{"id":41983,"date":"2025-08-01T09:12:18","date_gmt":"2025-08-01T13:12:18","guid":{"rendered":"https:\/\/www.millerthomson.com\/?p=41983"},"modified":"2026-01-27T16:05:31","modified_gmt":"2026-01-27T21:05:31","slug":"allegement-de-la-taxe-fonciere-la-cour-invalide-des-criteres-dexemption-desuets-pour-les-organismes-de-bienfaisance-en-ontario","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.millerthomson.com\/fr\/perspectives-juridiques\/immobilier\/allegement-de-la-taxe-fonciere-la-cour-invalide-des-criteres-dexemption-desuets-pour-les-organismes-de-bienfaisance-en-ontario\/","title":{"rendered":"All\u00e8gement de la taxe fonci\u00e8re : la Cour invalide des crit\u00e8res d\u2019exemption d\u00e9suets pour les organismes de bienfaisance en Ontario"},"content":{"rendered":"\n

Les organismes de bienfaisance \u0153uvrant aupr\u00e8s des populations aux prises avec des difficult\u00e9s \u00e9conomiques pourront d\u00e9sormais b\u00e9n\u00e9ficier de l\u2019une des exemptions fiscales les plus \u00e9tendues accord\u00e9es par le gouvernement de l\u2019Ontario sans avoir \u00e0 structurer artificiellement leurs activit\u00e9s. En effet, la Cour d\u2019appel de l\u2019Ontario (la \u00ab Cour<\/strong> \u00bb ou la \u00ab Cour d\u2019appel <\/strong>\u00bb) a pris la d\u00e9cision inhabituelle d\u2019infirmer sa propre d\u00e9cision de 1998 et de supprimer un crit\u00e8re en d\u00e9calage avec l\u2019\u00ab interpr\u00e9tation \u00e0 double objectif \u00bb des lois fiscales.<\/p>\n\n\n\n

Dans un prochain article, nous pr\u00e9senterons une analyse d\u00e9taill\u00e9e des principes juridiques en jeu, de leur interaction avec d\u2019autres domaines du droit des organismes de bienfaisance et avec les notions de l\u2019Agence du revenu du Canada, ainsi que les recommandations pour une structure plus efficace des organismes de bienfaisance.<\/p>\n\n\n\n

Dans le pr\u00e9sent article, nous examinons comment ce changement juridique ouvre de nouvelles perspectives aux organismes de bienfaisance qui avaient peu d\u2019espoir d\u2019obtenir une exemption de l\u2019imp\u00f4t foncier du fait de leur situation. Cette nouvelle jurisprudence permet aux organismes soutenant les populations vuln\u00e9rables de b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019un all\u00e8gement fiscal, m\u00eame dans les situations o\u00f9 de telles demandes \u00e9taient auparavant vou\u00e9es \u00e0 l\u2019\u00e9chec.<\/p>\n\n\n\n

Le \u00ab\u00a0crit\u00e8re d\u2019effort\u00a0\u00bb du gouvernement de l\u2019Ontario et ses effets sur l\u2019acc\u00e8s des organismes de bienfaisance \u00e0 l\u2019all\u00e8gement fiscal foncier<\/h2>\n\n\n\n

L\u2019article 3(1)12(iii) de la Loi sur l\u2019\u00e9valuation fonci\u00e8re <\/em>(la \u00ab Loi<\/strong> \u00bb) pr\u00e9voit une exemption pour ce qui suit :<\/p>\n\n\n\n

Les biens-fonds dont est propri\u00e9taire et qu\u2019utilise et occupe une soci\u00e9t\u00e9 de bienfaisance philanthropique \u00e0 but non lucratif constitu\u00e9e pour venir en aide aux pauvres, si cette soci\u00e9t\u00e9 est financ\u00e9e en partie par des fonds publics<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Toutefois, pendant plusieurs dizaines d\u2019ann\u00e9es, des organismes de bienfaisance l\u00e9gitimes ont \u00e9t\u00e9 priv\u00e9s de cet all\u00e8gement fiscal foncier en raison d\u2019une application restrictive et artificielle de cette exemption.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019affaire Religious Hospitallers<\/em><\/h2>\n\n\n\n

La d\u00e9cision Religious Hospitallers of St. Joseph Housing Corp. <\/em>c. Regional Assessment Commissioner<\/em><\/a> (\u00ab Religious Hospitallers<\/em><\/strong> \u00bb) rendue en 1998 par la Cour d\u2019appel de l\u2019Ontario a \u00e9tabli l\u2019exigence de ce qui porte parfois le nom de \u00ab crit\u00e8re d\u2019effort \u00bb pour d\u00e9terminer si une soci\u00e9t\u00e9 est \u00ab constitu\u00e9e dans le but de venir en aide aux pauvres \u00bb.<\/p>\n\n\n\n

Dans cette affaire, la soci\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re requ\u00e9rante poss\u00e9dait 59 logements pour personnes \u00e2g\u00e9es attribu\u00e9s conform\u00e9ment \u00e0 un programme de location approuv\u00e9 par le minist\u00e8re des Affaires municipales et du Logement. La majorit\u00e9 des logements \u00e9taient destin\u00e9s \u00e0 des m\u00e9nages ayant des \u00ab besoins essentiels importants \u00bb et 20 % \u00e9taient lou\u00e9s au prix courant. Les objectifs caritatifs de la soci\u00e9t\u00e9 se limitaient \u00e0 fournir des logements \u00e0 des personnes \u00e0 revenus faibles ou mod\u00e9r\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n

La Cour n\u2019a pas statu\u00e9 sur la question de savoir si ces faits \u00e9taient suffisants pour d\u00e9terminer si les locataires pouvaient \u00eatre consid\u00e9r\u00e9s comme \u00ab pauvres \u00bb, mais a plut\u00f4t appliqu\u00e9 un crit\u00e8re distinct pour d\u00e9terminer si la soci\u00e9t\u00e9 \u00e9tait \u00ab constitu\u00e9e pour venir en aide aux pauvres \u00bb. Selon la Cour, [traduction] \u00ab c\u2019est \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9, par quelque forme d\u2019effort de sa part, d\u2019accorder l\u2019all\u00e8gement en question \u00bb.<\/p>\n\n\n\n

La Cour a estim\u00e9 que cette exigence n\u2019\u00e9tait pas remplie dans la mesure o\u00f9 la soci\u00e9t\u00e9 se contentait de poss\u00e9der les propri\u00e9t\u00e9s et ne participait pas \u00e0 des collectes de fonds ni \u00e0 la gestion active des op\u00e9rations du complexe r\u00e9sidentiel. Le fait que les logements \u00e9taient fournis gr\u00e2ce aux loyers ou aux frais pay\u00e9s par les locataires et aux fonds publics a \u00e9t\u00e9 jug\u00e9 insuffisant pour satisfaire au crit\u00e8re de \u00ab constitution pour venir en aide aux pauvres \u00bb.<\/p>\n\n\n\n

Interpr\u00e9tation rejet\u00e9e et infirm\u00e9e<\/h2>\n\n\n\n

Dans l\u2019affaire Stamford Kiwanis Non-Profit Homes Inc. <\/em>c. Municipal Property Assessment Corporation<\/em><\/a> (\u00ab Stamford Kiwanis<\/em><\/strong> \u00bb), l\u2019interpr\u00e9tation restrictive a \u00e9t\u00e9 r\u00e9examin\u00e9e par un nouveau panel de juges et infirm\u00e9e dans la d\u00e9cision de la Cour d\u2019appel rendue en juin 2025. Cette mesure est inhabituelle. Dans le respect des r\u00e8gles de la Cour d\u2019appel relatives \u00e0 la r\u00e9vision de ses propres d\u00e9cisions, le panel de cinq juges a conclu \u00e0 l\u2019unanimit\u00e9 \u00e0 une erreur de jugement dans l\u2019affaire Religious Hospitallers<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Dans l\u2019affaire Stamford Kiwanis<\/em>, le juge saisi de la demande et la Cour divisionnaire se sont retrouv\u00e9s li\u00e9s par le \u00ab crit\u00e8re d\u2019effort \u00bb de l\u2019affaire Religious Hospitallers<\/em> et ont rejet\u00e9 l\u2019exemption demand\u00e9e par la requ\u00e9rante, un fournisseur de logements abordables, m\u00eame si la Cour divisionnaire a estim\u00e9 que le jugement prononc\u00e9 dans l\u2019affaire Religious Hospitallers <\/em>\u00e9tait inad\u00e9quat. Seul un renversement formel de cette d\u00e9cision serait suffisant.<\/p>\n\n\n\n

La Cour d\u2019appel a effectivement infirm\u00e9 la d\u00e9cision Religious Hospitallers<\/em> estimant que le champ d\u2019application et l\u2019objectif de l\u2019article 3(1)12(iii) de la Loi avaient \u00e9t\u00e9 ind\u00fbment limit\u00e9s par l\u2019ajout d\u2019une exigence inexistante, inutile et vague de \u00ab certains efforts \u00bb.<\/p>\n\n\n\n

Au paragraphe 93, la Cour a statu\u00e9 ce qui suit :<\/p>\n\n\n\n

[traduction] Outre son erreur sur le fond, cette d\u00e9cision compromet la finalit\u00e9 et l\u2019objectif appr\u00e9ciables de l\u2019article 3(1)12(iii) de la Loi, en restreignant son champ d\u2019application et en introduisant un \u00e9l\u00e9ment ext\u00e9rieur d\u2019effort<\/em>.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Et ce qui suit au paragraphe 95 :<\/p>\n\n\n\n

[traduction] Aucun effort distinct ni aucune preuve de collecte de fonds priv\u00e9e n\u2019est n\u00e9cessaire<\/em>.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Acc\u00e8s simplifi\u00e9 \u00e0 l\u2019all\u00e8gement fiscal foncier\u00a0: nouvelle norme juridique pour les organismes de bienfaisance de l\u2019Ontario<\/h2>\n\n\n\n

\u00c0 la suite de l\u2019affaire Stamford Kiwanis<\/em>, <\/em>le crit\u00e8re d\u2019exemption pr\u00e9vu \u00e0 l\u2019article 3(1)12(iii) de la Loi exige d\u00e9sormais que le requ\u00e9rant d\u00e9montre ce qui suit :<\/p>\n\n\n\n