{"id":18149,"date":"2024-10-10T09:04:25","date_gmt":"2024-10-10T13:04:25","guid":{"rendered":"https:\/\/www.millerthomson.com\/?post_type=insights&#038;p=225303"},"modified":"2025-01-31T15:50:17","modified_gmt":"2025-01-31T20:50:17","slug":"acteurs-et-documents-pour-reussir-vos-transactions","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.millerthomson.com\/fr\/perspectives-juridiques\/immobilier\/acteurs-et-documents-pour-reussir-vos-transactions\/","title":{"rendered":"Acteurs et documents pour r\u00e9ussir vos transactions"},"content":{"rendered":"<h2 id=\"h-les-acteurs-cles-dans-une-transaction-immobiliere\" class=\"wp-block-heading\"><strong>Les acteurs cl\u00e9s dans une transaction immobili\u00e8re<\/strong><\/h2>\n<p>Le succ\u00e8s d\u2019une transaction immobili\u00e8re repose sur le partenariat de plusieurs parties prenantes, chacune apportant son expertise unique. Parmi celles-ci, l\u2019avocat en droit immobilier joue un r\u00f4le cl\u00e9 dans la r\u00e9daction des documents l\u00e9gaux et la v\u00e9rification diligente.<\/p>\n<p>Cependant, des situations probl\u00e9matiques n\u00e9cessiteront l\u2019intervention d\u2019avocats sp\u00e9cialis\u00e9s dans d\u2019autres domaines connexes, et des questions li\u00e9es aux aspects financiers, environnementaux, municipaux, de construction ou fiscaux d\u2019une transaction immobili\u00e8re peuvent requ\u00e9rir l\u2019intervention de juristes sp\u00e9cialis\u00e9s dans ces secteurs.<\/p>\n<h2 id=\"h-les-principaux-documents-legaux\" class=\"wp-block-heading\"><strong>Les principaux documents l\u00e9gaux<\/strong><\/h2>\n<p>Trois documents jouent un r\u00f4le central dans la majorit\u00e9 des transactions immobili\u00e8res commerciales au Qu\u00e9bec: la lettre d\u2019intention, l\u2019offre d\u2019achat et l\u2019acte de vente.<\/p>\n<h2><strong>La lettre d\u2019intention<\/strong><\/h2>\n<p>La lettre d\u2019intention est un document non contraignant. Son objectif n\u2019est pas de lier contractuellement les parties, mais plut\u00f4t d\u2019\u00e9noncer les grandes lignes d\u2019une transaction qu\u2019elles seraient pr\u00eates \u00e0 consid\u00e9rer, sans par ailleurs \u00eatre tenues de la conclure. Elle permet d\u2019\u00e9viter de gaspiller temps et \u00e9nergie dans l\u2019\u00e9laboration d\u2019une documentation juridique, alors que les parties ont une vision diff\u00e9rente de la transaction.<\/p>\n<p>Bien qu\u2019elle soit non contraignante, certaines obligations\u00a0\u2013 comme celle de confidentialit\u00e9 ou d\u2019exclusivit\u00e9 pendant la p\u00e9riode de discussion\u00a0\u2013 peuvent lier les parties, et ce, encore une fois, sans que celles-ci soient tenues de conclure la transaction \u00e0 la fin du processus. Il faut aussi faire preuve de vigilance, car, m\u00eame si un document est qualifi\u00e9 de \u00ab\u2009lettre d\u2019intention\u2009\u00bb, il arrive trop souvent que celle\u2011ci d\u00e9passe la simple expression d\u2019intentions, et elle pourrait \u00eatre ainsi assimil\u00e9e \u00e0 une offre et donc consid\u00e9r\u00e9e comme contraignante.<\/p>\n<p>Un exemple marquant est l\u2019affaire Wykanda de 2020. Les vendeurs pr\u00e9tendaient que le document sign\u00e9 n\u2019\u00e9tait qu\u2019une lettre d\u2019intention non contraignante, mais la Cour sup\u00e9rieure du Qu\u00e9bec a jug\u00e9 que les faits\u00a0\u2013\u00a0neuf mois de n\u00e9gociation intensive et plusieurs modifications\u00a0\u2013 constituaient une v\u00e9ritable offre d\u2019achat contraignante, imposant des obligations de\u00a0<a href=\"https:\/\/www.millerthomson.com\/fr\/perspectives-juridiques\/rapport-droit-immobilier-fr\/la-bonne-foi-cle-de-voute-des-transactions-immobilieres-au-quebec\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">bonne foi<\/a>, de loyaut\u00e9 et de collaboration au vendeur.<\/p>\n<h3><strong>L\u2019offre d\u2019achat<\/strong><\/h3>\n<p>Une fois la lettre d\u2019intention sign\u00e9e, les v\u00e9ritables n\u00e9gociations commencent avec la r\u00e9daction de l\u2019offre d\u2019achat sur la base des grandes lignes \u00e9nonc\u00e9es dans la lettre d\u2019intention. Les parties peuvent, dans le cadre de la n\u00e9gociation de l\u2019offre d\u2019achat, d\u00e9roger de la lettre d\u2019intention puisque, comme nous l\u2019avons dit pr\u00e9c\u00e9demment, celle-ci est non contraignante. Mais son objectif \u00e9tant d\u2019\u00e9tablir une intention commune en ce qui a trait \u00e0 la transaction, il est quand m\u00eame assez rare qu\u2019on y d\u00e9roge, sauf quand un nouvel \u00e9v\u00e9nement survient.<\/p>\n<p>L\u2019offre d\u2019achat est un document crucial, car elle constituera l\u2019accord d\u00e9finitif entre les parties et, contrairement \u00e0 la lettre d\u2019intention, est juridiquement contraignante m\u00eame si assujettie \u00e0 un ensemble de conditions. Une fois ces derni\u00e8res lev\u00e9es\u00a0\u2013\u00a0ou r\u00e9put\u00e9es lev\u00e9es (faire attention aux termes utilis\u00e9s dans l\u2019offre)\u00a0\u2013, les parties sont tenues de proc\u00e9der \u00e0 la transaction, \u00e0 d\u00e9faut de quoi chacune pourra exiger la passation du titre.<\/p>\n<h3><strong>L\u2019acte de vente<\/strong><\/h3>\n<p>L\u2019acte de vente, quant \u00e0 lui, reprend les conditions essentielles figurant dans l\u2019offre d\u2019achat. Bien souvent, il est moins d\u00e9taill\u00e9 et renvoie \u00e0 celle-ci pour tout ce qui n\u2019y est pas reproduit puisque l\u2019offre, en r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, lui survit en parall\u00e8le.<\/p>\n<p>L\u2019objectif de l\u2019acte de vente est principalement de \u00ab\u2009publiciser\u2009\u00bb la vente par sa publication au registre foncier. En la rendant ainsi publique, le transfert de la propri\u00e9t\u00e9 devient opposable aux tiers. Un acte de vente qui ne serait pas publi\u00e9 au registre foncier aurait pour effet de rendre la vente valide entre les parties, mais inopposable aux tiers.<\/p>\n<h2><strong>\u00c0 venir<\/strong><\/h2>\n<p>Dans notre prochain texte, nous approfondirons les \u00e9l\u00e9ments essentiels \u00e0 inclure dans les documents transactionnels, tels que la lettre d\u2019intention et l\u2019offre d\u2019achat. Ne manquez pas ce rendez-vous pour bien comprendre les bases juridiques de vos transactions.<\/p>\n<p><strong>Investissements So-Bel inc. c. Kutschera<\/strong>\u00a0<strong>2024 QCCA\u00a01089 (26.08.2024)<\/strong>\u00a0<strong>Faits\u00a0:\u00a0<\/strong>Investissements So-Bel inc. (le \u00ab\u2009Vendeur\u2009\u00bb) a accept\u00e9 une offre d\u2019achat de terrains de Kutschera, transf\u00e9r\u00e9e ensuite \u00e0 Fiducie Alfa (l\u2019\u00ab\u2009Acheteur\u2009\u00bb). La signature de l\u2019acte de vente, initialement fix\u00e9e au 20\u00a0f\u00e9vrier 2016, a \u00e9t\u00e9 repouss\u00e9e au 30\u00a0mars, puis au 15\u00a0ao\u00fbt, en raison de l\u2019absence de fonds de l\u2019Acheteur. Le 15\u00a0ao\u00fbt, le financement n\u2019\u00e9tant toujours pas obtenu, le Vendeur a consid\u00e9r\u00e9 l\u2019offre comme nulle. L\u2019Acheteur a demand\u00e9 la passation de titre. \u00a0\u00a0<strong>D\u00e9cision<\/strong>\u00a0<strong>:<\/strong>\u00a0En appel, la cour a jug\u00e9 que le Vendeur avait agi correctement en exigeant la signature \u00e0 la date convenue et que son refus d\u2019accorder un d\u00e9lai suppl\u00e9mentaire n\u2019\u00e9tait pas teint\u00e9 de mauvaise foi.\u00a0<strong>Conclusion<\/strong>\u00a0<strong>:<\/strong>\u00a0Ne pas accorder de d\u00e9lais suppl\u00e9mentaires \u00e0 l\u2019acheteur et exiger le respect des dates convenues ne constitue pas, en soi,\u00a0<strong><a href=\"https:\/\/www.millerthomson.com\/fr\/perspectives-juridiques\/rapport-droit-immobilier-fr\/la-bonne-foi-cle-de-voute-des-transactions-immobilieres-au-quebec\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">une expression de mauvaise foi<\/a><\/strong>.<\/p>\n<p><em>Cet article a \u00e9t\u00e9 publi\u00e9 dans Les Affaires le 3 octobre 2024.<\/em><\/p>\n\n\n<p><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Les acteurs cl\u00e9s dans une transaction immobili\u00e8re Le succ\u00e8s d\u2019une transaction immobili\u00e8re repose sur le partenariat de plusieurs parties prenantes, chacune apportant son expertise unique. 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