u00e9sente un int\u00e9r\u00eat pratique pour quiconque prend part au d\u00e9p\u00f4t d\u2019un privil\u00e8ge en Saskatchewan. En ce qui concerne les employ\u00e9s des entit\u00e9s qui revendiquent un privil\u00e8ge, cette d\u00e9cision apporte un soulagement aux personnes qui s\u2019occupent des formalit\u00e9s administratives au nom de leur employeur et pr\u00e9cise que le d\u00e9p\u00f4t d\u2019un privil\u00e8ge au nom de leur employeur ne met pas leur responsabilit\u00e9 personnelle en jeu du simple fait qu\u2019ils ont sign\u00e9 l\u2019affidavit confirmant le montant de la revendication.<\/p>\n\n\n\n L\u2019approche adopt\u00e9e par la Saskatchewan contraste avec certaines interpr\u00e9tations propos\u00e9es dans d\u2019autres provinces (en particulier en Alberta) et confirme une interpr\u00e9tation stricte de la d\u00e9finition de \u00ab cr\u00e9ancier privil\u00e9gi\u00e9 \u00bb.<\/p>\n\n\n\n Pour ce qui est des entrepreneurs et des ma\u00eetres d\u2019ouvrage, cette d\u00e9cision confirme que les contestations relatives aux privil\u00e8ges pour un montant excessif doivent viser la soci\u00e9t\u00e9 qui fait valoir le privil\u00e8ge. S\u2019en remettre au cadre du privil\u00e8ge de construction et \u00e0 la proc\u00e9dure judiciaire demeure la voie \u00e0 pr\u00e9coniser. Tenter d\u2019entra\u00eener personnellement des employ\u00e9s individuels dans un litige relatif \u00e0 un privil\u00e8ge est inutile et peut \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme un abus de proc\u00e9dure. Dans l\u2019ensemble, cette d\u00e9cision permet de pr\u00e9server l\u2019int\u00e9grit\u00e9 des droits \u00e0 un privil\u00e8ge tout en garantissant que la responsabilit\u00e9 incombe \u00e0 la partie qui b\u00e9n\u00e9ficie du privil\u00e8ge.<\/p>\n\n\n\n Dans bien des cas, les privil\u00e8ges sont d\u00e9pos\u00e9s dans des situations tr\u00e8s tendues, lorsque les factures sont contest\u00e9es et que l\u2019\u00e9ch\u00e9ancier de projet est serr\u00e9. Cette d\u00e9cision permet de maintenir l\u2019accent sur ce qui compte le plus, \u00e0 savoir les relations commerciales qui sont au c\u0153ur du projet de construction.<\/p>\n\n\n\n Compte tenu de la d\u00e9cision de la Cour d\u2019appel, il est \u00e9galement recommand\u00e9 aux clients de faire signer leurs propres documents relatifs au privil\u00e8ge par un repr\u00e9sentant autoris\u00e9 de l\u2019entreprise plut\u00f4t que par un conseiller juridique, afin d\u2019\u00e9tablir sans ambigu\u00eft\u00e9 l\u2019identit\u00e9 du cr\u00e9ancier privil\u00e9gi\u00e9 et d\u2019\u00e9viter toute confusion inutile concernant la responsabilit\u00e9 personnelle de personnes qui ne sont pas li\u00e9es au cr\u00e9ancier privil\u00e9gi\u00e9.<\/p>\n\n\n\n Des tribunaux canadiens se sont pench\u00e9s sur des questions similaires li\u00e9es \u00e0 des privil\u00e8ges de construction d\u00e9pos\u00e9s pour un montant pr\u00e9tendument excessif, notamment la port\u00e9e des sanctions pr\u00e9vues par la loi et la cible appropri\u00e9e des r\u00e9clamations en question. Bien que les cadres l\u00e9gislatifs varient d\u2019une province \u00e0 l\u2019autre, les tensions politiques sous-jacentes sont les m\u00eames : trouver un \u00e9quilibre entre la protection des droits \u00e0 un privil\u00e8ge et les mesures de protection contre les abus.<\/p>\n\n\n\n Par exemple, dans Darwin Construction (BC) Ltd. v. PC Urban Glenaire Holdings Ltd.<\/em><\/a>(\u00ab\u00a0Darwin\u00a0\u00bb),<\/em> la Cour d\u2019appel de la Colombie-Britannique a confirm\u00e9 l\u2019annulation pure et simple d\u2019un privil\u00e8ge au motif qu\u2019il avait \u00e9t\u00e9 d\u00e9pos\u00e9 pour un montant absolument excessif et constituait un abus de proc\u00e9dure. Si la d\u00e9cision rendue en Saskatchewan dans l\u2019affaire JV&M porte principalement sur les personnes pouvant \u00eatre tenues responsables en vertu de la Loi, celle qui a \u00e9t\u00e9 rendue en Colombie-Britannique souligne la volont\u00e9 du tribunal, dans certains cas, d\u2019annuler l\u2019enti\u00e8ret\u00e9 d\u2019un privil\u00e8ge lorsque le montant revendiqu\u00e9 est excessif et non justifi\u00e9. Pour lire l\u2019article que nous avons r\u00e9dig\u00e9 au sujet de la d\u00e9cision Darwin<\/em>, cliquez ici<\/a>.<\/p>\n\n\n\n Dans l\u2019affaire\u00a02708320 Ontario Ltd. cob Viceroy Homes v. Jia Development Inc.<\/em><\/a> (\u00ab\u00a0Viceroy\u00a0\u00bb)<\/em>, la Cour sup\u00e9rieure de justice de l\u2019Ontario a examin\u00e9 les circonstances dans lesquelles un avocat peut \u00eatre tenu responsable des d\u00e9pens en vertu de l\u2019article\u00a086 de la Loi sur la construction<\/em> de l\u2019Ontario lorsqu\u2019un privil\u00e8ge est jug\u00e9 sans fondement ou pour un montant excessif. La Cour a confirm\u00e9 qu\u2019\u00e0 l\u2019\u00e9tape de la conservation, la responsabilit\u00e9 est subordonn\u00e9e \u00e0 la connaissance r\u00e9elle du caract\u00e8re infond\u00e9 du privil\u00e8ge, bien qu\u2019une norme de n\u00e9gligence puisse s\u2019appliquer en cours de proc\u00e8s. Bien que l\u2019affaire entendue en Ontario concerne un avocat plut\u00f4t que des employ\u00e9s d\u2019entreprise, elle illustre de fa\u00e7on similaire que l\u2019engagement de la responsabilit\u00e9 personnelle dans le contexte d\u2019un privil\u00e8ge d\u00e9pend strictement du libell\u00e9 de la loi et du r\u00f4le de la personne vis\u00e9e. Pour prendre connaissance d\u2019un article que nous avons r\u00e9dig\u00e9 pr\u00e9c\u00e9demment au sujet de la d\u00e9cision Viceroy<\/em>, cliquez ici<\/a>.<\/p>\n\n\n\n La d\u00e9cision rendue dans l\u2019affaire JV&M Civil Constructors Inc. v. Farnham, <\/em>2025 SKCA 72, confirme qu\u2019en Saskatchewan, la responsabilit\u00e9 d\u2019un privil\u00e8ge d\u00e9pos\u00e9 pour un montant \u00ab absolument excessif \u00bb en vertu de la Builders\u2019 Lien Act<\/em>, SS 1984\u201185\u2011 86, c B\u2011 7.1, incombe \u00e0 l\u2019entreprise qui est le cr\u00e9ancier privil\u00e9gi\u00e9, non \u00e0 l\u2019employ\u00e9 individuel qui signe les documents relatifs au privil\u00e8ge au nom de cette derni\u00e8re. Parall\u00e8lement, cette d\u00e9cision souligne que les ma\u00eetres d\u2019ouvrage et les entrepreneurs vis\u00e9s par des revendications de privil\u00e8ge pour un montant excessif doivent se servir des outils r\u00e8glementaires mis \u00e0 leur disposition \u00e0 l\u2019encontre de l\u2019entit\u00e9 qui revendique le privil\u00e8ge, plut\u00f4t que de tenter d\u2019entra\u00eener des employ\u00e9s ou autres mandataires dans la m\u00eal\u00e9e en tant que d\u00e9fendeurs personnels.<\/p>\n\n\n\n En ce qui concerne les ma\u00eetres d\u2019ouvrage, les entrepreneurs et les sous-traitants, le moment est venu de revoir les proc\u00e9dures internes relatives aux privil\u00e8ges : qui signe les privil\u00e8ges, de quelle mani\u00e8re les montants des privil\u00e8ges sont-ils confirm\u00e9s et comment r\u00e9agissez-vous lorsque vous recevez une revendication dont le montant semble excessif ou abusif? Gr\u00e2ce \u00e0 des politiques internes clairement \u00e9tablies, \u00e0 des \u00e9valuations document\u00e9es du montant des privil\u00e8ges et \u00e0 des conseils pr\u00e9coces sur la strat\u00e9gie \u00e0 adopter, il est possible de prot\u00e9ger les droits des entreprises et ceux des employ\u00e9s sans entraver l\u2019avancement des projets.<\/p>\n\n\n\nQu\u2019est-il arriv\u00e9 dans l\u2019affaire JV&M Civil Constructors Inc. v. Farnham<\/em>?<\/h2>\n\n\n\n
Peut-on poursuivre une personne physique en raison d\u2019un privil\u00e8ge d\u00e9pos\u00e9 pour un montant \u00ab\u00a0absolument excessif\u00a0\u00bb?<\/h2>\n\n\n\n
Quelle d\u00e9cision le juge en chambre a-t-il prise concernant la responsabilit\u00e9 personnelle?<\/h2>\n\n\n\n
Comment la Cour d\u2019appel de la Saskatchewan traite-t-elle la responsabilit\u00e9 personnelle en vertu de l\u2019article\u00a053?<\/h2>\n\n\n\n
Peut-on poursuivre un employ\u00e9 qui d\u00e9pose un privil\u00e8ge pour n\u00e9gligence ou pour les d\u00e9pens?<\/h2>\n\n\n\n
En quoi cette d\u00e9cision importe-t-elle pour le d\u00e9p\u00f4t de privil\u00e8ges en Saskatchewan?<\/h2>\n\n\n\n
Comment les autres provinces traitent-elles les privil\u00e8ges de construction pour un montant excessif?<\/h2>\n\n\n\n
Quelles mesures les parties \u00e0 un projet de construction en Saskatchewan devraient-elles prendre ensuite?<\/h2>\n\n\n\n
Nous pouvons vous aider<\/h2>\n\n\n\n