{"id":31141,"date":"2025-04-03T09:08:00","date_gmt":"2025-04-03T13:08:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.millerthomson.com\/?p=31141"},"modified":"2025-04-17T12:28:07","modified_gmt":"2025-04-17T16:28:07","slug":"un-entrepreneur-non-paye-pour-des-ameliorations-locatives-realisees-pour-un-locataire-commercial-peut-il-reclamer-son-du-au-proprietaire-des-lieux","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.millerthomson.com\/fr\/perspectives-juridiques\/bulletin-droit-de-la-construction-et-fr\/un-entrepreneur-non-paye-pour-des-ameliorations-locatives-realisees-pour-un-locataire-commercial-peut-il-reclamer-son-du-au-proprietaire-des-lieux\/","title":{"rendered":"Un entrepreneur non pay\u00e9 pour des am\u00e9liorations locatives r\u00e9alis\u00e9es pour un locataire commercial peut-il r\u00e9clamer son d\u00fb au propri\u00e9taire des lieux?"},"content":{"rendered":"\n

Dans la d\u00e9cision Xemex Contracting Inc<\/em>. c. Aspen Properties (Northland Place) Ltd. <\/em>(\u00ab Xemex ABCA <\/strong>\u00bb)[1]<\/a>, la Cour d\u2019appel de l\u2019Alberta a r\u00e9cemment examin\u00e9 la question de savoir si un entrepreneur impay\u00e9 engag\u00e9 par un locataire pour effectuer des am\u00e9liorations locatives pouvait maintenir un privil\u00e8ge valide contre l\u2019int\u00e9r\u00eat en fief simple du propri\u00e9taire. La question soumise \u00e0 la Cour d\u2019appel \u00e9tait de savoir si le propri\u00e9taire pouvait \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme un \u00ab propri\u00e9taire \u00bb en vertu de l\u2019article 1(j) de la Prompt Payment and Construction Lien Act <\/em>(la \u00ab loi PPCLA <\/strong>\u00bb).[2]<\/a><\/p>\n\n\n\n

La d\u00e9finition du terme \u00ab propri\u00e9taire \u00bb dans la loi PPCLA comporte trois \u00e9l\u00e9ments. Premi\u00e8rement, pour \u00eatre propri\u00e9taire, une personne doit avoir un int\u00e9r\u00eat dans le terrain. Deuxi\u00e8mement, la personne doit avoir express\u00e9ment ou implicitement demand\u00e9 que les travaux soient effectu\u00e9s ou que les mat\u00e9riaux soient fournis. Troisi\u00e8mement, les travaux doivent \u00eatre port\u00e9s au cr\u00e9dit de la personne, en son nom, avec son lien contractuel et son consentement ou pour son b\u00e9n\u00e9fice direct.[3]<\/a>La question abord\u00e9e dans le pr\u00e9sent article concerne le troisi\u00e8me \u00e9l\u00e9ment.[4]<\/a><\/p>\n\n\n\n

Contexte<\/h2>\n\n\n\n

Aspen Properties (Northland Place) Ltd. (\u00ab Aspen <\/strong>\u00bb) \u00e9tait le propri\u00e9taire et le locateur d\u2019un petit immeuble de bureaux \u00e0 vocation commerciale, dont Koor Energy Ltd. (\u00ab Koor<\/strong> \u00bb) \u00e9tait le locataire. Dans le cadre du bail, Aspen a accord\u00e9 \u00e0 Koor un montant d\u2019indemnisation pour la r\u00e9novation des locaux lou\u00e9s. \u00c0 son tour, Koor a engag\u00e9 Xemex Contracting Inc. (\u00ab Xemex <\/strong>\u00bb) pour effectuer ces travaux d\u2019am\u00e9liorations locatives. Avant le d\u00e9but des travaux, Aspen a fourni \u00e0 Xemex un manuel contenant les r\u00e8gles et r\u00e8glements que Xemex \u00e9tait tenue de respecter. Le manuel pr\u00e9voyait, entre autres, qu\u2019aucune construction ne devait commencer sans l\u2019approbation des travaux par Aspen. D\u00e8s le d\u00e9but des travaux, Aspen a \u00e9t\u00e9 activement impliqu\u00e9e dans divers aspects du projet et a \u00e9t\u00e9 tenue inform\u00e9e de l\u2019avancement des travaux.<\/p>\n\n\n\n

Xemex a cess\u00e9 de travailler pour Koor pour cause de non-paiement des montants en souffrance. Xemex a enregistr\u00e9 des privil\u00e8ges pour les factures impay\u00e9es sur le droit de bail de Koor et le droit de propri\u00e9t\u00e9 en fief simple d\u2019Aspen sur le terrain. Xemex a obtenu deux jugements contre Koor pour un montant total de 263 242,10 $ plus d\u00e9pens. Toutefois, ses efforts de recouvrement contre Koor sont rest\u00e9s vains. Xemex s\u2019est alors adress\u00e9e \u00e0 Aspen pour obtenir le paiement des montants en souffrance.<\/p>\n\n\n\n

Dans un premier temps, le juge saisi de la requ\u00eate a d\u00e9cid\u00e9 qu\u2019Aspen \u00e9tait un \u00ab propri\u00e9taire \u00bb au sens de la loi PPCLA, car les travaux avaient \u00e9t\u00e9 implicitement effectu\u00e9s \u00e0 la demande d\u2019Aspen et pour l\u2019avantage de cette derni\u00e8re. Toutefois, cette d\u00e9cision a \u00e9t\u00e9 annul\u00e9e en appel par un juge en chambre au motif que, m\u00eame si les travaux ont \u00e9t\u00e9 implicitement effectu\u00e9s \u00e0 la demande d\u2019Aspen, cette derni\u00e8re n\u2019a pas obtenu d\u2019avantage direct. Selon la Cour, pour qu\u2019il y ait avantage direct, \u00ab l\u2019avantage doit \u00eatre imm\u00e9diat \u00bb.[5]<\/a>Dans le cas qui nous occupe, le chantier de construction a \u00e9t\u00e9 laiss\u00e9 inachev\u00e9 et en d\u00e9sordre, et il en co\u00fbterait beaucoup d\u2019argent \u00e0 Aspen pour rendre les locaux disponibles \u00e0 des fins de commercialisation. La Cour a estim\u00e9 qu\u2019Aspen n\u2019avait pas tir\u00e9 un avantage direct des travaux de Xemex et a rejet\u00e9 l\u2019appel au motif qu\u2019Aspen ne r\u00e9pondait pas \u00e0 la troisi\u00e8me composante de la d\u00e9finition de \u00ab propri\u00e9taire \u00bb en vertu de la loi PPCLA. Par cons\u00e9quent, le privil\u00e8ge a \u00e9t\u00e9 d\u00e9clar\u00e9 invalide.<\/p>\n\n\n\n

Xemex a port\u00e9 la d\u00e9cision du juge en chambre en appel, soutenant que i) Aspen a obtenu un b\u00e9n\u00e9fice direct provenant des am\u00e9liorations locatives, et ii) \u00e0 titre subsidiaire, Xemex a r\u00e9alis\u00e9 les am\u00e9liorations locatives avec le lien contractuel et le consentement d\u2019Aspen. La Cour d\u2019appel a confirm\u00e9 la d\u00e9cision du juge en chambre et a rejet\u00e9 l\u2019appel<\/p>\n\n\n\n

\u00c0 retenir <\/h2>\n\n\n\n

Dans la cause Xemex ABCA<\/em>, la Cour d\u2019appel a estim\u00e9 que le propri\u00e9taire n\u2019avait pas b\u00e9n\u00e9fici\u00e9 d\u2019un avantage direct en raison de circonstances factuelles sp\u00e9cifiques. Plus particuli\u00e8rement, les travaux en question avaient laiss\u00e9 le chantier en d\u00e9sordre, \u00e9taient incomplets et comportaient une disposition des bureaux qui aurait rendu la commercialisation de l\u2019espace difficile et co\u00fbteuse pour le propri\u00e9taire. N\u00e9anmoins, la Cour a \u00e9nonc\u00e9 quelques facteurs \u00e0 prendre en consid\u00e9ration pour d\u00e9terminer si l\u2019exigence d\u2019un \u00ab avantage direct \u00bb en vertu de la loi PPCLA est satisfaite :<\/p>\n\n\n\n