{"id":36571,"date":"2025-06-18T12:22:47","date_gmt":"2025-06-18T16:22:47","guid":{"rendered":"https:\/\/www.millerthomson.com\/?p=36571"},"modified":"2026-02-02T11:43:44","modified_gmt":"2026-02-02T16:43:44","slug":"principes-de-gouvernance-des-immeubles-en-copropriete-limites-des-pouvoirs-du-conseil-dadministration","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.millerthomson.com\/fr\/perspectives-juridiques\/copropriete\/principes-de-gouvernance-des-immeubles-en-copropriete-limites-des-pouvoirs-du-conseil-dadministration\/","title":{"rendered":"Principes de gouvernance des immeubles en copropri\u00e9t\u00e9\u00a0: limites des pouvoirs du conseil d\u2019administration"},"content":{"rendered":"\n<p><em>\u00ab&nbsp;Si l\u2019on sait qu\u2019un groupe de personnes a le pouvoir de faire quelque chose, il est naturel de penser que chacun des membres du groupe, dans une certaine mesure du moins, a le pouvoir de le faire.&nbsp;\u00bb <\/em>C\u2019est ce qu\u2019affirme le philosophe moraliste Peter French dans <em>Responsibility Matters<\/em> (<a href=\"https:\/\/kansaspress.ku.edu\/9780700606269\/\">University Press of Kansas, 1992<\/a>), et ce principe semble s\u2019appliquer dans les immeubles en copropri\u00e9t\u00e9&nbsp;: de nombreux propri\u00e9taires de parties privatives pensent que, puisque le conseil d\u2019administration a le pouvoir d\u2019administrer l\u2019immeuble en copropri\u00e9t\u00e9, d\u2019accorder les autorisations n\u00e9cessaires, de prendre des d\u00e9cisions et d\u2019exercer ses fonctions, chaque membre du conseil d\u00e9tient \u00e9galement ce pouvoir. C\u2019est peut-\u00eatre vrai \u00e0 certains endroits, mais pas en Ontario.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Ce que dit la loi en Ontario<\/h2>\n\n\n\n<p>En Ontario, la loi stipule ce qui suit&nbsp;:<a href=\"#_ftn1\" id=\"_ftnref1\">[1]<\/a><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>\u00ab&nbsp;D\u00e8s l\u2019enregistrement de la d\u00e9claration et de la description [\u2026] une association condominiale est constitu\u00e9e.&nbsp;\u00bb<\/li>\n\n\n\n<li>\u00ab&nbsp;L\u2019association a pour mission de g\u00e9rer la propri\u00e9t\u00e9 et les biens, le cas \u00e9ch\u00e9ant, de l\u2019association au nom des propri\u00e9taires.&nbsp;\u00bb<\/li>\n\n\n\n<li>\u00ab&nbsp;L\u2019association a le devoir de contr\u00f4ler, de g\u00e9rer et d\u2019administrer les parties communes et les biens de l\u2019association&nbsp;\u00bb et \u00ab&nbsp;[\u2026] de prendre toutes les mesures raisonnables pour faire en sorte que les propri\u00e9taires [\u2026] se conforment \u00e0 la pr\u00e9sente loi, \u00e0 la d\u00e9claration, aux r\u00e8glements administratifs et aux r\u00e8gles.&nbsp;\u00bb<\/li>\n\n\n\n<li>\u00ab&nbsp;Un conseil d\u2019administration g\u00e8re les affaires de l\u2019association.&nbsp;\u00bb et<\/li>\n\n\n\n<li>\u00ab&nbsp;[\u2026], le conseil de l\u2019association ne peut conduire les affaires de celle-ci qu\u2019\u00e0 une r\u00e9union des administrateurs \u00e0 laquelle il y a quorum.&nbsp;\u00bb<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Aucun pouvoir sans conseil d\u2019administration<\/h2>\n\n\n\n<p>Ce que ces dispositions signifient, en ce qui concerne le pouvoir des administrateurs individuels, c\u2019est qu\u2019individuellement, ces derniers n\u2019ont aucun pouvoir. Les membres du conseil d\u2019administration d\u2019une association condominiale ne peuvent prendre des d\u00e9cisions concernant cette derni\u00e8re que lorsqu\u2019ils agissent ensemble, pendant une r\u00e9union du conseil d\u00fbment convoqu\u00e9e et constitu\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<p>Concr\u00e8tement, c\u2019est sur ce fondement que repose le conseil fr\u00e9quemment donn\u00e9 aux propri\u00e9taires de parties privatives&nbsp;: ils ne doivent ni se fier aux paroles des administrateurs individuels ni tenter de les aborder ou de les importuner \u00e0 propos d\u2019une d\u00e9cision ou d\u2019une approbation en dehors des r\u00e9unions du conseil d\u2019administration. Demander \u00e0 un administrateur dans le stationnement s\u2019il est possible de construire un jardin, d\u2019installer un spa, d\u2019utiliser le stationnement des visiteurs, de r\u00e9server la salle de f\u00eate ou de retarder le paiement des d\u00e9penses communes, par exemple, n\u2019est ni efficace ni appropri\u00e9. Les propri\u00e9taires de parties privatives doivent avoir la discipline et la sagesse pratique d\u2019adresser leurs demandes \u00e0 l\u2019ensemble du conseil d\u2019administration et de tenter d\u2019influencer uniquement l\u2019ensemble du conseil, g\u00e9n\u00e9ralement par \u00e9crit ou par tout autre moyen \u00e9tabli par le conseil d\u2019administration, qui est l\u2019ultime gestionnaire de l\u2019association.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Le probl\u00e8me des administrateurs qui outrepassent leur mandat<\/h2>\n\n\n\n<p>Cela dit, dans bien des cas, le principal probl\u00e8me ne r\u00e9side pas dans la m\u00e9connaissance, par les propri\u00e9taires de parties privatives, du pouvoir que les administrateurs exercent avec autorit\u00e9. Il r\u00e9side plut\u00f4t dans le fait que les membres du conseil d\u2019administration, sous pr\u00e9texte qu\u2019ils ont r\u00e9ussi \u00e0 se faire \u00e9lire ou nommer \u00e0 ce poste au sein de leur communaut\u00e9, pensent d\u2019une certaine mani\u00e8re qu\u2019ils poss\u00e8dent un pouvoir particulier, qu\u2019ils sont sup\u00e9rieurs aux autres propri\u00e9taires de parties privatives et qu\u2019ils ont le droit d\u2019exercer un contr\u00f4le sur eux sans l\u2019examen, la prise en compte, la coop\u00e9ration et l\u2019autorisation des autres membres du conseil d\u2019administration. La conduite de ces administrateurs est non seulement inappropri\u00e9e, mais \u00e9galement ill\u00e9gale, du moins en Ontario.<\/p>\n\n\n\n<p>Lorsqu\u2019un administrateur d\u2019une association condominiale d\u00e9montre une telle m\u00e9connaissance de son r\u00f4le, il peut \u00eatre utile de lui rappeler que son \u00e9lection lui conf\u00e8re une <em>position de responsabilit\u00e9<\/em> et non une <em>position d\u2019autorit\u00e9. <\/em>Cette responsabilit\u00e9 comprend notamment l\u2019obligation de soumettre ses intentions individuelles et ses objectifs au pouvoir d\u00e9cisionnel collectif de l\u2019ensemble du conseil et de mettre son orgueil de c\u00f4t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p>L\u2019auteur Robert Jordan a d\u00e9j\u00e0 dit&nbsp;: \u00ab&nbsp;On ne peut jamais tout savoir, et une partie de ce que l\u2019on sait est toujours inexacte.&nbsp;\u00bb Un administrateur d\u2019une association condominiale qui agit avec honn\u00eatet\u00e9 et de bonne foi, conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article&nbsp;37(1) de la <em>Loi de 1998 sur les condominiums<\/em>, garde toujours ce principe \u00e0 l\u2019esprit et s\u2019efforce de privil\u00e9gier le consensus et la coop\u00e9ration plut\u00f4t que le contr\u00f4le.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Principaux points \u00e0 retenir<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Les associations condominiales<\/strong><strong> en Ontario sont des personnes morales <\/strong>r\u00e9gies collectivement par un conseil d\u2019administration, non par ses membres agissant individuellement.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Les administrateurs individuels n\u2019ont aucun pouvoir<\/strong> de prendre des d\u00e9cisions ou d\u2019approuver des demandes en dehors des r\u00e9unions du conseil d\u00fbment constitu\u00e9es auxquelles il y a quorum.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Les propri\u00e9taires de parties privatives doivent soumettre leurs demandes<\/strong>, se rapportant, par exemple, \u00e0 des modifications, commodit\u00e9s ou ajustements de frais, \u00e0 l\u2019ensemble du conseil, selon les modes de communication \u00e9tablis.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Les membres du conseil d\u2019administration doivent agir dans l\u2019exercice de leur responsabilit\u00e9, et non de leur pouvoir personnel.<\/strong> Leur r\u00f4le exige la collaboration, le respect des proc\u00e9dures et la responsabilit\u00e9 \u00e0 l\u2019\u00e9gard de l\u2019association et de ses documents constitutifs.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>L\u2019abus du pouvoir individuel per\u00e7u par les administrateurs est non seulement inappropri\u00e9, mais aussi ill\u00e9gal<\/strong> en vertu de la l\u00e9gislation ontarienne sur les immeubles en copropri\u00e9t\u00e9.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>En tant que membre du conseil d\u2019administration d\u2019une association condominiale, il est essentiel de comprendre le cadre de gouvernance \u00e0 la base d\u2019une saine communaut\u00e9 condominiale. Tenez-vous au courant, respectez les canaux de communication appropri\u00e9s et, surtout, pr\u00e9servez l\u2019esprit de prise de d\u00e9cision collective.<\/p>\n\n\n\n<p>Pour ce faire, les administrateurs doivent faire preuve d\u2019humilit\u00e9 et d\u2019int\u00e9grit\u00e9 et respecter la loi. Ensemble, ces pratiques contribuent \u00e0 prot\u00e9ger vos droits, \u00e0 pr\u00e9server l\u2019harmonie communautaire et \u00e0 faire en sorte que l\u2019association soit g\u00e9r\u00e9e efficacement et en toute l\u00e9galit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p><em>Cet article a \u00e9t\u00e9 r\u00e9dig\u00e9 par un avocat-conseil qui travaillait anciennement chez Miller Thomson. Si vous avez des questions sur vos droits et responsabilit\u00e9s en tant que membre du conseil d\u2019administration, n\u2019h\u00e9sitez pas \u00e0 communiquer avec notre groupe <a href=\"https:\/\/www.millerthomson.com\/fr\/expertises\/immobilier-droit\/copropriete\/\">Copropri\u00e9t\u00e9<\/a>.<\/em><\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ftnref1\" id=\"_ftn1\">[1]<\/a> <em>Loi de 1998 sur les condominiums<\/em>, articles&nbsp;2(3)(c), 17(1), 17(2), 17(3), 27(1) et 32(1).<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>\u00ab&nbsp;Si l\u2019on sait qu\u2019un groupe de personnes a le pouvoir de faire quelque chose, il est naturel de penser que chacun des membres du groupe, dans une certaine mesure du moins, a le pouvoir de le faire.&nbsp;\u00bb C\u2019est ce qu\u2019affirme le philosophe moraliste Peter French dans Responsibility Matters (University Press of Kansas, 1992), et ce 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