{"id":42510,"date":"2025-12-04T12:01:51","date_gmt":"2025-12-04T17:01:51","guid":{"rendered":"https:\/\/www.millerthomson.com\/?p=42510"},"modified":"2026-01-27T15:11:18","modified_gmt":"2026-01-27T20:11:18","slug":"est-ce-que-les-terrains-des-municipalites-ontariennes-sonta-labri-de-la-possession-adversative-lecons-de-larret-kosicki-c-toronto","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.millerthomson.com\/fr\/perspectives-juridiques\/immobilier\/est-ce-que-les-terrains-des-municipalites-ontariennes-sonta-labri-de-la-possession-adversative-lecons-de-larret-kosicki-c-toronto\/","title":{"rendered":"Est-ce que les terrains des municipalit\u00e9s ontariennes sont \u00e0 l\u2019abri de la possession adversative? Le\u00e7ons de l\u2019arr\u00eat\u00a0Kosicki c. Toronto"},"content":{"rendered":"\n

Jusqu\u2019\u00e0 tout r\u00e9cemment, les parcs municipaux de l\u2019Ontario \u00e9taient consid\u00e9r\u00e9s comme \u00e0 l\u2019abri des droits de possession adversative ou \u00ab droits des intrus \u00bb. Dans les grandes villes comme dans les hameaux, les limites des parcs et des sentiers sont rarement surveill\u00e9es et les empi\u00e9tements par des propri\u00e9taires priv\u00e9s sont courants. En effet, un propri\u00e9taire peut prolonger sa cour arri\u00e8re ou sa pelouse, ou construire un abri ou un entrep\u00f4t, ce qui cause un empi\u00e9tement mineur. Les municipalit\u00e9s intervenaient d\u00e9j\u00e0 en cas d\u2019empi\u00e9tement important, mais elles ne redoutaient pas la perte d\u00e9finitive d\u2019espaces verts et \u00e9taient convaincues qu\u2019elles conservaient la pleine ma\u00eetrise des conditions d\u2019autorisation des empi\u00e9tements.<\/p>\n\n\n\n

La situation a chang\u00e9 cette ann\u00e9e. En effet, dans l\u2019affaire Kosicki c. Toronto<\/a> (Cit\u00e9), <\/em>la Cour supr\u00eame du Canada a mis fin aux protections pr\u00e9vues par la common law et confirm\u00e9 que les espaces verts peuvent faire l\u2019objet de revendications de possession adversative. Dans cet article, nous expliquons les r\u00e9percussions de cette d\u00e9cision, pourquoi cette d\u00e9cision est importante et comment les municipalit\u00e9s pourraient \u00eatre amen\u00e9es \u00e0 revoir leurs pratiques de surveillance et de gestion des empi\u00e9tements \u00e0 l\u2019avenir.<\/p>\n\n\n\n

D\u00e9finition de la possession adversative et modalit\u00e9s d\u2019application en Ontario\u00a0<\/h2>\n\n\n\n

La possession adversative constitue en pratique un d\u00e9lai de prescription accord\u00e9 \u00e0 un propri\u00e9taire d\u00e9poss\u00e9d\u00e9 d\u2019un bien-fonds \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur du syst\u00e8me d\u2019enregistrement pour r\u00e9tablir sa possession ou intenter une poursuite \u00e0 cet effet. En Ontario, ce d\u00e9lai est de 10 ans \u00e0 compter de la date de la \u00ab d\u00e9possession \u00bb. La doctrine traditionnelle provient de la jurisprudence, mais a \u00e9t\u00e9 petit \u00e0 petit codifi\u00e9e dans la Loi sur la prescription des actions relatives aux biens immeubles<\/em><\/a> (la \u00ab Loi <\/strong>\u00bb) au d\u00e9but du XXe<\/sup> si\u00e8cle. Dans le cadre de la conversion de la plupart des biens-fonds de l\u2019Ontario sous le r\u00e9gime d\u2019enregistrement des droits immobiliers d\u2019ici 2010, la Loi sur l\u2019enregistrement des droits immobiliers<\/em><\/a> emp\u00eache la formation de tout nouveau <\/em>droit de possession apr\u00e8s cette conversion, tout en prot\u00e9geant toute revendication de possession adversative d\u00e9j\u00e0 acquise.<\/p>\n\n\n\n

Les d\u00e9cisions relatives \u00e0 la possession adversative sont fond\u00e9es sur un test de common law dont les \u00e9l\u00e9ments ont \u00e9t\u00e9 bien \u00e9tablis, qui exige que le demandeur remplisse trois crit\u00e8res sur une p\u00e9riode de 10 ans :<\/p>\n\n\n

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(a) La possession r\u00e9elle doit \u00eatre publique, notoire, paisible, adversative, exclusive, r\u00e9elle et continue compte tenu de la nature du bien-fonds en litige;<\/strong><\/p>\n

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Ceci signifie de traiter le bien comme un propri\u00e9taire, sans le consentement du v\u00e9ritable propri\u00e9taire. La pr\u00e9sence d\u2019une cl\u00f4ture constitue un indicateur fort, sans toutefois \u00eatre strictement exig\u00e9e.<\/p>\n

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(b) L\u2019intention d\u2019exclure le v\u00e9ritable propri\u00e9taire de la possession; <\/strong><\/p>\n

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Cette inf\u00e9rence se produit lorsque le demandeur et le propri\u00e9taire croient \u00e0 tort que le bien-fonds appartient au demandeur, ou lorsque ce dernier commet une erreur et adopte en toute bonne foi le comportement d\u2019un propri\u00e9taire.<\/p>\n

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(c) L\u2019exclusion effective du v\u00e9ritable propri\u00e9taire<\/strong><\/p>\n

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D\u00e8s lors que la possession et l\u2019intention sont d\u00e9montr\u00e9es, une telle inf\u00e9rence peut \u00eatre faite, obligeant g\u00e9n\u00e9ralement le propri\u00e9taire \u00e0 agir pour emp\u00eacher l\u2019expiration du d\u00e9lai de prescription.<\/p>\n

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La question centrale soulev\u00e9e dans l\u2019appel Kosicki <\/em>portait sur la possibilit\u00e9 et les conditions d\u2019application de la possession adversative \u00e0 un parc municipal r\u00e9serv\u00e9 \u00e0 l\u2019usage ou au b\u00e9n\u00e9fice du public.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

Quels sont les faits qui ont conduit \u00e0 la d\u00e9cision Kosicki?<\/h2>\n\n\n\n

Dans cette cause, les faits \u00e9taient simples. Les propri\u00e9taires ont fait l\u2019acquisition d\u2019une propri\u00e9t\u00e9 r\u00e9sidentielle \u00e0 Toronto en 2017. En 2021, ils ont constat\u00e9 qu\u2019une partie importante de leur cour arri\u00e8re appartenait \u00e0 la ville de Toronto (la \u00ab Cit\u00e9 <\/strong>\u00bb). Le \u00ab bien-fonds en litige \u00bb donnait sur une ruelle appartenant \u00e0 la Ville et jouxtait un parc municipal. L\u2019\u00e9tendue de terrain, qui se compose du bien-fonds en litige, avait \u00e9t\u00e9 expropri\u00e9e par l\u2019Office de protection de la nature de Toronto et de la r\u00e9gion en 1958 et c\u00e9d\u00e9e \u00e0 la Ville en 1971. \u00c0 un certain moment, entre 1928 et 1971, les anciens propri\u00e9taires avaient \u00e9rig\u00e9 une cl\u00f4ture emp\u00eachant l\u2019acc\u00e8s public pendant plusieurs d\u00e9cennies. Le personnel municipal avait n\u00e9glig\u00e9 le titre de propri\u00e9t\u00e9 de la Ville sur le bien-fonds en litige, jusqu\u2019\u00e0 ce que les propri\u00e9taires s\u2019enqui\u00e8rent aupr\u00e8s de la Ville de la possibilit\u00e9 de faire l\u2019acquisition de ce bien-fonds (sur lequel ils payaient d\u00e9j\u00e0 l\u2019imp\u00f4t foncier). La Ville a refus\u00e9 sur la base de ses politiques de pr\u00e9servation de ses espaces verts.<\/p>\n\n\n\n

Dans le litige qui s\u2019en est suivi, le juge saisi de la demande et la Cour d\u2019appel ont estim\u00e9 que la possession adversative d\u2019un parc public constituerait un dangereux pr\u00e9c\u00e9dent (ce qui a \u00e9t\u00e9 repris dans les motifs dissidents rendus par la Cour supr\u00eame). L\u2019un des motifs invoqu\u00e9s \u00e9tait qu\u2019il serait injuste d\u2019exiger des municipalit\u00e9s qu\u2019elles surveillent les limites de leurs biens-fonds aussi attentivement qu\u2019un propri\u00e9taire priv\u00e9, car cela imposerait au personnel des municipalit\u00e9s et aux contribuables de l\u2019Ontario la t\u00e2che d\u2019exercer la surveillance de centaines ou de milliers d\u2019acres d\u2019espaces verts. La Cour d\u2019appel s\u2019est \u00e9galement fond\u00e9e sur des d\u00e9cisions ant\u00e9rieures pour affirmer qu\u2019un \u00ab test du b\u00e9n\u00e9fice public \u00bb faisait obstacle. En effet, les revendications de possession adversative ne seraient pas accueillies lorsque le bien-fonds a \u00e9t\u00e9 achet\u00e9 pour l\u2019usage ou le b\u00e9n\u00e9fice du public, \u00e0 moins que la municipalit\u00e9 n\u2019ait pris des mesures pour renoncer \u00e0 ses droits (le \u00ab test du b\u00e9n\u00e9fice public<\/strong> \u00bb). Cette analyse ou intuition avait \u00e9t\u00e9 reprise dans plusieurs d\u00e9cisions rendues en Ontario remontant \u00e0 plusieurs d\u00e9cennies, notamment dans l\u2019affaire Teis c. Ancaster<\/a><\/em>, qui a fait \u00e9tat de l\u2019adoption de la version moderne du test en mati\u00e8re de possession adversative.<\/p>\n\n\n\n

Comment la Cour supr\u00eame du Canada a-t-elle abord\u00e9 le crit\u00e8re d\u2019int\u00e9r\u00eat public?<\/h2>\n\n\n\n

Lors de la proc\u00e9dure d\u2019appel devant la Cour supr\u00eame, la Ville a reconnu que les propri\u00e9taires avaient r\u00e9pondu aux trois \u00e9l\u00e9ments du test en mati\u00e8re de possession adversative, mais son argument principal reposait sur le fait que le test du b\u00e9n\u00e9fice public emp\u00eachait la possession adversative du parc municipal.<\/p>\n\n\n\n

Les juges majoritaires ont rejet\u00e9 cet argument et donn\u00e9 raison aux propri\u00e9taires pour deux regroupements de motifs connexes. Leurs conclusions \u00e9taient les suivantes :<\/p>\n\n\n\n