{"id":25773,"date":"2025-01-28T14:30:23","date_gmt":"2025-01-28T19:30:23","guid":{"rendered":"https:\/\/www.millerthomson.com\/?p=25773"},"modified":"2025-01-31T16:49:42","modified_gmt":"2025-01-31T21:49:42","slug":"trois-conseils-a-prendre-en-compte-lors-dune-transaction-immobiliere","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.millerthomson.com\/fr\/perspectives-juridiques\/immobilier\/trois-conseils-a-prendre-en-compte-lors-dune-transaction-immobiliere\/","title":{"rendered":"Trois conseils \u00e0 prendre en compte lors d\u2019une transaction immobili\u00e8re"},"content":{"rendered":"\n<p>Les transactions immobili\u00e8res commerciales comportent des subtilit\u00e9s juridiques importantes qui peuvent affecter les droits et obligations des acheteurs. Voici trois aspects essentiels \u00e0 examiner pour prot\u00e9ger vos int\u00e9r\u00eats et assurer le succ\u00e8s de votre investissement.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>1. \u00c9viter les emb\u00fbches li\u00e9es aux entr\u00e9es adverses<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Au Qu\u00e9bec, de mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale, la priorit\u00e9 des droits sur un immeuble repose sur une r\u00e8gle stricte&nbsp;: premier arriv\u00e9, premier servi. Cela signifie que l\u2019ordre chronologique d\u2019inscription au registre foncier \u2013&nbsp;\u00e0 la minute pr\u00e8s&nbsp;\u2013 d\u00e9termine les droits des parties. Bien que sa signature suffise \u00e0 transf\u00e9rer la propri\u00e9t\u00e9 entre le vendeur et l\u2019acheteur, l\u2019acte de vente ne devient opposable aux tiers qu\u2019apr\u00e8s avoir \u00e9t\u00e9 d\u00fbment publi\u00e9 au registre foncier. \u00c0 l\u2019inverse, les autres droits publi\u00e9s \u00e0 l\u2019encontre de la propri\u00e9t\u00e9 deviennent \u00e0 leur tour opposables au nouvel acqu\u00e9reur.<\/p>\n\n\n\n<p>Pourquoi est-ce crucial? Imaginez que vous signez un acte de vente, convaincu d\u2019avoir s\u00e9curis\u00e9 l\u2019immeuble parfait pour votre projet commercial. Cependant, peu avant l\u2019inscription de votre acte d\u2019acquisition, une hypoth\u00e8que l\u00e9gale de construction est publi\u00e9e, ou pire, le vendeur hypoth\u00e8que la propri\u00e9t\u00e9 en faveur d\u2019un tiers. R\u00e9sultat? Vous pourriez vous retrouver avec une propri\u00e9t\u00e9 grev\u00e9e de charges impr\u00e9vues ou m\u00eame sans priorit\u00e9 sur le bien si une autre vente a \u00e9t\u00e9 conclue et publi\u00e9e avant la v\u00f4tre.<\/p>\n\n\n\n<p>Pour \u00e9viter ces d\u00e9sagr\u00e9ments, il est fortement conseill\u00e9 d\u2019inclure dans l\u2019offre d\u2019achat une clause exigeant que le prix d\u2019achat soit conserv\u00e9 dans un compte fid\u00e9icommis jusqu\u2019\u00e0 ce que l\u2019acte de vente soit inscrit sans aucune entr\u00e9e adverse. Cette strat\u00e9gie offre une double s\u00e9curit\u00e9&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Elle garantit que l\u2019acheteur re\u00e7oit un titre, sans mauvaise surprise apr\u00e8s la transaction.<\/li>\n\n\n\n<li>Elle incite le vendeur, qui ne recevra pas les fonds tant que tout n\u2019est pas r\u00e9gl\u00e9, \u00e0 respecter pleinement ses obligations.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>2. Comprendre l\u2019incidence de la garantie l\u00e9gale<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>La garantie l\u00e9gale pr\u00e9vue au Code civil du Qu\u00e9bec n\u2019est pas qu\u2019une simple clause technique. Automatiquement incluse \u00e0 toute vente immobili\u00e8re, sauf exclusion explicite, celle-ci comprend deux volets principaux&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>La garantie du droit de propri\u00e9t\u00e9, qui assure entre autre que le bien est libre de tout vice de titre et qu\u2019il ne contrevient \u00e0 aucune limitation de droit public, sauf ceux d\u00e9nonc\u00e9s par le vendeur;<\/li>\n\n\n\n<li>La garantie de qualit\u00e9, qui prot\u00e8ge contre les vices cach\u00e9s, ces d\u00e9fauts graves dont l\u2019acheteur ignore l\u2019existence et qui existent au moment de la vente.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Prenons un exemple&nbsp;: un incendie dans l\u2019entretoit d\u2019un immeuble, masqu\u00e9 par des travaux cosm\u00e9tiques, remonte \u00e0 plusieurs propri\u00e9taires. Gr\u00e2ce \u00e0 la garantie de qualit\u00e9, l\u2019acheteur actuel peut amorcer des recours contre le vendeur, mais aussi remonter la cha\u00eene des propri\u00e9taires jusqu\u2019\u00e0 celui en titre au moment de l\u2019incident. Une protection pr\u00e9cieuse, n\u2019est-ce pas?<\/p>\n\n\n\n<p>Mais il y a un revers de la m\u00e9daille, surtout dans l\u2019immobilier commercial. Il est de plus en plus courant de voir des propri\u00e9t\u00e9s vendues \u00ab\u2009\u00e0 vos risques et p\u00e9rils\u2009\u00bb, excluant ces garanties. Cela peut sembler anodin, mais la d\u00e9cision r\u00e9cente de la Cour d\u2019appel dans Blais c. Laforce en souligne les cons\u00e9quences s\u00e9rieuses&nbsp;: lorsqu\u2019un acheteur accepte une telle exclusion, la cha\u00eene de transmission de la garantie de qualit\u00e9 est rompue. Non seulement il ne pourra pas poursuivre son vendeur, mais tout recours contre des propri\u00e9taires ant\u00e9rieurs lui sera \u00e9galement interdit.<\/p>\n\n\n\n<p>Ceci est important pour deux raisons&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ol start=\"1\" class=\"wp-block-list\">\n<li>Lors de votre diligence raisonnable, si vous d\u00e9couvrez que l\u2019immeuble a \u00e9t\u00e9 vendu sans garanties \u00e0 un moment donn\u00e9 dans la cha\u00eene des titres, en cas de p\u00e9pin, vos recours pourraient \u00eatre limit\u00e9s, m\u00eame si votre vendeur actuel offre des garanties.<\/li>\n\n\n\n<li>Acheter sans garanties signifie souvent vendre dans les m\u00eames conditions. Cette limitation pourrait r\u00e9duire l\u2019attrait de votre propri\u00e9t\u00e9 aupr\u00e8s d\u2019acheteurs potentiels, ce qui peut affecter la valeur et la vitesse de revente.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p>Vous devez non seulement \u00e9valuer les garanties offertes, mais aussi comprendre les implications sur la cha\u00eene de transmission des droits. La vente faite sans garantie l\u00e9gale est rendue monnaie courante, mais encore faut-il que l\u2019immeuble vendu comporte les attraits n\u00e9cessaires pour justifier les limitations qui en r\u00e9sultent.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>3. G\u00e9rer les locataires dans l\u2019immeuble<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Au Qu\u00e9bec, les locataires ont le droit de publier leur bail au registre foncier, sans que le propri\u00e9taire puisse s\u2019y opposer. Ce dernier peut toutefois choisir entre une publication compl\u00e8te ou un simple avis de bail, qui ne divulgue pas les informations financi\u00e8res. Si le bail a \u00e9t\u00e9 publi\u00e9, vous serez automatiquement li\u00e9 par celui-ci d\u00e8s l\u2019acquisition de la propri\u00e9t\u00e9. Cette publication prot\u00e8ge les locataires et impose au nouveau propri\u00e9taire de respecter le bail, y compris sa dur\u00e9e et son loyer.<\/p>\n\n\n\n<p>Si le bail n\u2019est pas publi\u00e9 et qu\u2019il reste plus de 12&nbsp;mois \u00e0 sa dur\u00e9e, la loi offre une \u00e9chappatoire. En tant que nouveau propri\u00e9taire, vous pouvez mettre fin au bail en envoyant un avis \u00e9crit de six&nbsp;mois au locataire, dans les six mois suivant l\u2019acquisition.<\/p>\n\n\n\n<p>Examinez les clauses du bail pour d\u00e9tecter des conditions particuli\u00e8res, comme un droit de premier refus, un d\u00e9p\u00f4t, une allocation forfaitaire ou des mois de loyer gratuits. V\u00e9rifiez \u00e9galement l\u2019historique des paiements et l\u2019absence de litiges en cours.<\/p>\n\n\n\n<p>En r\u00e9sum\u00e9, une bonne analyse des droits fonciers, des garanties l\u00e9gales et des locataires est cruciale pour \u00e9viter des probl\u00e8mes juridiques et assurer le succ\u00e8s d\u2019un investissement. Pour plus de d\u00e9tails sur les documents juridiques cl\u00e9s et les aspects cruciaux \u00e0 examiner lors d\u2019une transaction immobili\u00e8re, consultez nos trois articles pr\u00e9c\u00e9dents.<\/p>\n\n\n\n<p><em>Cet article a \u00e9t\u00e9 publi\u00e9 dans Les Affaires le 8 janvier 2025.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Les transactions immobili\u00e8res commerciales comportent des subtilit\u00e9s juridiques importantes qui peuvent affecter les droits et obligations des acheteurs. 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