{"id":40913,"date":"2025-08-26T11:32:53","date_gmt":"2025-08-26T15:32:53","guid":{"rendered":"https:\/\/www.millerthomson.com\/?p=40913"},"modified":"2025-11-04T12:33:34","modified_gmt":"2025-11-04T17:33:34","slug":"pas-de-protection-pour-les-acquereurs-de-bonne-foi-la-cour-dappel-de-lalberta-renforce-les-droits-fonciers-des-titulaires-de-redevances","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.millerthomson.com\/fr\/perspectives-juridiques\/litige-commercial\/pas-de-protection-pour-les-acquereurs-de-bonne-foi-la-cour-dappel-de-lalberta-renforce-les-droits-fonciers-des-titulaires-de-redevances\/","title":{"rendered":"Pas de protection pour les acqu\u00e9reurs de bonne foi\u00a0: la Cour d\u2019appel de l\u2019Alberta renforce les droits fonciers des titulaires de redevances"},"content":{"rendered":"\n

La Cour d\u2019appel de l\u2019Alberta (la \u00ab Cour<\/strong> \u00bb) a confirm\u00e9 que les redevances d\u00e9rogatoires brutes octroy\u00e9es dans le cadre d\u2019un bail d\u2019exploitation p\u00e9troli\u00e8re ou gazi\u00e8re sur des terres de la Couronne peuvent constituer un int\u00e9r\u00eat foncier contraignant, m\u00eame si aucun titre n\u2019est d\u00e9livr\u00e9 et que l\u2019enregistrement est impossible en vertu de la Land Titles Act<\/em><\/a> (la \u00ab Loi<\/strong> \u00bb). Dans la r\u00e9cente affaire PrairieSky Royalty Ltd. <\/em>c. Yangarra Resources Ltd., <\/em>2025 ABCA 240<\/a>, la Cour d\u2019appel a confirm\u00e9 une d\u00e9cision de premi\u00e8re instance visant \u00e0 renforcer la position des titulaires de redevances et \u00e0 limiter les capacit\u00e9s des acqu\u00e9reurs d\u2019un droit de tenure \u00e0 bail qui tentent de se soustraire \u00e0 ces droits en invoquant la d\u00e9fense de l\u2019acqu\u00e9reur de bonne foi <\/em>contre valeur et sans connaissance pr\u00e9alable. Cette d\u00e9cision entra\u00eene des cons\u00e9quences importantes pour les exploitants d\u2019entreprises p\u00e9troli\u00e8res et gazi\u00e8res, les investisseurs et les r\u00e9dacteurs d\u2019accords de redevances et met en lumi\u00e8re la n\u00e9cessit\u00e9 d\u2019opter pour des clauses contractuelles pr\u00e9cises et d\u2019effectuer une v\u00e9rification diligente rigoureuse dans les op\u00e9rations visant des terres de la Couronne non conc\u00e9d\u00e9es par patente.<\/p>\n\n\n\n

Ant\u00e9c\u00e9dents proc\u00e9duraux\u00a0: une redevance d\u00e9rogatoire brute de 8\u00a0% \u00e0 l\u2019origine d\u2019un litige portant sur un bail concernant des terres de la Couronne en Alberta<\/h2>\n\n\n\n

En 2011, la soci\u00e9t\u00e9 Range Royalty Limited Partnership (\u00ab Range Royalty<\/strong> \u00bb) a conclu un accord de redevance avec la soci\u00e9t\u00e9 Home Quarter Resources Ltd. (\u00ab Home Quarter<\/strong> \u00bb) octroyant \u00e0 Range Royalty une redevance d\u00e9rogatoire brute de 8 % (la \u00ab redevance de 8 % <\/strong>\u00bb) pr\u00e9lev\u00e9e sur la participation de Home Quarter \u00e0 un bail \u00e0 titre de concessionnaire des terres de la Couronne. En vertu de ce bail, Home Quarter disposait du droit exclusif d\u2019exploration et d\u2019extraction du p\u00e9trole et du gaz naturel sur des terres de la Couronne non conc\u00e9d\u00e9es par patente situ\u00e9es en Alberta.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019int\u00e9r\u00eat de Range Royalty a ensuite \u00e9t\u00e9 c\u00e9d\u00e9 \u00e0 PrairieSky Royalty Ltd. (\u00ab PrairieSky<\/strong> \u00bb). Home Quarter a par la suite transf\u00e9r\u00e9 son int\u00e9r\u00eat pr\u00e9vu dans le bail \u00e0 Relentless Resources Ltd., qui l\u2019a ensuite vendu \u00e0 Yangarra Resources Ltd. (\u00ab Yangarra<\/strong> \u00bb) en 2016. L\u2019accord de redevance n\u2019a jamais \u00e9t\u00e9 express\u00e9ment c\u00e9d\u00e9 \u00e0 Yangarra et cette derni\u00e8re n\u2019en a pas non plus eu connaissance.<\/p>\n\n\n\n

Apr\u00e8s avoir d\u00e9couvert que Yangarra avait commenc\u00e9 la production sans verser de redevances, PrairieSky a intent\u00e9 des poursuites, affirmant que la redevance de 8 % constituait un int\u00e9r\u00eat foncier <\/em>contraignant pour Yangarra.<\/p>\n\n\n\n

La Cour du Banc du Roi de l\u2019Alberta a conclu que la redevance de 8 % constituait un droit foncier de common law contraignant pour Yangarra. Le juge de premi\u00e8re instance a appliqu\u00e9 le crit\u00e8re \u00e0 deux volets \u00e9nonc\u00e9 dans l\u2019affaire Bank of Montreal <\/em>c. Dynex Petroleum Ltd.<\/em>, 2002 CSC 7<\/a> (\u00ab Dynex<\/strong> \u00bb), qui confirme ce qui suit[1]<\/a> :<\/p>\n\n\n\n

    \n
  1. le libell\u00e9 de l\u2019accord de redevance initial \u00e9tait \u00ab\u00a0suffisamment pr\u00e9cis<\/em>\u00a0\u00bb pour d\u00e9montrer l\u2019intention des parties de cr\u00e9er un int\u00e9r\u00eat foncier au lieu d\u2019un simple droit contractuel entre Range Royalty et Home Quarter;
    <\/li>\n\n\n\n
  2. l\u2019int\u00e9r\u00eat duquel la redevance de 8\u00a0% est tir\u00e9e \u00e9tait lui-m\u00eame un int\u00e9r\u00eat foncier.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

    Dans le cadre du premier volet du crit\u00e8re, le juge de premi\u00e8re instance a accept\u00e9 les t\u00e9moignages de Range Royalty et de Home Quarter quant \u00e0 leur intention de cr\u00e9er un int\u00e9r\u00eat foncier lors de la conclusion de l\u2019accord de redevance initial[2]<\/a>. Ces t\u00e9moignages ont \u00e9t\u00e9 analys\u00e9s en tenant compte du libell\u00e9 de l\u2019accord de redevance dans son ensemble, particuli\u00e8rement de la clause d\u2019octroi de la redevance de 8 % (la \u00ab clause<\/strong> d\u2019octroi <\/strong>\u00bb). Les termes \u00ab octroy\u00e9 \u00e0 \u00bb et \u00ab d\u00e9tenu par \u00bb employ\u00e9s dans la clause d\u2019octroi ont \u00e9t\u00e9 interpr\u00e9t\u00e9s avec une connotation de transfert de la propri\u00e9t\u00e9 de la redevance de 8 %, plut\u00f4t qu\u2019un simple droit contractuel \u00e0 l\u2019\u00e9gard d\u2019une partie des min\u00e9raux[3]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

    Dans le cadre du deuxi\u00e8me volet du crit\u00e8re, citant l\u2019arr\u00eat ayant fait autorit\u00e9 dans l\u2019affaire Berkheiser <\/em>c. Berkheiser and Glaister, <\/em>[1957] SCR 387<\/a>, le juge de premi\u00e8re instance a conclu que la redevance de 8 % constituait incontestablement un int\u00e9r\u00eat foncier, car elle \u00e9tait d\u00e9finie comme une \u00ab participation de concessionnaire \u00bb ou un \u00ab profit \u00e0 prendre \u00bb[4]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

    Le juge de premi\u00e8re instance a fait remarquer que, pour les biens-fonds de min\u00e9raux en tenure franche assujettis \u00e0 la Loi, le fait qu\u2019un int\u00e9r\u00eat foncier soit en common law ou en equity n\u2019a g\u00e9n\u00e9ralement pas d\u2019importance, car une redevance peut \u00eatre enregistr\u00e9e \u00e0 l\u2019encontre du titre minier par voie d\u2019opposition. En vertu de la Loi, le titulaire d\u2019une participation de concessionnaire acquiert g\u00e9n\u00e9ralement cet int\u00e9r\u00eat sous r\u00e9serve de toute redevance enregistr\u00e9e, mais libre de toute redevance non enregistr\u00e9e. Toutefois, pour les biens-fonds non assujettis \u00e0 la Loi, un int\u00e9r\u00eat en common law est g\u00e9n\u00e9ralement opposable \u00e0 tous, tandis qu\u2019un int\u00e9r\u00eat en equity peut \u00eatre annul\u00e9 par un acqu\u00e9reur de bonne foi <\/em>contre valeur et sans connaissance pr\u00e9alable.<\/p>\n\n\n\n

    Cette distinction est particuli\u00e8rement importante pour les terres de la Couronne non conc\u00e9d\u00e9es par patente, auxquelles les r\u00e8gles de priorit\u00e9 pr\u00e9vues par la Loi ne s\u2019appliquent pas pour les raisons suivantes : 1) aucun certificat de titre n\u2019est g\u00e9n\u00e9ralement d\u00e9livr\u00e9 pour ces biens-fonds; 2) la Loi interdit l\u2019enregistrement d\u2019oppositions \u00e0 l\u2019\u00e9gard de biens-fonds pour lesquels aucun certificat de titre n\u2019a \u00e9t\u00e9 d\u00e9livr\u00e9; 3) la Loi interdit l\u2019enregistrement de droits \u00e0 l\u2019\u00e9gard de min\u00e9raux appartenant \u00e0 la Couronne[5]<\/a>. Le tribunal doit plut\u00f4t s\u2019appuyer sur les r\u00e8gles de priorit\u00e9 qui font la distinction entre l\u2019int\u00e9r\u00eat en common law et l\u2019int\u00e9r\u00eat en equity. Par cons\u00e9quent, la t\u00e2che premi\u00e8re du juge de premi\u00e8re instance consistait \u00e0 d\u00e9terminer si l\u2019int\u00e9r\u00eat de PrairieSky et de Yangarra \u00e9tait un int\u00e9r\u00eat en common law ou en equity[6]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

    Le juge de premi\u00e8re instance a conclu que la redevance de 8 % de PrairieSky \u00e9tait un int\u00e9r\u00eat en common law et Yangarra a interjet\u00e9 appel. Yangarra a fait valoir que la redevance \u00e9tait plut\u00f4t un int\u00e9r\u00eat en equity et qu\u2019elle avait acquis le bail libre de toute charge en tant qu\u2019acqu\u00e9reur de<\/em> bonne <\/em>foi contre valeur et sans connaissance pr\u00e9alable.<\/p>\n\n\n\n

    La Cour d\u2019appel de l\u2019Alberta confirme que les redevances d\u00e9rogatoires brutes pr\u00e9vues dans les baux concernant des terres de la Couronne constituent un int\u00e9r\u00eat en common law<\/h2>\n\n\n\n

    La Cour d\u2019appel a rejet\u00e9 l\u2019appel de Yangarra et confirm\u00e9 que le juge de premi\u00e8re instance avait eu raison de conclure que la redevance de 8 % r\u00e9pondait aux deux volets du crit\u00e8re Dynex <\/em>et que celle-ci constituait un int\u00e9r\u00eat foncier en common law[7]<\/a>.<\/p>\n\n\n

      \n
    1. Premi\u00e8rement, en r\u00e9ponse \u00e0 l\u2019argumentaire de Yangarra selon lequel il est absolument interdit de cr\u00e9er de nouvelles cat\u00e9gories d\u2019int\u00e9r\u00eats en common law, la Cour d\u2019appel a reconnu qu\u2019une redevance d\u00e9rogatoire en tant qu\u2019int\u00e9r\u00eat foncier en common law est compatible avec certaines exceptions limit\u00e9es permises en vertu du principe du numerus clausus<\/em>, une doctrine acad\u00e9mique selon laquelle les cat\u00e9gories d\u2019int\u00e9r\u00eats fonciers sont en grande partie ferm\u00e9es, mais dont le nombre peut \u00eatre augment\u00e9 dans de rares exceptions[1]<\/a>. En d\u2019autres termes, la Cour d\u2019appel a rejet\u00e9 la th\u00e8se de Yangarra selon laquelle les redevances d\u00e9rogatoires ne peuvent \u00eatre reconnues comme un int\u00e9r\u00eat en common law \u00e0 moins qu\u2019elles ne soient ant\u00e9rieures aux r\u00e9formes des pouvoirs judiciaires de 1875, confirmant que la common law moderne peut reconna\u00eetre l\u2019\u00e9volution de l\u2019int\u00e9r\u00eat de propri\u00e9t\u00e9, compte tenu des r\u00e9alit\u00e9s du secteur p\u00e9trolier et gazier[2]<\/a>.<\/span><\/li>\n<\/ol>\n
        \n
      1. Deuxi\u00e8mement, la Cour d\u2019appel a not\u00e9 que les acqu\u00e9reurs d\u2019un bail d\u2019exploitation mini\u00e8re sur des terres de la Couronne non conc\u00e9d\u00e9es par patente sont g\u00e9n\u00e9ralement des intervenants commerciaux avertis, en mesure de proc\u00e9der aux v\u00e9rifications diligentes n\u00e9cessaires pour v\u00e9rifier l\u2019existence de toute redevance d\u00e9rogatoire. Accorder \u00e0 un acqu\u00e9reur de bonne foi <\/em>contre valeur et sans connaissance pr\u00e9alable la possibilit\u00e9 d\u2019acqu\u00e9rir des baux d\u2019exploitation mini\u00e8re libres de toute redevance d\u00e9rogatoire engendrerait une incertitude et augmenterait les risques sur le march\u00e9 des redevances, ce qui pourrait d\u00e9stabiliser les investissements et compromettre les objectifs \u00e9tablis dans ce secteur et approuv\u00e9s dans l\u2019affaire Dynex<\/em>[3]<\/a>.<\/em><\/li>\n
      2. Troisi\u00e8mement, la Cour d\u2019appel a confirm\u00e9 que le libell\u00e9 utilis\u00e9 dans l\u2019accord de redevance de 2011 d\u00e9montrait l\u2019intention objective des parties contractantes de cr\u00e9er un int\u00e9r\u00eat foncier et de veiller \u00e0 ce que la redevance de 8\u00a0% demeure opposable \u00e0 tous. Le respect du crit\u00e8re Dynex<\/em>, en substance, est simplement une expression de l\u2019intention des parties. Cette conclusion factuelle reposait sur le libell\u00e9 sp\u00e9cifique du contrat en question[4]<\/a>.<\/li>\n<\/ol>\n

        <\/a><\/p>\n\n\n

        Points \u00e0 retenir concernant le droit \u00e0 des redevances\u00a0:<\/h2>\n\n\n\n