{"id":18071,"date":"2024-09-24T18:49:56","date_gmt":"2024-09-24T22:49:56","guid":{"rendered":"https:\/\/www.millerthomson.com\/?post_type=insights&p=224598"},"modified":"2025-08-25T11:34:48","modified_gmt":"2025-08-25T15:34:48","slug":"expropriation-et-droit-immobilier-au-quebec-changement-de-paradigme","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.millerthomson.com\/fr\/perspectives-juridiques\/litige-commercial\/expropriation-et-droit-immobilier-au-quebec-changement-de-paradigme\/","title":{"rendered":"Expropriation et droit immobilier au Qu\u00e9bec : Changement de paradigme"},"content":{"rendered":"

Deux lois adopt\u00e9es par l\u2019Assembl\u00e9e nationale du Qu\u00e9bec \u00e0 la fin de 2023 ont marqu\u00e9 un changement de paradigme important en mati\u00e8re d\u2019expropriation et de droit immobilier au Qu\u00e9bec\u00a0: la Loi concernant l\u2019expropriation<\/em> (LCE) et la Loi modifiant la Loi sur la fiscalit\u00e9 municipale et d\u2019autres dispositions l\u00e9gislatives<\/em> (LLFM).<\/p>\n

Mais quelles en sont les principales incidences pour les propri\u00e9taires, d\u00e9veloppeurs immobiliers, municipalit\u00e9s et corps publics? Rappelons tout d\u2019abord que l\u2019expropriation s\u2019entend de la confiscation d\u2019un bien immobilier priv\u00e9, sans le consentement de son propri\u00e9taire et \u00e0 un moment que celui-ci n\u2019a pas choisi. Elle le prive de l\u2019usage du bien, de la perception de ses fruits et du droit d\u2019en disposer \u00e0 son gr\u00e9.<\/p>\n

Nouvelles r\u00e8gles en mati\u00e8re d\u2019expropriation au Qu\u00e9bec<\/h2>\n

En vigueur depuis le 29\u00a0d\u00e9cembre 2023, la LCE remplace la Loi sur l\u2019expropriation (LSE) et le r\u00e9gime d\u2019expropriation, en place au Qu\u00e9bec depuis 1973. En bref\u00a0:<\/p>\n

    \n
  • Les nouvelles dispositions \u00e9cartent le concept de la valeur au propri\u00e9taire,r\u00e9duisant ainsi l\u2019indemnit\u00e9 immobili\u00e8re due au propri\u00e9taire d\u00e9poss\u00e9d\u00e9.<\/li>\n
  • Pour d\u00e9terminer la valeur d\u2019un droit expropri\u00e9, il faut tenir compte de certaines consid\u00e9rations, dont les suivantes\u00a0:\n
      \n
    • On peut choisir un usage diff\u00e9rent de celui en cours \u00e0 la date de l\u2019expropriation, \u00e0 condition qu\u2019il soit autoris\u00e9 par les lois et r\u00e8glements en vigueur, de m\u00eame que mis en \u0153uvre dans les trois ans suivant l\u2019expropriation.<\/li>\n
    • L\u2019usage choisi doit d\u00e9montrer un rendement positif en regard du revenu net, ce qui s\u2019av\u00e8re probl\u00e9matique s\u2019il s\u2019agit d\u2019une utilisation potentielle.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n
    • Certaines indemnit\u00e9s sont dor\u00e9navant plafonn\u00e9es (ex.\u00a0: pour les troubles, ennuis et inconv\u00e9nients).<\/li>\n
    • Certains types de pr\u00e9judices ne sont pas indemnis\u00e9s (ex.\u00a0: ceux survenus avant l\u2019expropriation ou caus\u00e9s par le projet de l\u2019expropriant).<\/li>\n<\/ul>\n

      Limitation des dommages r\u00e9sultant de l\u2019expropriation<\/h2>\n

      La LCE limite \u00e9galement les dommages dus pour le pr\u00e9judice caus\u00e9 directement par l\u2019expropriation. \u00c0 titre d\u2019exemple, pour les projets d\u2019entreprise qui ne pourront plus se r\u00e9aliser en raison de l\u2019expropriation, l\u2019indemnit\u00e9 due \u00e0 l\u2019expropri\u00e9 est restreinte aux projets permis par les lois et r\u00e8glements municipaux, \u00e9conomiquement r\u00e9alisables et rentables, et dont les travaux de construction commencent dans les trois ans qui suivent la date d\u2019expropriation. Toutes les \u00e9tapes pr\u00e9liminaires \u00e0 l\u2019implantation du projet doivent avoir \u00e9t\u00e9 franchies \u00e0 la date de l\u2019expropriation, et tous les permis, autorisations et approbations requis, obtenus.<\/p>\n

      Certains dommages ne peuvent \u00eatre consid\u00e9r\u00e9s comme directement caus\u00e9s par l\u2019expropriation, par exemple ceux pr\u00e9c\u00e9dant l\u2019avis d\u2019expropriation ou d\u00e9coulant des travaux pr\u00e9paratoires en vue d\u2019une expropriation. Ces derniers peuvent \u00eatre effectu\u00e9s par le corps expropriant avant m\u00eame d\u2019avoir re\u00e7u la d\u00e9cision ou l\u2019autorisation requise pour proc\u00e9der \u00e0 l\u2019expropriation, sous r\u00e9serve de donner au propri\u00e9taire un pr\u00e9avis de 10\u00a0jours avant de circuler sur l\u2019immeuble concern\u00e9.<\/p>\n

      Possibilit\u00e9 de d\u00e9possession sans compensation<\/h2>\n

      Adopt\u00e9e et sanctionn\u00e9e pour sa part le 8\u00a0d\u00e9cembre 2023, la LLFM introduit de nouvelles dispositions dans la Loi sur l\u2019am\u00e9nagement et l\u2019urbanisme<\/em> (LAU) concernant l\u2019expropriation de facto<\/em> (de fait).<\/p>\n

      Celles-ci permettent notamment \u00e0 un \u00a0corps public de d\u00e9poss\u00e9der un propri\u00e9taire priv\u00e9 de son bien immobilier, sans devoir le compenser, dans la mesure o\u00f9 cette d\u00e9possession est consid\u00e9r\u00e9e comme justifi\u00e9e au sens de la LAU, soit si elle vise la protection de milieux humides, hydriques ou ayant une valeur \u00e9cologique importante, ou si elle est n\u00e9cessaire pour assurer la sant\u00e9 ou la s\u00e9curit\u00e9 des personnes ou des biens.<\/p>\n

      Ces libell\u00e9s sont larges et soul\u00e8vent de nombreuses interpr\u00e9tations\u00a0: qu\u2019est-ce qui constitue un milieu \u00e9cologiquement important? Des \u00e9tudes biologiques sont-elles syst\u00e9matiquement requises pour l\u2019application des dispositions? Quelles situations sont affect\u00e9es lorsqu\u2019il est question de sant\u00e9, de s\u00e9curit\u00e9 ou de protection des biens? Les tribunaux n\u2019ont pas encore eu \u00e0 se prononcer \u00e0 cet \u00e9gard. Dans l\u2019arr\u00eat Ville de Saint-Bruno-de-Montarville c. Sommet Prestige Canada inc.<\/em>, (2024 QCCA 804) la Cour d\u2019appel a, d\u2019ailleurs, r\u00e9cemment retourn\u00e9 un dossier devant la Cour sup\u00e9rieure, afin que cette derni\u00e8re puisse r\u00e9\u00e9valuer le dossier \u00e0 la lumi\u00e8re du nouveau cadre juridique, lequel est d\u2019application imm\u00e9diate. Ainsi, m\u00eame les recours ayant \u00e9t\u00e9 intent\u00e9s avant l\u2019adoption de la LLFM pourront \u00eatre soumis \u00e0 ce nouveau cadre juridique.<\/p>\n

      Aux termes des nouvelles dispositions instaur\u00e9es par la LLFM dans la LAU, un immeuble doit \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme susceptible d\u2019une utilisation raisonnable lorsque l\u2019atteinte au droit de propri\u00e9t\u00e9 est justifi\u00e9e selon les circonstances de chaque cas, lesquelles doivent s\u2019\u00e9valuer dans une perspective de proportionnalit\u00e9, en tenant compte entre autres\u00a0:<\/p>\n

        \n
      • Des caract\u00e9ristiques de l\u2019immeuble;<\/li>\n
      • Des objectifs pr\u00e9vus dans le plan m\u00e9tropolitain d\u2019am\u00e9nagement et de d\u00e9veloppement, dans le sch\u00e9ma d\u2019am\u00e9nagement ou dans un plan d\u2019urbanisme;<\/li>\n
      • De l\u2019int\u00e9r\u00eat public.<\/li>\n<\/ul>\n

        On ne sait trop quels autres \u00e9l\u00e9ments peuvent d\u00e9terminer si un immeuble est consid\u00e9r\u00e9 comme susceptible d\u2019une utilisation raisonnable, laissant ainsi place \u00e0 interpr\u00e9tation.<\/p>\n

        Recours pour expropriation d\u00e9guis\u00e9e<\/h2>\n

        Le propri\u00e9taire qui a subi une atteinte \u00e0 son droit de propri\u00e9t\u00e9 qui emp\u00eache toute utilisation raisonnable de l\u2019immeuble peut prendre, devant la Cour sup\u00e9rieure, un recours en versement d\u2019une indemnit\u00e9, en vertu de l\u2019article\u00a0952 du Code civil du Qu\u00e9bec<\/em>. Il s\u2019agit en fait du recours pour expropriation d\u00e9guis\u00e9e, lequel se prescrit trois ans apr\u00e8s la date en vigueur de l\u2019acte qui porte atteinte \u00e0 son droit de propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n

        S\u2019il a gain de cause, le propri\u00e9taire a le droit d\u2019\u00eatre indemnis\u00e9 conform\u00e9ment aux nouvelles r\u00e8gles de la LCE, mais pourrait ne pas l\u2019\u00eatre. En effet, le corps public concern\u00e9 b\u00e9n\u00e9ficie de quatre mois \u00e0 partir du jugement pour d\u00e9cider de faire cesser l\u2019atteinte ou d\u2019acqu\u00e9rir la propri\u00e9t\u00e9 et de payer l\u2019indemnit\u00e9 \u00e9tablie par le tribunal.<\/p>\n

        En somme, la LCE et la LLFM constituent une v\u00e9ritable r\u00e9volution du droit de l\u2019expropriation au Qu\u00e9bec. En abandonnant des concepts phares comme la valeur \u00e0 l\u2019expropri\u00e9 et en permettant la d\u00e9possession sans compensation, le Qu\u00e9bec s\u2019\u00e9carte fortement des r\u00e8gles ant\u00e9rieures, reconnues de longue date.<\/p>\n

        Pour toute question sur ces nouvelles dispositions ou sur un avis de r\u00e9serve ou d\u2019expropriation re\u00e7u d\u2019un organisme public, n\u2019h\u00e9sitez pas \u00e0 communiquer avec notre \u00e9quipe sp\u00e9cialis\u00e9e en la mati\u00e8re.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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