{"id":33842,"date":"2025-05-21T10:41:51","date_gmt":"2025-05-21T14:41:51","guid":{"rendered":"https:\/\/www.millerthomson.com\/?p=33842"},"modified":"2025-06-02T15:35:52","modified_gmt":"2025-06-02T19:35:52","slug":"le-debat-sur-les-dates-un-nouveau-sujet-de-controverse-dans-le-cadre-des-appels-en-matiere-devaluation","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.millerthomson.com\/fr\/perspectives-juridiques\/immobilier\/le-debat-sur-les-dates-un-nouveau-sujet-de-controverse-dans-le-cadre-des-appels-en-matiere-devaluation\/","title":{"rendered":"Le d\u00e9bat sur les dates\u00a0: un nouveau sujet de controverse dans le cadre des appels en mati\u00e8re d\u2019\u00e9valuation"},"content":{"rendered":"\n

Le 15 mai 2025, le gouvernement provincial a publi\u00e9 son budget de 2025, sans donner quelque signe que ce soit d\u2019une r\u00e9\u00e9valuation g\u00e9n\u00e9rale des imp\u00f4ts fonciers. Dans un avenir pr\u00e9visible, les \u00e9valuations fonci\u00e8res en Ontario demeureront fond\u00e9es sur la date d\u2019\u00e9valuation du 1er<\/sup> janvier 2016. Cependant, apr\u00e8s l\u2019application de la m\u00eame date d\u2019\u00e9valuation durant pr\u00e8s d\u2019une d\u00e9cennie \u00e0 ce jour, une d\u00e9cision de la Commission de r\u00e9vision de l\u2019\u00e9valuation fonci\u00e8re (\u00ab CR\u00c9F<\/strong> \u00bb) suscite un d\u00e9bat autour du nombre de dates d\u2019\u00e9valuation existant dans le syst\u00e8me d\u2019\u00e9valuation fonci\u00e8re de l\u2019Ontario.<\/p>\n\n\n\n

Selon l\u2019interpr\u00e9tation de la CR\u00c9F dans l\u2019affaire General Motors of Canada Company v Municipal Property Assessment Corporation Region 23, <\/em>2024 CanLII 55068 (ON ARB)<\/a> (\u00ab General Motors<\/em><\/strong> \u00bb), la Loi sur l\u2019\u00e9valuation fonci\u00e8re<\/em> prescrit des dates d\u2019\u00e9valuation diff\u00e9rentes pour les \u00e9valuations omises et suppl\u00e9mentaires effectu\u00e9es au cours du cycle d\u2019\u00e9valuation. Si elle est maintenue, cette interpr\u00e9tation pourrait faire grimper consid\u00e9rablement l\u2019imp\u00f4t \u00e0 payer des contribuables de l\u2019Ontario.<\/p>\n\n\n\n

La progression des dates d\u2019\u00e9valuation multiples<\/h2>\n\n\n\n

Une \u00e9valuation omise est effectu\u00e9e aux termes de l\u2019article 33 de la Loi sur l\u2019\u00e9valuation fonci\u00e8re<\/em> pour rem\u00e9dier \u00e0 une omission du r\u00f4le d\u2019imposition (c.-\u00e0-d. que la valeur d\u2019un b\u00e2timent absente du r\u00f4le d\u2019imposition y est maintenant inscrite). Une \u00e9valuation suppl\u00e9mentaire est effectu\u00e9e aux termes de l\u2019article 34 de la Loi sur l\u2019\u00e9valuation fonci\u00e8re<\/em> pour tenir compte de certaines circonstances \u00e9num\u00e9r\u00e9es dans cet article (c.-\u00e0-d. que la valeur imposable a augment\u00e9 par suite d\u2019une am\u00e9lioration).<\/p>\n\n\n\n

Selon l\u2019interpr\u00e9tation de la CR\u00c9F dans l\u2019affaire General Motors<\/em>, les articles 33 et 34 de la Loi sur l\u2019\u00e9valuation fonci\u00e8re<\/em> prescrivent des dates d\u2019\u00e9valuation diff\u00e9rentes de la date d\u2019\u00e9valuation de la r\u00e9\u00e9valuation g\u00e9n\u00e9rale, soit le 1er<\/sup> janvier 2016. Autrement dit, tandis que les biens en Ontario demeurent g\u00e9n\u00e9ralement \u00e9valu\u00e9s au 1er<\/sup> janvier 2016, selon l\u2019interpr\u00e9tation donn\u00e9e par la CR\u00c9F dans General Motors<\/em>, si un bien fait l\u2019objet d\u2019une \u00e9valuation suppl\u00e9mentaire ou omise, celle-ci sera assortie d\u2019une date d\u2019\u00e9valuation autre que la date d\u2019\u00e9valuation de la r\u00e9\u00e9valuation g\u00e9n\u00e9rale du 1er<\/sup> janvier 2016.<\/p>\n\n\n\n

Dans l\u2019affaire General Motors<\/em>, la CR\u00c9F fait remarquer que l\u2019article 34 renvoie implicitement \u00e0 deux dates d\u2019\u00e9valuation :<\/p>\n\n\n\n

    \n
  1. la date \u00e0 laquelle la construction d\u2019une am\u00e9lioration est achev\u00e9e;<\/li>\n\n\n\n
  2. la date \u00e0 laquelle une am\u00e9lioration commence \u00e0 servir.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

    La CR\u00c9F n\u2019indique toutefois pas quelle date d\u2019\u00e9valuation s\u2019applique aux \u00e9valuations omises effectu\u00e9es aux termes de l\u2019article 33.<\/p>\n\n\n\n

    Cette interpr\u00e9tation n\u2019est pas enti\u00e8rement nouvelle. Elle rappelle les conclusions \u00e9nonc\u00e9es dans l\u2019affaire National Car Rental (Canada) Inc. v Municipal Property Assessment Corporation, Region 15<\/em>, 2022 CanLII 53352 (ON ARB)<\/a> :<\/p>\n\n\n\n

    [Traduction]
    \u00ab Toutefois, seuls les articles 33 et 34 pr\u00e9voient que la valeur actuelle peut \u00eatre d\u00e9termin\u00e9e en fonction d\u2019un jour d\u2019\u00e9valuation qui suit le jour de l\u2019\u00e9valuation de la r\u00e9\u00e9valuation g\u00e9n\u00e9rale prescrit par l\u2019article 19.2 de la Loi. \u00bb (National Car<\/em>, paragraphe 229)<\/p>\n\n\n\n

    Quoique cette interpr\u00e9tation des articles 33 et 34 remonte \u00e0 plusieurs ann\u00e9es, les conclusions de la CR\u00c9F ne sont devenues que r\u00e9cemment mati\u00e8re \u00e0 controverse dans des appels relatifs \u00e0 l\u2019\u00e9valuation. \u00c0 notre connaissance, au moment de r\u00e9diger le pr\u00e9sent article, la CR\u00c9F a inscrit des requ\u00eates sur cette \u00ab question \u00bb dans au moins deux instances. Dans un cas, toutes les parties \u00e0 la proc\u00e9dure d\u2019appel en mati\u00e8re d\u2019\u00e9valuation conviennent qu\u2019un seul jour d\u2019\u00e9valuation s\u2019applique \u00e0 toutes les \u00e9valuations effectu\u00e9es au cours du cycle d\u2019\u00e9valuation actuel, \u00e0 savoir le 1er<\/sup> janvier 2016.<\/p>\n\n\n\n

    Les dates d\u2019\u00e9valuation multiples : une nouvelle question \u00e0 r\u00e9soudre quant \u00e0 l\u2019\u00e9valuation?<\/h2>\n\n\n\n

    L\u2019orientation croissante de la CR\u00c9F vers la reconnaissance de jours d\u2019\u00e9valuation multiples dans le cycle d\u2019\u00e9valuation soul\u00e8ve des questions importantes et complexes quant \u00e0 l\u2019\u00e9valuation qui sera faite des biens \u00e0 l\u2019avenir, en particulier alors que nous en sommes au milieu de la neuvi\u00e8me ann\u00e9e d\u2019un cycle d\u2019\u00e9valuation qui devait compter quatre ans.<\/p>\n\n\n\n

    Le sc\u00e9nario suivant permet d\u2019illustrer certaines complications possibles :<\/p>\n\n\n\n

    Un immeuble de bureaux est \u00e9valu\u00e9 \u00e0 30 000 000 $ pour les ann\u00e9es d\u2019imposition allant de 2017 \u00e0 2024, et sa valeur est \u00e9tablie \u00e0 la date d\u2019\u00e9valuation du 1er<\/sup> janvier 2016 aux termes de l\u2019article 19.2 de la Loi sur l\u2019\u00e9valuation fonci\u00e8re<\/em>. Le 1er<\/sup> janvier 2025, le propri\u00e9taire de l\u2019immeuble apporte une am\u00e9lioration, entra\u00eenant une \u00e9valuation suppl\u00e9mentaire par la Soci\u00e9t\u00e9 d\u2019\u00e9valuation fonci\u00e8re des municipalit\u00e9s (\u00ab SEFM<\/strong> \u00bb). Selon les motifs \u00e9nonc\u00e9s dans l\u2019affaire General Motors<\/em>, l\u2019am\u00e9lioration doit \u00eatre \u00e9valu\u00e9e au 1er<\/sup> janvier 2025, tandis que le reste de l\u2019immeuble doit demeurer \u00e9valu\u00e9 au 1er<\/sup> janvier 2016.<\/p>\n\n\n\n

    D\u2019importantes questions en d\u00e9coulent :<\/p>\n\n\n\n