{"id":35035,"date":"2025-06-09T09:51:55","date_gmt":"2025-06-09T13:51:55","guid":{"rendered":"https:\/\/www.millerthomson.com\/?p=35035"},"modified":"2025-06-27T10:07:05","modified_gmt":"2025-06-27T14:07:05","slug":"repenser-les-redevances-damenagement-en-ontario-pour-soutenir-lacces-au-logement","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.millerthomson.com\/fr\/perspectives-juridiques\/immobilier\/repenser-les-redevances-damenagement-en-ontario-pour-soutenir-lacces-au-logement\/","title":{"rendered":"Repenser les redevances d\u2019am\u00e9nagement en Ontario pour soutenir l\u2019acc\u00e8s au logement"},"content":{"rendered":"\n

La crise du logement en Ontario s\u2019intensifie, et les redevances d\u2019am\u00e9nagement (\u00ab\u00a0RA<\/strong>\u00a0\u00bb) comptent parmi les principaux facteurs qui font grimper les co\u00fbts. Ces frais, essentiels au financement d\u2019infrastructures li\u00e9es \u00e0 la croissance, repr\u00e9sentent un fardeau de plus en plus lourd pour les promoteurs et les acheteurs. Ils ont gonfl\u00e9 consid\u00e9rablement au cours de la derni\u00e8re d\u00e9cennie, ajoutant parfois plus de 100\u00a0000\u00a0$ au co\u00fbt d\u2019une maison unifamiliale. \u00c0 mesure que la pression s\u2019accentue sur les municipalit\u00e9s pour trouver le juste \u00e9quilibre entre les besoins en am\u00e9nagement immobilier[e1]<\/a>\u00a0 et ceux en logement abordable, ces derni\u00e8res devront repenser la structure des RA et envisager de nouveaux mod\u00e8les qui cadrent mieux avec les objectifs de la province en mati\u00e8re d\u2019habitation.<\/p>\n\n\n\n

Redevances d\u2019am\u00e9nagement \u00e0 la hausse\u00a0: une tendance insoutenable<\/h2>\n\n\n\n

Dans la majeure partie de la r\u00e9gion du Grand Toronto (\u00ab\u00a0RGT<\/strong>\u00a0\u00bb), les RA ont plus que doubl\u00e9 au cours des dix derni\u00e8res ann\u00e9es. \u00c0 Toronto par exemple, selon une \u00e9tude r\u00e9cente du cabinet-conseil Keleher Planning & Economic Consulting[e2]<\/a>\u00a0 portant sur l\u2019\u00e9tat des RA en Ontario (en anglais seulement), les RA exig\u00e9es pour les maisons individuelles non attenantes[e3]<\/a>\u00a0 sont pass\u00e9es d\u2019environ 14\u00a0000\u00a0$ en 2011 \u00e0 plus de 97\u00a0000\u00a0$ en 2023, ce qui repr\u00e9sente une augmentation stup\u00e9fiante de 592\u00a0%.<\/p>\n\n\n\n

D\u2019autres municipalit\u00e9s, comme Vaughan, Mississauga et Oshawa, ont enregistr\u00e9 des hausses similaires, pouvant parfois d\u00e9passer 200 %. Ces hausses p\u00e8sent lourd sur le co\u00fbt de construction de nouveaux logements, et n\u2019aident en rien quand il s\u2019agit de r\u00e9pondre \u00e0 la demande croissante du secteur de l\u2019habitation.<\/p>\n\n\n\n

Qui plus est, le mode de calcul et d\u2019imposition des RA ne correspond vraisemblablement plus aux conditions \u00e9conomiques du secteur de l\u2019am\u00e9nagement immobilier ni aux pratiques exemplaires en mati\u00e8re de politique budg\u00e9taire.<\/p>\n\n\n\n

\u00c0 l\u2019heure actuelle, les RA sont per\u00e7ues d\u2019avance, avant m\u00eame la vente ou l\u2019achat d\u2019un immeuble, soumettant ainsi les promoteurs \u00e0 d\u2019importantes contraintes budg\u00e9taires. C\u2019est le cas surtout pour les grands projets ou lorsque les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat sont \u00e9lev\u00e9s. Dans la RGT, les RA sont g\u00e9n\u00e9ralement \u00e9tablies et per\u00e7ues plusieurs ann\u00e9es avant qu\u2019elles ne soient utilis\u00e9es, si bien que de nombreuses municipalit\u00e9s ont constitu\u00e9 d\u2019importants fonds de r\u00e9serve.<\/p>\n\n\n\n

Selon une \u00e9tude du Groupe Altus[e4]<\/a>\u00a0 et BILD[e5]<\/a>\u00a0 (en anglais seulement), de 2013 \u00e0 2019, seize municipalit\u00e9s de la RGT ont per\u00e7u en moyenne 1,49\u00a0milliard de dollars chaque ann\u00e9e gr\u00e2ce aux RA. \u00c0 la fin de l\u2019ann\u00e9e\u00a02019, elles d\u00e9tenaient globalement une somme de 3,25\u00a0milliards de dollars dans des r\u00e9serves de RA inutilis\u00e9es, dont une somme de plus de 1,5\u00a0milliard de dollars destin\u00e9e \u00e0 l\u2019infrastructure routi\u00e8re. Cela a suscit\u00e9 des inqui\u00e9tudes quant aux retards dans l\u2019am\u00e9nagement de services essentiels \u00e0 la croissance du secteur de l\u2019habitation.<\/p>\n\n\n\n

La prise en compte de la valeur des terrains dans le calcul des RA est \u00e9galement devenue une pr\u00e9occupation. La flamb\u00e9e des co\u00fbts des terrains dans les municipalit\u00e9s \u00e0 forte croissance a provoqu\u00e9 une certaine volatilit\u00e9 dans l\u2019\u00e9tablissement des redevances et a contribu\u00e9 \u00e0 cr\u00e9er un cercle vicieux. En effet, l\u2019augmentation des prix fonciers[e6]<\/a>\u00a0 fait grimper les RA qui, elles, r\u00e9duisent la viabilit\u00e9 des projets de construction, exacerbant du m\u00eame coup la p\u00e9nurie de logements et faisant grimper les prix encore davantage. Parmi les r\u00e9formes propos\u00e9es\u00a0: retirer la valeur des terrains des calculs utilis\u00e9s pour plafonner le montant des RA et limiter les co\u00fbts fonciers recouvrables aux co\u00fbts r\u00e9ellement engag\u00e9s. Ces mesures freineraient la pression \u00e0 la hausse sur les RA et tiendraient davantage compte de leur fonction infrastructurelle.<\/p>\n\n\n\n

R\u00e9ponse des municipalit\u00e9s face \u00e0 la hausse des co\u00fbts<\/h2>\n\n\n\n

Soucieuse de s\u2019attaquer \u00e0 la hausse des co\u00fbts, la Ville de Mississauga a pris des mesures visant \u00e0 r\u00e9duire les co\u00fbts municipaux, notamment les suivantes\u00a0:<\/p>\n\n\n\n