Dans une transaction immobili\u00e8re commerciale, la v\u00e9rification diligente qui s\u2019effectue en amont de la transaction est une \u00e9tape essentielle pour s’assurer que l\u2019immeuble r\u00e9pond aux attentes et qu\u2019aucune surprise d\u00e9sagr\u00e9able ne vienne mettre l\u2019investissement en p\u00e9ril. Bien que les v\u00e9rifications mat\u00e9rielles et physiques (telles que l\u2019inspection du b\u00e2timent ou l\u2019\u00e9tude environnementale) soient cruciales, cet article met l\u2019accent sur le deuxi\u00e8me volet de la v\u00e9rification diligente, soit la collecte et l\u2019analyse de la documentation et des renseignements relatifs \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 convoit\u00e9e. Nous aborderons ainsi l\u2019examen des titres, les recherches aupr\u00e8s des diff\u00e9rents organismes gouvernementaux ainsi que l\u2019analyse des contrats et baux qui affectent la propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n
Le registre foncier du Qu\u00e9bec, gr\u00e2ce \u00e0 son exactitude et sa fiabilit\u00e9, constitue une base sur laquelle les acheteurs peuvent s’appuyer en toute confiance. En commandant un rapport sur les titres \u2013 un document pr\u00e9par\u00e9 par un avocat ou notaire et couvrant g\u00e9n\u00e9ralement un historique de 51 ans \u2013 vous obtenez une analyse d\u00e9taill\u00e9e de la cha\u00eene des titres et des \u00e9l\u00e9ments juridiques pertinents li\u00e9s \u00e0 l\u2019immeuble.<\/p>\n\n\n\n
Ce rapport fournit une description l\u00e9gale du bien, identifie les servitudes et restrictions conventionnelles, et signale tout empi\u00e8tement figurant au certificat de localisation. Il inclut \u00e9galement des informations sur les hypoth\u00e8ques, les baux, et l\u2019application de diverses lois (ex. : Loi sur les biens culturels, Loi sur la qualit\u00e9 de l\u2019environnement). La section la plus importante du rapport, celle qui mentionne les irr\u00e9gularit\u00e9s et vices de titres, vous permet de corriger, ou \u00e0 tout le moins d\u2019entamer la correction du vice de titre avec la coop\u00e9ration du vendeur avant que la transaction ne soit r\u00e9alis\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n
L\u2019assurance titres a gagn\u00e9 en popularit\u00e9 au Qu\u00e9bec au cours de la derni\u00e8re d\u00e9cennie. Bien qu\u2019historiquement non n\u00e9cessaire en raison de la fiabilit\u00e9 du registre foncier, elle peut s\u2019av\u00e9rer utile dans certaines circonstances, notamment pour des transactions \u00e0 court d\u00e9lai, des acquisitions multipropri\u00e9t\u00e9s \u00e0 travers le pays, ou \u00e0 la demande expresse d\u2019un pr\u00eateur. Toutefois, il est primordial de lire attentivement la police et ses clauses afin de vous assurer qu\u2019elle r\u00e9pond \u00e0 vos besoins sp\u00e9cifiques.<\/p>\n\n\n\n
Certaines informations cruciales ne se retrouvent pas au registre foncier mais plut\u00f4t aupr\u00e8s des organismes publics. En g\u00e9n\u00e9ral, ces organismes disposent d\u2019un d\u00e9lai l\u00e9gal d\u2019environ 20 jours pour r\u00e9pondre \u00e0 une demande d\u2019information ; en pratique cependant, ce d\u00e9lai peut s\u2019\u00e9tirer jusqu\u2019\u00e0 60 jours.<\/p>\n\n\n\n
Pour gagner du temps, incluez dans votre offre d\u2019achat une annexe contenant une autorisation \u00e9crite du vendeur permettant \u00e0 l\u2019acheteur et \u00e0 son conseiller juridique de faire les d\u00e9marches n\u00e9cessaires aupr\u00e8s des organismes concern\u00e9s. Au moment de la signature de l\u2019offre, l\u2019autorisation peut ainsi \u00eatre octroy\u00e9e en m\u00eame temps. Si vous \u00eates vendeur, limitez cette autorisation \u00e0 des organismes sp\u00e9cifiques, pr\u00e9cisez la date \u00e0 laquelle l\u2019autorisation prend fin et assurez-vous qu\u2019il est express\u00e9ment pr\u00e9vu que l\u2019autorisation ne permet \u00e0 aucun organisme de proc\u00e9der \u00e0 une inspection physique de la propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n
Parmi les organismes \u00e0 consulter, mentionnons les municipalit\u00e9s qui peuvent signaler des avis de non-conformit\u00e9 et exiger la r\u00e9alisation de travaux sur la propri\u00e9t\u00e9. Pour les questions environnementales, adressez-vous au minist\u00e8re de l\u2019Environnement, au minist\u00e8re des Ressources naturelles et \u00e0 Environnement Canada. Pour les immeubles b\u00e2tis, une v\u00e9rification aupr\u00e8s de la R\u00e9gie du b\u00e2timent du Qu\u00e9bec et de la Commission de la construction du Qu\u00e9bec est \u00e9galement recommand\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n
Un conseiller juridique exp\u00e9riment\u00e9 recommandera aussi des recherches dans divers registres, tels que :<\/p>\n\n\n\n
RDPRM<\/strong> : pour v\u00e9rifier les hypoth\u00e8ques sur des biens mobiliers li\u00e9s \u00e0 l\u2019immeuble.<\/p>\n\n\n\n Plumitifs<\/strong> : pour d\u00e9tecter tout litige en cours contre le vendeur pouvant affecter la propri\u00e9t\u00e9, tel une action entreprise par un voisin qui r\u00e9clame une partie de la propri\u00e9t\u00e9 convoit\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n Contrats et baux : examiner les engagements existants<\/strong><\/p>\n\n\n\n Si des contrats ou baux affectent l\u2019immeuble, leur analyse est essentielle. Par exemple, un bail commercial inscrit au registre foncier liera automatiquement le nouvel acqu\u00e9reur, qui devra en respecter les modalit\u00e9s, comme le paiement d\u2019allocation ou l\u2019octroi d\u2019incitatif. Examinez en d\u00e9tail ces documents pour \u00e9viter des obligations inattendues et couteuses.<\/p>\n\n\n\n La v\u00e9rification diligente constitue une \u00e9tape incontournable pour s\u00e9curiser un achat immobilier commercial. Essentiellement, cette \u00e9tape vous permet d\u2019identifier \u00e0 l\u2019avance les risques associ\u00e9s \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 ; lorsqu\u2019ils sont identifi\u00e9s \u00e0 cette \u00e9tape, un probl\u00e8me, un vice est plus facile \u00e0 rectifier et on peut davantage obtenir la collaboration du vendeur pour le faire. Les recherches doivent \u00eatre adapt\u00e9es \u00e0 la nature du bien : un terrain vacant n\u00e9cessitera des d\u00e9marches diff\u00e9rentes de celles d\u2019un immeuble multilocatif en zone urbaine.<\/p>\n\n\n\n Pour des conseils pratiques et des erreurs fr\u00e9quentes \u00e0 \u00e9viter lors d\u2019une transaction, ne manquez pas notre prochain article de la s\u00e9rie!<\/p>\n\n\n\n Cet article a \u00e9t\u00e9 publi\u00e9 dans Les Affaires le 4 d\u00e9cembre 2024.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Dans une transaction immobili\u00e8re commerciale, la v\u00e9rification diligente qui s\u2019effectue en amont de la transaction est une \u00e9tape essentielle pour s’assurer que l\u2019immeuble r\u00e9pond aux attentes et qu\u2019aucune surprise d\u00e9sagr\u00e9able ne vienne mettre l\u2019investissement en p\u00e9ril. Bien que les v\u00e9rifications mat\u00e9rielles et physiques (telles que l\u2019inspection du b\u00e2timent ou l\u2019\u00e9tude environnementale) soient cruciales, cet article […]<\/p>\n","protected":false},"author":90,"featured_media":14383,"parent":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[619],"insight-format":[],"class_list":["post-22873","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-immobilier"],"acf":[],"yoast_head":"\nConclusion<\/h2>\n\n\n\n