{"id":35109,"date":"2025-05-30T09:12:21","date_gmt":"2025-05-30T13:12:21","guid":{"rendered":"https:\/\/www.millerthomson.com\/?p=35109"},"modified":"2026-01-27T16:57:53","modified_gmt":"2026-01-27T21:57:53","slug":"six-points-a-retenir-concernant-les-residences-de-marque-en-ontario-deuxieme-partie","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.millerthomson.com\/fr\/perspectives-juridiques\/copropriete\/six-points-a-retenir-concernant-les-residences-de-marque-en-ontario-deuxieme-partie\/","title":{"rendered":"Six points \u00e0 retenir concernant les r\u00e9sidences de marque en Ontario\u00a0: deuxi\u00e8me partie"},"content":{"rendered":"\n

La popularit\u00e9 grandissante des r\u00e9sidences de marque en Ontario t\u00e9moigne d\u2019un attrait croissant pour un style de vie m\u00ealant art de vivre sophistiqu\u00e9 et services h\u00f4teliers haut de gamme. Toutefois, cette tendance s\u2019accompagne d\u2019enjeux juridiques et op\u00e9rationnels de plus en plus complexes.<\/p>\n\n\n\n

Dans la premi\u00e8re partie<\/a> de cette s\u00e9rie en deux volets sur les r\u00e9sidences de marque, nous avons \u00e9tudi\u00e9 les \u00e9l\u00e9ments fondamentaux que les promoteurs et les soci\u00e9t\u00e9s h\u00f4teli\u00e8res doivent prendre en consid\u00e9ration, notamment la structure du projet, les documents constitutifs et les contrats de vente de biens d\u2019habitation et les documents de marketing.<\/p>\n\n\n\n

Dans cette deuxi\u00e8me partie<\/strong>, nous poursuivons l\u2019\u00e9tude de trois autres aspects tout aussi essentiels, c\u2019est-\u00e0-dire les contrats de services techniques, les contrats de lancement, les contrats de gestion r\u00e9sidentielle et les conventions d\u2019installations partag\u00e9es. Ces facteurs jouent un r\u00f4le central dans le respect des normes li\u00e9es \u00e0 la marque, \u00e0 la conformit\u00e9 r\u00e9glementaire et \u00e0 l\u2019\u00e9quilibre des relations \u00e0 long terme entre op\u00e9rateurs h\u00f4teliers, promoteurs et propri\u00e9taires.<\/p>\n\n\n\n

4. Le contrat de services techniques et le contrat de lancement<\/h2>\n\n\n\n

En phase de pr\u00e9-lancement, un contrat de services techniques (\u00ab CST<\/strong> \u00bb) peut \u00eatre conclu dans le but de d\u00e9finir les exigences de conception du projet h\u00f4telier et r\u00e9sidentiel de marque et de baliser les proc\u00e9dures d\u2019approbation des plans et du cahier des charges.<\/p>\n\n\n\n

Le CST permet g\u00e9n\u00e9ralement de pr\u00e9ciser l\u2019esth\u00e9tique de la marque, les finitions et le mobilier, ainsi que les normes \u00e0 respecter.  Dans certains projets, une suite mod\u00e8le est am\u00e9nag\u00e9e pour assurer le respect des normes li\u00e9es \u00e0 la marque. La soci\u00e9t\u00e9 h\u00f4teli\u00e8re re\u00e7oit alors en \u00e9change des honoraires de conception, calcul\u00e9s au forfait, \u00e0 l\u2019unit\u00e9 ou selon un mode de calcul mixte.<\/p>\n\n\n\n

De plus, elle peut offrir des services de lancement, soit dans le cadre du CST, soit au titre d\u2019une entente distincte. Le contrat de lancement encadre les \u00e9tapes fondamentales de pr\u00e9paration de l\u2019immeuble, allant des travaux de construction \u00e0 la planification budg\u00e9taire, en passant par la formation et l\u2019obtention des permis et licences r\u00e9glementaires. La marque ou la soci\u00e9t\u00e9 h\u00f4teli\u00e8re dispose g\u00e9n\u00e9ralement du pouvoir de d\u00e9finir les conditions \u00e0 respecter dans le cadre des deux contrats, pour que l\u2019immeuble demeure conforme aux normes li\u00e9es \u00e0 la marque.<\/p>\n\n\n\n

5. Le contrat de gestion r\u00e9sidentielle <\/h2>\n\n\n\n

Le contrat de gestion r\u00e9sidentielle \u00e9tablit les r\u00e8gles et les responsabilit\u00e9s applicables \u00e0 la gestion de l\u2019immeuble et au processus budg\u00e9taire. Toutefois, au moment de la r\u00e9daction de ce contrat, les promoteurs et les soci\u00e9t\u00e9s h\u00f4teli\u00e8res doivent \u00e9galement tenir compte des aspects juridiques locaux pr\u00e9vus dans les lois et les r\u00e8glements r\u00e9gissant la gestion des condominiums.<\/p>\n\n\n\n

En Ontario, la Loi de 2015 sur les services de gestion des condominiums <\/em>(la \u00ab Loi<\/strong> \u00bb) pr\u00e9voit que toute association condominiale doit \u00eatre g\u00e9r\u00e9e par un gestionnaire agr\u00e9\u00e9. Cette disposition vise non seulement la composante r\u00e9sidentielle du condominium, mais \u00e9galement la gestion de toute installation partag\u00e9e relevant de l\u2019association condominiale.<\/p>\n\n\n\n

Le gestionnaire et le fournisseur de services de gestion doivent tous deux \u00eatre agr\u00e9\u00e9s par l\u2019Office ontarien de r\u00e9glementation de la gestion des condominiums (OORGC). Lorsque la composante h\u00f4teli\u00e8re est d\u00e9tenue en pleine propri\u00e9t\u00e9 (ou ne constitue pas une association condominiale), la Loi ne s\u2019applique pas \u00e0 la gestion de l\u2019h\u00f4tel, mais demeure applicable \u00e0 toute installation partag\u00e9e dont l\u2019h\u00f4tel assure la gestion.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019article 111 de la Loi de 1998 sur les condominiums<\/em> de l\u2019Ontario donne au conseil d\u2019administration d\u2019une association condominiale le droit de r\u00e9silier tout contrat de gestion conclu avec une personne avant que les propri\u00e9taires n\u2019\u00e9lisent un nouveau conseil d\u2019administration, moyennant l\u2019envoi par \u00e9crit d\u2019un pr\u00e9avis de soixante jours. Cela signifie que les soci\u00e9t\u00e9s h\u00f4teli\u00e8res doivent garder \u00e0 l\u2019esprit qu\u2019un conseil nouvellement \u00e9lu au sein de l\u2019association condominiale pourrait \u00eatre en droit de mettre fin au contrat de gestion. Cela dit, les promoteurs ins\u00e8rent fr\u00e9quemment dans la d\u00e9claration des clauses obligeant l\u2019association condominiale \u00e0 respecter et \u00e0 c\u00e9der le contrat de gestion.<\/p>\n\n\n\n

La question du r\u00e8glement des frais pour mettre fin \u00e0 un contrat conclu par le promoteur, puis r\u00e9sili\u00e9 par le premier conseil d\u2019administration, est entour\u00e9e d\u2019une certaine incertitude. L\u2019actuelle Loi de 1998 sur les condominiums<\/em> ne pr\u00e9voit aucune disposition concernant le paiement de ces frais, m\u00eame s\u2019il est tout \u00e0 fait l\u00e9gal de mettre fin au contrat.<\/p>\n\n\n\n

Selon les amendements propos\u00e9s, aucune responsabilit\u00e9 ne pourra \u00eatre impos\u00e9e \u00e0 l\u2019association condominiale si elle r\u00e9silie ces contrats conform\u00e9ment aux modalit\u00e9s pr\u00e9vues, m\u00eame en pr\u00e9sence de clauses pr\u00e9voyant des frais de r\u00e9siliation ou d\u2019annulation. \u00c0 d\u00e9faut d\u2019entr\u00e9e en vigueur d\u2019ici la fin de 2025, ces propositions d\u2019amendement deviendront caduques.<\/p>\n\n\n\n

La plupart des contrats de gestion h\u00f4teli\u00e8re pr\u00e9voient que la soci\u00e9t\u00e9 h\u00f4teli\u00e8re peut y mettre fin si le contrat de gestion r\u00e9sidentielle est r\u00e9sili\u00e9, ind\u00e9pendamment du droit de r\u00e9siliation dont dispose l\u2019association condominiale.<\/p>\n\n\n\n

6. La convention d\u2019installations partag\u00e9es<\/h2>\n\n\n\n

Pour les propri\u00e9taires de condominiums, l\u2019int\u00e9r\u00eat pour les r\u00e9sidences de marque repose en partie sur l\u2019acc\u00e8s \u00e0 des services dignes des grands h\u00f4tels comme le service aux chambres, l\u2019acc\u00e8s \u00e0 la piscine et d\u2019autres services de luxe. Une convention d\u2019installations partag\u00e9es est g\u00e9n\u00e9ralement mise en place pour faciliter l\u2019acc\u00e8s de ces services et permettre aux r\u00e9sidents d\u2019en b\u00e9n\u00e9ficier moyennant des frais (ce sujet a \u00e9t\u00e9 abord\u00e9 dans la premi\u00e8re partie<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

En vertu de l\u2019article 113 de la Loi de 1998 sur les condominiums,<\/em> une association condominiale est autoris\u00e9e \u00e0 demander une ordonnance du tribunal afin de modifier ou de r\u00e9silier une convention d\u2019utilisation en commun dans les douze mois qui suivent la r\u00e9union de transfert des pouvoirs, si les conditions suivantes se pr\u00e9sentent :<\/p>\n\n\n\n