{"id":41315,"date":"2025-10-29T09:58:36","date_gmt":"2025-10-29T13:58:36","guid":{"rendered":"https:\/\/www.millerthomson.com\/?p=41315"},"modified":"2026-01-27T15:30:12","modified_gmt":"2026-01-27T20:30:12","slug":"gouvernance-en-copropriete-batir-des-communautes-inclusives-et-respectueuses","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.millerthomson.com\/fr\/perspectives-juridiques\/copropriete\/gouvernance-en-copropriete-batir-des-communautes-inclusives-et-respectueuses\/","title":{"rendered":"Principes de gouvernance des immeubles en copropri\u00e9t\u00e9\u00a0: traitement de leurs gestionnaires"},"content":{"rendered":"\n<h2 class=\"wp-block-heading\">L\u2019importance de r\u00e9server un traitement \u00e9quitable au gestionnaire d\u2019un immeuble en copropri\u00e9t\u00e9 par le conseil d\u2019administration<\/h2>\n\n\n\n<p>On entend souvent des histoires au sujet des gestionnaires d\u2019immeubles en copropri\u00e9t\u00e9, bonnes et moins bonnes, et on comprend parfois la frustration des conseils d\u2019administration. Mais le fait est que m\u00eame si certains gestionnaires peuvent \u00eatre malintentionn\u00e9s et que seuls quelques-uns d\u2019entre eux sont de v\u00e9ritables h\u00e9ros, ce sont tous des \u00eatres humains qui ont droit \u00e0 un traitement \u00e9quitable et humain.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Les pouvoirs des administrateurs comportent des devoirs l\u00e9gaux et \u00e9thiques<\/h2>\n\n\n\n<p>En tant qu\u2019administrateur d\u2019un immeuble en copropri\u00e9t\u00e9, vos seuls pouvoirs sont ceux qui vous sont conf\u00e9r\u00e9s par la loi (en Ontario, la <a href=\"https:\/\/www.canlii.org\/fr\/on\/legis\/lois\/lo-1998-c-19\/derniere\/lo-1998-c-19.html\"><em>Loi de 1998 sur les condominiums<\/em><\/a>), et ces pouvoirs sont en outre soumis \u00e0 la d\u00e9claration et aux r\u00e8glements administratifs de votre association. De plus, outre ces pouvoirs, la Loi vous impose certaines obligations. Plus particuli\u00e8rement, la Loi vous impose l\u2019obligation d\u2019exercer vos pouvoirs honn\u00eatement et de bonne foi, avec le soin, la diligence et la comp\u00e9tence attendus d\u2019une personne qui occupe un poste de responsabilit\u00e9 tel que le v\u00f4tre. C\u2019est ce que l\u2019on appelle votre \u00ab\u00a0<em>degr\u00e9 de prudence<\/em>\u00a0\u00bb. En r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, les administrateurs d\u2019immeubles en copropri\u00e9t\u00e9 tiennent compte de ce degr\u00e9 de prudence dans le traitement des pr\u00e9occupations des propri\u00e9taires de parties privatives, les processus d\u2019acquisition pour les projets relatifs \u00e0 l\u2019immeuble, la gestion des fonds de l\u2019association, etc. Or, il arrive trop souvent que ce degr\u00e9 de prudence soit compl\u00e8tement mis de c\u00f4t\u00e9 dans les relations avec votre gestionnaire.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Vouer une confiance excessive au gestionnaire\u00a0: quand la surveillance fait d\u00e9faut<\/h2>\n\n\n\n<p>Cette critique est une lame \u00e0 double tranchant&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Premi\u00e8rement, il y a les conseils d\u2019administration qui font excessivement confiance \u00e0 leurs gestionnaires. Ils s\u2019attendent \u00e0 ce que la responsabilit\u00e9 d\u2019exploitation de l\u2019immeuble en copropri\u00e9t\u00e9 incombe enti\u00e8rement au gestionnaire (ce que certains gestionnaires exigent \u00e0 tort). Ces conseils d\u2019administration omettent de v\u00e9rifier les certificats d\u2019information et de prendre des d\u00e9cisions concernant les contrats importants, et n\u00e9gligent de faire signer chaque ch\u00e8que par au moins un administrateur et de voir \u00e0 ce que des \u00e9tats financiers \u00e0 jour soient disponibles et examin\u00e9s lors de chaque r\u00e9union ordinaire du conseil. Si tel est le mode d\u2019exploitation de votre immeuble en copropri\u00e9t\u00e9, corrigez-le.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><strong>Rappel&nbsp;:<\/strong> si\u00e9ger au conseil d\u2019administration d\u2019un immeuble en copropri\u00e9t\u00e9 est une fonction qui repose sur la confiance. Si vous ne surveillez pas les aspects qui rel\u00e8vent de votre fonction de g\u00e9rance, c\u2019est-\u00e0-dire l\u2019\u00e9tat, les fonds et l\u2019exploitation de votre immeuble en copropri\u00e9t\u00e9, vous devenez l\u2019un de ses passifs. Vous faites partie de ses actifs lorsque vous assumez vos responsabilit\u00e9s plus s\u00e9rieusement.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Deuxi\u00e8mement, il y a les conseils d\u2019administration qui sombrent dans l\u2019autre extr\u00eame. Ils deviennent contr\u00f4lants, trop critiques et trop exigeants, n\u2019apportent aucun soutien et manquent de respect. Il n\u2019y a rien de bon dans tout \u00e7a. Certains agissent m\u00eame ill\u00e9galement. <a>En vertu de la <\/a><a href=\"https:\/\/www.canlii.org\/fr\/on\/legis\/lois\/lro-1990-c-o1\/derniere\/lro-1990-c-o1.html\"><em>Loi sur la sant\u00e9 et la s\u00e9curit\u00e9 au travail<\/em><\/a> de l\u2019Ontario, les conseils d\u2019administration de tous les immeubles en copropri\u00e9t\u00e9 sont tenus de prot\u00e9ger les travailleurs des immeubles en copropri\u00e9t\u00e9, y compris leurs gestionnaires, contre la violence et le harc\u00e8lement au travail. Pour ce faire, le conseil doit \u00e9valuer r\u00e9guli\u00e8rement les risques de cette nature susceptibles de peser sur chaque employ\u00e9 et entrepreneur qui travaillent sur les lieux. Le conseil d\u2019administration doit \u00e9galement observer ses propres agissements afin de d\u00e9terminer s\u2019il ne risque pas lui-m\u00eame d\u2019\u00eatre l\u2019auteur ou l\u2019instigateur de tels actes de violence ou de harc\u00e8lement.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Formes possibles de harc\u00e8lement au travail dans un immeuble en copropri\u00e9t\u00e9<\/h2>\n\n\n\n<p>Envoyer sans cesse des courriels \u00e0 un gestionnaire et lui accorder un d\u00e9lai de r\u00e9ponse d\u00e9raisonnablement court; exiger une attention constante ou imm\u00e9diate tout en sachant que le gestionnaire a plusieurs biens \u00e0 g\u00e9rer; r\u00e9primander le gestionnaire lors des r\u00e9unions du conseil d\u2019administration; amener r\u00e9guli\u00e8rement le gestionnaire \u00e0 se tenir sur la d\u00e9fensive; le bombarder de questions; insinuer qu\u2019il a fait preuve de n\u00e9gligence; menacer son emploi; ou m\u00eame simplement se montrer excessivement pointilleux et tomber dans la microgestion&nbsp;\u2013 tous ces comportements peuvent contribuer \u00e0 cr\u00e9er un environnement de travail oppressant et constituer de v\u00e9ritables actes de harc\u00e8lement passibles de poursuites judiciaires.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Gestes d\u2019un conseil d\u2019administration pouvant inconsciemment favoriser le harc\u00e8lement<\/h2>\n\n\n\n<p>Un conseil d\u2019administration risque de favoriser le harc\u00e8lement lorsqu\u2019il consid\u00e8re comme justifi\u00e9e une plainte d\u00e9pos\u00e9e par un propri\u00e9taire de partie privative sans proc\u00e9der \u00e0 une enqu\u00eate ad\u00e9quate, ou encore lorsqu\u2019il se montre trop compr\u00e9hensif envers les pr\u00e9occupations des propri\u00e9taires de parties privatives; ces gestes peuvent isoler le gestionnaire et le rendre particuli\u00e8rement vuln\u00e9rable aux attaques.<\/p>\n\n\n\n<p>Cette forme de harc\u00e8lement a \u00e9t\u00e9 constat\u00e9e il y a quelques ann\u00e9es dans une affaire opposant le syndicat Amalgamated Transit Union, section locale&nbsp;113, \u00e0 la Toronto Transit Commission (TTC). La TTC avait re\u00e7u, par le biais de Twitter, des plaintes de clients dont plusieurs \u00e9taient truff\u00e9es de langage grossier, de critiques s\u00e9v\u00e8res et de jugements personnels d\u00e9sobligeants \u00e0 l\u2019\u00e9gard de ses employ\u00e9s. La TTC a r\u00e9pondu \u00e0 plusieurs de ces gazouillis de mani\u00e8re empathique et compr\u00e9hensive, par exemple en disant \u00ab&nbsp;nous sommes d\u00e9sol\u00e9s de ce qui vous est arriv\u00e9&nbsp;\u00bb ou \u00ab&nbsp;ce n\u2019\u00e9tait pas tr\u00e8s agr\u00e9able&nbsp;\u00bb. La TTC a \u00e9t\u00e9 reconnue coupable d\u2019avoir omis de prot\u00e9ger ses employ\u00e9s contre la violence et le harc\u00e8lement en ligne.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Qu\u2019est-ce qui constitue du harc\u00e8lement? La norme juridique<\/h2>\n\n\n\n<p>L\u2019arbitre a fait remarquer que la \u00ab&nbsp;violence&nbsp;\u00bb peut englober l\u2019\u00ab&nbsp;intimidation&nbsp;\u00bb, la maltraitance, les menaces&#8230;, le fait de prof\u00e9rer des jurons et de crier&nbsp;\u00bb ainsi que les agressions physiques. Le harc\u00e8lement est en soi une forme de violence qui comprend les \u00ab&nbsp;paroles, les gestes et les actes qui ont tendance \u00e0 agacer, blesser, maltraiter, tourmenter, importuner, pers\u00e9cuter, d\u00e9ranger et embarrasser&nbsp;\u00bb. Tous les employ\u00e9s et gestionnaires d\u2019immeuble en copropri\u00e9t\u00e9 doivent \u00eatre prot\u00e9g\u00e9s contre ce type de comportement.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Toute bonne gouvernance pr\u00e9voit un soutien aux gestionnaires<\/h2>\n\n\n\n<p>L\u2019obligation, impos\u00e9e en vertu de la <em>Loi de 1998 sur les condominiums<\/em> de l\u2019Ontario, d\u2019exercer de bonne foi et avec le niveau de soin appropri\u00e9 les activit\u00e9s relatives \u00e0 l\u2019immeuble en copropri\u00e9t\u00e9 doit \u00eatre consid\u00e9r\u00e9e comme une exigence enjoignant aux conseils d\u2019administration de bien conna\u00eetre les risques de violence et de harc\u00e8lement au travail, de prendre les mesures qui s\u2019imposent pour les pr\u00e9venir et, surtout, de veiller \u00e0 ne pas en \u00eatre eux-m\u00eames la source.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Respect, conformit\u00e9 et responsabilisation \u00e0 l\u2019appui d\u2019une meilleure gouvernance<\/h2>\n\n\n\n<p>Notre groupe<strong> <\/strong><a href=\"https:\/\/www.millerthomson.com\/fr\/secteurs\/immobilier\/condominium-strata\/\">Copropri\u00e9t\u00e9s<\/a> aide les conseils d\u2019administration \u00e0 d\u00e9finir et \u00e0 appliquer les meilleures pratiques qui soient pour g\u00e9rer les relations, pr\u00e9venir les risques juridiques et favoriser la sant\u00e9 des collectivit\u00e9s. Communiquez avec nous aujourd\u2019hui m\u00eame pour savoir comment nous pouvons aider votre conseil d\u2019administration \u00e0 promouvoir un lieu de travail respectueux et conforme \u00e0 la loi.<\/p>\n\n\n\n<p><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>L\u2019importance de r\u00e9server un traitement \u00e9quitable au gestionnaire d\u2019un immeuble en copropri\u00e9t\u00e9 par le conseil d\u2019administration On entend souvent des histoires au sujet des gestionnaires d\u2019immeubles en copropri\u00e9t\u00e9, bonnes et moins bonnes, et on comprend parfois la frustration des conseils d\u2019administration. 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