{"id":40446,"date":"2025-09-19T09:48:26","date_gmt":"2025-09-19T13:48:26","guid":{"rendered":"https:\/\/www.millerthomson.com\/?p=40446"},"modified":"2025-11-12T16:27:06","modified_gmt":"2025-11-12T21:27:06","slug":"comment-les-locateurs-ontariens-peuvent-se-preparer-en-vue-de-ladoption-du-projet-de-loi-10-explication-des-risques-juridiques-et-des-mesures-raisonnables","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.millerthomson.com\/fr\/perspectives-juridiques\/immobilier\/comment-les-locateurs-ontariens-peuvent-se-preparer-en-vue-de-ladoption-du-projet-de-loi-10-explication-des-risques-juridiques-et-des-mesures-raisonnables\/","title":{"rendered":"Locateurs ontariens : \u00eates-vous pr\u00eats pour le projet de loi 10 ? Risques juridiques et mesures \u00e0 envisager"},"content":{"rendered":"\n<p><strong>Les locateurs ontariens sont sur le point de conna\u00eetre l\u2019un des plus importants changements apport\u00e9s \u00e0 la r\u00e9glementation au cours des derni\u00e8res ann\u00e9es.<\/strong> Avec son projet de loi&nbsp;10, <em>Loi de 2025 pour prot\u00e9ger l\u2019Ontario en rendant les rues plus s\u00fbres<\/em> <em>et les collectivit\u00e9s plus fortes <\/em>(le \u00ab&nbsp;<strong>projet de loi<\/strong>&nbsp;\u00bb), dont la sanction royale<a href=\"#_ftn1\" id=\"_ftnref1\">[1]<\/a> a \u00e9t\u00e9 re\u00e7ue le 5&nbsp;juin&nbsp;2025, la province a fait conna\u00eetre son intention de lutter contre les activit\u00e9s ill\u00e9gales li\u00e9es \u00e0 la drogue en imposant de nouvelles responsabilit\u00e9s d\u2019ex\u00e9cution aux propri\u00e9taires fonciers.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>L\u2019annexe&nbsp;8 du projet de loi, <em>Loi de 2025 sur les mesures visant les lieux o\u00f9 se d\u00e9roulent des activit\u00e9s ill\u00e9gales li\u00e9es \u00e0 la drogue<\/em> (la \u00ab&nbsp;<strong>Loi<\/strong>&nbsp;\u00bb), introduit l\u2019imposition d\u2019obligations in\u00e9dites aux locateurs, qui doivent prendre des mesures actives pour emp\u00eacher que des activit\u00e9s ill\u00e9gales li\u00e9es \u00e0 la drogue soient exerc\u00e9es sur leur bien.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>La Loi fournit cependant peu de pr\u00e9cisions sur les mesures que les locateurs sont r\u00e9ellement tenus de prendre. Comment les locateurs peuvent-ils \u00e9viter de mettre en jeu leur responsabilit\u00e9 lorsque leurs locataires agissent de mani\u00e8re ind\u00e9pendante? Qu\u2019entend-on par \u00ab&nbsp;mesure raisonnable&nbsp;\u00bb de pr\u00e9vention? Le pr\u00e9sent article explique ce que nous savons jusqu\u2019\u00e0 maintenant et ce que les locateurs peuvent faire d\u2019ores et d\u00e9j\u00e0 pour <strong>r\u00e9gler les probl\u00e8mes de conformit\u00e9 avant qu\u2019ils ne surviennent.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Cons\u00e9quences l\u00e9gales du non-respect de la loi&nbsp;: ce que les locateurs doivent savoir<\/h2>\n\n\n<p><\/p>\n<p>En attendant l\u2019entr\u00e9e en vigueur de la Loi, les locateurs devraient faire le n\u00e9cessaire d\u00e8s maintenant pour comprendre les cons\u00e9quences possibles du non-respect de la Loi. Les peines et sanctions financi\u00e8res potentielles sont lourdes et de large port\u00e9e\u00a0:<\/p>\n<p> <\/p>\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Amendes\u00a0:<\/strong> maximum de <strong>1\u00a0000\u00a0000\u00a0$<\/strong> pour les locateurs institutionnels (premi\u00e8re infraction) et maximum de <strong>250\u00a0000\u00a0$<\/strong> pour les particuliers (premi\u00e8re infraction). <strong>Des amendes quotidiennes<\/strong> peuvent s\u2019appliquer en cas d\u2019infractions subs\u00e9quentes.<\/li>\n \n<li><strong>Emprisonnement\u00a0: <\/strong>Les contrevenants s\u2019exposent \u00e0 une peine d\u2019emprisonnement maximale de deux\u00a0ans moins un jour.<\/li>\n \n<li><strong>Responsabilit\u00e9 personnelle des administrateurs et dirigeants<\/strong>\u00a0<strong>: <\/strong>Les locateurs institutionnels ne sont pas \u00e0 l\u2019abri \u2013 les d\u00e9cideurs individuels peuvent \u00eatre tenus personnellement responsables.<\/li>\n \n<li><strong>Fermeture imm\u00e9diate des lieux commerciaux<\/strong><strong>: <\/strong>Si une accusation est port\u00e9e contre un locataire pour la commission d\u2019une infraction d\u00e9sign\u00e9e et que la police a des motifs raisonnables de croire que le bien a \u00e9t\u00e9 utilis\u00e9 dans le cadre de la commission de l\u2019infraction reproch\u00e9e, l\u2019agent de police peut ordonner\u00a0:\n<ul>\n<li>la fermeture imm\u00e9diate du lieu; et<\/li>\n<li>l\u2019\u00e9vacuation des personnes qui s\u2019y trouvent.<\/li>\n<\/ul>\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p> <\/p>\n<p>Ces cons\u00e9quences soulignent l\u2019importance d\u2019une bonne pr\u00e9paration, de la mise \u00e0 jour des politiques internes et de la consultation d\u2019un conseiller juridique avant l\u2019entr\u00e9e en vigueur de la Loi.<a id=\"_ftnref2\" href=\"#_ftn2\">[2]<\/a><\/p>\n<p><\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Tenter de se conformer \u00e0 l\u2019aveuglette&nbsp;: Que signifie r\u00e9ellement \u00ab&nbsp;raisonnable&nbsp;\u00bb?<\/h2>\n\n\n\n<p>Comment un locateur peut-il donc \u00e9viter ces lourdes cons\u00e9quences?&nbsp; En vertu de la Loi, m\u00eame si une infraction d\u00e9sign\u00e9e a \u00e9t\u00e9 commise sur le bien d\u2019un locateur, ce dernier peut \u00e9viter de se voir imposer des amendes et des peines s\u2019il d\u00e9montre qu\u2019il a pris des \u00ab&nbsp;mesures raisonnables&nbsp;\u00bb pour emp\u00eacher la commission de l\u2019infraction<a href=\"#_ftn3\" id=\"_ftnref3\">[3]<\/a>.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Malheureusement, le terme \u00ab&nbsp;mesures raisonnables&nbsp;\u00bb n\u2019est pas d\u00e9fini dans la Loi, et son r\u00e8glement clarifiant cette d\u00e9finition n\u2019a pas encore \u00e9t\u00e9 publi\u00e9. Par cons\u00e9quent, les locateurs ont plus de questions que de r\u00e9ponses&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Le fait d\u2019inclure dans le bail des dispositions interdisant les infractions d\u00e9sign\u00e9es est-il suffisant?<\/li>\n\n\n\n<li>Un locateur a-t-il l\u2019obligation formelle d\u2019inspecter r\u00e9guli\u00e8rement un bien lou\u00e9 afin de s\u2019assurer du respect de ces dispositions?<\/li>\n\n\n\n<li>Le fait de confier ces responsabilit\u00e9s en sous-traitance \u00e0 un gestionnaire immobilier comp\u00e9tent est-il suffisant, ou le locateur doit-il proc\u00e9der \u00e0 une surveillance plus \u00e9troite?<\/li>\n\n\n\n<li>Est-il n\u00e9cessaire de d\u00e9clarer une activit\u00e9 suspecte \u00e0 la police, ou peut-on simplement r\u00e9silier la location dans ces circonstances?<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Bien qu\u2019elles ne soient pas d\u00e9finitives, certaines pr\u00e9cisions sur la notion de \u00ab&nbsp;mesures raisonnables&nbsp;\u00bb peuvent \u00eatre tir\u00e9es de la jurisprudence portant sur l\u2019interpr\u00e9tation de ce m\u00eame terme dans le contexte de r\u00e9gimes l\u00e9gislatifs analogues.&nbsp; <em>Par exemple, dans l\u2019affaire <\/em><em>Toronto (City) v. 2694605 Ontario Inc.<\/em>, <a href=\"https:\/\/www.canlii.org\/en\/on\/oncj\/doc\/2024\/2024oncj725\/2024oncj725.html?resultId=63063d54b5ab438887c3860685e99e7d&amp;searchId=2025-09-03T16:29:57:205\/d00c3543f3124affb032432dfcd18feb&amp;searchUrlHash=AAAAAQAlVG9yb250byAoQ2l0eSkgdi4gMjY5NDYwNSBPbnRhcmlvIEluYwAAAAAB\">2024 ONCJ 725<\/a>, la Cour de justice de l\u2019Ontario (la \u00ab&nbsp;<strong>Cour<\/strong>&nbsp;\u00bb) a clarifi\u00e9 le sens de \u00ab&nbsp;mesures raisonnables&nbsp;\u00bb en vertu de l\u2019article&nbsp;13(2) de la <em>Loi de 2017 sur le contr\u00f4le du cannabis<\/em>&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Dans cette affaire<\/strong>, des accusations ont \u00e9t\u00e9 port\u00e9es contre un locateur pour avoir permis qu\u2019un locataire vende ill\u00e9galement du cannabis sur son bien. <\/li>\n\n\n\n<li><strong>En appel<\/strong>, la Cour a confirm\u00e9 que le terme \u00ab&nbsp;mesures raisonnables&nbsp;\u00bb ne comprend pas l\u2019obligation pour un locateur d\u2019\u00e9puiser toutes les mesures de pr\u00e9vention possibles. Le terme \u00ab&nbsp;mesures raisonnables&nbsp;\u00bb signifie plut\u00f4t qu\u2019un locateur est tenu de prendre des mesures concr\u00e8tes et proportionnelles lorsqu\u2019il est inform\u00e9 d\u2019une activit\u00e9 potentiellement ill\u00e9gale.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>La Cour a ent\u00e9rin\u00e9 la conclusion <\/strong>selon laquelle le locateur avait pris des mesures raisonnables apr\u00e8s avoir appris que des activit\u00e9s ill\u00e9gales li\u00e9es au cannabis \u00e9taient exerc\u00e9es sur le bien. Il a notamment v\u00e9rifi\u00e9 la nature des activit\u00e9s, consult\u00e9 un conseiller juridique, \u00e9mis des avis d\u2019\u00e9viction et chang\u00e9 les serrures \u00e0 plusieurs reprises. La Cour a reconnu que le locateur ne participait pas de fa\u00e7on volontaire ou passive aux activit\u00e9s ill\u00e9gales et a rejet\u00e9 l\u2019argument voulant qu\u2019une action en justice plus muscl\u00e9e, telle qu\u2019une demande judiciaire, \u00e9tait n\u00e9cessaire.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Se conformer sans tarder&nbsp;: mesures essentielles \u00e0 prendre par les locateurs<\/h2>\n\n\n\n<p>Alors, quelles pr\u00e9cautions les locateurs devraient-ils prendre d\u00e8s maintenant pour bien se prot\u00e9ger des graves cons\u00e9quences du non-respect de la Loi?<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Proc\u00e9der avant tout \u00e0 une v\u00e9rification pr\u00e9alable judicieuse des locataires.<\/strong> Il est plus important que jamais que les locateurs effectuent avant tout une v\u00e9rification pr\u00e9alable judicieuse des locataires potentiels.&nbsp; D\u00e8s qu\u2019un bail d\u2019habitation est sign\u00e9, les locataires b\u00e9n\u00e9ficient d\u2019importantes protections en vertu de la <em>Loi de 2006 sur la location \u00e0 usage d\u2019habitation<\/em> (la \u00ab&nbsp;<strong>LLUH<\/strong>&nbsp;\u00bb), et la capacit\u00e9 d\u2019un locateur de modifier les dispositions du bail ou d\u2019entamer des proc\u00e9dures d\u2019\u00e9viction est extr\u00eamement limit\u00e9e. Il est donc essentiel d\u2019appliquer un rigoureux processus de demande.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Adopter des pratiques de filtrage efficaces.<\/strong> La mise en place de pratiques telles que la v\u00e9rification du revenu et de la solvabilit\u00e9, l\u2019examen des ant\u00e9c\u00e9dents en mati\u00e8re de logement et la r\u00e9alisation d\u2019enqu\u00eates raisonnables sur le mode de vie (dans le respect de la LLUH ou du Code, d\u00e9fini ci-dessous) peut aider les locateurs \u00e0 limiter au maximum le risque de commission d\u2019une infraction d\u00e9sign\u00e9e dans un bien lou\u00e9.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>R\u00e9diger les baux en pr\u00e9cisant clairement les attentes.<\/strong> Lors de la r\u00e9daction du bail, le locateur doit absolument pr\u00e9ciser clairement les attentes en ce qui concerne les activit\u00e9s non permises sur les lieux (c.-\u00e0-d. les infractions d\u00e9sign\u00e9es) et les cons\u00e9quences en cas de manquement \u00e0 ces conditions (p.&nbsp;ex., droits de r\u00e9siliation et d\u2019\u00e9viction).&nbsp; Il est \u00e9galement important que le bail procure au locateur des droits d\u2019inspection unilat\u00e9raux \u00e9tendus afin que ce dernier (directement ou par l\u2019interm\u00e9diaire d\u2019un gestionnaire immobilier) puisse surveiller les activit\u00e9s exerc\u00e9es dans le bien lou\u00e9. S\u2019il s\u2019agit d\u2019un exercice de r\u00e9daction simple dans un contexte de location commerciale, les locateurs d\u2019habitation ont moins de latitude pour modifier les baux en vertu de la LLUH et doivent plut\u00f4t s\u2019en remettre aux droits d\u2019inspection et d\u2019acc\u00e8s qu\u2019elle pr\u00e9voit (p.&nbsp;ex., en pr\u00e9voyant des rendez-vous r\u00e9guliers pour l\u2019entretien m\u00e9nager qui permettent au locateur d\u2019entrer dans les lieux et de les examiner).<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Risques et droits&nbsp;: les devoirs du locateur en vertu du <em>Code des droits de la personne<\/em><\/h2>\n\n\n\n<p>Avant d\u2019opter pour l\u2019une ou l\u2019autre des strat\u00e9gies ci-dessus, les locateurs doivent garder en t\u00eate leurs obligations en vertu du <em>Code des droits de la personne <\/em>(le \u00ab&nbsp;<strong>Code&nbsp;<\/strong>\u00bb), qui a pr\u00e9s\u00e9ance sur la LLUH et la Loi. Le Code interdit la discrimination en mati\u00e8re de logement fond\u00e9e sur des motifs illicites, y compris un handicap. Il est important de reconna\u00eetre que la consommation de substances psychoactives et la d\u00e9pendance peuvent \u00eatre consid\u00e9r\u00e9es comme un handicap en vertu du Code. Les locateurs doivent veiller \u00e0 ce qu\u2019un refus de louer ne soit pas fond\u00e9 uniquement sur un droit de la personne prot\u00e9g\u00e9.&nbsp; Autrement dit, le simple fait de soup\u00e7onner qu\u2019une personne puisse \u00eatre un consommateur de drogue illicite ne peut, en soi, justifier un refus de lui louer un logement.<\/p>\n\n\n\n<p>Les locateurs doivent \u00e9galement \u00eatre conscients du risque d\u2019outrepasser les limites en tentant de prendre des \u00ab&nbsp;mesures raisonnables&nbsp;\u00bb et de s\u2019exposer \u00e0 d\u2019\u00e9ventuelles poursuites judiciaires de la part de locataires, par exemple pour violation de la LLUH, du Code, du bail ou autre. Un locataire peut pr\u00e9tendre que le locateur a port\u00e9 atteinte \u00e0 son droit de jouissance paisible des lieux, ou que la conduite du locateur a \u00e9t\u00e9 influenc\u00e9e par des pr\u00e9jug\u00e9s ou des st\u00e9r\u00e9otypes li\u00e9s \u00e0 un droit humain prot\u00e9g\u00e9 en vertu du Code.<\/p>\n\n\n\n<p>Autre exemple&nbsp;: un locateur bien intentionn\u00e9 signale une infraction soup\u00e7onn\u00e9e \u00e0 la police, une d\u00e9marche qui am\u00e8ne le locataire \u00e0 d\u00e9poser une plainte pour souffrance morale.&nbsp; Par cons\u00e9quent, les locateurs doivent user de prudence pour s\u2019assurer que les efforts qu\u2019ils d\u00e9ploient pour se conformer \u00e0 la Loi n\u2019enfreignent pas par inadvertance les droits des locataires pr\u00e9vus par la loi ou ne sont pas incompatibles avec des obligations concurrentes impos\u00e9es par d\u2019autres lois.<\/p>\n\n\n\n<p>La mise en place de la Loi repr\u00e9sente un changement majeur dans le paysage r\u00e9glementaire de l\u2019Ontario, car elle impose aux locateurs des obligations in\u00e9dites leur enjoignant de surveiller et d\u2019emp\u00eacher les activit\u00e9s li\u00e9es \u00e0 la drogue sur leurs biens. Compte tenu du risque d\u2019\u00e9coper de lourdes amendes, de voir la responsabilit\u00e9 des personnes morales, ainsi que de leurs administrateurs et dirigeants mise en jeu et de subir d\u2019\u00e9ventuelles sanctions p\u00e9nales, les locateurs doivent agir de mani\u00e8re proactive pour \u00e9valuer et g\u00e9rer leur risque.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Les locateurs doivent agir d\u00e8s maintenant.<\/strong> Les propri\u00e9taires sont invit\u00e9s \u00e0 commencer leur pr\u00e9paration en \u00e9valuant leur risque potentiel et en prenant des mesures de protection, comme l\u2019examen des baux types et des protocoles de v\u00e9rification des locataires en collaboration avec un conseiller juridique. Ils devraient \u00e9galement informer leur conseil d\u2019administration, leurs employ\u00e9s et leurs gestionnaires immobiliers au sujet des modifications apport\u00e9es \u00e0 ce r\u00e9gime. Notre groupe <a href=\"https:\/\/www.millerthomson.com\/fr\/secteurs\/immobilier\/\">Copropri\u00e9t\u00e9s<\/a> peut vous aider \u00e0 vous pr\u00e9parer ad\u00e9quatement pour \u00eatre en mesure de respecter les nouvelles obligations qui vous incombent en vertu de la Loi.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ftnref1\" id=\"_ftn1\">[1]<\/a> <a href=\"https:\/\/www.ola.org\/fr\/affaires-legislatives\/projets-loi\/legislature-44\/session-1\/projet-loi-10\">https:\/\/www.ola.org\/fr\/affaires-legislatives\/projets-loi\/legislature-44\/session-1\/projet-loi-10<\/a><\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ftnref2\" id=\"_ftn2\">[2]<\/a> <a href=\"https:\/\/www.ola.org\/fr\/affaires-legislatives\/projets-loi\/legislature-44\/session-1\/projet-loi-10#BK10\">https:\/\/www.ola.org\/fr\/affaires-legislatives\/projets-loi\/legislature-44\/session-1\/projet-loi-10#BK10<\/a>, article&nbsp;7(1) de l\u2019annexe&nbsp;8<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ftnref3\" id=\"_ftn3\">[3]<\/a> <a href=\"https:\/\/www.ola.org\/fr\/affaires-legislatives\/projets-loi\/legislature-44\/session-1\/projet-loi-10#BK10\">https:\/\/www.ola.org\/fr\/affaires-legislatives\/projets-loi\/legislature-44\/session-1\/projet-loi-10#BK10<\/a>, article&nbsp;2(2) de l\u2019annexe&nbsp;8<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Les locateurs ontariens sont sur le point de conna\u00eetre l\u2019un des plus importants changements apport\u00e9s \u00e0 la r\u00e9glementation au cours des derni\u00e8res ann\u00e9es. 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