{"id":37373,"date":"2025-07-16T15:22:42","date_gmt":"2025-07-16T19:22:42","guid":{"rendered":"https:\/\/www.millerthomson.com\/?p=37373"},"modified":"2026-01-27T16:13:39","modified_gmt":"2026-01-27T21:13:39","slug":"en-labsence-de-justification-un-retard-pourrait-entrainer-la-perte-du-privilege-et-de-toute-garantie","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.millerthomson.com\/fr\/perspectives-juridiques\/bulletin-droit-de-la-construction-et-fr\/en-labsence-de-justification-un-retard-pourrait-entrainer-la-perte-du-privilege-et-de-toute-garantie\/","title":{"rendered":"En l\u2019absence de justification, un retard pourrait entra\u00eener la perte du privil\u00e8ge et de toute garantie"},"content":{"rendered":"\n

Saisir les tribunaux pour un litige dans le domaine de la construction peut \u00eatre un parcours long et difficile, mais le privil\u00e8ge grevant un bien immeuble peut-il r\u00e9ellement \u00eatre suffisant pour prot\u00e9ger les droits de la partie demanderesse pendant toute la dur\u00e9e des proc\u00e9dures? Dans l\u2019affaire 1951789 Alberta Ltd. c. Britannia Block General Partnership Inc.<\/a> <\/em>(\u00ab Britannia Block <\/em><\/strong>\u00bb), le juge J.R. Farrington, qui a \u00e9t\u00e9 saisi des requ\u00eates de la Cour du Banc du Roi de l\u2019Alberta (la \u00ab Cour <\/strong>\u00bb), a rendu une d\u00e9cision susceptible d\u2019avoir des r\u00e9percussions importantes sur la stabilit\u00e9 et la p\u00e9rennit\u00e9 d\u2019un privil\u00e8ge pendant toute la dur\u00e9e des proc\u00e9dures judiciaires.<\/p>\n\n\n\n

Contexte de l\u2019affaire Britannia Block<\/em><\/h2>\n\n\n\n

La partie demanderesse a inscrit un privil\u00e8ge sur le terrain de la partie d\u00e9fenderesse, puis intent\u00e9 des poursuites et d\u00e9pos\u00e9 un certificat d\u2019affaire en instance en juin 2020.[1]<\/a> \u00c0 la fin du mois de juillet 2021, la partie d\u00e9fenderesse a obtenu une ordonnance par consentement visant \u00e0 lever le privil\u00e8ge et le certificat d\u2019affaire en instance en \u00e9change du d\u00e9p\u00f4t d\u2019une caution \u00e0 titre de garantie d\u2019un montant de 1 595 842,50 $, comme le permet l\u2019article 48 de la Prompt Payment and Construction Lien Act<\/a> <\/em>(la \u00ab PPCLA <\/strong>\u00bb).[2]<\/a> La proc\u00e9dure depuis le d\u00e9p\u00f4t de la garantie est quelque peu confuse, la Cour ayant not\u00e9 qu\u2019une demande de jugement sommaire avait \u00e9t\u00e9 d\u00e9pos\u00e9e, mais n\u2019avait pas \u00e9t\u00e9 entendue, et qu\u2019il y avait un diff\u00e9rend concernant la r\u00e9ponse aux questions.[3]<\/a> Par ailleurs, il n\u2019est pas clair si des documents ont \u00e9t\u00e9 produits ou si des questions ont \u00e9t\u00e9 pos\u00e9es dans le cadre de la proc\u00e9dure d\u2019interrogatoire pr\u00e9alable.<\/p>\n\n\n\n

Cette d\u00e9cision d\u00e9coule de la demande pr\u00e9sent\u00e9e en juillet 2024 par la partie d\u00e9fenderesse visant \u00e0 obtenir la lev\u00e9e ou la r\u00e9duction du montant de la garantie qu\u2019elle avait constitu\u00e9e.[4]<\/a> Le juge Farrington a relev\u00e9 deux avenues juridiques pouvant ouvrir la voie \u00e0 la lev\u00e9e ou \u00e0 la r\u00e9duction de la s\u00fbret\u00e9.[5]<\/a><\/p>\n\n\n\n

Premier motif\u00a0: le bien-fond\u00e9 de la cause<\/h2>\n\n\n\n

Tout d\u2019abord, la Cour s\u2019est pench\u00e9e sur la question de savoir si les faits invoqu\u00e9s justifiaient une r\u00e9duction du montant au vu du bien-fond\u00e9 de la cause. La d\u00e9cision d\u2019autoriser la caution \u00e0 remplacer le terrain ayant \u00e9t\u00e9 prise d\u2019un commun accord, le bien-fond\u00e9 n\u2019avait pas encore \u00e9t\u00e9 jug\u00e9. L\u2019un des points en litige dans la demande de la partie demanderesse concernait la somme de 801 576,27 $ relative \u00e0 une r\u00e9clamation pour retard important.[6]<\/a> Le juge Farrington a soulign\u00e9 que, m\u00eame si la jurisprudence a parfois reconnu la validit\u00e9 des r\u00e9clamations pour retard dans le cadre de privil\u00e8ges de construction, dans ce cas, la r\u00e9clamation s\u2019appuyait sur une preuve d\u2019expert et pourrait ultimement \u00eatre jug\u00e9e fond\u00e9e.[7]<\/a> Il a \u00e9galement pr\u00e9cis\u00e9 que l\u2019inclusion de la r\u00e9clamation pour retard dans le privil\u00e8ge ne relevait pas d\u2019un abus de proc\u00e9dure[8]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

La Cour a fait remarquer que la question ne relevait pas de cette instance et que, en l\u2019\u00e9tat des preuves, il n\u2019y avait pas de fondement suffisant pour une r\u00e9duction ou une lev\u00e9e de la s\u00fbret\u00e9[9]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Deuxi\u00e8me motif\u00a0: les dispositions de l\u2019article\u00a046(2) de la PPCLA<\/h2>\n\n\n\n

Deuxi\u00e8mement, pour d\u00e9terminer si une r\u00e9duction ou une lev\u00e9e pouvait \u00eatre justifi\u00e9e, la Cour a pris en compte les d\u00e9lais proc\u00e9duraux et les pr\u00e9judices invoqu\u00e9s par la partie d\u00e9fenderesse, notamment les co\u00fbts engendr\u00e9s par le maintien de la s\u00fbret\u00e9. L\u2019article 46(1) de la PPCLA pr\u00e9voit que, lorsqu\u2019un certificat d\u2019affaire en instance est enregistr\u00e9 sur un privil\u00e8ge, celui-ci continue d\u2019exister jusqu\u2019\u00e0 la derni\u00e8re des dates suivantes : a) la fin des proc\u00e9dures judiciaires; ou b) la radiation du certificat d\u2019affaire en instance.[10]<\/a> Il convient de noter que l\u2019article 46(2) pr\u00e9voit que, malgr\u00e9 les dispositions de l\u2019article 46(1), si aucun proc\u00e8s n\u2019a eu lieu dans les deux ans qui suivent l\u2019enregistrement du certificat, toute partie int\u00e9ress\u00e9e peut demander \u00e0 la Cour de l\u2019annuler et de lever le privil\u00e8ge.[11]<\/a> La Cour a estim\u00e9 que la garantie constitu\u00e9e en vertu de l\u2019article 48 relevait de l\u2019article 46 de la PPCLA[12]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

En outre, la Cour a soulign\u00e9 que, bien que les privil\u00e8ges soient une protection efficace pour des r\u00e9clamations autrement non garanties, ils engendrent des co\u00fbts importants pour la partie d\u00e9fenderesse \u2013 qu\u2019il s\u2019agisse de la perte d\u2019usage financier du bien, des sommes consign\u00e9es au tribunal ou des primes vers\u00e9es pour constituer une caution (dans le cas qui nous occupe, environ 100 000 $ au moment de l\u2019audience).[13]<\/a> De plus, elle a statu\u00e9 qu\u2019une partie qui fournit une garantie ne peut \u00eatre tenue de prendre en charge ind\u00e9finiment les co\u00fbts qui en d\u00e9coulent.[14]<\/a> En contrepartie de la protection offerte par le privil\u00e8ge, cette partie est en droit d\u2019exiger que les recours soient exerc\u00e9s avec diligence[15]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Le raisonnement de la Cour dans l\u2019affaire Britannia Block<\/em><\/h2>\n\n\n\n

Tenant compte des circonstances propres \u00e0 cette affaire, la Cour a jug\u00e9 qu\u2019il convenait de lib\u00e9rer la garantie du privil\u00e8ge en vertu de l\u2019article 46, et a ordonn\u00e9 la poursuite des proc\u00e9dures \u00e0 titre de r\u00e9clamation non assortie de garantie[16]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

De plus, elle a observ\u00e9 que l\u2019affaire avait \u00ab largement d\u00e9pass\u00e9 le d\u00e9lai de deux ans \u00bb et qu\u2019elle \u00e9tait loin d\u2019\u00eatre pr\u00eate \u00e0 \u00eatre jug\u00e9e.[17]<\/a> Citant l\u2019affaire 1361556 Alberta Ltd. c. Ristorante Cosa Nostra Inc.<\/a><\/em>,[18]<\/a> elle a not\u00e9 que, m\u00eame s\u2019il n\u2019est pas obligatoire, le d\u00e9lai de deux ans pr\u00e9vu \u00e0 l\u2019article 46(2) repr\u00e9sente un objectif \u00e0 atteindre, dont le non-respect peut entra\u00eener des cons\u00e9quences, m\u00eame si elles sont discr\u00e9tionnaires.[19]<\/a> Par ailleurs, comme cela a \u00e9t\u00e9 le cas dans l\u2019affaire Ristorante<\/em><\/strong>, il appartient au titulaire du privil\u00e8ge de justifier les d\u00e9lais, a rappel\u00e9 la Cour, pr\u00e9cisant que, sans \u00eatre lourde, cette obligation ne peut \u00eatre ignor\u00e9e.[20]<\/a> Dans sa d\u00e9cision, le juge Farrington ne fait \u00e9tat d\u2019aucune justification fournie par la partie demanderesse concernant le d\u00e9lai, ce qui laisse croire qu\u2019aucune explication n\u2019a \u00e9t\u00e9 pr\u00e9sent\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n

Points essentiels \u00e0 retenir pour les parties \u00e0 une action fond\u00e9e sur un privil\u00e8ge de construction<\/h2>\n\n\n\n

Cette d\u00e9cision rappelle aux parties qui revendiquent un privil\u00e8ge de construction qu\u2019elles doivent faire avancer activement leur recours dans les meilleurs d\u00e9lais. Elle constitue \u00e9galement une mise en garde importante pour les professionnels du droit appel\u00e9s \u00e0 intervenir dans ce domaine, qui est souvent source d\u2019erreurs.<\/p>\n\n\n\n

Dans les faits, les privil\u00e8ges sont souvent invoqu\u00e9s dans le cadre de litiges complexes en mati\u00e8re de construction n\u00e9cessitant la divulgation de documents et des interrogatoires. Or, dans l\u2019affaire en question, il semblerait que ces \u00e9tapes n\u2019aient pas eu lieu. En fait, la PPCLA ne les pr\u00e9voit pas express\u00e9ment dans les proc\u00e9dures relatives aux privil\u00e8ges. Plus pr\u00e9cis\u00e9ment, l\u2019article 53(3)(f) de la PPCLA stipule qu\u2019un interrogatoire ne peut avoir lieu sans ordonnance judiciaire. Il n\u2019est toutefois pas rare que les parties proc\u00e8dent \u00e0 l\u2019interrogatoire sans avoir obtenu l\u2019ordonnance n\u00e9cessaire. Il est \u00e9galement fr\u00e9quent que les privil\u00e8ges soient enregistr\u00e9s pendant qu\u2019un arbitrage est en cours, ce qui entra\u00eene le plus souvent la suspension des proc\u00e9dures judiciaires (de mani\u00e8re formelle ou informelle) en faveur de l\u2019arbitrage. Selon l\u2019auteur, toute partie revendiquant un privil\u00e8ge de construction aurait avantage \u00e0 solliciter de mani\u00e8re proactive ce type d\u2019ordonnance et \u00e0 veiller \u00e0 ce que tout d\u00e9lai soit d\u00fbment d\u00e9clar\u00e9 et justifi\u00e9 aupr\u00e8s du tribunal.<\/p>\n\n\n\n

Si vous avez besoin d\u2019aide pour r\u00e9gler un litige relatif \u00e0 un privil\u00e8ge de construction, que vous fassiez partie des parties demanderesses ou d\u00e9fenderesses, l\u2019\u00e9quipe Construction et infrastructures<\/a> de Miller Thomson peut vous conseiller de mani\u00e8re strat\u00e9gique et pratique. Nos professionnels vous accompagneront et veilleront \u00e0 la protection de vos droits.<\/p>\n\n\n\n

\n\n\n\n

[1]<\/a> Ibid., <\/em>par. 17.<\/p>\n\n\n\n

[2]<\/a> RSA 2000, c P-26.4<\/a> [PPCLA<\/em>].<\/p>\n\n\n\n

[3]<\/a> Britannia Block,<\/em> par. 17.<\/p>\n\n\n\n

[4]<\/a>Ibid.<\/em>, par. 2.<\/p>\n\n\n\n

[5]<\/a>Ibid.<\/em>, par. 3.<\/p>\n\n\n\n

[6]<\/a>Ibid.<\/em>, par. 4.<\/p>\n\n\n\n

[7]<\/a>Ibid.<\/em>, par. 7.<\/p>\n\n\n\n

[8]<\/a>Ibid.<\/em>, par. 9.<\/p>\n\n\n\n

[9]<\/a> Ibid<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

[10]<\/a> PPCLA<\/em>, art. 46(1).<\/p>\n\n\n\n

[11]<\/a> Ibid<\/em>, art. 46(2).<\/p>\n\n\n\n

[12]<\/a> Britannia Block,<\/em> par. 15.<\/p>\n\n\n\n

[13]<\/a>Ibid.<\/em>, par. 16.<\/p>\n\n\n\n

[14]<\/a> Ibid<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

[15]<\/a> Ibid.<\/em><\/em><\/p>\n\n\n\n

[16]<\/a> Ibid., <\/em>par. 22.<\/p>\n\n\n\n

[17]<\/a> Ibid., <\/em>par.18.<\/p>\n\n\n\n

[18]<\/a> 2021 ABQB 157<\/a> [Ristorante<\/em>],<\/p>\n\n\n\n

[19]<\/a>Ibid.<\/em>, par. 19.<\/p>\n\n\n\n

[20]<\/a>Ibid., <\/em>par. 21, citation de l\u2019affaire Ristorante, <\/em>par. 36.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Saisir les tribunaux pour un litige dans le domaine de la construction peut \u00eatre un parcours long et difficile, mais le privil\u00e8ge grevant un bien immeuble peut-il r\u00e9ellement \u00eatre suffisant pour prot\u00e9ger les droits de la partie demanderesse pendant toute la dur\u00e9e des proc\u00e9dures? Dans l\u2019affaire 1951789 Alberta Ltd. c. Britannia Block General Partnership Inc. 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