{"id":32541,"date":"2025-05-22T07:23:00","date_gmt":"2025-05-22T11:23:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.millerthomson.com\/?p=32541"},"modified":"2025-05-20T19:48:28","modified_gmt":"2025-05-20T23:48:28","slug":"plans-et-devis-emis-pour-permis-et-autorisations-donnent-ils-droit-a-lhypotheque-legale","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.millerthomson.com\/fr\/perspectives-juridiques\/bulletin-droit-de-la-construction-et-fr\/plans-et-devis-emis-pour-permis-et-autorisations-donnent-ils-droit-a-lhypotheque-legale\/","title":{"rendered":"Plans et devis \u00e9mis pour permis et autorisations : donnent-ils droit \u00e0 l\u2019hypoth\u00e8que l\u00e9gale\u2009?"},"content":{"rendered":"\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Sommaire ex\u00e9cutif<\/h2>\n\n\n\n<p>Peut-on revendiquer une hypoth\u00e8que l\u00e9gale pour avoir fourni des plans et devis au stade du permis et des autorisations pour un projet, m\u00eame si ceux-ci ne sont pas utilis\u00e9s pour les travaux de construction\u2009? Dans un r\u00e9cent arr\u00eat, la Cour d\u2019appel du Qu\u00e9bec a r\u00e9pondu \u00e0 cette question et a confirm\u00e9 qu\u2019une firme d\u2019architecture pouvait valablement publier une hypoth\u00e8que l\u00e9gale de la construction sur un immeuble, m\u00eame si sa contribution \u00e9tait limit\u00e9e \u00e0 fournir des plans et devis ayant servi \u00e0 obtenir les approbations n\u00e9cessaires \u00e0 un projet de transformation et r\u00e9novation d\u2019un immeuble<a id=\"_ftnref1\" href=\"#_ftn1\">[1]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Chronologie du litige<\/h2>\n\n\n\n<p>En avril 2015, un promoteur immobilier (\u00ab <strong>Promoteur <\/strong>\u00bb) lance un projet de transformation d\u2019un ancien pensionnat d\u2019Outremont en un complexe r\u00e9sidentiel haut de gamme.<\/p>\n\n\n\n<p>Le Promoteur fait alors appel \u00e0 une firme d\u2019architecture (\u00ab&nbsp;<strong>Architectes<\/strong> \u00bb), mandat\u00e9e notamment pour assurer le maintien du zonage r\u00e9sidentiel, produire un plan d\u2019implantation et d\u2019int\u00e9gration conforme \u00e0 la r\u00e9glementation et le supporter dans ses d\u00e9marches aupr\u00e8s des instances d\u00e9cisionnelles pour l\u2019obtention des approbations requises. \u00c0 cette fin, les Architectes pr\u00e9parent des plans et devis, lesquels sont r\u00e9vis\u00e9s \u00e0 plusieurs reprises afin de satisfaire aux exigences du comit\u00e9 consultatif d\u2019urbanisme (CCU). Ultimement, le projet est autoris\u00e9 selon les documents et plans r\u00e9alis\u00e9s par les Architectes.<\/p>\n\n\n\n<p>Or, avant que ne s\u2019amorcent les travaux, le Promoteur d\u00e9cide de confier la suite du mandat \u00e0 une autre firme, laquelle pr\u00e9parera et \u00e9mettra les plans et devis pour construction. Il met alors fin \u00e0 la collaboration sans r\u00e9gler l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 des honoraires dus. Estimant que leur travail a contribu\u00e9 \u00e0 la plus-value de l\u2019immeuble, les architectes publient une hypoth\u00e8que l\u00e9gale et un pr\u00e9avis d\u2019exercice hypoth\u00e9caire, avec l\u2019intention de faire vendre l\u2019immeuble sous contr\u00f4le de justice.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">La position des parties<\/h2>\n\n\n\n<p>Le c\u0153ur du litige repose sur une question bien connue des professionnels de la construction&nbsp;: les services professionnels rendus au stade des permis et autorisations apportent-ils une valeur ajout\u00e9e \u00e0 l\u2019Immeuble et sont-ils suffisants pour justifier une hypoth\u00e8que l\u00e9gale, m\u00eame si les travaux n\u2019ont pas encore d\u00e9but\u00e9 et qu\u2019une autre firme a repris le projet\u2009?<\/p>\n\n\n\n<p>Le Promoteur soutient que non. Selon lui, les plans produits par les Architectes, bien qu\u2019ils aient servi&nbsp;\u00e0 s\u00e9curiser le zonage r\u00e9sidentiel&nbsp;et \u00e0 obtenir des autorisations, n\u2019ont jamais \u00e9t\u00e9 utilis\u00e9s pour ex\u00e9cuter les travaux. L\u2019Immeuble ayant finalement \u00e9t\u00e9 r\u00e9nov\u00e9 en employant les plans pr\u00e9par\u00e9s par une autre firme d\u2019architecture, aucun droit \u00e0 l\u2019hypoth\u00e8que l\u00e9gale ne pourrait na\u00eetre d\u2019un travail sans lien direct avec la construction effective. Il ajoute que l\u2019hypoth\u00e8que a \u00e9t\u00e9 publi\u00e9e avant m\u00eame le d\u00e9but des travaux, ce qui irait \u00e0 l\u2019encontre des conditions pr\u00e9vues par la loi.<\/p>\n\n\n\n<p>De leur c\u00f4t\u00e9, les Architectes font valoir que leur travail a \u00e9t\u00e9 d\u00e9terminant dans l\u2019obtention des autorisations et que leurs plans ont inspir\u00e9 et\/ou \u00e9t\u00e9 repris par la firme d\u2019architecture qui leur a succ\u00e9d\u00e9. Ils soutiennent que cette contribution, bien que moins tangible, a bel et bien apport\u00e9 une valeur suppl\u00e9mentaire \u00e0 l\u2019immeuble \u2013 ce qui suffit, selon eux, \u00e0 faire na\u00eetre un droit \u00e0 l\u2019hypoth\u00e8que l\u00e9gale.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">D\u00e9cision du tribunal<\/h2>\n\n\n\n<p>La validit\u00e9 d\u2019une hypoth\u00e8que l\u00e9gale de la construction est notamment conditionnelle \u00e0 la contribution des travaux dans le projet et \u00e0 l\u2019existence d\u2019une plus-value.<\/p>\n\n\n\n<p>Sur ce premier point, les tribunaux ont une interpr\u00e9tation large de ce que constituent des \u00ab&nbsp;travaux \u00bb admissibles. Il peut s\u2019agir d\u2019un apport direct \u00e0 la construction, mais aussi d\u2019une contribution \u00e0 une \u00e9tape essentielle de la r\u00e9alisation d\u2019un projet.<\/p>\n\n\n\n<p>De plus, les travaux doivent avoir apport\u00e9 une valeur ajout\u00e9e \u00e0 l\u2019Immeuble, laquelle est \u00e9valu\u00e9e en consid\u00e9rant l\u2019ensemble des travaux r\u00e9alis\u00e9s pour le Projet. Cette valeur ajout\u00e9e peut \u00eatre d\u00e9montr\u00e9e par pr\u00e9somption simple&nbsp;: il suffira au cr\u00e9ancier de prouver que les travaux ex\u00e9cut\u00e9s sont de nature \u00e0 augmenter la valeur \u00e9conomique de l\u2019immeuble dans un contexte de libre march\u00e9. Cette pr\u00e9somption simple peut toutefois \u00eatre renvers\u00e9e, mais le fardeau revient alors \u00e0 la partie adverse.<\/p>\n\n\n\n<p>En l\u2019esp\u00e8ce, la Cour d\u2019appel confirme que les services rendus par les Architectes pour obtenir les autorisations \u00e9taient n\u00e9cessaires \u00e0 la r\u00e9alisation du projet, puisque sans ces autorisations, celui-ci n\u2019aurait jamais eu lieu. Par ailleurs, bien que l\u2019immeuble n\u2019ait pas \u00e9t\u00e9 r\u00e9nov\u00e9 selon les plans des Architectes, leurs plans ont \u00e9t\u00e9 utilis\u00e9s par la seconde firme d\u2019architecture \u00e0 plusieurs reprises, notamment pour l\u2019obtention de permis suppl\u00e9mentaires.<\/p>\n\n\n\n<p>Aussi, bien qu\u2019aucune plus-value ne puisse \u00eatre rattach\u00e9e sp\u00e9cifiquement aux services des Architectes, ces derniers ont \u00e9t\u00e9 essentiels \u00e0 la r\u00e9alisation de l\u2019ensemble des travaux de r\u00e9novation, lesquels ont apport\u00e9 une plus-value \u00e0 l\u2019immeuble. Le tribunal reconna\u00eet donc que les services rendus par les Architectes \u00e9taient de nature \u00e0 faire augmenter sa valeur.<\/p>\n\n\n\n<p>Par ailleurs, le fait qu\u2019aucune r\u00e9novation n\u2019avait \u00e9t\u00e9 entam\u00e9e au moment de la publication de l\u2019hypoth\u00e8que l\u00e9gale n\u2019est pas un obstacle \u00e0 la conclusion que les plans des Architectes ont particip\u00e9 \u00e0 la valeur ajout\u00e9e de l\u2019immeuble.<\/p>\n\n\n\n<p>Ainsi, les Architectes \u00e9taient en droit d\u2019inscrire une hypoth\u00e8que l\u00e9gale.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Conclusion<\/h2>\n\n\n\n<p>En r\u00e9sum\u00e9, un professionnel peut \u00e9tablir son droit \u00e0 une hypoth\u00e8que l\u00e9gale &#8211; pourvu que son travail ait permis de faire avancer concr\u00e8tement le projet. Un rappel important pour tous ceux qui interviennent en amont d\u2019un chantier&nbsp;: leur contribution au stade pr\u00e9liminaire d\u2019un projet peut donner ouverture au droit \u00e0 l\u2019hypoth\u00e8que l\u00e9gale.<\/p>\n\n\n\n<p>Pour en savoir plus sur vos droits ou \u00e9valuer votre admissibilit\u00e9 \u00e0 l\u2019hypoth\u00e8que l\u00e9gale dans le cadre de vos projets de construction, n\u2019h\u00e9sitez pas \u00e0 communiquer avec un membre de notre <a href=\"https:\/\/www.millerthomson.com\/fr\/secteurs\/construction-et-infrastructures\/\">groupe Construction<\/a>. Nos professionnels se feront un plaisir de vous accompagner.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ftnref1\" id=\"_ftn1\">[1]<\/a> <em>9221-2323 Qu\u00e9bec inc. c. Lemay Co inc., <\/em>2025 QCCA 99 (en appel de <em>Lemay Co inc. c. 9221-2323 Qu\u00e9bec inc.<\/em>, 2023 QCCS 1198)<\/p>\n\n\n\n<p><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Sommaire ex\u00e9cutif Peut-on revendiquer une hypoth\u00e8que l\u00e9gale pour avoir fourni des plans et devis au stade du permis et des autorisations pour un projet, m\u00eame si ceux-ci ne sont pas utilis\u00e9s pour les travaux de construction\u2009? 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