{"id":41330,"date":"2025-10-29T09:58:32","date_gmt":"2025-10-29T13:58:32","guid":{"rendered":"https:\/\/www.millerthomson.com\/?p=41330"},"modified":"2026-01-27T15:31:06","modified_gmt":"2026-01-27T20:31:06","slug":"principes-de-gouvernance-des-immeubles-en-copropriete-favoriser-linclusion-et-le-respect","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.millerthomson.com\/fr\/perspectives-juridiques\/copropriete\/principes-de-gouvernance-des-immeubles-en-copropriete-favoriser-linclusion-et-le-respect\/","title":{"rendered":"Principes de gouvernance des immeubles en copropri\u00e9t\u00e9\u00a0: favoriser l\u2019inclusion et le respect"},"content":{"rendered":"\n

Dans son ouvrage intitul\u00e9 Condominium Conquest: Urban Governance, Law, and Condoization in New York City and Toronto <\/em>(UBC Press, 2019), Randy Lippert pr\u00e9sente des cas o\u00f9 une plainte pour non-conformit\u00e9 \u00e9tait davantage motiv\u00e9e par \u00ab l\u2019origine ethnique, l’appartenance culturelle ou la nationalit\u00e9 \u00bb que par le comportement lui-m\u00eame. Dans un immeuble en copropri\u00e9t\u00e9 de Toronto, par exemple, le probl\u00e8me semblait r\u00e9sider essentiellement dans le fait qu\u2019il s\u2019agissait d\u2019une famille d\u2019immigrants : \u00ab Ils viennent du Moyen-Orient \u00bb, s\u2019est plaint un membre du conseil d\u2019administration. \u00ab Ils n\u2019ont pas encore compris qu\u2019il s\u2019agit d\u2019un immeuble d\u2019habitation. \u00bb Dans une affaire li\u00e9e \u00e0 un immeuble en copropri\u00e9t\u00e9 jug\u00e9e \u00e0 New York, le plaignant a lanc\u00e9 : \u00ab Pourquoi ne retournez-vous pas en Chine? \u00bb Lippert note \u00e9galement que les affaires portant sur le nombre d\u2019occupants d\u2019une partie privative ont parfois pour origine une insensibilit\u00e9 culturelle susceptible de donner lieu \u00e0 des st\u00e9r\u00e9otypes raciaux.<\/p>\n\n\n\n

Des incidents rares, mais significatifs\u00a0: pourquoi chaque affaire compte?<\/h2>\n\n\n\n

Mince consolation, Lippert fait remarquer que les probl\u00e8mes d\u2019ordre racial dans les immeubles en copropri\u00e9t\u00e9 semblent peu nombreux. C\u2019est \u00e9galement ce que j\u2019ai constat\u00e9. Je me souviens d\u2019un seul cas o\u00f9 le racisme \u00e9tait manifestement au c\u0153ur du probl\u00e8me : le pr\u00e9sident du conseil d\u2019administration d\u2019un immeuble en copropri\u00e9t\u00e9 avait qualifi\u00e9 de \u00ab ghetto \u00bb une s\u00e9rie de maisons en rang\u00e9e en raison de la pr\u00e9sence de r\u00e9sidents noirs.<\/p>\n\n\n\n

Quand il n\u2019est pas question de culpabilit\u00e9, mais de r\u00e9action<\/h2>\n\n\n\n

J\u2019ai \u00e9galement entendu quelques anecdotes racont\u00e9es par des gestionnaires d\u2019immeubles en copropri\u00e9t\u00e9. Par exemple, un membre du conseil d\u2019administration a d\u00e9couvert ce qu\u2019\u00e9tait une mezouzah uniquement apr\u00e8s avoir exig\u00e9 qu\u2019elle soit retir\u00e9e de la porte d\u2019entr\u00e9e de l\u2019occupant juif d\u2019une partie privative. Une situation semblable s\u2019est produite au sujet de l\u2019installation d\u2019un svastika, ou croix gamm\u00e9e, un symbole hindou de chance qui, malheureusement, peut raisonnablement \u00eatre confondu avec le symbole nazi commun\u00e9ment associ\u00e9 \u00e0 la haine. La gestionnaire s\u2019est f\u00e9licit\u00e9e d\u2019avoir r\u00e9sist\u00e9 \u00e0 sa premi\u00e8re \u00ab r\u00e9action instinctive \u00bb qui la poussait \u00e0 exiger son retrait; elle et d\u2019autres occupants de l\u2019immeuble en copropri\u00e9t\u00e9 ont ainsi \u00e9t\u00e9 en mesure d\u2019\u00e9viter un malentendu culturel avant qu\u2019il ne cause un pr\u00e9judice inutile. Pour sa part, l\u2019occupant de la partie privative a peut-\u00eatre appris quelque chose sur la communication culturelle bienveillante.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019Ontario ne compte que quelques contestations judiciaires li\u00e9es \u00e0 des immeubles en copropri\u00e9t\u00e9 fond\u00e9es essentiellement sur le racisme ou la discrimination raciale, et le conseil d\u2019administration, le gestionnaire ou la communaut\u00e9 condominiale n\u2019ont \u00e9t\u00e9 reconnus coupables ou complices de ce type de discrimination dans aucune de ces affaires. Cependant, ces derni\u00e8res soul\u00e8vent des points importants \u00e0 prendre en consid\u00e9ration : le racisme peut parfois \u00eatre ressenti m\u00eame si aucun acte n\u2019a \u00e9t\u00e9 commis comme tel; et il peut arriver qu\u2019un acte de racisme r\u00e9ellement commis ait des r\u00e9percussions sur l\u2019immeuble en copropri\u00e9t\u00e9 ou la vie en copropri\u00e9t\u00e9, m\u00eame s\u2019il n\u2019est pas le fait de l\u2019immeuble en copropri\u00e9t\u00e9 lui-m\u00eame. Dans un cas comme dans l\u2019autre, les immeubles en copropri\u00e9t\u00e9 et leurs conseils d\u2019administration peuvent avoir une r\u00e9action plus ou moins appropri\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n

Risques juridiques associ\u00e9s au temps de r\u00e9action et au silence<\/h2>\n\n\n\n

Dans l\u2019affaire Morris v. Wilson Blanchard Management Inc.<\/a> (2013 HRTO 105), par exemple, le Tribunal des droits de la personne de l\u2019Ontario a d\u00e9termin\u00e9 que des graffitis racistes haineux et mena\u00e7ants avaient \u00e9t\u00e9 peints sur un mur adjacent \u00e0 l\u2019immeuble en copropri\u00e9t\u00e9. Selon les all\u00e9gations, des graffitis similaires figuraient \u00e9galement sur les murs de l\u2019immeuble en copropri\u00e9t\u00e9. Dans cette affaire, le temps qu\u2019a mis le conseil d\u2019administration de l\u2019immeuble en copropri\u00e9t\u00e9 \u00e0 \u00e9tablir les faits et ses obligations a \u00e9t\u00e9 per\u00e7u par les personnes concern\u00e9es comme de la complaisance et du m\u00e9pris.<\/p>\n\n\n\n

Le tribunal a estim\u00e9 que les \u00e9l\u00e9ments de preuve ne permettaient pas de corroborer les all\u00e9gations de discrimination; le propri\u00e9taire de la partie privative a n\u00e9anmoins subi un pr\u00e9judice r\u00e9el. Il a notamment \u00e9prouv\u00e9 de la peur, de la frustration et le sentiment d\u2019avoir \u00e9t\u00e9 rabaiss\u00e9 uniquement en raison de sa race. On peut se demander ce qui aurait pu \u00eatre dit ou fait pour apaiser ces sentiments en attendant que le conseil d\u2019administration d\u00e9termine ses obligations l\u00e9gales. On est \u00e9galement en droit de se demander pourquoi rien de tout \u00e7a n\u2019a \u00e9t\u00e9 dit ou fait.<\/p>\n\n\n\n

Le conseil d\u2019administration doit concilier empathie et devoir<\/h2>\n\n\n\n

Le conseil d\u2019administration d\u2019un immeuble en copropri\u00e9t\u00e9 n\u2019a pas comme mission de dorloter et de r\u00e9conforter chaque personne m\u00e9contente de la communaut\u00e9 condominiale; il n\u2019a pas non plus \u00e0 marcher sur des \u0153ufs dans le but d\u2019\u00e9viter les pr\u00e9judices potentiels. Cependant, il incombe \u00e0 chacun et en particulier \u00e0 toute personne qui exerce un pouvoir ou une responsabilit\u00e9 sur autrui de conna\u00eetre la nature et les r\u00e9percussions du racisme et d\u2019y \u00eatre sensible, et d\u2019agir d\u2019une mani\u00e8re qui contribue \u00e0 l\u2019\u00e9liminer plut\u00f4t qu\u2019\u00e0 le perp\u00e9tuer, m\u00eame lorsque le pr\u00e9judice n\u2019est pas directement caus\u00e9 par cette personne.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019importance pour un conseil d\u2019administration d\u2019agir avec int\u00e9grit\u00e9 et conscience<\/h2>\n\n\n\n

Les d\u00e9cisions prises ou les mesures adopt\u00e9es, non adopt\u00e9es ou m\u00eame simplement tol\u00e9r\u00e9es par le conseil d\u2019administration d\u2019un immeuble en copropri\u00e9t\u00e9, peuvent entra\u00eener de lourdes cons\u00e9quences au chapitre de la responsabilit\u00e9 civile. La discrimination fond\u00e9e sur la race figure parmi les formes de discrimination interdites en vertu du Code des droits de la personne<\/em> de l\u2019Ontario. De plus, un manque de prudence dans le traitement digne et \u00e9quitable des occupants et des propri\u00e9taires des parties privatives pourrait facilement amener un conseil d\u2019administration \u00e0 prendre des d\u00e9cisions contraires \u00e0 la Loi de 1998 sur les condominiums<\/a><\/em>, y compris en ce qui concerne ses obligations d\u2019agir de bonne foi et avec une diligence et un soin raisonnables. Cependant, le risque de mettre en cause sa responsabilit\u00e9 civile ne devrait pas \u00eatre le principal facteur qui motive une personne \u00e0 agir correctement.<\/p>\n\n\n\n

Une communaut\u00e9, c\u2019est d\u2019abord une affaire d\u2019inclusion, pas seulement de conformit\u00e9<\/h2>\n\n\n\n

D\u2019apr\u00e8s Lippert, la d\u00e9cision d\u2019assujettir les immeubles en copropri\u00e9t\u00e9 aux lois et aux politiques canadiennes visait, \u00e0 l\u2019origine, \u00e0 en faire des espaces de vie communautaire, et non de simples produits d\u2019investissement. Une finalit\u00e9 que bien trop de gens leur pr\u00eatent aujourd\u2019hui. Veiller de mani\u00e8re consciente \u00e0 ce que les id\u00e9es, attitudes, st\u00e9r\u00e9otypes et suppositions li\u00e9s \u00e0 l’appartenance culturelle ne teintent pas les d\u00e9cisions prises au sein des immeubles en copropri\u00e9t\u00e9 est un excellent moyen de favoriser un esprit communautaire fort et une exp\u00e9rience positive. En quoi cela pourrait-il \u00eatre une mauvaise chose?<\/p>\n\n\n\n

Assurer une gouvernance audacieuse, inclusive et juridiquement solide des immeubles en copropri\u00e9t\u00e9 commence ici.<\/h2>\n\n\n\n

Notre groupe Copropri\u00e9t\u00e9<\/a> aide les conseils d\u2019administration \u00e0 g\u00e9rer les questions de gouvernance difficiles avec confiance et clart\u00e9. Communiquez avec nous aujourd\u2019hui m\u00eame pour savoir comment nous pouvons aider votre communaut\u00e9 condominiale \u00e0 promouvoir l\u2019\u00e9quit\u00e9, la conformit\u00e9 juridique et la r\u00e9silience dans sa prise de d\u00e9cision.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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