{"id":18207,"date":"2024-11-07T11:00:30","date_gmt":"2024-11-07T16:00:30","guid":{"rendered":"https:\/\/www.millerthomson.com\/?post_type=published-articles&p=225971"},"modified":"2025-07-11T12:18:45","modified_gmt":"2025-07-11T16:18:45","slug":"comprendre-et-maximiser-chaque-etape-de-loffre-dachat","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.millerthomson.com\/fr\/perspectives-juridiques\/immobilier\/comprendre-et-maximiser-chaque-etape-de-loffre-dachat\/","title":{"rendered":"Comprendre et maximiser chaque \u00e9tape de l\u2019offre d\u2019achat"},"content":{"rendered":"\n

La lettre d\u2019intention<\/strong>: l\u2019\u00e9tape pr\u00e9liminaire<\/h2>\n\n\n\n

Essentiellement exploratoire, la lettre d\u2019intention vise \u00e0 \u00e9noncer les grandes lignes d\u2019une transaction pour laquelle les parties pourraient avoir un int\u00e9r\u00eat. Ce document n\u2019est donc pas contraignant, et on doit \u00e9viter qu\u2019il se transforme en offre d\u2019achat. Comment? En s\u2019abstenant d\u2019y indiquer trop de d\u00e9tails et d\u2019y pr\u00e9voir des conditions pouvant pr\u00e9supposer un engagement, de m\u00eame que des clauses cr\u00e9ant des obligations.<\/p>\n\n\n\n

Il y a toutefois des exceptions: les clauses d\u2019exclusivit\u00e9 \u2013 interdisant au vendeur de n\u00e9gocier avec d\u2019autres parties pendant une p\u00e9riode d\u00e9finie \u2013 et de confidentialit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019offre d\u2019achat: la pi\u00e8ce ma\u00eetresse de la transaction<\/h2>\n\n\n\n

L\u2019offre ou la promesse d\u2019achat est le document central d\u2019une transaction immobili\u00e8re:<\/p>\n\n\n\n

    \n
  • Elle d\u00e9finit les \u00e9l\u00e9ments cl\u00e9s de la vente \u00e0 venir et y associe des conditions suspensives ou r\u00e9solutoires qui influencent le processus.<\/li>\n\n\n\n
  • Elle pr\u00e9voit g\u00e9n\u00e9ralement le d\u00e9p\u00f4t d\u2019un somme d\u2019argent \u00e0 \u00eatre cr\u00e9dit\u00e9e sur le prix de vente \u00e0 la cl\u00f4ture. En cas de d\u00e9faut de l\u2019acheteur de conclure la vente alors qu\u2019il y est tenu, le d\u00e9p\u00f4t est habituellement remis au vendeur \u00e0 titre de dommage-liquid\u00e9 liquid\u00e9.<\/li>\n\n\n\n
  • Elle pr\u00e9cise comment se fera le r\u00e8glement du prix d\u2019achat (enti\u00e8rement pay\u00e9 en esp\u00e8ces ou arrangements avec le vendeur pour un solde de prix de vente garanti par hypoth\u00e8que. Dans un tel cas, il est bon de pr\u00e9voir que l\u2019acheteur ne pourra mettre en place aucun financement hypoth\u00e9caire suppl\u00e9mentaire d\u2019un montant sup\u00e9rieur \u00e0 xx % du prix d\u2019achat afin de prioriser et d\u2019assurer le remboursement de l\u2019hypoth\u00e8que du vendeur.<\/li>\n\n\n\n
  • Elle pr\u00e9voit les repr\u00e9sentations du vendeur et doit inclure une clause stipulant que, s\u2019il y a un changement entre la signature de l\u2019offre et la cl\u00f4ture, le vendeur doit en informer l\u2019acheteur, ce qui r\u00e9duit le risque de litige post-transaction.<\/li>\n\n\n\n
  • Elle contient des d\u00e9tails concernant la p\u00e9riode de v\u00e9rification diligente, durant laquelle l\u2019acheteur peut effectuer des inspections et des v\u00e9rifications sur l\u2019immeuble, \u00e9tape indispensable avant de finaliser la transaction.<\/li>\n\n\n\n
  • Elle peut traiter de la garantie l\u00e9gale. Sachez cependant que, si aucune mention \u00e0 ce sujet n\u2019est faite dans l\u2019offre, cela signifie que la vente est faite avec la garantie l\u00e9gale (de propri\u00e9t\u00e9 et de qualit\u00e9).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

    Les clauses suspensives et r\u00e9solutoires: essentielles pour l\u2019efficacit\u00e9 et la structure de l\u2019offre<\/h2>\n\n\n\n

    Une clause suspensive retarde l\u2019obligation de conclure la vente jusqu\u2019\u00e0 ce que certaines conditions soient remplies, comme l\u2019obtention d\u2019un financement ou l\u2019approbation d\u2019un changement de zonage. Ainsi, si la vente d\u00e9pend de ce dernier pour permettre une utilisation commerciale, l\u2019offre ne deviendra finale qu\u2019une fois celui-ci approuv\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

    Lorsqu\u2019on recourt \u00e0 la clause suspensive, il est important de pr\u00e9voir:<\/p>\n\n\n\n

      \n
    • Une date extr\u00eame \u00e0 laquelle elle doit \u00eatre remplie, \u00e0 d\u00e9faut de quoi l\u2019offre est r\u00e9sili\u00e9e;<\/li>\n\n\n\n
    • Qu\u2019elle est au seul b\u00e9n\u00e9fice de l\u2019une des parties pour \u00e9viter que l\u2019autre n\u2019emploie comme pr\u00e9texte le fait que la condition n\u2019ait pas \u00e9t\u00e9 remplie pour r\u00e9silier l\u2019offre \u2013\u00a0alors que le b\u00e9n\u00e9ficiaire de la condition pourrait simplement y renoncer pour ne pas mettre l\u2019offre en p\u00e9ril.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

      L\u2019offre conditionnelle demeure contraignante et ne sera finale que lorsque les conditions auront \u00e9t\u00e9 remplies ou que le b\u00e9n\u00e9ficiaire y aura renonc\u00e9. Si l\u2019une des parties refuse de signer l\u2019acte de vente, l\u2019autre peut exiger la passation de titre, garantissant l\u2019ach\u00e8vement de la transaction, sous r\u00e9serve de ce que nous avons mentionn\u00e9 pr\u00e9c\u00e9demment sur la remise du d\u00e9p\u00f4t \u00e0 titre de dommage-liquid\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

      \u00c0 l\u2019oppos\u00e9, une clause r\u00e9solutoire annule l\u2019offre si une condition pr\u00e9cise n\u2019est pas remplie, accordant ainsi une protection suppl\u00e9mentaire. Par exemple, elle pourrait stipuler que l\u2019offre est conditionnelle \u00e0 la conclusion d\u2019un bail pour l\u2019occupation de l\u2019immeuble par le vendeur apr\u00e8s la vente.<\/p>\n\n\n\n

      D\u00e9lai de rigueur<\/h2>\n\n\n\n

      Il est essentiel que l\u2019intention des parties et la r\u00e9daction des d\u00e9lais soient explicites, indiquant que ces d\u00e9lais sont de rigueur<\/em>. Les tribunaux du Qu\u00e9bec ont affirm\u00e9 que si les d\u00e9lais ne sont pas clairement d\u00e9finis comme \u00e9tant de rigueur<\/em>, ils seront consid\u00e9r\u00e9s comme des lignes directrices g\u00e9n\u00e9rales. Il peut s\u2019agir de d\u00e9lai pour obtenir un financement, ou pour obtenir une autorisation. Mais malgr\u00e9 que les d\u00e9lais soient indiqu\u00e9s comme \u00e9tant de rigueur<\/em>, le comportement des parties doit \u00e9galement aller dans le m\u00eame sens : si des d\u00e9lais ne peuvent pas \u00eatre respect\u00e9s, il est pr\u00e9f\u00e9rable de confirmer par \u00e9crit que le d\u00e9lai est repouss\u00e9 \u00e0 une autre date et que celle-ci est de rigueur. Si les parties laissent tout simplement pass\u00e9 le d\u00e9lai sans rien faire, un tribunal pourra conclure que les parties ont renonc\u00e9 \u00e0 ce que les d\u00e9lais soient de rigueur.<\/p>\n\n\n\n

      L\u2019acte de vente: la formalisation de la transaction<\/h2>\n\n\n\n

      L\u2019acte de vente finalise la transaction en reprenant les termes de l\u2019offre et en les rendant opposables aux tiers, gr\u00e2ce \u00e0 sa publication au registre foncier. Il comprend obligatoirement une description l\u00e9gale de l\u2019immeuble, un prix de vente (sinon, il pourrait s\u2019agir d\u2019un don) et les mentions en vertu de la Loi sur les mutations immobili\u00e8res (taxe de Bienvenue).<\/p>\n\n\n\n

      Il faut noter que l\u2019immeuble vendu doit \u00eatre constitu\u00e9 d\u2019un lot complet et que les parties de lot ne sont plus admissibles \u00e0 la publication. Enfin, contrairement \u00e0 une id\u00e9e re\u00e7ue, l\u2019acte de vente peut \u00eatre sign\u00e9 uniquement par les parties concern\u00e9es et n\u2019a pas besoin d\u2019\u00eatre notari\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

      Comme vous pouvez le constater, chaque document \u2013 la lettre d\u2019intention, l\u2019offre d\u2019achat et l\u2019acte de vente \u2013 joue un r\u00f4le distinct dans une transaction immobili\u00e8re. Un point cl\u00e9 \u00e0 retenir est l\u2019importance de formuler votre offre de mani\u00e8re claire et d\u00e9taill\u00e9e. En \u00e9tablissant des d\u00e9lais explicites et en veillant \u00e0 ce que toutes les conditions soient pr\u00e9cis\u00e9es, vous r\u00e9duisez les risques de malentendus et favorisez un cadre solide pour la transaction.<\/p>\n\n\n\n

      Ne manquez pas notre prochain texte qui vous invitera \u00e0 d\u00e9couvrir le processus de v\u00e9rification diligente.<\/p>\n\n\n\n

      Cet article a \u00e9t\u00e9 publi\u00e9 dans Les Affaires le 7 novembre 2024.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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