{"id":40733,"date":"2025-10-16T11:31:03","date_gmt":"2025-10-16T15:31:03","guid":{"rendered":"https:\/\/www.millerthomson.com\/?p=40733"},"modified":"2025-10-31T11:03:43","modified_gmt":"2025-10-31T15:03:43","slug":"pieges-a-eviter-lorsquune-transaction-immobiliere-tombe-a-leau","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.millerthomson.com\/fr\/perspectives-juridiques\/immobilier\/pieges-a-eviter-lorsquune-transaction-immobiliere-tombe-a-leau\/","title":{"rendered":"Pi\u00e8ges \u00e0 \u00e9viter lorsqu\u2019une transaction immobili\u00e8re tombe \u00e0 l\u2019eau"},"content":{"rendered":"\n<p>Il est 16&nbsp;h, et tout indique que votre premi\u00e8re transaction immobili\u00e8re (d\u2019achat ou de vente) n\u2019aboutira pas comme pr\u00e9vu. Naturellement, une question s\u2019impose&nbsp;: que faire? En pratique, quatre possibilit\u00e9s s\u2019offrent \u00e0 vous&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li>Les deux parties conviennent d\u2019annuler la transaction;<\/li>\n\n\n\n<li>Les deux parties conviennent de reporter la date de cl\u00f4ture;<\/li>\n\n\n\n<li>L\u2019une des parties fixe une nouvelle date de cl\u00f4ture;<\/li>\n\n\n\n<li>L\u2019une des parties fait une offre \u00e0 l\u2019autre partie.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p>Il n\u2019est pas rare qu\u2019une transaction \u00e9choue \u00e0 la date pr\u00e9vue, notamment si l\u2019acheteur n\u2019obtient pas son financement, si le vendeur ne parvient pas \u00e0 obtenir la mainlev\u00e9e d\u2019une hypoth\u00e8que priv\u00e9e toujours en attente ou si l\u2019une des parties se d\u00e9siste au dernier moment.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Dans cet article, nous passons en revue les diff\u00e9rentes options qui s\u2019offrent \u00e0 vous et les meilleures fa\u00e7ons de g\u00e9rer une telle situation.&nbsp;&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Les parties peuvent-elles d\u00e9cider d\u2019annuler la transaction?<\/h2>\n\n\n\n<p>Oui. La premi\u00e8re option consiste \u00e0 convenir mutuellement de l\u2019annulation de la transaction. En g\u00e9n\u00e9ral, cette d\u00e9cision d\u00e9pend de la volont\u00e9 des parties de mener l\u2019op\u00e9ration \u00e0 terme et de leurs \u00ab&nbsp;objectifs&nbsp;\u00bb respectifs. Si le contrat d\u2019achat et de vente (le \u00ab&nbsp;<strong>CAV&nbsp;<\/strong>\u00bb) ne pr\u00e9voit aucune clause d\u2019annulation \u2013 ce qui est plut\u00f4t rare \u2013, il sera n\u00e9cessaire de n\u00e9gocier les modalit\u00e9s de cette annulation. Dans la majorit\u00e9 des cas, une partie refuse ou se trouve dans l\u2019impossibilit\u00e9 de conclure la transaction (la \u00ab&nbsp;<strong>partie r\u00e9ticente<\/strong>&nbsp;\u00bb), tandis que l\u2019autre souhaite aller de l\u2019avant (la \u00ab&nbsp;<strong>partie dispos\u00e9e&nbsp;<\/strong>\u00bb).&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>En r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, l\u2019annulation de la transaction s\u2019accompagne souvent d\u2019un versement compensatoire de la partie r\u00e9ticente \u00e0 la partie dispos\u00e9e.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Si le vendeur est la partie dispos\u00e9e<\/strong>, il peut exiger un versement compensatoire \u00e9gal aux co\u00fbts, \u00e0 toute diminution du prix d\u2019achat pr\u00e9vue lors d\u2019un achat ult\u00e9rieur, au risque de devoir revendre le bien immobilier et au d\u00e9lai suppl\u00e9mentaire n\u00e9cessaire pour vendre ce bien.\u00a0<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Si l\u2019acheteur est la partie dispos\u00e9e<\/strong>, il peut exiger un versement compensatoire pour les co\u00fbts, la diff\u00e9rence entre le prix d\u2019achat pr\u00e9vu pour un nouvel achat ou la perte d\u2019occasion attribuable \u00e0 des caract\u00e9ristiques uniques en lien avec le bien immobilier en question.\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>L\u2019annulation prend presque toujours la forme d\u2019un compromis n\u00e9goci\u00e9 entre les parties, afin d\u2019harmoniser leurs volont\u00e9s et intentions respectives.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">La date de cl\u00f4ture de la transaction peut-elle \u00eatre report\u00e9e?<\/h2>\n\n\n\n<p>Oui. La deuxi\u00e8me option la plus courante consiste \u00e0 reporter la date de cl\u00f4ture d\u2019un commun accord Il arrive qu\u2019une partie soit r\u00e9ticente \u00e0 la date pr\u00e9vue, mais qu\u2019elle soit en mesure de conclure la transaction quelques jours plus tard.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Le fait que la partie r\u00e9ticente soit l\u2019acheteur <\/strong>peut \u00eatre attribuable \u00e0 un d\u00e9lai de financement, soit parce que les fonds hypoth\u00e9caires n\u2019ont pas encore \u00e9t\u00e9 re\u00e7us, ou que les transferts de fonds entre les parties sont en retard. Dans ces situations, les deux parties ont toujours l\u2019intention d\u2019aller de l\u2019avant; mais l\u2019acheteur a simplement besoin d\u2019un peu plus de temps. Les parties peuvent convenir de reporter la date de cl\u00f4ture, qui peut aussi bien avoir lieu le lendemain matin.\u00a0<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Le fait que la partie r\u00e9ticente soit le vendeur <\/strong>peut \u00eatre attribuable \u00e0 des obstacles en lien avec le bien immobilier avant la date de conclusion de la transaction, comme l\u2019attente de la mainlev\u00e9e d\u2019une hypoth\u00e8que, le refus d\u2019un permis de construction par l\u2019acheteur ou d\u2019autres demandes formul\u00e9es par l\u2019acheteur, qui n\u2019ont pas encore \u00e9t\u00e9 r\u00e9solues. Dans chacune de ces situations, la partie r\u00e9ticente est souvent en mesure de r\u00e9soudre le probl\u00e8me en quelques jours.\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Il est possible d\u2019accorder une prolongation \u00e0 titre gracieux ou en \u00e9change d\u2019un versement compensatoire, notamment pour couvrir des int\u00e9r\u00eats hypoth\u00e9caires suppl\u00e9mentaires ou tout autre co\u00fbt d\u00e9coulant du retard.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Que signifie pr\u00e9senter une offre formelle \u00e0 l\u2019autre partie?<\/h2>\n\n\n\n<p>La pr\u00e9sentation d\u2019une offre est le processus formel qui consiste \u00e0 d\u00e9montrer que la partie est pr\u00eate, dispos\u00e9e et en mesure de conclure la transaction. L\u2019offre constitue un \u00e9l\u00e9ment de preuve qui pourrait \u00eatre invoqu\u00e9 dans le cadre d\u2019une poursuite en dommages-int\u00e9r\u00eats ult\u00e9rieure.&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Les tribunaux ont longtemps impos\u00e9 la perfection aux offres pour qu\u2019elles puissent prendre effet, car toute imperfection pouvait exon\u00e9rer la partie en d\u00e9faut de ses obligations. Cette exigence a \u00e9t\u00e9 assouplie afin de servir l\u2019objectif principal de l\u2019offre, qui consiste \u00e0 d\u00e9montrer que la partie qui n\u2019est pas en d\u00e9faut est pr\u00eate, dispos\u00e9e et en mesure de conclure le contrat. Il demeure toutefois important que l\u2019offre soit effectu\u00e9e avec minutie afin de ne pas lib\u00e9rer par inadvertance la partie en d\u00e9faut de ses engagements.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Dans certaines situations, il n\u2019est pas n\u00e9cessaire que la partie dispos\u00e9e pr\u00e9sente une offre, notamment si le CAV ou une clause sp\u00e9cifique a lev\u00e9 cette obligation, ou si un refus sans \u00e9quivoque ou un manquement \u00e0 une condition pr\u00e9alable est manifeste. Par exemple, une partie ou son avocat peut annoncer qu\u2019elle n\u2019a pas l\u2019intention de conclure la transaction, ou le vendeur peut vendre le bien \u00e0 une tierce partie, emp\u00eachant ainsi la conclusion du contrat. En cas d\u2019incertitude quant \u00e0 la n\u00e9cessit\u00e9 de pr\u00e9senter une offre, il peut \u00eatre judicieux de le faire quand m\u00eame afin de prot\u00e9ger vos droits en vertu du contrat (l\u00e0 encore, assurez-vous que votre offre est parfaite).&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>M\u00eame si cet article ne couvre pas les aspects techniques li\u00e9s \u00e0 la pr\u00e9sentation d\u2019une offre, il convient de noter que les conditions suivantes doivent \u00eatre respect\u00e9es&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Tous les documents n\u00e9cessaires doivent \u00eatre pr\u00e9par\u00e9s, sign\u00e9s et remis \u00e0 l\u2019autre partie;<\/li>\n\n\n\n<li>Le transfert de propri\u00e9t\u00e9 ainsi que toute autre inscription fonci\u00e8re connexe doivent \u00eatre sign\u00e9s pour \u00eatre complets;<\/li>\n\n\n\n<li>Si vous agissez \u00e0 titre d\u2019acheteur, le solde exigible \u00e0 la cl\u00f4ture (les tribunaux acceptent une preuve de possession des fonds au lieu du paiement de ce solde), mais cela comporte un risque, car l\u2019offre serait imparfaite);<\/li>\n\n\n\n<li>Si vous agissez \u00e0 titre de vendeur, une mainlev\u00e9e d\u2019hypoth\u00e8que priv\u00e9e d\u00fbment sign\u00e9e et d\u00e9tenue par l\u2019avocat du vendeur ou, dans le cas d\u2019une hypoth\u00e8que institutionnelle, \u00e9tat de mainlev\u00e9e accompagn\u00e9 d\u2019un engagement d\u00fbment sign\u00e9 de proc\u00e9der \u00e0 la mainlev\u00e9e;<\/li>\n\n\n\n<li>Si vous agissez \u00e0 titre d\u2019acheteur, les documents relatifs au droit de mutation immobili\u00e8re doivent \u00eatre remplis;<\/li>\n\n\n\n<li>L\u2019\u00e9tat des rajustements;<\/li>\n\n\n\n<li>L\u2019engagement d\u2019effectuer des r\u00e9ajustements;<\/li>\n\n\n\n<li>Les recherches pertinentes \u00e0 la date de cl\u00f4ture;<\/li>\n\n\n\n<li>Tout autre document sign\u00e9 exig\u00e9 dans le CAV.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Par cons\u00e9quent, la partie qui pr\u00e9sente l\u2019offre peut alors engager des poursuites contre la partie en d\u00e9faut afin d\u2019obtenir r\u00e9paration pour les dommages attribuables au non-respect de la date de cl\u00f4ture fix\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Qu\u2019advient-il si aucune offre n\u2019est pr\u00e9sent\u00e9e \u00e0 la date de cl\u00f4ture?<\/h2>\n\n\n\n<p>Lorsqu\u2019aucune offre n\u2019est pr\u00e9sent\u00e9e alors que les circonstances l\u2019exigent, le CAV ne prend pas fin automatiquement. C\u2019est ce que l\u2019on appelle la r\u00e8gle du \u00ab&nbsp;double d\u00e9faut&nbsp;\u00bb. Le CAV demeure donc en vigueur, mais la \u00ab&nbsp;clause de rigueur des d\u00e9lais&nbsp;\u00bb ne s\u2019applique plus.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Chacune des parties peut alors convenir d\u2019une date de cl\u00f4ture raisonnable et r\u00e9tablir la \u00ab&nbsp;clause de rigueur des d\u00e9lais&nbsp;\u00bb pour finaliser le contrat. Si une partie cherche \u00e0 mettre fin au contrat de mani\u00e8re unilat\u00e9rale sans \u00e9tablir de nouvelle date de cl\u00f4ture, cette action peut constituer une n\u00e9gation du contrat et entra\u00eener sa responsabilit\u00e9 pour les dommages-int\u00e9r\u00eats.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Conclusion<\/h2>\n\n\n\n<p>M\u00eame lorsqu\u2019une transaction immobili\u00e8re semble tomber \u00e0 l\u2019eau, elle n\u2019est pas forc\u00e9ment compromise. Les solutions possibles varient selon les circonstances, le pouvoir de n\u00e9gociation de chacun, l\u2019\u00e9lan d\u00e9j\u00e0 cr\u00e9\u00e9 entre les parties et la conjoncture.<\/p>\n\n\n\n<p>Lorsque votre transaction immobili\u00e8re est en p\u00e9ril, les d\u00e9cisions que vous prenez peuvent avoir un poids consid\u00e9rable sur votre situation juridique et \u00e9conomique.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Communiquez avec<a href=\"https:\/\/www.millerthomson.com\/fr\/expertises\/immobilier-droit\/\"> un ou une membre du groupe Immobilier<\/a> de Miller Thomson pour mieux comprendre les options dont vous disposez et prot\u00e9ger vos int\u00e9r\u00eats.<\/li>\n\n\n\n<li>Abonnez-vous \u00e0 nos <a href=\"https:\/\/www.millerthomson.com\/fr\/abonnement\/\">infolettres<\/a> pour obtenir un \u00e9clairage juridique qui vous sera utile pour ma\u00eetriser les subtilit\u00e9s des transactions immobili\u00e8res complexes.<\/li>\n<\/ul>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Il est 16&nbsp;h, et tout indique que votre premi\u00e8re transaction immobili\u00e8re (d\u2019achat ou de vente) n\u2019aboutira pas comme pr\u00e9vu. 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