Les r\u00e9sidences de marque ne sont plus un cr\u00e9neau r\u00e9serv\u00e9 aux luxueuses villes mondiales \ua7f7 elles gagnent rapidement du terrain dans le paysage immobilier en \u00e9volution de l\u2019Ontario. Pour les promoteurs, ces projets laissent pr\u00e9sager des prix \u00e9lev\u00e9s et des taux d\u2019occupation plus rapides. Pour les cha\u00eenes d\u2019h\u00f4tels, ils repr\u00e9sentent de nouvelles sources de revenus et permettent d\u2019\u00e9tendre leur marque. Enfin, pour les consommateurs, ils offrent un acc\u00e8s exclusif \u00e0 un mode de vie luxueux. Cependant, derri\u00e8re le vernis \u00e9tincelant du marketing se dissimule un cadre juridique complexe qui peut, s\u2019il est n\u00e9glig\u00e9, exposer toutes les parties prenantes \u00e0 d\u2019importants risques financiers et r\u00e9putationnels.<\/p>\n\n\n\n
Cette s\u00e9rie en deux parties se penche sur les six principaux facteurs juridiques et structurels que les soci\u00e9t\u00e9s h\u00f4teli\u00e8res et les promoteurs doivent prendre en consid\u00e9ration lorsqu\u2019ils mettent sur le march\u00e9 une r\u00e9sidence de marque en Ontario. Que vous souhaitiez structurer votre premier projet ou \u00e9largir votre portefeuille, la ma\u00eetrise de ces \u00e9l\u00e9ments fondamentaux est essentielle pour garantir la conformit\u00e9, l\u2019int\u00e9grit\u00e9 de la marque et le succ\u00e8s \u00e0 long terme.<\/p>\n\n\n\n
Lorsque l\u2019on envisage de participer au march\u00e9 des r\u00e9sidences de marque, il convient d\u2019analyser plusieurs structures de projet potentielles, notamment les suivantes :<\/p>\n\n\n\n
L\u2019association condominiale est souvent la structure juridique privil\u00e9gi\u00e9e pour cr\u00e9er et vendre des r\u00e9sidences de marque. En r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, l\u2019association condominiale est cr\u00e9\u00e9e conjointement avec un h\u00f4tel traditionnel (g\u00e9n\u00e9ralement en propri\u00e9t\u00e9 franche), mais ce n\u2019est pas toujours le cas. Certaines r\u00e9sidences de marque peuvent prendre la forme d\u2019un appartement, d\u2019une r\u00e9sidence autonome en propri\u00e9t\u00e9 franche, d\u2019une participation fractionnaire, d\u2019une multipropri\u00e9t\u00e9 ou d\u2019une association de propri\u00e9taires qui ne sont pas r\u00e9gis, du moins en Ontario, par la Loi de 1998 sur les condominiums<\/em> ni soumis \u00e0 celle-ci.<\/p>\n\n\n\n Le pr\u00e9sent article en deux parties sera consacr\u00e9 \u00e0 une r\u00e9sidence de marque sous la forme d\u2019une association condominiale cr\u00e9\u00e9e conjointement avec un h\u00f4tel en propri\u00e9t\u00e9 franche. Dans le cadre de ces projets, les consommateurs jouissent d\u2019un droit de propri\u00e9t\u00e9 sur leur partie privative affect\u00e9e \u00e0 l\u2019habitation et d\u2019un droit d\u2019utilisation de nombreux services et commodit\u00e9s offerts par l\u2019h\u00f4tel attenant.<\/p>\n\n\n\n Les documents constitutifs du projet et les accords de vente et de marketing de biens d\u2019habitation doivent \u00eatre r\u00e9dig\u00e9s pour qu\u2019un projet puisse d\u00e9marrer. Ces documents (toujours dans l\u2019hypoth\u00e8se o\u00f9 le projet repose sur une association condominiale) comprennent une d\u00e9claration, des r\u00e8glements administratifs, des r\u00e8gles, des accords sur le partage des co\u00fbts, des accords sur l\u2019acc\u00e8s et l\u2019entretien, des plans et des budgets, lesquels peuvent \u00eatre r\u00e9dig\u00e9s dans le respect des normes de la marque. M\u00eame s\u2019il revient au promoteur de r\u00e9diger ces documents, les soci\u00e9t\u00e9s h\u00f4teli\u00e8res ne manqueront s\u00fbrement pas de les modifier.<\/p>\n\n\n\n Ce processus comprend notamment l\u2019examen des exigences de zonage concernant l\u2019utilisation des parties privatives pour des s\u00e9jours de courte dur\u00e9e. La ville de Toronto et de nombreuses autres municipalit\u00e9s de l\u2019Ontario ont restreint l\u2019utilisation des parties privatives pour les s\u00e9jours de courte dur\u00e9e. Les soci\u00e9t\u00e9s h\u00f4teli\u00e8res doivent donc porter attention \u00e0 ces exigences lorsqu\u2019elles examinent non seulement la d\u00e9claration et les r\u00e8gles de l\u2019association condominiale, mais aussi les documents de vente et de marketing (comme il est expliqu\u00e9 plus loin).<\/p>\n\n\n\n Il arrive que le nom de la marque soit supprim\u00e9 des documents constitutifs, car rien n\u2019est \u00e9ternel (p. ex., le contrat de gestion h\u00f4teli\u00e8re ou le contrat de gestion r\u00e9sidentielle peut \u00eatre r\u00e9sili\u00e9). Par contre, il est essentiel que toutes les parties gardent \u00e0 l\u2019esprit les exigences relatives \u00e0 la marque tout au long du processus de documentation, afin de garantir un projet coh\u00e9rent et juridiquement solide.<\/p>\n\n\n\n Les r\u00e9sidents de l\u2019association condominiale ont g\u00e9n\u00e9ralement le droit d\u2019utiliser les commodit\u00e9s de l\u2019h\u00f4tel, telles que la salle de conditionnement physique, la piscine ou le sauna, moyennant des frais. Les promoteurs incluent certaines obligations dans les documents constitutifs, qui enjoignent aux propri\u00e9taires de parties privatives de verser mensuellement des frais de commodit\u00e9s \u00e0 l\u2019association condominiale.<\/p>\n\n\n\n Les frais de commodit\u00e9s constituent dans bien des cas un \u00e9l\u00e9ment cl\u00e9 qui lie l\u2019association condominiale \u00e0 l\u2019h\u00f4tel. De leur c\u00f4t\u00e9, les associations condominiales sont g\u00e9n\u00e9ralement tenues, aux termes d\u2019une convention d\u2019installations partag\u00e9es, de percevoir ces frais aupr\u00e8s des propri\u00e9taires de parties privatives et de les verser \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 h\u00f4teli\u00e8re ou au propri\u00e9taire de l\u2019h\u00f4tel. Si les propri\u00e9taires de parties privatives ne versent pas les frais de commodit\u00e9s \u00e0 l\u2019association condominiale, la d\u00e9claration doit stipuler clairement que ces frais font partie des d\u00e9penses communes de la partie privative afin d\u2019autoriser (et d\u2019obliger) les associations condominiales \u00e0 assujettir ces parties privatives \u00e0 un privil\u00e8ge. Voil\u00e0 un exemple des nombreux \u00e9l\u00e9ments particuliers \u00e0 prendre en consid\u00e9ration lors de la pr\u00e9paration des documents constitutifs pour ce type de r\u00e9sidence de marque en Ontario.<\/p>\n\n\n\n Le contrat de licence pour la vente et le marketing de biens d\u2019habitation est un contrat cl\u00e9 qui accorde au promoteur le droit d\u2019utiliser le nom et les marques de commerce de la marque dans le cadre des activit\u00e9s de vente et de marketing des parties privatives affect\u00e9es \u00e0 l\u2019habitation. La licence a g\u00e9n\u00e9ralement une port\u00e9e et une dur\u00e9e limit\u00e9es. En contrepartie, la marque ou la soci\u00e9t\u00e9 h\u00f4teli\u00e8re peut recevoir un pourcentage, se situant g\u00e9n\u00e9ralement entre 1 % et 6 %, du prix de vente brut de chaque partie privative affect\u00e9e \u00e0 l\u2019habitation. Il arrive souvent qu\u2019une commission d\u2019engagement envers la marque ou que des frais d\u2019acc\u00e8s \u00e0 la marque soient vers\u00e9s \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 h\u00f4teli\u00e8re \u00e0 la signature du contrat ou avant la vente, puis d\u00e9duits des droits \u00e0 acquitter pour l\u2019obtention de la licence.<\/p>\n\n\n\n Ce contrat comprend souvent une disposition exigeant l\u2019approbation, par la soci\u00e9t\u00e9 h\u00f4teli\u00e8re, de tous les documents constitutifs, ainsi que des documents de marketing et de vente. Cette disposition fait en sorte que le projet respecte les lignes directrices de la marque et assure l\u2019int\u00e9grit\u00e9 de la marque de luxe tout au long du processus.<\/p>\n\n\n\n \u00c9tant donn\u00e9 que la plupart des promoteurs en Ontario sont des entit\u00e9s \u00e0 vocation unique, les soci\u00e9t\u00e9s h\u00f4teli\u00e8res doivent exiger une indemnit\u00e9 de l\u2019entit\u00e9 m\u00e8re pour garantir les obligations du promoteur.<\/p>\n\n\n\n Il faut faire express\u00e9ment r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 la Loi de 1998 sur les condominiums<\/em> et \u00e0 ses r\u00e8glements d\u2019application pendant la phase de vente et de marketing. Cependant, lorsqu\u2019ils r\u00e9digent des contrats de vente de biens d\u2019habitation et des documents de marketing, les soci\u00e9t\u00e9s h\u00f4teli\u00e8res et les promoteurs doivent \u00e9galement tenir compte des risques potentiels, notamment en ce qui concerne la Commission des valeurs mobili\u00e8res de l\u2019Ontario (la \u00ab CVMO<\/strong> \u00bb).<\/p>\n\n\n\n Si les documents de vente et de marketing contiennent des renseignements sur un programme de location, le contrat pourrait \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme un contrat d\u2019investissement et entra\u00eener de ce fait l\u2019application d\u2019exigences distinctes en vertu de la Loi sur les valeurs mobili\u00e8res <\/em>de l\u2019Ontario. <\/p>\n\n\n\n M\u00eame si le promoteur obtient une dispense de prospectus, les d\u00e9clarations inexactes faites par n\u00e9gligence concernant les avantages d\u2019un programme de location pr\u00e9senteront des risques juridiques. L\u2019affaire de l\u2019Ontario Singh v. Trump<\/em><\/a> (l\u2019\u00ab\u00a0affaire Singh<\/strong>\u00a0\u00bb), fournit de pr\u00e9cieux renseignements \u00e0 ce sujet. Dans le cadre de cette affaire, le promoteur avait \u00e9t\u00e9 dispens\u00e9 de l\u2019obligation de d\u00e9poser un prospectus \u00e0 condition qu\u2019il s\u2019abstienne de mentionner les avantages \u00e9conomiques du programme de location dans son marketing.<\/p>\n\n\n\n Toutefois, le promoteur a d\u00e9rog\u00e9 \u00e0 cette condition, et les propri\u00e9taires de parties privatives n\u2019ont pas b\u00e9n\u00e9fici\u00e9 des avantages annonc\u00e9s. Or, la responsabilit\u00e9 a ainsi \u00e9t\u00e9 engag\u00e9e, en vertu de la Loi de 1998 sur les condominiums et de la Loi sur les valeurs mobili\u00e8res, sans \u00e9gard \u00e0 toute clause d\u2019int\u00e9gralit\u00e9 du contrat contenue dans le contrat d\u2019achat et de vente. Malgr\u00e9 le fait que la responsabilit\u00e9 de la soci\u00e9t\u00e9 h\u00f4teli\u00e8re n\u2019ait pas \u00e9t\u00e9 engag\u00e9e, l\u2019affaire Singh constitue un rappel important de la n\u00e9cessit\u00e9 d\u2019examiner soigneusement le mat\u00e9riel de marketing.<\/p>\n\n\n\n Bien que les aspects et contrats susmentionn\u00e9s soient essentiels \u00e0 la cr\u00e9ation de r\u00e9sidences de marque, plusieurs autres aspects et contrats doivent \u00eatre pris en consid\u00e9ration, notamment le contrat de services techniques et le contrat de lancement, le contrat de gestion r\u00e9sidentielle et la convention d\u2019installations partag\u00e9es. Nous traiterons de ces contrats, et d\u2019autres sujets, dans la deuxi\u00e8me partie.<\/p>\n\n\n\n2. Documents constitutifs <\/h2>\n\n\n\n
3. Contrat de licence pour la vente et le marketing de biens d\u2019habitation<\/h2>\n\n\n\n