On dit souvent que les bonnes cl\u00f4tures font les bons voisins. Mais la vie en copropri\u00e9t\u00e9 soul\u00e8ve une interrogation essentielle : o\u00f9 s\u2019arr\u00eate votre partie privative, et o\u00f9 commencent les parties communes\u2009? Cette d\u00e9limitation est cruciale, car elle d\u00e9termine qui du propri\u00e9taire ou de l\u2019association condominiale est responsable des r\u00e9parations et r\u00e9novations co\u00fbteuses.<\/p>\n\n\n\n
Dans sa r\u00e9cente <\/a>d\u00e9cision dans l\u2019affaire <\/a>Aubin c. Condominium Plan No 862 2917<\/em><\/a> (\u00ab\u2009Aubin\u2009\u00bb) la Cour d\u2019appel de l\u2019Alberta \u00e9tablit de nouveaux principes qui pourraient transformer des centaines de plans de copropri\u00e9t\u00e9 \u00e0 l\u2019\u00e9chelle de la province.<\/p>\n\n\n\n Cette affaire concerne la propri\u00e9taire d\u2019une partie privative au rez-de-chauss\u00e9e d\u2019un immeuble de grande hauteur en copropri\u00e9t\u00e9. L\u2019appartement \u00e9tait attenant au salon commun de l\u2019immeuble utilis\u00e9, comme tout propri\u00e9taire pouvait s\u2019y attendre, pour les r\u00e9unions du syndicat des copropri\u00e9taires et les r\u00e9ceptions. <\/p>\n\n\n\n En 2019, la copropri\u00e9taire a intent\u00e9 des poursuites contre l\u2019association condominiale, all\u00e9guant que l\u2019association avait l\u2019obligation d\u2019am\u00e9liorer l\u2019isolation acoustique entre le salon commun et son appartement, situ\u00e9 de l\u2019autre c\u00f4t\u00e9 de la paroi. Selon le t\u00e9moignage, la copropri\u00e9taire pouvait entendre le bruit provenant du salon lorsque celui-ci \u00e9tait utilis\u00e9, et ce bruit perturbait sa vie au quotidien.<\/p>\n\n\n\n Les immeubles en copropri\u00e9t\u00e9 peuvent prendre diverses formes : <\/p>\n\n\n\n Les immeubles en copropri\u00e9t\u00e9 ne se r\u00e9sument pas \u00e0 un seul type de construction ni \u00e0 une seule fa\u00e7on de vivre en collectivit\u00e9. La copropri\u00e9t\u00e9 constitue en r\u00e9alit\u00e9 une forme de propri\u00e9t\u00e9 dans un cadre de vie collectif. Il s\u2019agit d\u2019une construction juridique visant \u00e0 permettre la propri\u00e9t\u00e9 partag\u00e9e de biens immobiliers. Gr\u00e2ce \u00e0 cette construction, les propri\u00e9taires individuels sont propri\u00e9taires et responsables de leurs parties privatives. Comme tout propri\u00e9taire immobilier, les copropri\u00e9taires doivent assurer l\u2019entretien de leur partie privative, respecter les r\u00e8gles et normes communautaires en vigueur et assumer la responsabilit\u00e9 des dommages qu\u2019ils pourraient causer \u00e0 leurs voisins. <\/p>\n\n\n\n Les propri\u00e9taires d\u2019une partie privative sont \u00e9galement proportionnellement propri\u00e9taires des parties communes de leur immeuble. L\u2019\u00ab\u2009association condominiale\u2009\u00bb est l\u2019organisme constitu\u00e9 en vertu de la loi lors de l\u2019adoption d\u2019un plan de copropri\u00e9t\u00e9 \u00e0 des fins de gestion de l\u2019entretien des parties communes de l\u2019ensemble des propri\u00e9taires. <\/p>\n\n\n\n En effet, le contexte des immeubles en copropri\u00e9t\u00e9 ajoute un degr\u00e9 suppl\u00e9mentaire de complexit\u00e9, compte tenu des int\u00e9r\u00eats concurrents \u00e0 \u00e9quilibrer afin de permettre la coexistence pacifique et la propri\u00e9t\u00e9 partag\u00e9e. La responsabilit\u00e9 d\u2019\u00e9quilibrer les int\u00e9r\u00eats priv\u00e9s et communs des copropri\u00e9taires repose sur les \u00e9paules des membres \u00e9lus du syndicat, qui ont g\u00e9n\u00e9ralement droit \u00e0 une certaine d\u00e9f\u00e9rence dans l\u2019exercice de leur pouvoir discr\u00e9tionnaire dans la gestion de l\u2019int\u00e9r\u00eat collectif de l\u2019ensemble des copropri\u00e9taires, dans l\u2019objectif esp\u00e9r\u00e9 d\u2019obtenir ce qu\u2019il y a de mieux pour le plus grand nombre d\u2019entre eux.[1]<\/sup><\/a> \u00c0 cet \u00e9gard, lorsqu\u2019il examine la d\u00e9cision d\u2019un syndicat de copropri\u00e9taires, le tribunal commence g\u00e9n\u00e9ralement par se demander si les administrateurs ont agi avec honn\u00eatet\u00e9 et bonne foi et s\u2019ils ont fait preuve de la prudence, de la diligence et de la comp\u00e9tence qu\u2019une personne raisonnablement prudente aurait exerc\u00e9es dans des circonstances comparables.[2]<\/sup><\/a><\/p>\n\n\n\n L\u2019immeuble dont il est question dans l\u2019affaire Aubin a \u00e9t\u00e9 construit vers 1973. Ni l\u2019association condominiale ni le propri\u00e9taire de la partie privative n\u2019ont particip\u00e9 \u00e0 la construction et \u00e0 la conception du mur, et rien n\u2019indiquait que la structure du mur \u00e9tait d\u00e9ficiente ou que le mur avait \u00e9t\u00e9 r\u00e9nov\u00e9 ou modifi\u00e9 depuis la construction de l\u2019immeuble. La Cour devait d\u00e9terminer qui du propri\u00e9taire ou de l\u2019association condominiale \u00e9tait responsable du mur.<\/p>\n\n\n\n Il est important de clarifier les d\u00e9limitations pour d\u00e9terminer qui du propri\u00e9taire de la partie privative et de l\u2019association condominiale est responsable de l\u2019am\u00e9lioration de l\u2019acoustique qui, dans le cas qui nous occupe, ne r\u00e9pond pas aux normes du Code du b\u00e2timent.<\/p>\n\n\n\n L\u2019alin\u00e9a 8 (1) (f) de la <\/a>Condominium Property Act<\/em><\/a> (la \u00ab\u2009CPA\u2009\u00bb) de l\u2019Alberta exige que les d\u00e9limitations entre les parties privatives et les parties communes soient pr\u00e9cis\u00e9es dans les plans de copropri\u00e9t\u00e9. Comme les plans de copropri\u00e9t\u00e9 sont r\u00e9dig\u00e9s par des arpenteurs-g\u00e9om\u00e8tres et non par des avocats, l\u2019article 9 de la CPA fixe certaines d\u00e9limitations par d\u00e9faut, qui permettent de clarifier le cadre juridique r\u00e9gissant la s\u00e9paration entre les parties privatives et les parties communes. Ce cadre ouvre la voie \u00e0 une interpr\u00e9tation cibl\u00e9e du plan de copropri\u00e9t\u00e9 comparable \u00e0 celle utilis\u00e9e pour interpr\u00e9ter les documents municipaux et les lois en g\u00e9n\u00e9ral.<\/p>\n\n\n\n \u00c0 cet \u00e9gard, les dispositions par d\u00e9faut du paragraphe 9 (1) stipulent ce qui suit :<\/p>\n\n\n\n [TRADUCTION] 9 (1) <\/strong>Sous r\u00e9serve de toute disposition contraire dans le plan de copropri\u00e9t\u00e9, si<\/p>\n\n\n\n la seule partie de ce plancher, mur ou plafond, le cas \u00e9ch\u00e9ant, qui se trouve dans la partie privative est tout mat\u00e9riau de finition \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur de celle-ci<\/strong>, notamment les lattes, les pl\u00e2tres, les panneaux de lambrissage, les plaques de parement en pl\u00e2tre, les rev\u00eatements de plancher ou autres mat\u00e9riaux fix\u00e9s, pos\u00e9s, coll\u00e9s ou appliqu\u00e9s sur le plancher, le mur ou le plafond, le cas \u00e9ch\u00e9ant.<\/p>\n\n\n\n Par cons\u00e9quent, du fait de l\u2019application automatique des dispositions par d\u00e9faut de l\u2019article 9, les parois s\u00e8ches \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur d\u2019une partie privative sont comprises dans la partie privative du propri\u00e9taire, tandis que les montants int\u00e9rieurs et la structure du b\u00e2timent sont des parties communes. Ces pr\u00e9cisions rompent avec l\u2019interpr\u00e9tation ant\u00e9rieure, qui situait la d\u00e9limitation au centre des surfaces partag\u00e9es (plancher, mur ou plafond) et faisait en sorte que les propri\u00e9taires individuels demeuraient responsables, en partie, de certains \u00e9l\u00e9ments structuraux situ\u00e9s \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur de ces composantes et au-del\u00e0 des finitions de surface. <\/p>\n\n\n\n Dans l\u2019affaire Aubin, la disposition du plan de copropri\u00e9t\u00e9 exig\u00e9e en vertu de l\u2019alin\u00e9a 8 (1) f) \u00e9tait libell\u00e9e comme suit :<\/p>\n\n\n\n La d\u00e9limitation de toute partie privative par rapport aux parties communes est la surface int\u00e9rieure non d\u00e9cor\u00e9e du plancher, du mur ou du plafond de la partie privative, le cas \u00e9ch\u00e9ant.<\/p>\n\n\n\n Les personnes qui ont l\u2019habitude de lire des documents portant sur des immeubles en copropri\u00e9t\u00e9 savent qu\u2019il s\u2019agit d\u2019une disposition courante en Alberta et qu\u2019elle est en quelque sorte une norme \u00e9tablie pour de nombreux experts qui r\u00e9digent des plans de copropri\u00e9t\u00e9.[3]<\/a>Il convient \u00e9galement de noter que cette formulation n\u2019est pas le libell\u00e9 exact de l\u2019article 9. \u00c0 cet \u00e9gard, la Cour souligne ce qui suit :<\/p>\n\n\n\n Dans sa conclusion, la Cour d\u2019appel a constat\u00e9 une distinction fondamentale entre le libell\u00e9 du plan de copropri\u00e9t\u00e9 et les dispositions par d\u00e9faut du paragraphe 9 (1). Au regard du texte et des caract\u00e9ristiques particuli\u00e8res du plan de copropri\u00e9t\u00e9 par rapport aux dispositions par d\u00e9faut de la loi, la Cour a estim\u00e9 que cette diff\u00e9rence de formulation rev\u00eatait une importance particuli\u00e8re, puisque les dispositions du plan diff\u00e9raient de celles de la loi simplement du fait de ce libell\u00e9 distinct. <\/p>\n\n\n\n Dans l\u2019affaire Aubin, l\u2019expression \u00ab\u2009surface int\u00e9rieure non d\u00e9cor\u00e9e\u2009\u00bb a \u00e9t\u00e9 utilis\u00e9e dans le plan de copropri\u00e9t\u00e9 alors que l\u2019expression \u00ab\u2009surface int\u00e9rieure non finie\u2009\u00bb est utilis\u00e9e dans la CPA. La Cour a statu\u00e9 que cette subtile diff\u00e9rence signifiait que le mur dans son int\u00e9gralit\u00e9, y compris la paroi s\u00e8che, \u00e9tait une partie commune. En d\u2019autres termes, l\u2019association condominiale en \u00e9tait responsable, et non le propri\u00e9taire. Compte tenu du libell\u00e9 g\u00e9n\u00e9ralis\u00e9 pr\u00e9sent dans le plan de copropri\u00e9t\u00e9 en cause, il est \u00e0 pr\u00e9voir que cette distinction sera faite dans les plans de copropri\u00e9t\u00e9 de centaines d\u2019immeubles en copropri\u00e9t\u00e9 en Alberta. <\/p>\n\n\n\n La Cour d\u2019appel semble \u00eatre parvenue \u00e0 cette conclusion en appliquant les principes d\u2019interpr\u00e9tation des lois aux notes figurant dans le plan, soulignant que l\u2019interpr\u00e9tation des plans de copropri\u00e9t\u00e9 est un exercice comparable \u00e0 l\u2019interpr\u00e9tation des lois. Plus pr\u00e9cis\u00e9ment, un plan de copropri\u00e9t\u00e9 doit \u00eatre interpr\u00e9t\u00e9 selon les principes suivants :<\/p>\n\n\n\n En mati\u00e8re d\u2019interpr\u00e9tation des dispositions l\u00e9gislatives, la Cour supr\u00eame du Canada s\u2019appuie \u00e9galement sur la doctrine du raisonnement par l\u2019absurde, selon lequel l\u2019interpr\u00e9tation litt\u00e9rale de la formulation l\u00e9gislative [TRADUCTION] \u00ab\u2009peut \u00eatre consid\u00e9r\u00e9e comme absurde si elle conduit \u00e0 des cons\u00e9quences ridicules ou futiles, si elle est extr\u00eamement d\u00e9raisonnable ou in\u00e9quitable, si elle est illogique ou incoh\u00e9rente, ou si elle est incompatible avec d\u2019autres dispositions ou avec l\u2019intention recherch\u00e9e par le texte l\u00e9gislatif\u2009<\/em>\u00bb.[5]<\/a> <\/p>\n\n\n\n Outre la doctrine du raisonnement par l\u2019absurde, la Cour supr\u00eame a \u00e9galement soulign\u00e9 que l\u2019interpr\u00e9tation des lois doit toujours se faire en tenant compte du libell\u00e9, du contexte et de l\u2019intention recherch\u00e9e par le texte l\u00e9gislatif, rappelant aux tribunaux de premi\u00e8re instance que l\u2019interpr\u00e9tation des lois est centr\u00e9e sur l\u2019intention du l\u00e9gislateur au moment de l\u2019adoption de la loi et que les tribunaux sont tenus de faire en sorte que cette intention prenne effet.[6]<\/a> Les interpr\u00e9tations qui respectent l\u2019intention recherch\u00e9e par le texte l\u00e9gislatif ou qui la favorisent doivent \u00eatre adopt\u00e9es, tandis que celles qui vont \u00e0 l\u2019encontre de ce but ou qui le compromettent doivent \u00eatre \u00e9vit\u00e9es. Ce processus peut \u00e9galement \u00eatre qualifi\u00e9 de \u00ab\u2009m\u00e9thode pragmatique\u2009\u00bb d\u2019interpr\u00e9tation, qui repose sur la prise en compte des effets d\u2019une loi ou des effets d\u00e9coulant d\u2019une interpr\u00e9tation particuli\u00e8re de celle-ci.[7]<\/a> En d\u2019autres termes, les tribunaux visent une interpr\u00e9tation pragmatique des dispositions en tenant compte des effets concrets de toute interpr\u00e9tation concurrente.<\/p>\n\n\n\n Les plans de copropri\u00e9t\u00e9 sont souvent compar\u00e9s aux documents d\u2019urbanisme municipaux pour les raisons suivantes :<\/p>\n\n\n\n Cette analogie renforce le point de vue des tribunaux selon lequel les plans de copropri\u00e9t\u00e9, tout comme les r\u00e8glements en mati\u00e8re de zonage, sont des textes r\u00e9glementaires subordonn\u00e9s appelant \u00e0 une interpr\u00e9tation prudente.[8]<\/a> \u00c0 cet \u00e9gard, la Cour d\u2019appel a reconnu que les documents d\u2019urbanisme ne sont ni r\u00e9dig\u00e9s par des avocats ni destin\u00e9s \u00e0 \u00eatre administr\u00e9s par des avocats. En effet, ils sont pr\u00e9par\u00e9s par des arpenteurs-g\u00e9om\u00e8tres et des urbanistes municipaux \u00e0 l\u2019intention des autorit\u00e9s locales et des organismes administratifs sp\u00e9cialis\u00e9s, qui ont un r\u00f4le d\u00e9cisionnel \u00e0 jouer dans l\u2019interpr\u00e9tation et l\u2019application de leurs propres documents d\u2019urbanisme.[9]<\/a><\/p>\n\n\n\n Les plans de copropri\u00e9t\u00e9, tout comme les documents d\u2019urbanisme municipaux au sens large, sont comparables \u00e0 des textes r\u00e9glementaires subordonn\u00e9s adopt\u00e9s en vertu de la CPA et conform\u00e9ment aux pouvoirs qui lui sont conf\u00e9r\u00e9s \u00e0 l\u2019\u00e9gard de toute parcelle sp\u00e9cifique de terrain d\u00e9tenue en copropri\u00e9t\u00e9. Dans leur interpr\u00e9tation de ces textes r\u00e9glementaires subordonn\u00e9s, les tribunaux doivent \u00e9galement tenir compte du contexte l\u00e9gislatif plus large qui sous-tend le principe et interpr\u00e9ter les formulations de mani\u00e8re \u00e0 maximiser l\u2019intention recherch\u00e9e par les dispositions connexes et d\u2019\u00e9viter toute contradiction interne susceptible de rendre d\u2019autres dispositions d\u00e9pourvues de sens.[10]<\/a><\/p>\n\n\n\n Sous cet angle et compte tenu des principes d\u2019interpr\u00e9tation applicables, il est difficile de ne pas voir le d\u00e9calage entre l\u2019arr\u00eat Aubin et les dispositions des articles 8 et 9 de la CPA. <\/p>\n\n\n\n Conform\u00e9ment aux dispositions de l\u2019alin\u00e9a 8 (1) f), chaque plan de copropri\u00e9t\u00e9 doit stipuler les d\u00e9limitations entre les parties privatives et les parties communes. <\/p>\n\n\n\n L\u2019article 9 de la CPA pr\u00e9voit certaines d\u00e9limitations par d\u00e9faut pour faciliter l\u2019interpr\u00e9tation des plans de copropri\u00e9t\u00e9, sachant qu\u2019ils sont r\u00e9dig\u00e9s par des arpenteurs-g\u00e9om\u00e8tres et non par des avocats. <\/p>\n\n\n\n Au regard de la d\u00e9cision rendue par la Cour d\u2019appel dans l\u2019affaire Aubin, si les plans de copropri\u00e9t\u00e9 doivent \u00eatre interpr\u00e9t\u00e9s au sens litt\u00e9ral sans aucune intention recherch\u00e9e par les dispositions par d\u00e9faut de la loi, \u00e9tant donn\u00e9 que chaque plan de copropri\u00e9t\u00e9 doit stipuler sp\u00e9cifiquement les d\u00e9limitations entre les parties privatives et les parties communes. Il est difficile donc de cerner quelle pourrait \u00eatre l\u2019intention recherch\u00e9e par les dispositions par d\u00e9faut de la loi dans le contexte exact de l\u2019article 9. <\/p>\n\n\n\n Le risque est que les dispositions de l\u2019article 9 soient d\u00e9pourvues de sens \u00e0 la suite de l\u2019interpr\u00e9tation d\u2019un document subordonn\u00e9. Ici aussi, cette conclusion semble quelque peu en contradiction avec la m\u00e9thode d\u2019interpr\u00e9tation que la Cour appliquait jusqu\u2019ici \u00e0 l\u2019article 9 et aux plans de copropri\u00e9t\u00e9. <\/p>\n\n\n\n Par exemple, dans l\u2019affaire<\/a> Alberta Residential Corporation <\/em>c. Certain Lloyd\u2019s Underwriters<\/em><\/a>, la Cour d\u2019appel a statu\u00e9 sur une question semblable concernant un libell\u00e9 g\u00e9n\u00e9ralis\u00e9 tout aussi r\u00e9pandu dans les plans de copropri\u00e9t\u00e9 que celui vis\u00e9 dans l\u2019affaire Aubin. Toutefois, dans l\u2019arr\u00eat Lloyd\u2019s Underwriters<\/em>, la Cour a rejet\u00e9 l\u2019argument de la compagnie d\u2019assurances selon lequel l\u2019expression \u00ab\u2009surface non d\u00e9cor\u00e9e\u2009\u00bb (libell\u00e9 du plan de copropri\u00e9t\u00e9) et l\u2019expression \u00ab\u2009surface non finie\u2009\u00bb (libell\u00e9 de l\u2019article 9) n\u2019avaient eu aucune diff\u00e9rence importante pour les \u00e9l\u00e9ments constitutifs de la partie privative que la compagnie d\u2019assurances \u00e9tait tenue de r\u00e9parer dans le cadre de la police d\u2019assurance. <\/p>\n\n\n\n M\u00eame s\u2019il ne s\u2019agit pas sp\u00e9cifiquement d\u2019une cause d\u2019assurance et si le litige dans l\u2019affaire Lloyd\u2019s Underwriters <\/em>porte sur la d\u00e9finition d\u2019une partie privative plut\u00f4t que sur ses d\u00e9limitations exactes, l\u2019affaire Aubin <\/em>est quelque peu en contradiction avec la mani\u00e8re dont la Cour avait jusque-l\u00e0 interpr\u00e9t\u00e9 ces questions.<\/p>\n\n\n\n Oui. L\u2019autre aspect de la d\u00e9cision Aubin <\/em>qui m\u00e9rite d\u2019\u00eatre soulign\u00e9 est l\u2019application des principes d\u2019\u00e9quit\u00e9 dans l\u2019interpr\u00e9tation des documents techniques d\u2019urbanisme et la r\u00e9partition plus large des obligations de r\u00e9paration et d\u2019entretien. <\/p>\n\n\n\n Dans l\u2019affaire Aubin<\/em>, la Cour d\u2019appel a estim\u00e9 que le simple fait que le syndicat traite un copropri\u00e9taire comme les autres <\/em>au regard des r\u00e8glements, sans viser un propri\u00e9taire en particulier, ne suffit pas. Les syndicats des copropri\u00e9taires doivent \u00e9galement faire preuve d\u2019\u00e9quit\u00e9 <\/em>et tenir compte \u00e9quitablement <\/em>des pr\u00e9occupations exprim\u00e9es par chaque propri\u00e9taire, y compris des circonstances particuli\u00e8res concernant la partie privative d\u2019un propri\u00e9taire.[11]<\/a><\/p>\n\n\n\n Cette situation est d\u2019autant plus inhabituelle que la Cour d\u2019appel a, dans ses d\u00e9cisions de principe, conclu que les principes d\u2019\u00e9quit\u00e9 ne trouvent pas application dans l\u2019interpr\u00e9tation et la mise en \u0153uvre des documents techniques relatifs aux copropri\u00e9t\u00e9s. Ceci marque un tournant pour les raisons suivantes :<\/p>\n\n\n\n Les choix que font les gens et les prix qu\u2019ils paient lorsqu\u2019ils ach\u00e8tent une propri\u00e9t\u00e9 comportent in\u00e9vitablement une comparaison des diff\u00e9rences entre les biens immobiliers acquis. Par exemple, les propri\u00e9taires qui ach\u00e8tent une partie privative moins pris\u00e9e ne peuvent pas exiger que les autres copropri\u00e9taires mettent en commun leurs ressources pour y apporter des am\u00e9liorations, alors qu\u2019eux-m\u00eames n\u2019ont pas pay\u00e9 pour cette valeur ajout\u00e9e. Ce principe s\u2019applique aussi bien \u00e0 l\u2019achat de logements en copropri\u00e9t\u00e9 que de tout autre bien immobilier. L\u2019application de principes d\u2019\u00e9quit\u00e9, non seulement dans les d\u00e9cisions discr\u00e9tionnaires, mais \u00e9galement dans l\u2019ex\u00e9cution des exigences techniques et strictes relatives \u00e0 l\u2019entretien des biens immobiliers, devra probablement \u00eatre clarifi\u00e9e par les tribunaux, compte tenu des ressources limit\u00e9es des associations condominiales et de la n\u00e9cessit\u00e9 de concilier les int\u00e9r\u00eats de tous les copropri\u00e9taires. <\/p>\n\n\n\n Tant que les tribunaux n\u2019auront pas pr\u00e9cis\u00e9 le lien entre les d\u00e9limitations par d\u00e9faut pr\u00e9vues par la loi et les notes figurant dans les plans de copropri\u00e9t\u00e9 (obligatoires dans tous les plans de copropri\u00e9t\u00e9), les d\u00e9limitations pr\u00e9vues \u00e0 l\u2019article 9 auront si peu d\u2019effet pratique qu\u2019elles seront pratiquement d\u00e9pourvues de sens, car chaque plan de copropri\u00e9t\u00e9 doit indiquer sp\u00e9cifiquement les d\u00e9limitations des parties privatives.[13]<\/a> Comme les plans de copropri\u00e9t\u00e9 sont r\u00e9dig\u00e9s par des arpenteurs-g\u00e9om\u00e8tres, par nature, ces documents pr\u00e9sentent in\u00e9vitablement des variations dans la formulation des notes concernant les d\u00e9limitations des parties privatives. <\/p>\n\n\n\n D\u2019apr\u00e8s l\u2019arr\u00eat Aubin<\/em>, il semble que le libell\u00e9 litt\u00e9ral des plans de copropri\u00e9t\u00e9 aura pr\u00e9s\u00e9ance, et que toute formulation s\u2019\u00e9cartant des dispositions par d\u00e9faut de la loi (ce qui est presque in\u00e9vitable) sera per\u00e7ue comme une intention de modifier les dispositions par d\u00e9faut. <\/p>\n\n\n\n Les associations condominiales sont tenues d\u2019assurer l\u2019entretien des parties communes, ainsi que d\u2019enqu\u00eater sur tout manquement et d\u2019y rem\u00e9dier. Dans l\u2019exercice de leurs obligations d\u2019entretien, les associations condominiales et les syndicats des copropri\u00e9taires doivent traiter chaque propri\u00e9taire de mani\u00e8re \u00e9quitable, en tenant compte de ses int\u00e9r\u00eats propres et potentiellement divergents. L\u2019application des r\u00e8gles de mani\u00e8re \u00e9gale \u00e0 tous les propri\u00e9taires n\u2019est d\u00e9sormais plus suffisante. <\/p>\n\n\n\n Dans l\u2019accomplissement de leurs obligations d\u2019entretien des parties communes et de traitement \u00e9quitable des copropri\u00e9taires selon les plans de copropri\u00e9t\u00e9 et les r\u00e8glements administratifs, les syndicats des copropri\u00e9taires doivent garder \u00e0 l\u2019esprit que l\u2019\u00e9tendue des parties communes dont ils sont responsables n\u2019est pas toujours \u00e9vidente et qu\u2019ils doivent traiter \u00e9quitablement chaque demande ou plainte d\u2019un copropri\u00e9taire tout en recherchant activement une r\u00e9solution. \u00c0 la lumi\u00e8re des conclusions de l\u2019arr\u00eat Aubin<\/em>, les syndicats des copropri\u00e9taires ont int\u00e9r\u00eat \u00e0 examiner attentivement leur plan de copropri\u00e9t\u00e9 afin de v\u00e9rifier si certaines parties communes ne sont pas plus \u00e9tendues que ce qui avait \u00e9t\u00e9 estim\u00e9 \u00e0 la premi\u00e8re lecture. <\/p>\n\n\n\n Le droit de la copropri\u00e9t\u00e9 \u00e9volue et les responsabilit\u00e9s des propri\u00e9taires et des syndicats de copropri\u00e9taires changent. L\u2019affaire Aubin <\/em>a permis de pr\u00e9ciser et d\u2019\u00e9tendre ce qui rel\u00e8ve des parties communes, tout en augmentant les responsabilit\u00e9s des associations condominiales. <\/p>\n\n\n\n N\u2019attendez pas qu\u2019un <\/a>litige survienne. Si vous \u00eates membre d\u2019un syndicat de copropri\u00e9taires, gestionnaire d\u2019immeuble ou copropri\u00e9taire, notre \u00e9quipe <\/a>Copropri\u00e9t\u00e9s<\/a> peut vous guider dans l\u2019interpr\u00e9tation de votre plan de copropri\u00e9t\u00e9, vous aider \u00e0 pr\u00e9ciser les responsabilit\u00e9s et vous accompagner dans la gestion efficace des litiges.<\/p>\n\n\n\n Communiquez avec nous sans tarder pour planifier une rencontre ou abonnez-vous \u00e0 nos infolettres<\/a> pour suivre l\u2019actualit\u00e9 et rester \u00e0 l\u2019aff\u00fbt des nouvelles orientations juridiques.<\/p>\n\n\n\n [1]<\/a> 934859 Alberta Inc. <\/em>c. Condominium Corporation no <\/sup>0312180, <\/em>2007 ABQB 640 aux paragraphes 54-55\u2009; Anderson <\/em>c. Owners: condominium plan no <\/sup>99SA34021<\/em>, 2010 SKQB 53, aux paragraphes 23-24\u2009; Maverick Equities Inc. <\/em>c. Condominium Plan no 942 2336<\/em>, 2010 ABQB 179, paragraphes 44 \u00e0 46; Condominium Corporation no<\/sup> 0723447 <\/em>c. Anders<\/em>, 2016 ABQB 656, paragraphe 31.<\/p>\n\n\n\n [2]<\/a> 3716724 Canada Inc. <\/em>c. Carleton Condominium Corporation no <\/sup>375<\/em>, 2016 ONCA 650, paragrahe 53.<\/p>\n\n\n\n <\/a>Vou \u00e0 titre d\u2019exemple la d\u00e9cision Alberta Residential Corporation <\/em>c. Certain Lloyd\u2019s Underwriters<\/em>, 2015 ABCA 195, dans le cadre de laquelle la Cour d\u2019appel de l\u2019Alberta a trait\u00e9 une demande d\u2019indemnisation portant sur le m\u00eame libell\u00e9 du plan de copropri\u00e9t\u00e9 que celui dont il est question dans l\u2019affaire Aubin.<\/p>\n\n\n\n [4]<\/a> Rizzo & Rizzo Shoes Ltd. (Re)<\/em>, [1998] 1 SCR 27, au paragraphe 21.<\/p>\n\n\n\n [5]<\/a> Ibid <\/em>au paragraphe 27.<\/p>\n\n\n\n [6]<\/a> Telus Communications Inc. <\/em>c. Federation of Canadian Municipalities<\/em>, 2025 SCC 15, paragraphe 32.<\/p>\n\n\n\n [7]<\/a> Paragon Capital Corporation Ltd <\/em>c. Starke Dominion Ltd<\/em>, 2020 ABCA 216, paragraphes 37 \u00e0 41, citant Pierre-Andre C\u00f4t\u00e9 dans son texte \u00ab\u2009The Interpretation of Legislation in Canada\u2009\u00bb<\/em>, 4e<\/sup> \u00e9dition (Carswell, 2011) \u00e0 la page 469.<\/p>\n\n\n\n [8]<\/a> Rossdale Community League <\/em>c. Edmonton (City)<\/em>, 2017 ABCA 90, au paragraphe 11.<\/p>\n\n\n\n [9]<\/a> McCauley Community League <\/em>c. Edmonton (City)<\/em>, 2012 ABCA 314, aux paragraphes 28 et 32.<\/p>\n\n\n\n [10]<\/a> Christenson <\/em>c. Kelly<\/em>, 2025 ABKB 157, paragraphe 51, citant Cameron Hutchison, The Modern Principle of Statutory Interpretation<\/em>, 2e <\/sup>\u00e9dition (Toronto : LexisNexis, 2022), page 70 et Ruth Sullivan & Elmer A Driedger, Sullivan and Driedger on the Construction of Statutes, <\/em>4e <\/sup>\u00e9dition (Markham, ON : Butterworths, 2002), page 149-50.<\/p>\n\n\n\n [11]<\/a>Aubin, supra,<\/em> note 5, paragraphe 38.<\/p>\n\n\n\nQuel est le fond de l\u2019affaire Aubin\u2009?<\/h2>\n\n\n\n
Qu\u2019entend-on par immeubles en copropri\u00e9t\u00e9 sur le plan juridique\u2009?<\/h2>\n\n\n\n
\n
Quel \u00e9tait l\u2019enjeu dans l\u2019affaire Aubin\u2009?<\/h2>\n\n\n\n
Pr\u00e9cision des d\u00e9limitations dans la Condominium Property Act<\/em><\/h2>\n\n\n\n
\n
\n
D\u00e9cision de la Cour dans l\u2019affaire Aubin<\/h2>\n\n\n\n
Possibles r\u00e9percussions juridiques pour les propri\u00e9taires et les administrateurs d\u2019immeubles en copropri\u00e9t\u00e9<\/h2>\n\n\n\n
\n
Application de la doctrine du raisonnement par l\u2019absurde<\/h2>\n\n\n\n
Qu\u2019en est-il des documents d\u2019urbanisme municipaux\u2009?<\/h2>\n\n\n\n
\n
Qu\u2019est-ce qui explique que l\u2019arr\u00eat Aubin semble en contradiction avec la loi ant\u00e9rieure\u2009?<\/h2>\n\n\n\n
La Cour a-t-elle fait intervenir des principes d\u2019\u00e9quit\u00e9 dans son raisonnement\u2009?<\/h2>\n\n\n\n
\n
Prochaines \u00e9tapes pour les copropri\u00e9taires et les administrateurs \u00e0 la suite de l\u2019arr\u00eat Aubin<\/em><\/h2>\n\n\n\n
Incidence concr\u00e8te de cette d\u00e9cision\u00a0:<\/h2>\n\n\n\n
\n
Conclusion<\/h2>\n\n\n\n
\n\n\n\n